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alain
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 Posté - 22 mars 2011 : 15:13:33
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Bonjour
un cas un peu particulier: une résidence de vacances, avec un commerce en rez de jardin ( cad surélevé de 2 m par rapport au parking commun) . cette terrasse, à l'origine illégalement construite, a été "officialisée" par un acte notarié, et notre RC la présente ainsi :
au lot N° XX ( le loacl commercial) est ajouté la jouissance priavtive et exclusive d'une terrasse de N M2..
Cette terrasse sert pour les clients du commerce, en l'occurence, un bar restaurant.
Donc, nous découvrons avec étonnement qu'il n'y a pas eu vente du terrain, mais de cette décision de jouissance privative..
cela signifie t il que le syndicat est tjs propriétaire du terrain sur laquelle elle a été édifiée??
et qu'il peut en "jouir" comme il l'entend, sous rsv d'une décision en AG??
ce terrain est donc au niveau 0, et la terrasse à +2m, peut on imaginer que le syndicat utilise ces 2 m "vides" de toute utilsation, pour en faire un garage ou un local, à vendre éventuellement??ou un agrandisseemnt du parking??
merci pour les idées que cela peut vous susciter..
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ABCT
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 Posté - 22 mars 2011 : 16:46:13
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Vous présentez les "locaux" comme si le "commerce" s'était accaparé d'un espace commun à savoir le rez de jardin??
S'agit-il bien de cela????
Je ne vois pas comment cet espace "commun" a pu servir d'assise à un local??? ou une terrasse???? sans l'aval d'une décision de l'Assemblée Générale????
Mais est ce bien la situation???? |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2011 : 17:18:40
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Résumons pour que ce soit clair !
Un copropriétaire du RdeCH a construit sans autorisation une terrasse en prolongement de son lot, terrasse qui est à plus de 2 m du sol.
Une AG aurait "ratifié" cette édification (???) en accordant un "droit de jouissance" sur cette terrasse.
La première question qui se pose : statut de cette terrasse ??
Un syndicat ne peut accorder un droit de jouissance QUE sur des parties communes. Ce qui voudrait dire ici que la construction formant terrasse serait "partie commune", le propriétaire du lot commerce n'ayant que l'usage de la surface. (*)
Sur ce que vous exposez de la modif RDC, cette construction ne serait pas privative. Si elle l'était, il en serait propriétaire et en ferait ce que bon lui semble sans que l'AG n'ai compétence pour accorder un "droit de jouissance" !
La seconde : quid de l'usage de ce qui est en dessous ?
Cette construction semblant à l'évidence "partie commune", ceci sous réserve d'autres dispositions, le syndicat peut utiliser comme il l'entend le volume du dessous, au besoin en creusant/nivelant le sol, utilisation possible y compris en s'appuyant sur la construction formant terrasse, à l'évidence ici partie commune.
(*) quid d'un permis de construire ou déclaration de travaux ??? |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2011 17:24:05 |
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alain
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Posté - 22 mars 2011 : 17:53:07
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citation: Initialement posté par ABCT
Vous présentez les "locaux" comme si le "commerce" s'était accaparé d'un espace commun à savoir le rez de jardin??
S'agit-il bien de cela????
Je ne vois pas comment cet espace "commun" a pu servir d'assise à un local??? ou une terrasse???? sans l'aval d'une décision de l'Assemblée Générale????
Mais est ce bien la situation????
exactement...c'était il y a 35 ans..; et personne n'a réagi à l'époque !!!!!.. 10 ans plus tard ( qd nous sommes rentrés dans la copro), ilo y a eu réaction et une AG a "avalisé" la situation.. et décidé de vendre ce bout de terrain.. or le notaire a traduit çà en jouisaance privative ( ce que nous ne savions pas).. ce qui peut , peut être nous favoriser, si le terrain d'assiette nous appartient tjs ?? |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2011 : 17:56:09
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Il faut voir ce que disent exactement les actes.
