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 Posté - 16 mars 2011 : 11:28:33
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Bonjour,
Nous sommes nouveaux copropriétaires d'un logement dans une copropriété géré par la SDH (copropriétaire majoritaire et syndic qui plus est) dont la majorité des logements sont des "locations sociales".
Pour cette raison, on nous a expliqué qu'il n'existait pas de règlement de copropriété mais seulement un règlement intérieur.
Pouvez-vous nous dire si cela est normal ?
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 16 mars 2011 : 13:13:00
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à la signature de l'acte authentique le notaire a du vous remettre un document:état descriptif de division"... |
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Posté - 16 mars 2011 : 14:40:45
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il doit y avoir un règlement de coprorpiété ne serait ce que pour connaitre les tantièmes de voix et les tantièmes de charges.
Ce règlement de copropriété a du vous être mentionner par votre notaire. Avez vous relu votre acte d'achat ? |
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Posté - 16 mars 2011 : 15:54:15
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Nous confirmons l'absence d'un règlement de copropriété.
Pour ce qui est de la répartition concernant notre bien, les éléments sont donnés dans le compromis/acte authentique et pas d'autre document du notaire en notre possession.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 mars 2011 : 16:14:18
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Ce n'est pas possible : l'acte de vente est un acte privé qui concerne vendeur et acquéreur.
Concerant la répartition des charges c'est un acte entre copropriétéaires qui vous est opposable. Cet acte, ici cette "convention" entre les propriétaires de lots (sorte de "Contrat"), c'est le réglement de copropriété, RDC.
Les éléments qui seraient précisés dans vos actes ne sont pas sortis du chapeau. Il sont sans aucun doute extrait d'un document qui concerne tous les copropriétaires ...le RDC !
Avec vos "collègues" copropriétaires, c'est ce document qu'il faut trouver, sans aucun doute enregistré au fichier immobilier.
Voyez vos actes, il en est certainement fait mention, avec une clause précisant que "vous en avez eu préalablement connaissance".
S'il n'y a rien, voyer au fichier immobilier (cadastre/Sce des Hypothèques) .
S'il n'y a vraiment rien de rien, on ne peut pas vous demander de payer des charges ..... d'où l'idée qu'il doit y avoir quelque chose ...  |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2011 16:15:43 |
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Posté - 16 mars 2011 : 20:28:39
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Vous avez acheté x pour cent des parties communes, il est absolument impossible que vous ne sachiez pas combien vaut x.... |
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Posté - 17 mars 2011 : 10:28:50
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chrisloic38 : citation: Pour cette raison, on nous a expliqué qu'il n'existait pas de règlement de copropriété mais seulement un règlement intérieur.
Qui est ce ON nous a expliqué ????
Avez vous copie de ce réglement intérieur ?? de quoi parle t'il ??
UN petit courrier en RAR en demandant au syndic de vous fournir copie du RDC, les frais à votre charge, et de vous communiquer l'EDD sur lequel figure les tantièmes de tous les copropriétaires.
Sans reception de ce document, vous ne payez plus vos charges de copropriété, car sans un EDD ( sorti d'un RDC) le syndic ne peut vous appeler des fonds. Les tantièmes de chacun ne sortent pas du chapeau du syndic.
Les tantièmes inscrits sur votre acte de vente proviennent de cet état de répartition du RDC. Votre notaire ne les a pas inventé.
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Posté - 22 mars 2011 : 09:44:46
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Tout d'abord, merci pour vos éclairages.
Un nouvel élément suite à la rencontre hier des autres copropriétaires : selon eux, le RDC existerait mais uniquement consultable dans les locaux du syndic (précision : à ce jour personne ne l'a vu).
Pouvez-vous nous dire si cela est normal ou s'il faut vraiment passer par un courrier en recommandé AR ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 mars 2011 : 10:19:08
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Les pièces et document qui concernent la vie et la gestion du syndicat sont propriété du syndicat.
Le syndic en est détenteur au nom du syndicat, pour le bon fonctionnement du syndicat.
C'est au CS de demander copie au syndic de ce RDC, qu'il (le CS) doit avoir en archive, comme les principaux contrats qui concernent le syndicat (assurances, employé, entretien, etc ...).
Car il appartient au CS de controler que tout est fait en conformité, en particulier selon les clauses du RDC, qui est convention (loi commune) entre tous les propriétaires de lots.
Toutefois, le RDC est en principe annexé aux actes de chacun des copropriétaires, qui devaient en avoir eu copie lors de la dignature des actes (Lesquels doivent préciser que l'acheteur en a eu préalablement connaissance.)
