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 Posté - 06 mars 2011 : 16:33:37
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Bonjour,
Le titre n'est pas complètement représentatif du problème. C'est long (je m'en désole moi-même).
Lors de l'AG 2009 une décision a été prise d'effectuer le ravalement des façades. Le problème qui se pose c'est que, selon le syndic, des travaux supplémentaires privatifs étaient inclus dans cette décision.
Ainsi, avec la convocation à l'AG, il y avait une feuille volante intitulée « détail des prix sur parties privatives » sur lequel apparaît le prix de la peinture des volets, des encadrements de fenêtres, de l'étanchéité des balcons (curieusement privatif mais j'ai vérifié dans le RP) et des gardes corps et ce pour chaque appartement. Nous, on a compris que du prix total annoncé sur la convocation on devait enlever le coût de certains de ces travaux privatifs. Par exemple moi je ne voulais pas de la peinture sur les volets et fenêtres donc je devais enlever environ 300 € des 5800 € annoncé dans le document. Mais rien dans la convocation ni dans la décision ne renvoit à ce « détail des prix » en annonçant que cela vient en plus du prix. D'ailleurs il est noté dans la convocation : "Nous précisons ici qu'il s'agit d'un maximum et que les travaux qui ne sont pas à réaliser sur les parties privatives (huisseries changées) seront bien évidemment à déduire".
Lors des travaux il a été affiché dans le hall que ceux qui voulaient voir repeindre leurs fenêtres et volets veuillent bien relever ou baisser les volets selon l'objet à peindre (perso je trouve que c'est un peu juste comme annonce pour présumer de l'accord d'un proprio). Par contre on ne nous a pas consulté pour les travaux sur balcons et, en rentrant un soir, j'ai vu que l'entreprise avaient décapés les sols. Vu que, pour moi ce n'était pas des travaux en plus mais compris dans le prix, il n'y avait pas souci au premier abord.
Et maintenant que les travaux sont terminés, le syndic me réclame à moi et à beaucoup d'autres proprios entre 500 et 2200 € de travaux supplémentaires pour leurs parties privatives. J'ai interpellé le conseil syndical mais ceux-ci me disent que c'était clairement établi dans la convocation et la décision d'AG (pour nous c'est pas aussi clair que pour eux). Le problème c'est que je constate que ceux qui ont compris sont ceux qui sont au conseil syndical. Et ceux qui n'ont pas compris sont justement hors du conseil syndical. Très clairement la convocation et la décision sont mals rédigées car une dizaine de personnes (le CS) sur 55 ont compris qu'il faudrait payer des travaux en plus.
J'ai envoyé une lettre en REC avec AR au syndic en leur disant que je n'ai jamais consenti à des travaux privatifs en plus. J'ai sollicité mon assistance juridique. On essaye de s'organiser entre voisins. Le problème c'est que le conseil syndical se ligue avec le syndic (ils ont envoyé au syndic un de nos courriels dans lequel on leur demandait leur avis de conseil syndical et nous avons reçu une réponse très cinglante du syndic). Les deux réunis font pression pour nous faire passer pour des ânes, des mauvais payeurs... La dernière AG a été déjà très mouvementée et je sens bien que des rencoeurs nombreuses sont là .
Est-ce que quelqu'un pourrait m'aider avec une jurisprudence, un texte réglementaire ou je ne sais quoi d'autres car nous n'avons plus d'arguments face à ces gens alors que nous pensons réellement être de bonne foi..
Merci à vous.
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Posté - 06 mars 2011 : 17:21:56
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Alcide : l'AG ne peut pas imposer des travaux privatifs.
L'AG ne peut se prononcer que sur des travaux concernant les aprties communes, et le devis voté pour le ravalement ne peut pas inclure les trvaus sur les balcons, car privatifs. Il est évident que ces travaux sont à rajouter à ceux du ravalement.
Chaque copro doit donner son accord par écrit, je penserai même par RAR.
Accrocher un foulard au balcon, ou autre nains de jardisn devant sa porte ne peut être un accord pour ces trvaux, du grand n'importe quoi.
le CS aurait suivre ces trvaux et devis de très près et expliquer avec le syndic très exactement le détails de tous ces travaux.
Les copropriétaires présents auraient du demander plus de datials entre trvaux de ravalement sur les aprties communes et trvaux privatifs à la charge des copros.
