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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Posté - 19 mars 2011 : 11:33:14
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Bonjour
Nouvelle sur ce forum je ne sais si ma question a déjà été posée. J'ai entendu dire que lors de l'AG de copropriétaires le nombre de voix détenues par un seul copropriétaire est limité.
Je m'explique : dans mon immeuble qui comporte 23 appartements, autant de caves et 5 garages, une personne est propriétaire de 7 appartements et 4 garages et bien sûr les caves équivalentes. Étant donné que, comme c'est souvent le cas, nous sommes assez peu nombreux à nous rendre à l'AG annuelle, le propriétaire de ces 7 appartements est souvent "majoritaire" en ce qui concerne toutes les décisions. Mais est-ce normal ? Sachant qu'il est toujours ennemi juré des travaux exceptés s'ils sont vraiment incontournables, on peut peut procéder à des améliorations.
Or, on m'a dit qu'en principe même un seul copropriétaire ne peut détenir plus de 3 voix pour un vote et ce quelque soit le nombre de ses possessions.
Pour exemple, la porte du hall d'entrée, si elle fonctionne, mériterait d'être changée (très bruyante , un jour au niveau du sol qui laisse le froid et l'air entrer, etc ...). Pour quelqu'un qui, comme c'est le cas de ce propriétaire, ne vit pas dans l'immeuble cela n'a rien de gênant mais pour moi qui vit au rez-de-chaussée, les nuisances sonores de la porte sont réellement très très gênantes. Mais comme grosso modo cette porte remplit sa "fonction" il n'y a pas moyen de la faire changer alors que nous sommes plusieurs à en voir la nécessité. Et pas moyen puisque le propriétaire est, en AG, majoritaire. Sauf si effectivement il ne peut prétendre à représenter que 3 voix (et non 7). Je précise que l'immeuble comporte deux montées d'escalier et que dans la nôtre ce propriétaire possède 6 appartements sur 11. Doit-on dans ce cas là changer les deux portes ? Et comment faire ?
Savoir si effectivement mes renseignements sont exacts serait également utile pour tout autre travaux car, jusque là , la détention par une seule personne du tiers des appartements a freiné depuis fort longtemps des travaux d'amélioration et a même accentué un commencement de délabrement.
Merci pour vos réponses.
J'ai bien lu ici ou là une histoire de tantième mais je ne sais à quoi cela correspond
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Posté - 19 mars 2011 : 11:53:46
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Dauphinoise :
1. dans une AG il n'y a pas de voix, comme des élections nationales, mais des tantièmes pour chaque lot de copropriété. Chaque copropriétaire vote au niveau de ses tantièmes. Un copro. qui n'a qu'un parking compte moins qu'un copro. qui a 1 appartement.
2. Ce copro vote avec les tnatièmes de TOUS ces lots.
3. Un copropriétaire ne peut avoir plus de 3 mandats (et non voix) d'autres copros.
4. En ce qui concerne le copropriétaire majoritaire, voilà ce que dit la loi :
citation: L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a bien pris en compte le cas particulier du copropriétaire majoritaire, mais elle a seulement prévu que le nombre de voix qu?il représente en assemblée générale soit "réduit à la somme des voix des autres copropriétaires". Par conséquent, si un copropriétaire seulement ne participe pas à l?assemblée le jour du vote d?une décision, le copropriétaire majoritaire dispose inévitablement de la majorité des présents et représentés et peut donc imposer toutes les décisions relevant de la majorité de l'article 24 de cette même loi.
Pour ce qui est des décisions relevant de la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires), il ne peut imposer son point de vue en premier vote que s'il a au moins un allié, mais ses adversaires éventuels ne peuvent pas pour autant emporter la décision et en second vote, il retrouve son pouvoir absolu.
Il n'y a donc que pour les décisions relevant de la double majorité de l'article 26 qu'il est obligé de composer avec les autres copropriétaires, ce qui restreint dramatiquement le pouvoir de blocage des minoritaires. Inutile bien entendu de chercher un secours du côté du syndic, le copropriétaire majoritaire le tenant sans recours possible.
Il ne reste qu'un seul moyen de résistance aux minoritaires : l'action personnelle en abus de position dominante, et en responsabilité au cas où l'attitude du majoritaire crée un préjudice à la copropriété et aux autres copropriétaires, ce qu'il faut bien entendu établir !
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Posté - 19 mars 2011 : 12:18:00
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Dauphinoise, il faut commencer par le début :
1- vous recherchez au fond de votre armoire, votre réglement de copropriété (RDC)
2- ensuite, vous prenez un verre, vous vous assoyez dans un fauteuil et vous le lisez
3- vous y trouverez certainement le nombre de tantièmes de voix dont dispose chaque lot donc chaque propriétaire
et après vous aurez tout compris :
* chaque copro vient à l'AG avec son nombre de tantièmes de voix
* chaque copro peut avoir un pouvoir de 3 copros maxi (je simplifie) et vous additionnez tous ces tantièmes pour connaitre le nombre de voix (tantièmes) dont dispose une personne présente à l'AG pour voter.
et après toutes vos questions vont s'éclaircir....  |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
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Posté - 20 mars 2011 : 07:58:58
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Soyons complet sur la question : la limitation à 3 pouvoirs saute quand le nombre total de millièmes ne dépasse pas 5%
Dans votre cas précis, votre copropriétaire fait la loi de façon tout à fait légale.Solution : récupérer un maximum de pouvoirs pour le contre balancer.