Chacun peut le demander à son notaire. |
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Posté - 22 mars 2011 : 11:48:12
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Au vu de vos dires, nous allons relancer le notaire sur ce RDC (pour info à la signature de l'acte authentique ne nous a remis qu'une copie de l'acte signé et rien d'autre).
Quant à solliciter le CS, depuis le 1er/01/2011 il n'est constitué que d'un membre âgé de prés de 80 ans...il va donc nous falloir attendre sagement l'AG 2011 à moins d'un autre recours :( |
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Posté - 22 mars 2011 : 12:38:33
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l'autre recours se trouve dans le RDC pour savoir de combien de conseillers doit être constitué le CS. Il y a de grandes chances pour que un ne suffise pas .... |
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Posté - 22 mars 2011 : 12:57:19
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Normalement le Réglement de copropriété doit "etre déposé au bureau des hypothèques, le syndic en a une verison mais il n'est pas tenu d'en faire la distribution et en génral il le fait a un prix ne défiant pas tout concurrence par rapport au bureau des hypothèques.
Votre notaire aurait du vous le procurer, et le mentionner. Il est fautif de ne pas l'avoir fait.
Il est difficile a comprendre comment il a pu faire un acte authentique sans avoir connaissance ni avoir consulté ce réglement de coproriété.
Que dit votre acte d'achat, l'avez vous lu? C'est quand même par la qu'il faut commencer.
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Posté - 22 mars 2011 : 20:18:24
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Et quelles sont vos analyses sur la position suivante ?
citation: http://www.onb-france.com/construct...lots-de.htmlL’absence de rédaction et de publication d’un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété, dès lors qu’ils sont individualisés et qu’il n’en résulte aucune confusion avec les lots de l’autre copropriétaire.-------------------------------------------------------------------------------- Par acte notarié du 10 mars 2006, les consorts X ont vendu à une S.C.I. les lots numéros 4 à 6 d’un immeuble en copropriété dont M. Y était propriétaire des autres lots, numérotés 1 à 3 ; celui-ci a assigné la SCI et les consorts X en nullité de la vente sur le fondement des articles 1109 et suivants, 1134 et 1166 du Code civil pour défaut d’établissement préalable d’un règlement de copropriété. M. Y. a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen soutenu par lui, que le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; que le règlement de copropriété a pour objet notamment de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété en parties privatives et quotes-parts de parties communes ; que la vente d’un lot ne peut donc intervenir sans que la consistance des parties privatives et des parties communes et les quotes-parts de ces dernières aient été déterminées ou constatées par le règlement de copropriété (violation des articles 1er, alinéa 1er et 14, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 3, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967). Son pourvoi est rejeté. La cour d’appel a retenu à bon droit que l’absence de rédaction et de publication d’un règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu’ils étaient individualisés et qu’il n’en résultait aucune confusion avec les lots de l’autre copropriétaire. -------------------------------------------------------------------------------- La position indiscutable de la Cour de cassation sur la cession d’un lot, en l’absence de règlement de copropriété, a une signification générale. Il ne règle pas les difficultés qui peuvent survenir en raison de l’absence d’état descriptif de division (E.D.D.) qui doit obligatoirement avoir été publié au bureau des hypothèques avant la vente d’un lot de la copropriété. Référence : Cass. Civ. 3e, 17 nov. 2010, rejet Date de l'article: 21 mars |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 mars 2011 : 21:56:35
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Je reviens du labo, mais analyses sont bonnes ! 
Il n'y a rien à redire !
Sans connaitre le fond de l'affaire, on pourrait la voir ainsi :
M. Y lorgnait les 3 lots 4, 5 et 6 des consorts X .... lesquels les ont vendu à une SCI.
Contestation, recours au juge, l'affaire monte en Cassation.
Laquelle renvoi M.Y à ses chères études, au motif que vendre des lots identifiés, mettons ici une chambre de bonne, là une cave, et enfin le 3° un studio sous les toits, ne permet pas d'avoir de doute sur la materialité de ces éléments 'immeuble', pouvant donc être vendus.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, personne ne se pose la question de savoir si c'est en copropriété ou non, logement collectif ou non !
La question soulevée ici, du moins c'est dans cette direction que nous nous sommes dirigés, est celle du fonctionnement du syndicat lié à son financement .! Nos fameuses provisions pour charges basées sur des tantièmes affectés aux lots !
C'est ici que l'absence de RDC se fait sentir, cause de zizanie si aucune convention n'existe, les actes privés vendeur/acquéreur n'étant pas opposables au syndicat.
