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 Posté - 17 mars 2011 : 22:47:58
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Mode de calcul de la garantie financière du syndic :
Situation :
A l'issue d’une procédure judiciaire de longue haleine, plusieurs dizaines d’années, un syndicat va se voir attribuer des sommes importantes… plusieurs centaines de milliers d’euros.
Le syndicat est en compte séparé.
Ces sommes seront a priori placées sur des Cà T (ou placements autres) pour subvenir au fur et à mesure des nécessités au financement des travaux liés directement à la procédure judiciaire.
Le contrat de syndic en « discussion » prévoit :
citation: (Extrait contrat syndic)
Extension garantie financière
Le syndicat des copropriétaires remboursera au syndic le coût de l’extension de la garantie financière en fonction du montant maximal déposé sur un compte à terme ou sur un livret pour le compte de la copropriété
0,47 %
Après avoir lu mes « classiques » dont « les » bible(s) en premier…
http://copropriete.blogs.nouvelobs.com/tag/syndics
Copropriétés : plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires par Alain PAPADOPOULOS
(il y a même la photo, je ne résiste pas à l'envie de l'insérer  )
- sortir le cas échéant ces fonds du champ de la couverture par la garantie financière des syndics, ce qui éviterait une augmentation du coût de cette garantie pour le professionnel et par répercussion aux copropriétaires, en les faisant déposer sur des comptes bancaires réglementés, en quelque sorte "sanctuarisés, et d'où les retraits seraient contrôlés pour s'assurer de leur emploi dans l'objectif pour lequel ils ont été collectés...
Les fonds de prévoyance pour travaux un livre blanc
(désolé je n'ai pas de photos de JPM )
http://www.jpm-copro.com/Fonds%20de...0travaux.htm
«Le groupe Universimmo et la Revue « Copropriété et Travaux », avec le concours de l’Association des responsables de copropriétés (ARC) diffusent un livre blanc intitulé « Copropriétés : plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires .
Ils formulent ensuite des propositions clairement exposées et argumentées et présentent finalement un projet d’article additionnel à la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu :
Après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article ainsi rédigé :
« Article 13-1 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret.
... Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970.
..."
LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoireshttp://www.universimmo.com/fiches/u...che_Code=139
Dans l'attente de voir "arriver" cet article 13-1, je m’interroge, après avoir interrogé le gestionnaire d’immeuble à qui j’ai indiqué que je n’acceptais pas et la formulation proposée, et le mode de calcul, et le montant demandé 0,47%.
Vu les taux actuels des Cà T (même s’il y a certainement mieux)
http://www.compte-a-terme.com/2008/...nration.html
Taux compte à terme (bruts)- 11 Mars 2011
Echéances Taux Min Taux Max
1 mois 0,19% 0,59%
3 mois 0,57% 0,87%
6 mois 0,99% 1,29%
1 an 1,44% 1,74%
Une très grande partie des intérêts "s'évapore" vers le syndic !!! 
Je souhaiterais avoir de votre part plusieurs avis :
1 – quels types de placements de ces sommes conseillez-vous autres que des Cà T ?
2 - taux intérêt "garantie financière" demandée = 0,47 % prohibitif pour moi !
2 – cette garantie financière s’applique « en fonction du montant maximal déposé sur un compte à terme ou sur un livret ». Il n'y a aucun lissage mensuel sur la réalité des sommes concernées qui varient au fil des échéances des différents Cà T et du financement et paiement des travaux au fur et à mesure qui diminue les sommes en question.
3 – quelles autres clauses et % pouvez-vous m’indiquer comme « normaux » dans ce type de garantie financière ?
4 - quel justificatifs réels et fiables demander au syndic concernant le paiement par lui de ces frais supplémentaires auprès de sa caisse de garantie ? En fait, je veux bien que le syndicat paye... que le syndic en retire quelques bénéfices...mais je souhaiterais être certain des "proportions" de ces bénéfices. En fait, si la gestion des placements est une charge pour le syndic, ce que je conçois parfaitement, je préfère payer des heures de responsable ou cadre ou de collaborateur !!!
5 – ces sommes étant déposées sur un Cà T au nom du syndicat, le syndicat étant doté d’un compte bancaire séparé… expliquez-moi simplement qu’elle est la réelle responsabilité du syndic sur ces sommes qui impose cette extension de garantie financière ?
J’ai compris, mais j’apprécie quand on m’explique encore un peu mieux !!!
Merci d'avance de vos "éclairages"
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Édité par - quelboulot le 17 mars 2011 22:56:08 |
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Posté - 19 mars 2011 : 10:39:08
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Un petit "up" car mes questions ne rencontrent pas vraiment une affolante série de réponses.
Faut-il en changer le titre pour un autre plus "aguicheur"
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Édité par - quelboulot le 19 mars 2011 10:40:38 |
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oldman24
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Posté - 20 mars 2011 : 10:29:59
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2011 : 16:56:59
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"..... Faut-il en changer le titre pour un autre plus "aguicheur" .."
Essayez la mini-jupe, ou les bas résilles, on ne sait jamais ..... 
Ou mieux, annoncez les €€€€€€  |
Édité par - Gédehem le 20 mars 2011 16:58:33 |
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Posté - 20 mars 2011 : 17:20:25
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J'aurai au moins attiré deux "post it" en conservant le titre initial, ceux d'oldman24 et gedehem...
