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mespres
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 Posté - 18 mars 2011 : 22:08:26
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L'ag a lieu le 30 mars, la convocation a été envoyée le 7 mars, les délais sont respectés.
Une vente s'est conclue le 18 mars. Comment doit se dérouler le processus ?
Supposons que la vente ait lieu la veille de l'AG. Que faire pour que l'acquéreur puisse voter ?
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felix1930
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Posté - 18 mars 2011 : 22:42:36
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c'est le vendeur qui a reçu la convocation; il suffit qu'il donne son pouvoir à l'acheteur qui n'est toujours pas propriétaire aux yeux du syndic car celui-ci n'a certainement pas reçu la notification de cette vente de la part du notaire |
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mespres
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 18 mars 2011 : 22:48:15
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mespres
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Posté - 18 mars 2011 : 22:50:20
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hum, j'ai été un peu trop rapide ....
Quelle la valeur du pouvoir du vendeur après l'acte de vente ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mars 2011 : 01:05:03
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Pleine et entière : c'est lui le copropriétaire en titre au moment de la convocation, et c'est toujours lui qui le sera vis à vis du syndicat jusqu'au jour de la notification de la mutation faite au syndic, soit par l'une ou l'autre des parties, soit par le notaire (ou l'avocat si vente judiciaire), y compris si cette notification intervient 6 mois après l'AG.
Mais il (le vendeur) n'attendra pas jusque lĂ because les provisions pour charges rendues exigibles .... |
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lossam
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Posté - 19 mars 2011 : 07:45:48
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Ce sujet m'interresse car nous avons le cas dans notre résidence pour la future AG qui a lieu dans 15 jours
Dans le cas posé ,admettons qu'il y ai un ravalement de façade ou tout autre travaux important et que ces travaux soit votés a la majorité requise.
Qui va payer ces travaux |
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| "Le tire-bouchon est un instrument de bon sens, qui retire l'obstacle au plaisir" |
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mespres
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Posté - 19 mars 2011 : 07:56:34
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Sauf dispositions particulières négociées à la vente, c'est l'acquéreur. Règle très simple : le compte vendeur est soldé à la vente, l'avance de trésorerie est remboursée. L'acheteur verse alors sa quote part pour l'avance de trèsorerie et paie toutes les dépenses . |
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Posté - 19 mars 2011 : 07:57:39
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paiera ces travaux, celui qui est propriétaire, aux yeux du syndic, à la date où l'AG fixera l'exigibilité.
vente le 1er avril (),
notification de la vente par le notaire ou par le vendeur (le plus diligent...), le 4 avril
AG le 2 avril :
* le vendeur est propiéaitaire, il peut donner pouvoir au vendeur, s'il le souhaite
* l'AG vote les travaux 100000 € avec exigibilité 1/2 immédiat et 1/2 le 1 mai.
Le vendeur doit sa part du premier demi et l'acquéreur sa part du second demi, le 1/5.
Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'autres choses, mais c'est leur probleme entre eux et ne ragarde pas le SDC |
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mespres
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Posté - 19 mars 2011 : 10:08:55
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rambouillet votre exemple ne se rencontre pas dans la pratique. Compte tenu du délai de contestation de 2 mois à compter réception du PV, les appels sont faits bien après l'AG.
Reste le cas marginal de travaux d'urgence votés en AGS : là encore je doute fort que le PV stipule "disponibilité immédiate, à compter de la date de l'AG". |
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BANZAI
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Posté - 19 mars 2011 : 10:52:16
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citation: Initialement posté par mespres
rambouillet votre exemple ne se rencontre pas dans la pratique. Compte tenu du délai de contestation de 2 mois à compter réception du PV, les appels sont faits bien après l'AG.
Reste le cas marginal de travaux d'urgence votés en AGS : là encore je doute fort que le PV stipule "disponibilité immédiate, à compter de la date de l'AG".
ce n'est pas exact
des travaux votés à l'article 24 et dont la date d'appel de fonds a été fixé à celle de l'AG ou un mois après, contiennent donc une date d'exigibilité des fonds antérieure à la date de signature de l'acte ou de l'avis de mutation |
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Posté - 19 mars 2011 : 11:22:10
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il ne faut pas lier délai de contestation et exigibilité des fonds. ON eput exiger les fonds avant la fin du délai de constestation, aucun texte ne s'y oppose.
citation: Article 14-2
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
et le texte (le fameux art 42) de suspension ne parle que des travaux pas des appels de fonds exigibles :
citation: Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
....
ce qui se concoit aisément, puisqu'il permet de lancer les travaux dès ce délai de 2 mois, si les fonds sont rentrés avant, sinon il faudrait encore rajouter des délais puisque le syndic ne peut lancer les travaux que s'il a rentré la totalité des fonds (en théorie)...