S'il s'agit effectivement d'un "simple" droit de jouissance, ce que semble préciser votre RDC, le sol lui même comme la construction formant terrasse sont parties communes.
Le "droit de jouissance" est attaché ici à l'usage de la surface de la construction "partie commune" formant terrasse.
Si la construction formant terrasse était intégralement privative, ou même sa surface, impossible pour le syndicat d'attribuer un droit d'usage, de jouissance sur partie privative .... puisque privative !  |
Édité par - Gédehem le 22 mars 2011 18:02:57 |
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alain
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5
Posté - 22 mars 2011 : 17:59:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
Résumons pour que ce soit clair !
Un copropriétaire du RdeCH a construit sans autorisation une terrasse en prolongement de son lot, terrasse qui est à plus de 2 m du sol.
Une AG aurait "ratifié" cette édification (???) en accordant un "droit de jouissance" sur cette terrasse.
La première question qui se pose : statut de cette terrasse ??
Un syndicat ne peut accorder un droit de jouissance QUE sur des parties communes. Ce qui voudrait dire ici que la construction formant terrasse serait "partie commune", le propriétaire du lot commerce n'ayant que l'usage de la surface. (*)
Sur ce que vous exposez de la modif RDC, cette construction ne serait pas privative. Si elle l'était, il en serait propriétaire et en ferait ce que bon lui semble sans que l'AG n'ai compétence pour accorder un "droit de jouissance" !
La seconde : quid de l'usage de ce qui est en dessous ?
Cette construction semblant à l'évidence "partie commune", ceci sous réserve d'autres dispositions, le syndicat peut utiliser comme il l'entend le volume du dessous, au besoin en creusant/nivelant le sol, utilisation possible y compris en s'appuyant sur la construction formant terrasse, à l'évidence ici partie commune.
(*) quid d'un permis de construire ou déclaration de travaux ???
Sur le 1° point..c'est un ???? la terrasse appartient à qui??? à celui qui l'a construite ou au syndicat.. le RC ( modifié pour ce motif) donne au propriétaire du lot "commerce" l'obligation d'entretien.. mais ne précise nulle part s'il en est propriétaire..le syndicat en serait il tjs propriétaire?? çà m'étonnerait aussi !!
sur le 2° point, on semble OK, rien ne s'opposerait à ce que le synbdicat aménage ce "sous terrsasse" en local ou extension de pârking??
Merci bcp pour vos réflexions |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2011 : 18:18:16
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"donne au propriétaire du lot "commerce" l'obligation d'entretien.. "
Clause très classique imposée au bénéficiaire d'un droit de jouissance exclusif : il a en charge l'entretien courant de la surface dont il a la jouissance
"...mais ne précise nulle part s'il en est propriétaire..le syndicat en serait il tjs propriétaire?? çà m'étonnerait aussi !!"
Bis (ou ter) repetita : un copropriétaire ne peut bénéficier d'un droit de jouissance exclusif QUE sur les parties communes.
Si la construction était privative ...elle serait sa propriété exclusive et il en ferait ce qu'il voudrait.
En conclusion, selon ce qu'indique les actes que vous rapportez, cette construction formant terrasse, extension du bâti de l'immeuble, est indistinctement "partie commune", partie commune grevée pour la partie formant "terrasse" d'un droit de jouissance exclusif au profit du propriétaire du lot "commerce" qui jouxte cette construction.
Peu importe ici que cette extension de la construction commune ait été réalisé par un copropriétaire et à ses frais
Droit de jouissance = droit d'user sans possession
Droit de propriété = droit de possession
Ce copropriété détient un "droit de propriété" sur son lot "commerce" + un "droit de jouissance" sur une partie commune formant terrasse.
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Posté - 22 mars 2011 : 18:28:56
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attention, le sol sous la terrasse est peut-être en jouissance privative et un proprio a construit sur le sol (avec ou sans autorisation d'AG), une terrasse qui est totalement privative.