Alcide : vous avez laissé faire les trvaux sur votre balcon, tout en sachant qu'il est partie privative ???
Alcide : citation: . Mais rien dans la convocation ni dans la décision ne renvoit à ce « détail des prix » en annonçant que cela vient en plus du prix.
Vous parlez malgré tout d'un feuille volante JOINTE à l'ODJ avec le prix de ces travaux de la peinture des volets, de l'étanchéité des balcons et des garde-corps. Cela est clair qu'il faut ajouter ce montant à celui du ravalement.
Pourquoi avez vous laisser faire ces trvaux sur votre balcon et fenêtres ???
Le CS n'a aucun pouvoir de décision, comme le Syndic. Seule l'AG est décisionnaire, MAIS les parties privatives ne sont pas de la compétence de l'AG.
Avez vous donner par écrit votre accord sur les travaux ?? Quelle est le texte de la résolution de travaux de ravalement ?? Quel est le texte de la réponse très cinglante de votre syndic ??
Que dit votre RDC sur l'entretien de ces balcons et fenêtres ?? SI le RDC notifie que les fenêtres, blacons, étanchéité, garde corpr doivent être entretenus, l'AG peut vous obliger à faire cet entretien, mais ce n'est pas tout à fait votre cas.
L'AG, et par conséquent le syndic, mandataire du SDC, ne peut pas vous réclamer de payer des travaux sur VOS parties privatives sans votre accord; vous n'avez pas à payer ces travaux.
Mais je vous trouve assez léger de ne rien avoir demandé à l'AG, et surtout de ne pas refuser l'intervention de l'entreprise sur votre balcon et fenêtres !!! On peut considérer cela comme de la mauvaise foi !!!
Le syndic est " mauvais" car il a commis une grossière erreur si il n'a pas demandé confirmation écrite et en RAR aux copros pour ses parties privatives. IL ne peut donc pas vous réclamer ces factures sur des travaux qu'il a commandé sans votre accord.
Mais, vis à vis de votre SDC, vous avez laissé faire ces travaux !!! Une " erreur" également de votre part.
Un RAR à votre syndic, et copie au président du CS en expliquant que ses charges de travaux sur vos parties privatives n'ont pas été confirmé par écrit au syndic, que l'AG n'a pas à imposer ces trvaux car non compétentes sur les parties privatives, et que vous ne paierez pas ces travaux. Au syndic de prendre en charge et de prévenir son assurance sur ce dossier. 
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Louis92
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Posté - 06 mars 2011 : 17:40:24
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Alcide, j'ajoute aux points de philippe388, que généralement, les RCPs ont une clause spécifique au ravalement qui vise à homogénéiser l'aspect des façades, à savoir, imputer en charges générales la réparation de parties privatives réalisée lors d'un ravalement (pour assurer que tout sera ravalé d'un coup).
Vérifiez ce point dans votre RCP. Ce point passe souvent inaperçu.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 06 mars 2011 : 17:47:07
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pouvez vous nous citer ce qui est inscrit exactement dans le PV de l'AG concerné concernnat ces travaux ? |
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Gédehem
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Posté - 06 mars 2011 : 19:10:15
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Le préalable à tout, c'est la vérification des points que souligne Louis, c'est à dire une clause RDP prévoyant que lors d'un ravalement général les parties privatives extérieurs (voleets, persioennes, fenetres, etc ...) seraient traitées comme les parties communes.
L'autre point, c'est l'ambiguité éventuelle de la proposition de travaux faites à l'AG d'Alcide !
Quid du détail des travaux de ravalement sur lequel l'AG était appelée à statuer ?
Etait-il prévu des travaux sur fenetres et balcons ?
On pourrait éventuellement comprendre que ces travaux compreneaient 2 lots :
- un lots "ravalement parties communes"
- un lot "traitement des parties privatives".
la note jointe à la convocation étant indicative de ce second lot pour en permettre la répartition à l'unité, ou au ml pour les rambardes.
Car faute d'une clause RDC prévoyant le traitement du privatif comme s'il s'agissait de choses communes à l'occasion d'un ravalement général, il ne peut y avoir de répartition aux tantièmes pour des travaux sur parties privatives.