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Édité par - rambouillet le 19 mars 2011 11:25:33 |
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mespres
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Posté - 19 mars 2011 : 11:33:58
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arrêtons de se prendre le chou pour un cas qui n'arrive que très marginalement !
Il y a une zone de flottement entre la signature de la vente et la réception par le syndic d'un courrier du notaire. Curieusement, le législateur n'a pas prévu grand chose.
En outre un syndic qui ne respecte pas le délai de deux mois fait prendre au syndicat un risque inutile, mais s'il est faible.
Je retiens de ce post que tant que le syndic n'a rien reçu du notaire, la vente n'est pas prise en compte par son cabinet. Le notaire devrait avoir obligation de notifier par recommandé le syndic la vente, dans un délai maximum de 48h...
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Posté - 19 mars 2011 : 12:20:11
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ne vous inquiétez pas un "bon" notaire averti par le vendeur, ne va pas manquer de faxer la mutation le jour même.... et le fax s'il est bien identifié vaut "notification" ! |
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mespres
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Posté - 19 mars 2011 : 12:46:54
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mars 2011 : 18:26:22
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Avant tout, il faut préciser certains points :
"Compte tenu du délai de contestation de 2 mois à compter réception du PV, les appels sont faits bien après l'AG."
Pas du tout :
1)- il n'y a plus "Appels de Fonds", l'exigibilité des provisions étant décidée par l'AG.
2)- il n'y a aucun délai suspensif pour des travaux, hormis ceux décidés aux maj.art.25 et 26. Ce qui n'est pas le cas des gros travaux d'entretien habituels, type "ravalement des façades / réfection toiture", qui se décident à la maj.art.24.
La décision prise sur de tels travaux est exécutoire aussitot (*), comme il en est de 95% des décisions d'AG.
" ...paiera ces travaux, celui qui est propriétaire, aux yeux du syndicat, à la date où l'AG fixera l'exigibilité."
C'est au syndicat qu'il faut notifier la mutation, ici entre les mains de son mandataire. Syndicat à qui le copropriétaire en titre devra régler sa provision.
(*) sans doute que le syndic doit se montrer prudent lorsqu'une contestation étayée a été faite en séance sur la validité de la décision (voire de l'AG). Si tout se passe bien, aucune attente n'est prévue. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2011 18:31:02 |
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mespres
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Posté - 19 mars 2011 : 18:51:04
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Je ne suis pas précis, je parle d'appels de fonds pour travaux votés. La date de ces appels est décidé en AG : je pense qu'il n'est pas pertinent d'appeler pendant la période où la résolution peut être contestée.
Je ne comprends pas la distinction faite entre l'article 24 et les autres. Supposons un ravalement (art.24). un opposant saisit le TGI par exemple parce qu'il n'y a qu'un seul devis et qu'un seuil de concurrence a été voté : nous sommes dans un schéma de contestation indépendant de l'article ?
citation: sans doute que le syndic doit se montrer prudent lorsqu'une contestation étayée a été faite en séance sur la validité de la décision (voire de l'AG). Si tout se passe bien, aucune attente n'est prévue.
Je crois que nous nous rejoignons, mon syndic est sans doute trop précautionneux en refusant de faire des appels de fonds pendant les deux mois. C'est un règle qui a le mérite d'être simple et de ne souffir aucune exceptions. |
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BANZAI
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Posté - 19 mars 2011 : 18:56:30
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citation: Initialement posté par mespresJe ne suis pas précis, je parle d'appels de fonds pour travaux votés. La date de ces appels est décidé en AG : je pense qu'il n'est pas pertinent d'appeler pendant la période où la résolution peut être contestée. Je ne comprends pas la distinction faite entre l'article 24 et les autres. Supposons un ravalement (art.24). un opposant saisit le TGI par exemple parce qu'il n'y a qu'un seul devis et qu'un seuil de concurrence a été voté : nous sommes dans un schéma de contestation indépendant de l'article ? citation: sans doute que le syndic doit se montrer prudent lorsqu'une contestation étayée a été faite en séance sur la validité de la décision (voire de l'AG). Si tout se passe bien, aucune attente n'est prévue. Je crois que nous nous rejoignons, mon syndic est sans doute trop précautionneux en refusant de faire des appels de fonds pendant les deux mois. C'est un règle qui a le mérite d'être simple et de ne souffir aucune exceptions.
faire l'appel de fonds ne signifie pas passer l'ordre de service...
il serait étonnant que dans votre copropriété tous les copropriétaires règlent dans les 15 jours de la date d'exigibilité... |
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