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 Sujet  |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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 Posté - 21 juin 2009 : 09:06:09
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Clause contractuelle : le nouveau syndic propose dans un article de son contrat que les copropriétaires permettent au syndic via l'avis du conseil syndical de se faire assister dans les dossiers délicats, celà apparemment à volonté !
Contexte : petite copropriété avec pour récente expérience d’avoir été roulé dans la farine par le précédent syndic lors de son éviction souhaités par tout le monde et se terminant par une administration !
Point … NOMINATION DU SYNDIC – Article 25
Selon le contrat ci joint
ARTICLE … : CONDITIONS ET INFORMATIONS PARTICULIERES
- Il est convenu que sur un dossier délicat, technique ou juridique, le Syndic proposera au Conseil Syndical de se faire assister de tout technicien ou juriste de son choix.
Les honoraires des intervenants seront à la charge de la copropriété.
- Le syndic appliquera toutes les obligations légales relatives à la copropriété
Inquiétant cet article cette possibilité,
Le syndic peut il décider de faire admettre un tel article à l’intérieur de son contrat, et ne devrait il pas y avoir de décision particulière concernant le fonctionnement du conseil syndical avec les autres copropriétaires si cette délégation est souhaitée ?
Il me semble mélange des genres et des fonctions
jusqu’à quels d’honoraires pour les intervenants ?
Quels types d’intervenants : quelles limitations possibles ?
Est ce au conseil syndical de répondre, n’est ce pas abusif pour un syndic de proposer cela en copropriété, c’est court-cicuiter les copropriétaires ne faisant pas partie d’un conseil syndical, pouvant être manipulé ou trop conciliant par ailleurs ?
Ce n’est à mon justement pas une disposition légale à mettre dans un contrat de syndic puisque ce fonctionnement avec décisions du conseil syndical pour la copropriété n’est pas prévu dans le règlement de copropriété.
Que faire, quand on s'oppose à ce style de fonctionnement à risque de surcoûts ?
*** modération modification couleur illisible ***
Nota : il ne s'agit pas de faire de l'opposition systématique à ce nouveau syndic mais de veiller à l'efficience des prestations et à une non substitution du travail de celui ci par d'autres !
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Édité par - quelboulot le 21 juin 2009 11:45:05 |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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1
Posté - 21 juin 2009 : 09:09:13
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Que faire, quand on s'oppose à ce style de fonctionnement à risque de surcoûts ?
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 2
Posté - 21 juin 2009 : 11:47:16
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citation: Que faire, quand on s'oppose à ce style de fonctionnement à risque de surcoûts ?
Rappeler au syndic, aux membres du cs et aux autres copropriétaires que le cs ne peut avoir délégation que pour un sujet bien précis et un engagement financier bien déterminé,
Par ailleurs, le syndic, dans le cas présenté, et s'il est dans l'incapacité de résoudre seul ce pb, soit attend l'AG annuellen, soit, en cas d'urgence procède comme indiqué au (à venir  )
Il arrive l'article 37 du décret de 1967citation: Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
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Édité par - quelboulot le 21 juin 2009 11:52:05 |
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3
 Posté - 21 juin 2009 : 14:32:25
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citation: le Syndic proposera au Conseil Syndical de se faire assister de tout technicien ou juriste de son choix La formulation est très (trop) ambigue.
1/ On peut comprendre que le syndic propose au conseil syndical que le conseil syndical soit assisté. C'est normal. Je ne vois pas en quoi le syndic peut ou doit proposer.
2/ On peut comprendre que le syndic propose au CS que le syndic soit assisté. Mais le conseil syndical n'a pas pouvoir de décision en ce cas, et je ne comprends pas l'intérêtr de cette 'proposition'.
J'avoue donc ne pas comprendre.... |
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4
Posté - 22 juin 2009 : 09:54:49
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citation: Il est convenu que sur un dossier délicat, technique ou juridique, le Syndic proposera au Conseil Syndical de se faire assister de tout technicien ou juriste de son choix.
Le CS peut se saisir de tous les dossiers concernant le syndicat , et se faire assister comme il veut. Les frais seront comptabiliser en charges communes.
Le syndic n'a RIEN à voir la dedans et il ne peut rien REFUSER au CS qui est élu pour VERIFIER la gestion et les comptes du SDC.
Le syndic n'a rien à proposer au CS si celui-ci desir vérifier les comptes avec un comptable, faire une étude sur un ravalement avec un architecte ou un maçon,.....
Cette clause est INNACEPTABLE, contraire à la loi et à la recommandation de la CNC. Le syndic vous facturera ses vacations, des honoraires supplémentaires et c'est TOUT!!!
