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 Posté - 11 mars 2011 : 15:48:12
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Bonjour,
Nouveaux propriétaires, nous venons de recevoir en AR la convocation à l'AG 2011.
Après lecture, nous constatons que :
- nombres de points soumis aux votes ont déjà été traités et votés lors de l'AG 2010 (ex: CS élu pour 3 ans,...),
- le point voté en 2010 concernant la mise en concurrence pour travaux dès 500 € (compris TTC car pas de précision) n'a pas été respecté,
- des devis en annexe non conformes aux montants annoncés dans les points soumis aux votes,
- des points farfelus genre hall d'entrée : 1 point sur lustrage des sols et 1 autre sur mise en place d'un tapis croco recouvrant tout le sol,
- le contrat avec l'entreprise de nettoyage X décidé en AG 2010 a bien été résilié sauf que la nouvelle entreprise facture 1,4% de plus.
Ceci est une synthèse des choses relevées qui nous paraissent étranges, et pour lesquelles nous apprécierions d'avoir vos avis et éventuels conseils.
Précision : le syndic est la SDH...
Avec nos remerciements.
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 mars 2011 : 15:56:40
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Pour le CS, il peut être nécessaire de la compléter suite à démission ou vente d'un conseiller ou plus.
Pour un certain nombre de points : mise en concurrence, délégation au CS, etc... je suis partisan de rappeler les décisions antérieures sans les inscrire à nouveau à l'OJ sauf demande du CS, voire d'un copropriétaire.
Le rappel est opportun, et c'est une courtoisie pour les nouveaux copropriétaires.
Pour les anomalies ou distorsions entre un projet de résolution et le deis joint par exemple, il faut les traiter lors de l'examen du point concerné.
Pour autant l'ordre du jour n'est pas irrégulier ou illégal.
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Gédehem
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Posté - 11 mars 2011 : 16:07:42
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Comme tous les "nouveaux" il vous faudra donc apprendre ..... 
Ainsi que le précise JPM, les points prévus à l'ODJ d'une AG sont tous des propositions susceptibles d'être rectifiées, modifiées, amendées en séance (sous réserve de ne pas décider sur autre chose !!)
Comme ici :
"des points farfelus genre hall d'entrée : 1 point sur lustrage des sols et 1 autre sur mise en place d'un tapis croco recouvrant tout le sol,"
Rien de farfelu puisqu'Ã priori il y a 2 choses distinctes :
- le lustrage : travaux d'entretien décidés à la maj.art.24
- la mise en place d'un tapis qui n'existait pas préalablement : amélioration décidée à la double maj.art.26
Bienvenue au club !  |
Édité par - Gédehem le 11 mars 2011 16:10:29 |
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Posté - 14 mars 2011 : 15:13:01
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Merci pour vos réponses mais nous restons un peu dans le flou :(
Pour notre part, nous comprenons que ce qui a été décidé l'an passé à l'AG n'est valable que pour un an vu que la convocation AG 2011 reprend les points avec des montants à définir en vote.
D'autre part, le fait que la décision votée de soumettre à concurrence dès 500 € de travaux ne soit pas respectée (une seule entreprise pour près de 4 000 €) ou que les devis ne correspondent pas ne surprend pas plus que ça ?
Certes, cela peut être vu à l'AG 2011 mais le mieux n'est-il pas de signaler ces points maintenant au syndic : discuter oui mais sur des bases valables...après tout au final on paie les travaux votés !
Enfin c'est notre sentiment...
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Posté - 14 mars 2011 : 16:10:05
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chrisloic38 : il n'est plus possible de changer cet ODJ.
Le syndic n'a pas respecter lé décision de l'AG concernant la concurrence, c'est une une faute; l'AG doit rejetter ce devis unique, et exiger au syndic de fournir d'autres devis (le CS comme tout copro. peuvent également fournir des devis) puis de convoquer une autre AG afin de voter correctement cette résolution. les frais de cette AG devant être supporté par le syndic.