Donc comme le dit gedehem, il faut lire avec précision les actes dits de la jouissance privative : est ce la terrasse ou est ce le sol uniquement ? |
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alain
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8
Posté - 22 mars 2011 : 18:49:18
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citation: Initialement posté par rambouillet
attention, le sol sous la terrasse est peut-être en jouissance privative et un proprio a construit sur le sol (avec ou sans autorisation d'AG), une terrasse qui est totalement privative.
Donc comme le dit gedehem, il faut lire avec précision les actes dits de la jouissance privative : est ce la terrasse ou est ce le sol uniquement ?
la modif de l'edd dit : il a été affecté au lot XX, la jouissance particulière et exclusive, de la terrasse sur laquelle donnait ce lot.. moyennent versement à la copro de ... sans modif des millèmes
Conclusion ( provisoire?) le "sous sol "nous appartient tjs !!
(je ne sais pas envoyer une image, coipe de ce document..) |
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Posté - 22 mars 2011 : 19:41:35
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donc le sol naturel est une partie commune et la terrasse est une partie commune à jouissance privative.
ceci induit, que le SDC peut faire ce qu'il veut du sol naturel, les pièces de soutien de la terrasse et le dessous de la terrasse (devenant plafond) étant parties communes.
Attention : ces libellés ont un inconvénient : si la terrasse se dégrade sa réfection est à la charge du SDC et non du lot commerce... Celui ci ne doit (sauf avis contraire du RDC  ) que l'entretien courant en l'état. |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2011 : 21:34:57
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Rien d'extraordinaire à cela : c'est la régle pour toutes les parties communes, serait-elles grevées d'une servitude, ici d'un droit d'usage.
Une précision : suite à une décision d'AG peut-être transformée, le RDC reconnait un droit de jouissance sur une terrasse sans aborder la présence ou même la construction de cette terrasse.
Alain rapporte que cette terrasse a été édifiée il y a 35 ans ( + ?) sans que personne ne se soit opposé, sans qu'aucune modification ne soit intervenue dans le RDC, et sans personne pour en réclamer la propriété.
Cette terrasse est donc intégralement une extension des parties communes, avec la cerise sur le gateau : l'attribution d'un droit de jouissance pour les activités commerciales du propriétaire du lot jouxtant cette terrasse, preuve s'il en était besoin que l'intégralité de la construction est "partie commune".
Elle est donc en totalité à charge du syndicat en cas de reconstruction ou de maintien en état de "terrasse". Seul l'entretien courant de surface est à charge du bénéficiaire du droit.
La structure comme le volume disponible qui ne sont pas grevés d'une servitude sont utilisables par le syndicat ... sur décision d'AG, bien entendu.
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Édité par - Gédehem le 22 mars 2011 21:38:02 |
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alain
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Posté - 23 mars 2011 : 13:20:41
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merci à rambouilet et gdm pour ces infos , capitales pour moi..
bref, il s'agit dans tous les cas d'une partie comune., la terrasse comme le volume en dessous. ce qui est un peu fort ; c'est le commerce qui en a financé la construction, ( même si illégalement) , a payé l'équivaet il n'en est pas propriétaire, mais une jouissance.. en cas de défectuasités graves, le sdc est il tenu à remettre en état??
d'une manière générale ( et on a encore un cas à traiter dans cette résidence), faut il mieux vendre une partie comune.. ( cas d'un accès d'un mètre et 1/2 de large à un commerce, qui transformé en appartement veut en faire un minibalcon, et le sdc est d'accord), ou simplement modifier le RC et l'edd pour en faire une joussance privative..??le notaire privilégie cete solution, mais la copro a voté une vente, sans trop savoir la différence !! |
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alain
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12
Posté - 23 mars 2011 : 13:29:48
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erreur de transmission, envoyé AV finalisation !! excuses
merci à rambouilet et gdm pour ces infos , capitales pour moi..