Concernant les travaux, la limite entre l'article 25 et 26 est floue. C'est de plus en plus vrai avec les alinéa de l'article 25, nous en sommes à la lettre p...
citation: Pour exemple, la porte du hall d'entrée, si elle fonctionne, mériterait d'être changée (très bruyante , un jour au niveau du sol qui laisse le froid et l'air entrer, etc ...).
Il revient à votre syndic d'argumenter sur le caractère entretien, non amélioration du changement de la porte : Prévention n'est pas amélioration.
Donc
Récupérer un maximum de pouvoirs pour le contre balancer.
Mettre au point une stratégie avec le syndic
Cela devrait être en fait facile si ce copro n'est pas au CS. |
Édité par - mespres le 20 mars 2011 09:38:14 |
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Posté - 20 mars 2011 : 19:27:08
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Je vous remercie pour vos réponses qui m'éclairent. Je vois que la personne qui m'avait parlé de "vote" en AG et de "voix" a confondu le nombre de pouvoirs avec les tantièmes.
Rambouillet je peux effectivement décider de m'installer dans un fauteuil, avec ou sans verre, pour lire le règlement de copropriété sauf que ... nous n'en avons pas. Enfin si, j'exagère, nous en avons qui date de 1959 !
Philippe388 merci pour la citation, j'y ai trouvé effectivement ce que je voulais.
Mespres parler d'entretien (et non d'amélioration) oui sans doute. Toute la question est là car même dans ce cas là , la notion d'entretien de la part de cette copropriétaire qui détient tous ces appartements est différente de celle des autres. Et le vote de "l'entretien" ne s'effectue QUE si c'est inévitable (pour exemple nous avons dû l'an dernier faire curer les conduites d'eau usées. Il apparaîtrait que, au niveau de l'assurance il faudrait que cela soit fait tous les cinq ans. Là , parce qu'il y a eu un souci, bouchage et, surtout, le fait qu'un des appartements de cette dame avait été inondé, alors on a pu faire curer les conduites. Sans quoi nous n'y serions jamais arrivés. Et cela n'avait apparemment pas été fait depuis des lustres). Et je ne pense pas qu'on puisse s'appuyer sur le syndic. On peut pas dire de ce côté là ça bouge des masses. Exemple : depuis quelques mois il y a un souci dans les toilettes. Comment expliquer ? On entend de gros bruits (genre bloup bloup bloup) puis hop l'eau qui remonte violemment. Du coup régulièrement j'ai de l'eau sur les WC et sur le sol. Et ce même l'abattant abaissé. J'en ai parlé oralement au syndic, j'ai écrit il y a 3 semaines et pour l'instant c'est resté lettre morte. Moralité je vais appeler un plombier pour déterminer l'origine de ces inconvénients et j'enverrai le devis au syndic. Quant au problème de la porte du hall, cela fait 6 ans que je demande à ce qu'il soit résolu ! J'ai demandé si l'on ne pouvait pas tout simplement mettre un joint histoire d'amortir le choc. Ça doit être possible et je ne pense pas que cela doit coûter des milliers d'euros. 6 ans et rien de fait ! Alors imaginer changer cette porte avec l'appui du syndic .... De plus cette propriétaire est justement au CS (pas folle) ! Il y a 2 ans j'ai demandé qu'on puisse avoir un tapis dans le hall. Quand il pleut, ou qu'il neige, c'est vite très sale. En 2009, nous votons en AG l'achat du tapis. Il nous a fallu attendre l'AG 2010 (elles ont lieu en octobre/novembre) pour que la syndic nous montre un tapis (une espèce de moquette feutrine sur caoutchouc) pas très grand qui coûtait 90 € et là plus question d'acheter ce truc ridicule. Alors je reviens dessus mais une porte ...
Bref j'ai bien compris que nous sommes et resterons bloqués. Il y a trois ans, faisant partie du conseil syndical j'avais personnellement écrit à tous les copropriétaires pour qu'ils soient présents à l'AG ou qu'ils fassent parvenir des pouvoirs (certains vivent dans d'autres régions). S'il y en a 3 qui ont envoyé un pouvoir c'est bien le bout du monde et ceux qui auraient pu se déplacer ne l'ont pas fait. Incroyable inertie. Pour tout vous dire, c'est le père de cette propriétaire "majoritaire" qui a fait construire l'immeuble dans les années 50 et jusqu'en 2004 il en a été le syndic bénévole. Il a toujours procédé de la même façon, c'est à dire ne rien entretenir ou à minima (pour la location c'est bien bon). Entre autre, le ravalement côté rue a plus de 25 ans et le côté cour intérieur est d'origine. Les volets sont tous rouillés c'est une horreur. Mais peu importe, comme l'a dit cette dame, "côté cour on n'a pas à ravaler, on s'en fiche ça ne se voit pas !". J'avoue que, en achetant, je n'avais pas été y regarder, je n'ai vu l'état qu'après. J'ai eu tord mais c'est trop tard maintenant, j'y suis. Et franchement des fois ras le bol de se battre.
Je vous remercie donc encore un fois pour vos réponses |
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