Autrement dit, un "volume" immobilier constitutif d'un lot privatif identifié/identifiable peut être vendu en l'état sans RDC.
En revanche, on ne peut "taxer" ce même lot puisqu'il n'existe pas de régle commune pour ce faire.... 
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Posté - 23 mars 2011 : 06:53:33
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citation: Lorsque vous achetez un bien immobilier, personne ne se pose la question de savoir si c'est en copropriété ou non, logement collectif ou non ! C'est quand même une des premieres questions qu'on pose puisque par exemple les diagnostics ne sont pas identiques selon le cas.
Le notaire qui va aller chercher dans le fichier du bureau des hypothèques ne va pas trouver la meme chose non plus audit bureau selon le cas.
Il y a quand même quelque chose qui me choque: Si le syndicat existe bien, y compris de fait, c'est bien lui qui est propriétaire des parties communes, qui peuvent contenir par exemple deux loges de concierge, un hangard, un box, que sais-je encore;
Chaque copropriétaire est donc propriétaire de chacune de ces parties a hauteur de x%.
Sans RdC ou EDD que vaut x?
Ou alors, dans le cas qui est cité par JML, il existe bien un DD mais pas de RdC, ce qui serait moins grave en effet
Mias il semble n'y avoir pas non plus d'EDD: citation: Il ne règle pas les difficultés qui peuvent survenir en raison de l’absence d’état descriptif de division (E.D.D.) qui doit obligatoirement avoir été publié au bureau des hypothèques avant la vente d’un lot de la copropriété. |
Édité par - ribouldingue le 23 mars 2011 06:55:17 |
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Posté - 23 mars 2011 : 08:23:52
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Posté - 24 mars 2011 : 16:12:26
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1/ Bonne nouvelle : le RDC existe bien et nous a été communiqués...et diffusé 'tout chaud' aux autres co-propriétaires.
Notre question a trouvé réponse !
2/ Petite Parenthèse suivante :
citation: Initialement posté par rambouillet
l'autre recours se trouve dans le RDC pour savoir de combien de conseillers doit être constitué le CS. Il y a de grandes chances pour que un ne suffise pas ....
Le RDC prévoit bien un CS qui "assistera le syndic et contrôlera sa gestion" et pour le reste il renvoit à l'article 21 modifié de la loi du 10 juillet 1965.
Parenthèse fermée :) |
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Posté - 24 mars 2011 : 16:20:45
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chrisloic38 : Un RDC mystérieux qui réssucite ??? un nouveau miracle.
Bravo pour avoir insisté de la sorte. |
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Posté - 24 mars 2011 : 17:32:51
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citation: 2/ Petite Parenthèse suivante :
citation:
Initialement posté par rambouillet
l'autre recours se trouve dans le RDC pour savoir de combien de conseillers doit être constitué le CS. Il y a de grandes chances pour que un ne suffise pas ....
Le RDC prévoit bien un CS qui "assistera le syndic et contrôlera sa gestion" et pour le reste il renvoit à l'article 21 modifié de la loi du 10 juillet 1965.
lorsque le RDC ne prévoit pas le nombre de conseillers, c'est l'AG qui décide. Ensuite ce nombre devient la référence pendant la "mandature" et les 25 % de moins s'apprécie sur ce nombre désigné. |
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 25 mars 2011 : 16:10:17
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En principe, cet organisme devrait rédiger un règlement de fonctionnement et d'administration du conseil syndical !
Si le RdC est modifié il devra être transmis au notaire "ad hoc" qui le transmettrait
à son tour, au conservateur des hypothèques (fichier immobilier) |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 25 mars 2011 16:11:44 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 25 mars 2011 : 19:16:49
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Bonjour, Oldman, content de vous voir dans le secteur !
Pour un modèle de réglement d'organisation et de fonctionnement du CS, qui est obligatoire faut-il le rappeler, on peut s'inspirer de cette proposition :
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
Il faut éviter une rédaction par tel organisme gestionnaire ou le syndic.
C'est aux membres du CS actuel (ou de copropriétaires 'volontaires' s'il n'y en a pas) de l'établir, s'agissant d'un régles imposées par le syndicat à son conseil de surveillance et de controle.
Demander au controlé d'établir les régles de son controleur n'a pas de sens .....
S'agissant du nombre de conseillers, attention à ne pas être "fermé".
La 'bonne' clause serait " ...CS composé au moins de 3 membres titulaires, au plus de XX membres titulaires, de préférence en nombre impair." Le XX maxi sera fonction de la taille du syndicat, nombre "limite haute" sans être trop "petit" ! |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2011 19:17:57 |
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