SI vos devis sont flous, pas assez détaillés, l'AG devra rejetter ces résolutions.
C'est l'AG qui décide.
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felix1930
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Posté - 14 mars 2011 : 18:13:28
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citation: - le contrat avec l'entreprise de nettoyage X décidé en AG 2010 a bien été résilié sauf que la nouvelle entreprise facture 1,4% de plus.
1,40% de plus sur quelle somme????? consultation avec même prestations??????
vous recherchez le mieux disant ou le moins disant???PP
Il convient quand même de rappeler que le CS doit participer à la mise en place du budget (avec 1 projet) et des résolutions destinées à l'ODJ de l'AG
Mise concurence????? n'indique pas production de X devis
ou,alors
devis de XXXX 2500,00
devis de YYYYY sans réponse
devis de uuuu sans réponse
devis de MMMM trop flou ..............pas d'accord
les travaux pour 2015!!!! |
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Gédehem
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Posté - 14 mars 2011 : 22:18:24
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"- le point voté en 2010 concernant la mise en concurrence pour travaux dès 500 € "
Que présicait la résolution adoptée ?
A défaut d'imposer une pluralité de présentataion à l'AG, le syndic n'a comme obligation que de faire plusieurs demandes. Ce qui n'induit pas qu'on lui réponde, ce qui est un grand classique. Le syndic n'est pas "fautif" d'une absence de réponse.
Il faut insister sur un point exposé plus haut : le CS comme tout copropriétaire peut demander des devis, le syndic n'ayant pas de monopole en la matière. |
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 Posté - 15 mars 2011 : 13:54:44
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Voici des précisions :
PV AG 2010 : L'assemblée générale après en avoir délibéré fixe le montant à partir duquel le Syndic devrat obligatoirement consulter différents prestataires à la somme de 500 euros TTC.
Or, l'OJ de l'AG 2011 prévoit comme point de discussion n°11: Décision à prendre quant à l'engagement des travaux de condamnation des vides ordures : une seule entreprise pour 4 431 € TTC . Pour info, le point n°12 est : Décision à prendre quant à l'engagement des travaux de nettoyage et désinfection des colonnes vides ordures : une seule entreprise pour 580,25 € TTC (résolution qui semble mal venue vu la résolution n°11 qui précède).
Pour revenir au 1,4 % de plus, cela concerne les prestations du contrat d'entretien de la copropriété pour lesquel des précisions ont été demandées au syndic car cette charge est passée de près de 490 € par mois à près de 690 € par mois...nous ne sommes pas contre le fait de payer mais de se faire traire !! |
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2011 : 14:47:14
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".... fixe le montant à partir duquel le Syndic devra obligatoirement consulter différents prestataires ...."
CQFD !!
Encore une méconnaissance des choses (du CS, des copropriétaires) : faute d'avoir adoptée une résolution faisant obligation au syndic de présenter à l'AG au moins 2 propositions concurrentes, la mise en concurrence n'existe formellement pas.
Sur les 2 résolutions 11 et 12 : Dans la mesure où la résolution 11 est adoptée, le point 12 devient sans objet.
Inversement, si 11 est refusé, le point 12 est très pertinent.
Il s'agit là d'un cas très classique de résolution proposée en chaine, la suivante dépendant du sens de la décision de la précédente.
Pour les 1,4% de plus, il faut voir (c'est au CS de le controler !) ce qu'il en est exactement.
S'agissant du remplacement d'un contrat d'entretien courant habituel du syndicat, le syndic est habilité à le souscrire sans passer par l'AG. Sous réserve que les conditions en soient similaires, tant pour ce qui concerne les taches que pour le prix.
Il n'est pas possible ici de vous en dire plus.
Le CS devrait (doit) être informé du motif de la résiliation du contrat précédent (par qui, pourquoi, ....), des conditions du nouveau marché, en particulier sur ses clauses, sur le travail a effectuer, qui détermine son montant.
A priori, + 1,4%, c'est sans doute moins que la clause d'indexation du précédent contrat.