bref, il s'agit dans tous les cas d'une partie comune., la terrasse comme le volume en dessous. ce qui est un peu fort ; c'est le commerce qui en a financé la construction, ( même si illégalement) , a payé l'équivavent du terain en francs, et il n'en est pas propriétaire, mais une jouissance.. en cas de défectuosités graves, le sdc serait il tenu à remettre en état?? ou même, peut il remettre en cause cete jouissance, si celle ci occasionne des pbs à la copro ( et il y en a, bruits, fumées, ..)
d'une manière générale ( et on a encore un cas à traiter dans cette résidence), faut il mieux vendre une partie commune.. ( cas d'un accès longitudinal d'un mètre et 1/2 de large à un ex -commerce, qui transformé en appartement veut en faire un minibalcon, et le sdc est d'accord), ou simplement modifier le RC et l'edd pour en faire une joussance privative..??le notaire privilégie cete solution, mais la copro a voté une vente, sans trop savoir la différence !!
perso, je pense qu'il faut mieux une vente en bonne et due forme..
merci |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2011 : 14:29:21
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En copropriété, le gros œuvre est obligatoirement partie commune, en indivision forcée entre tous !
Vendre une partie commune c'est "privatiser" un volume compris entre des parties communes.
S'agissant d'un espace servant d'accés qui serait de fait à l'usage exclusif de tel lot, l'attribution d'un droit de jouissance exclusif suffit à quasi "privatiser" cet espace qui serait ensuite "balcon".
Le gros Å“uvre formant cet espace reste "commun".
C'est le cas pour tous vos lots "appartements" ou "commerces" : le gros œuvre formant 'plancher/plafond' de ces lots comme les murs porteurs qui les délimitent sont "partie commune".
En copropriété verticale, ce qui est "propriété privative" est réduit ...au volume d'air compris entre des parties commune.
Autrement dit, lorsqu'on achete un lot dans une copropriété verticale, on achete ... un grand vide, un trou de gruyère plus ou moins grand ....  (Ca fait parfois très cher le m3 d'air, qui plus est souvent polué ..) 
Je mets à part la quote-part de tout ce qui est commun ..
Pour se rassurer, on peut tout de même y ajouter les revêtements (sol, plafond, mureaux), tous privatifs, ce qui ne fait pas grand chose vu l'épaisseur des tapisseries, moquettes et autre enduit ...
Il faut bien voir les choses et s'en convaincre : un lot de copropriété est un volume, ... un plein de vide plus ou moins grand, volume dont on a la propriété privative. Mais tout ce qui est autour, séparatif des autres lots, est "commun".
Comme pour la terrasse (**), qui est "partie commune" par destination (*), la proposition de ce notaire est cohérente : attribution d'un droit de jouissance exclusif suffit, droit qui peut être vendu par le syndicat, comme peut y être attribué des tantièmes ajoutés au lot auquyel est attaché ce droit de jouissance (tantièmes qui viennent s'ajouter à ceux existants).
(*) le droit de construire reconnu par les textes au syndicat est un droit accessoire aux parties communes (L.art.3). Votre syndicat n'a pas aliéné (décision AG maj.art.26 + modif RDC) une partie de ce droit pour l'attribuer au propriétaire du lot "commerce". De ce fait, et obligatoirement, cette construction formant terrasse est considérée comme étant une extension des parties communes, seul le syndicat ayant le droit de construire faute de l'avoir délégué en tout ou partie à ce propriétaire.
Il est totalement indifférent que la construction ait été effectuée aux seuls frais de ce copropriétaire : c'était son affaire, ici son intéret.
Ce qui n'empeche pas que cette construction est intégralement entrée dans le 'patrimoine' du syndicat, le copropriétaire dont il s'agit n'ayant qu'un droit de jouissance/usage de la partie formant 'terrasse'.
(**) comme pour un "appartement privatif", une terrasse, un balcon qui serait "privatif" s'entend du volume inscrit par les limites de cette terrasse ou balcon, et en verticale jusqu'Ã la limite de la partie commune au dessus.