Dans la mesure où le RDC ne prévoit pas le traitement du privatif en même temps que le ravalement général, ces travaux privatifs doivent être décidées par une résolution spécifique qui n'engage que ceux qui la vote.
Le principe est ici très simple : une AG ne peut statuer QUE pour les choses communes dont le syndicat est le gardien, sauf clause précise du RDC et sauf vote unanime des voix du syndicat.
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Édité par - Gédehem le 06 mars 2011 19:12:44 |
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nefer
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 Posté - 06 mars 2011 : 20:34:50
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ceux qui ne sont pas d'accord peuvent demander ua syndic, par écrit, une copie du document par lequel ils ont passé commande de travaux privatifs |
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Gédehem
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Posté - 06 mars 2011 : 21:19:50
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..où de la convention que chacun aurait passé avec le syndic, s'agissant de "Traitement collectif de travaux privatifs" qui échappent à la compétence du syndicat .... mais aussi du syndic en tant que mandataire du syndicat.
Il agirait alors en tant que professionnel immobilier, pour une prestation privative hors du cadre du syndicat. |
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felix1930
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Posté - 07 mars 2011 : 00:12:06
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Gédehem
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Posté - 07 mars 2011 : 09:11:53
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C'est un préalable dont nous parlions plus haut : voir ce que prévoit ou non le RDC lors d'un ravalement général. |
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Posté - 07 mars 2011 : 20:56:22
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Bonjour et déjà merci à vous (je ne pensais pas avoir autant de succès).
Le réglement de copro n'est pas très explicite (voir fichier joint). Par contre personne ne remet en cause dans la copro que les balcons et logias sont privatifs. Je l'ai toujours entendu dire par le conseil syndical, les voisins et le syndic.
Il n'y a rien dans le règlement qui traite d'un éventuel ravalement de façade. Le seules choses qui parlent de façades concernent des modifications esthétiques qui doivent passer en AG.
Pour Philippe388 :
Le conseil syndical suit les travaux mais je ne crois pas qu'il y ai eu suffisamment d'informations en amont sinon nous ne serions pas aussi nombreux a être surpris. Je suis d'accord avec vous sur les détails à demander en AG mais il faut bien dire qu'une certaine confiance avec le syndic (on pense que ce sont des professionnels qui savent ce qu'ils font) et avec le conseil syndical font que l'on interprête d'une façon les informations. La confiance n'existe plus à cette heure d'où les tensions qui se sont créées.
Oui j'ai laissé faire des travaux sur mon balcon sachant qu'il était privatif car je pensais que le coût de ma part annoncé en AG prenait en compte cette partie privative. Je pensais que le syndic avait déjà effectué l'addition parties communes + parties privatives en m'annonçant un coût de 5800 €. Dans ces conditions j'étais complètement d'accord.
Vous me dites qu'il est évident que la feuille avec le détail des prix vient en plus des travaux communs. Je ne suis pas d'accord. En effet vu qu'il est écrit dans la convocation : "Nous précisons ici qu'il s'agit d'un maximum et que les travaux qui ne sont pas à réaliser sur les parties privatives (huisseries changées) seront bien évidemment à déduire" je comprends qu'avec ce détail de prix on sait combien on paiera en moins si on ne fait pas ces travaux privatifs. Si le syndic m'écrit que c'est un prix maximum je ne vois pas comment je peux comprendre que je paierai plus. C'est bien là où il y a amalgame et malentendu qui peut passer comme vous le dites pour moi pour de la mauvaise foi (dans le fond je saisi tout à fait votre argumentation). Je n'ai a aucun moment donner par écrit un accord pour ces travaux sur mes surfaces privatives. Et d'ailleurs on ne m'a rien demandé ni à moi ni aux autres proprios.
Pour Louis92 :
J'ai regardé dans le règlement il n'y a rien qui va dans ce sens. Seul des travaux urgents pourraient éventuellement être effectués sur les parties privatives mais on est loin de ce cas.
Pour Rambouillet :
J'ai mis la résolution en pièce jointe. J'ai enlevé les éléments distinctifs. Vous noterez qu'en bas de résolution il est annoncé qu'un appel de fond sera fait pour les travaux sur les parties privatives. Toutefois, pour moi comme pour d'autres, cela renvoyait au fait qu'il était possible d'effectuer le remplacement des barraudages des balcons. Cette information figurait dans la convocation que je vous joins également.