Sur le fond, il faut vous rapprocher du CS pour en savoir plus (fait-il bien son boulot ?) , et au besoin vous y présenter à la 1ère occasion, non sans vous informer/former préalablement.
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felix1930
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Posté - 15 mars 2011 : 15:44:54
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contrat d'entretien de la copropriété, je suppose qu'il sagit du nettoyage des parties communes
Le principal problème pour ce type de travail (d° pour espaces verts) c'est que (en général) on(?) demande à 1 ou 2 entreprises de fournir UN DEVIs, alors qu'il est souhaitable voir+ d'établir un contrat avec au moins les prestations souhaitées,la clause de révision de prix.........
en suite il est simple,et recommandé, de proposer une résolution à l'AG avec une copie du projet de contrat de base (si pas d'enquête préalable auprès des copro) et décision sur l'entreprise retenuu
à rappeler: le CS doit,obligatoirement, avoir une copie de tous les contrats à jour |
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2011 : 15:52:02
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"...alors qu'il est souhaitable voir+ d'établir un contrat descriptif avec au moins les prestations souhaitées,la clause de révision de prix........."
Point important souligné par Félix : c'est au syndicat de dire ce qu'il souhaite, que ce soit ici pour l'entretien (nettoyage, espaces verts, ..assurances...) comme pour des travaux.
Il faut préalablement établir un "descriptif", sorte de cahier des charges, qui permet de comparer les diverses propositions établies sur un schéma identique, descriptif envoyé avec demande de proposition !
Vouloir comparer 12 tontes ici avec 15 là n'a pas de sens.
En demander 14 à tous permet d'y voir clair ! (enfin, ...en général ...) |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2011 15:53:57 |
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Posté - 15 mars 2011 : 16:08:37
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Merci pour vos contributions.
Je prends bonne note de l'importance des mots à employer : "présenter" et non "consulter"
Pour ce qui est du CS : il était de 2 membres mais un est parti (30/12/2010) cause vente de son logement... à nous ! mais selon le syndic l'élection du CS en 2010 n'aurait pas du avoir lieu...un point à éclaircir je suppose...alors pour ce qui est des précisions, faut espérer que le syndic les donne !
Pour précision, le syndic : SDH est aussi le copropriétaire majoritaire... |
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2011 : 19:21:08
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"CS de 2 membres mais un est parti (30/12/2010) cause vente de son logement."
Il n'y a donc plus de CS en état de fonctionner !
Un Syndicat qui n'est pas capable d'avoir au moins 3 membres et mieux 5 est un mauvais syndicat qui récolte ce qu'il mérite.
Un CS étant obligatoire dans un syndicat, j'ose espérer que le syndic à inscrit la question de la désignation de de nouveaux membres !!!!
Combien de copropriétaires chez vous ?
Un copropriétaire ne peut jamais être majoritaire à lui tout seul, du moins lors des votes en AG : ses voix sont réduites au total des voix des autres (L.art.22).
Encore faut-il que tous les autres soient tous présents ou représentés à l'AG pour le le majoritaires n'impose pas ses voix même réduites.
Dans le cas où tous les autres votent dans le même sens il y a égalité .... donc pas de décision possible  . |
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Posté - 16 mars 2011 : 06:58:46
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gedehem : SDH est une société d'habitat social.
Donc nous sommes dans la particularité/exception où cette société peut avoir la majorité à elle toute seule.
Dans ce cas, l'utilité d'un CS, pschitt ................... Et pourquoi voulez vous que le syndic se fatigue... 
Je pense que dans ce genre de copro, il vaut mieux une bonne association de défense des résidents, pour tenter de faire contre poids. |
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Posté - 16 mars 2011 : 09:54:33
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C'est clair que cette situation n'est pas l'idéal pour les copropriétaires que nous sommes :( mais on ne va pas être défaitistes tout de suite :)
Puisque le syndic est grassement payé (près de 3 000 €), nous allons le solliciter et pas qu'un peu vu nos multiples interrogations...et espérer se faire entendre à l'AG.
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