ALH14U : A REJETER à l'AG. , le CS doit négocier et refuser cette clause abusive, j'espère qu'il a abordé ce sujet avec ce syndic. Vérifiez également TOUT le contrat et autrs clauses fantaisistes mais très couteuses.
l'article 37 concerne des travaux d'urgence, le seul cas ou il peut avancer un acompte pour une intervention d'URGENCE, MAIS il doit convoquer immédiatement sans le délai de 21 jours une AG pour APPROUVER le devis et les travaux, afin qu'il puisse appeler les fonds nécéssaires à l'intervention d'urgence. Cela n'a rien à voir avec un conseil quelconque.
Envoyez cette clause à l'ARC. Un abus de syndic de plus à leur compteur!!!!
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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5
Posté - 28 juin 2009 : 20:24:52
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C’est effectivement une dérogation au rôle du syndic professionnel tel que défini par la Loi Hoguet avec un abus de pouvoir manifeste obligeant à des surcoûts illégitimes surtout en cas d’abus d’agences virtuelles avec des hommes de paille ou prête noms comme interlocuteurs des conseils syndicaux. Il faut alors surveiller la naïveté du conseil syndical devant leurs interlocuteurs présentant les divers conseillers présentés comme indispensables !
Ce qui est en jeu et était soulevé par le projet de loi Rudy, c’est vraiment la compétence multi disciplinaire des gestionnaires d’immeubles, diplomés et bon père de famille par ailleurs.
Faut il que la copropriété s’adjoigne d’autres experts et lesquels, à quel moment et pour quels objectifs, à quels coûts et pendant combien de temps et qui décide (les conflits d’intérêts sont sous jacents ainsi que les ristournes). L’abus complet étant d’avoir un ou plusieurs avocats et architectes maisons en contrat quasi indéterminé avec le conseil syndical ! C’est là que le conseil syndical est plus ou moins compétent également ou honnête pour éviter des substitutions et les surcoûts, voire faux audits et fausses procédures inévitables de la part de ces « rapaces » surajoutés.
Il faudrait que l'ensemble des copropriétaires puissent être informés à ce sujet, dès qu'il y a dépenses !
C’est une réflexion que j’ai souvent entendu, «envoyez cette clause à l’ARC », ou "rejetez à l’AG", ce qui est impossible puisque intégré au contrat (accepté) ze l’Agence (ce qui est astucieux comme éventuelle escroquerie, car il suffit de dire que la copropriété est d ‘accord sur ce mode de fonctionnement !).
Ce n’est plus tellement l’ARC qu’il faut informer, car les associations n’ont aucun pouvoirs, mais c’est vers les DDCCRF qu’il faut se tourner et qui devraient jouer un rôle déterminent de nettoyage des syndics pour conserver ceux travaillant avec professionnalisme au juste prix, et d'autres dont les agissements (cf. : ce type d’article abusif dans le contrat !) relèvent du pénal. Ces derniers devraient évincés très rapidement.
J’ai moi même fait une intense campagne médiatique de dénonciations et fort est de constater l’apathie, l’absence d’enquête de ces administrations répondant par ailleurs courtoisement « prendre en compte vos observations »,… mais laissant les agences dénoncées poursuivre leurs activités délictuelles,... au moins jusqu'à ce jour !
Il y a un laxisme évident notamment avec le peu de vérifications, de signalements et de poursuites engagées ou transmises par les Directions générale et départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes suite à la dénonciations de ces abus astucieux.
Il y a en France dans le milieu policier, judiciaire et auprès d'avocat que j'ai rencontré, comme un déni de l'escroquerie finacière astucieuse des dirigeants de société au détriement des copropriétaires et de la société en général. Alors qu'elle porte à mon avis sur des millions d'euros pompés aux copropriétaires pour une efficactié, une efficience parfois très douteuse (plus que douteuse) dans la bonne conservation et entretien de leurs immeubles !
Il faut que cela change, pour le bien de tous et notamment des agences et syndics professionnels honnêtes !
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niko
Nouveau Membre
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Posté - 28 juin 2009 : 23:12:22
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De philippe 388
citation: Le syndic n'a rien à proposer au CS si celui-ci desir vérifier les comptes avec un comptable
La loi SRU n'a-t-elle pas restreint les droits du CS en remplaçant "assister" par "prendre conseil" ? Du moins en ce qui concerne les comptes.
Les problèmes avec notre syndic non-pro, procédurier, mafieux, nous ont appris à appeler "un chat un chat".
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