Pour Gedehem :
Je pense (mais je ne suis pas sûr j'avoue) avoir répondu à vos questions avec les éléments précédents.
Pour Nefer :
J'ai bien pensé à cela mais je crains que cela soit jugé comme ironique et mette encore un peu plus d'huile sur le feu (vous me direz : un peu plus, un peu moins...).
Au plaisir de lire d'autres de vos conseils et critiques.
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Édité par - Génie de ces lieux le 07 mars 2011 20:57:48 |
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Posté - 07 mars 2011 : 23:26:35
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Alcide : votre RDC est très clair, la résolution adoptée par l'AG pas du tout.
L'AG ne peut imposer des travaux sur les parties privatives. Le listing des quote-part de chacun ne pouvait pas inclure les travaux privatifs de vos balcons.
ce qui est choquant et illégal, c'est que les devis ne furent pas joint à l'ODJ. Y avait il également concurrence ??
les devis doivent OBLIGATOIREMENT petre joiont à l'ODJ. Le CS , comme le syndic n'a pas à juger de la taille de ces devis !!!!! ils n'ont pas pouvoir de décision.
Chaque copro doit pouvoir consulter ses devis, sans se déplacer au cabinet du syndic, et sans demander au CS de les consulter. cela n'est pas normal. La pruve du flou " artistique" de cette résolution.
Vous n'avez pas donner votre accord dsur les trvaux des balcons, parties privatives, ne payez rien, le syndic sera bien " em...der " pour vous réclamer quoique ce soit. Surotut en précisant dans la résolution que les travaux des balcons sont à déduire du montant du ravalement !!!!
Voilà un projet très mal présenté, avec un C qui a suivi ce dossier de très près, sauf pour la partie privaive de chacun !!! Le CS n'a pas été bon, comme le syndic !!!!
L'AG ne peut pas voter sur des devis non joints à l'ODJ !!!!!
Alcide : un courrier recommandé à votre syndic pour lui notifier que vous n'avez PAS donné ordre de faire les trvaux sur votre balcon, et qu'il applique la décision de l'AG de déduire ces trvaux sur las parties privatives du montant global fourni à l'AG, avec copie au président du CS.
Le syndic sera très mal sur ce dossier !!
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Posté - 08 mars 2011 : 08:13:37
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la lecture de votre résolution appelle des remarques.
* tout d'abord ce qui se trouve avant la décision elle-même (avis du CS, explication des quote parts, etc...) embrouille et n'a pas à être dans le PV.
* il est très clairement dit que les parties privatives seront payées en plus
* par contre l'absence (à notre vue) des chiffres ne permet pas de dire si le montant voté est égal à celui qui vous est propose dans l'exemple de quote part et expliquerait si parties communes et parties privatives seraient un maximum.
Il vous faut donc "décortiquer" les documents "tableaux comparatifs" et "estimation de votre quote part" en les comparant avec la décision votée pour mettre en évidence une éventuelle "distorsion". Sur la résolution écrite par elle-même, il semblerait que vous réclamez les fonds pour les parties privatives soit judtifié SOUS RESERVE que vous ayez donné votre accord EXPLICITE. C'est sur ce dernier point qu'il vous faut à mon avis "batailler".
Mais attention : si vous deviez aller plus loin dans votre réclamation, il vous faudra passer par un tribunal et mettre dans la balance "frais" et "espoir de gagner".
Quelle somme vous est réclamée pour ces travaux privatifs ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2011 : 08:40:16
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Alcide, j'ai écrit : citation: généralement, les RCPs ont une clause spécifique au ravalement qui vise à homogénéiser l'aspect des façades, à savoir, imputer en charges générales la réparation de parties privatives réalisée lors d'un ravalement (pour assurer que tout sera ravalé d'un coup).
Vérifiez ce point dans votre RCP. Ce point passe souvent inaperçu. Ce point passe inaperçu car il n'est pas dans le chapitre qui définit les parties privatives mais dans celui qui traite de la répartition des charges, et plus précisément, entretien et travaux. La page de votre RCP que vous montrez n'est donc pas suffisante pour tirer une conclusion.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2011 : 11:19:17
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Il faut effectivement voir ce que dit la répartition des charges, ...... après avoir regardé ce qui concerne les parties communes et la liste qui en est faite au RDC.
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