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oldman24
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Posté - 20 mars 2011 : 17:49:22
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Pourtant ce n'est pas tous les jours que M Papadopoulos, Administrateur d'UNIVERSIMMO, nous fait l'honneur de sa contribution par le biais d'un article trés interessant, mis à part sa critique à l'adresse des conseils syndicaux qui ne sont pas épargnés sur d'autres forums aussi.
Cela n'encourage pas les copropriétaires à s'investir dans un organe de la copropriété qui n' est pas, il est vrai, doté de la " personnalité morale".
Et c'est dommage pour des élus de la base en AG. |
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Édité par - oldman24 le 20 mars 2011 17:57:38 |
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oldman24
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Posté - 21 mars 2011 : 10:13:51
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L' ARC avait trouvé " étrange " l'article d'UNNIVERSIMMO !.
Lire son Abus N°1487 du 30.07.08 ?
Voilà , peut être , ce qui explique la rareté des réponses sur ce topic de quelboulot,
à l'exception de celle de Gedehem , décidément sur tous les fronts. |
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Administrateur civil honoraire.
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Posté - 21 mars 2011 : 13:17:12
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citation: Voilà , peut être , ce qui explique la rareté des réponses sur ce topic de quelboulot,
à l'exception de celle de Gedehem , décidément sur tous les fronts.
Oh ! Oldman24... "Gedehem , décidément sur tous les fronts"
Dans le cas présent je me permets de rajouter... petit front de gedehem quant à la valeur ajoutée de la participation !!!!
Quant Ã
citation: L' ARC avait trouvé " étrange " l'article d'UNNIVERSIMMO !.
Lire son Abus N°1487 du 30.07.08 ?
je vois pas vraiment le rapport entre le lien donné dans mon premier post
http://www.universimmo.com/fiches/u...che_Code=139
et celui que vous indiquez ?
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus1487.htm
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Édité par - quelboulot le 21 mars 2011 13:22:00 |
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oldman24
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Posté - 21 mars 2011 : 16:29:21
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Sous le titre "extension garantie financière " avec google et Univesimmo, j'ai lu
l'abus 1487 de l'ARC.
Il est vrai que dans votre titre il y a deux sujets...
Alors, il faut savoir si ma réponse vaut moins que rien du tout ?.
Je retourne dans mon silence, pour les raisons que vous savez ! |
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Administrateur civil honoraire.
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Édité par - oldman24 le 21 mars 2011 21:29:59 |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 21 mars 2011 : 18:24:22
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"« Article 13-1 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret."
Après les diagnostics de toutes natures obligatoires, les travaux d'ascenseur, les fonds travaux n'étant pas (encore) obligatoires voilà déjà que l'on propose des fonds pour travaux d'économies d'énergie...
Moins vous consommez d'énergie plus celle-ci vous coûte cher, incidence des frais fixes (abonnement, locations de compteurs...), je viens de recevoir une facture d' eau de VEOLIA de 68.13 € pour 5 M3 (Cinq M3)...le tout en dix lignes de détails.
Si les fonds du syndicat gestion courante ou fonds travaux sont sur des comptes séparés au nom du syndicat, le syndic ne détient pas de fonds il n'a donc pas lieu de payer une cotisation sur des fonds non détenus.
Les syndics sont payés pour la gestion des travaux, une rémunération de la gestion des fonds ferait double emploi.
D'autre part si la constitution de fonds travaux devient obligatoire il est nécessaire que les frais de fonctionnement fassent partie de la gestion courante. Ceci pour éviter les abus, tel le "compte séparé obligatoire" mais avec des honoraires majorés et prohibitifs, dans le seul but d'obtenir la "dispense".
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Posté - 23 mars 2011 : 18:19:22
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La garantie financière des syndics est payée sur un montant souscrit qui doit en toutes circonstances rester supérieur à la "pointe maximale des fonds détenus" ; le syndic doit ajuster ce montant de temps à autre par paliers pour ne pas être trop "juste", mais ne pas non plus payer un plafond de garantie inutile. Le fait de détenir des fonds pour un immeuble ne conduit pas nécessairement à augmenter immédiatement et proportionnellement le montant de la garantie, mais s'il s'agit de fonds pour une longue période, il est raisonnable de penser que cela a un impact proportionnel.
Reste pour le syndic à prouver que sa garantie lui coûte réellement en "charges" ce qu'il dit : en effet, s'il s'agit d'un organisme de caution mutuelle, une partie de la cotisation payée l'est pour la souscription de parts de l'organisme, qui sont un placement financier et non une charge...
Il faut donc lui demander d'être transparent sur ce point et mettre cartes sur table...
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Posté - 23 mars 2011 : 18:28:29
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"Reste pour le syndic à prouver que sa garantie lui coûte réellement en "charges" ce qu'il dit : en effet, s'il s'agit d'un organisme de caution mutuelle, une partie de la cotisation payée l'est pour la souscription de parts de l'organisme, qui sont un placement financier et non une charge..."
"Il faut donc lui demander d'être transparent sur ce point et mettre cartes sur table..."
Merci de ces précisions, nous allons maintenant choisir le jeu de carte adapté à la discussion, et la table également.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 23 mars 2011 : 18:47:40
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N'oubliez pas non plus les chaises ou fauteuils, non formis !
Quant aux cartes, reste à croiser les doigts pour qu'elles ne soient pas pipées ....., vous savez, dans le genre "roulage dans la farine" ! |
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