Si c'est en débordement ou une toiture-terrasse, jusqu'au faitage de la construction. |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2011 14:44:26 |
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alain
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Posté - 23 mars 2011 : 18:58:04
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citation: Initialement posté par Gédehem
Comme pour la terrasse (**), qui est "partie commune" par destination (*), la proposition de ce notaire est cohérente : attribution d'un droit de jouissance exclusif suffit, droit qui peut être vendu par le syndicat, comme peut y être attribué des tantièmes ajoutés au lot auquyel est attaché ce droit de jouissance (tantièmes qui viennent s'ajouter à ceux existants).
OK, explications remarquables.. MAIS Si l'AG a voté pour une vente, le notaire peut il de son plein gré, en "faire une jouisance", sans qu'une AG ne se prononce??
vottre allusion à la possession de m3 d'air est "osée".. je dirais qu'on possède surtout des tantièmes !!
par contre, le fait que ce soit "partie commune" ne donne pas surement pas le droit de remettre en cause cette "jouissance", même si des motifs de nuisances ( en contradiction avec le RC) sont notoires..
en tout cas, vos précisions sont intéressantes.. |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2011 : 19:20:25
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"votre allusion à la possession de m3 d'air est "osée".. je dirais qu'on possède surtout des tantièmes !! "
Pas du tout ! un "Lot de copropriété" en copropriété verticale est indissociablement "Un volume d'air découlant d'une surface ET ue quote-part de tout ce qui est commun"
C'est la méconnaissance de cette base incontournable qui est à l'origine de bien des déboires .
Votre appartement, votre cave, votre garage, c'est avant tout "VOLUME d'AIR" ... plein de vide !
C'est cela que l'on achete en achetant un appartement : un trou de gruyère dans lequel vous allez habiter.
Quant à habiter dans des tantièmes, il faudra nous expliquer votre technique ...
L'attribution d'un droit de jouissance peut/doit se monayer, s'agissant d'un droit réel, perpétuel, qui entre dans le patrimoine du bénéficiaire.
Il pourra à son tour le vendre, le louer, le transmettre à ses héritiers !
L'attribution d'un droit de jouissance ne peut être retiré sauf à l'unanimité des voix du syndicat, donc avec l'accord obligatoire du bénéficiaire du droit.
Dans ce cas extrême, l'imputation qui aurait été faite lors de l'attribution du droit de tantièmes de charges doit être retirée, le droit n'existant plus. |
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alain
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Posté - 23 mars 2011 : 20:33:48
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parfait.. c'est clair !!
je retiens votre idée de M3.. !!!
à + |
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alain
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17
Posté - 24 mars 2011 : 18:30:15
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bonjour..
revenant sur cette possession de m3... je me deamnde pourquoi nous avons besoin d'acheter des appatements, et d'en faire l'objet un acte notarié (et payer celà très cher en général) .. puisque on nous vend de l'air.. ( ou presque), et pourqoui on ne ferait pas systématiquement des actes de jouissance privatives de nos surfaces ( et volumes) persos.. puisque les copros possèdent le gros oeuvre.. je ne vois pas ce qui distingue dans la réalité un acte de "possession" d'un acte de jouissance??
un acte de jouissance peut il etre enegistré aux hypothèques.. et quel en est ou serait l'avantage?? |
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18
Posté - 24 mars 2011 : 18:52:28
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il faut passer chez le notaire, pour officialiser le fait que vous achetez une partie des parties () communes en indivision avec les autres propios et par le fait vous bénéficiez en contrepartie en une sorte d'"usufruit" des volumes intracommunes....
en contrepartie de cette indivision, il vous faut subvenir au bon entretien de ces parties communes. |
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JPM
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Posté - 24 mars 2011 : 21:27:48
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Si j'ai bien compris c'est le copropriétaire qui a construit le soubassement de la terrasse.
De toute manière, le droit de jouissance exclusif porte sur le sol partie commune. Au droit de la parcelle concernée, le volume d'espace est en jouissance exclusive. Celle ci porte aussi bien sur le "socle de la terrasse" que sur la terrasse elle-même.
S'il y a un volume exploitable dns le "socle", c'est le copropriétaire bénéficiaire seul qui peut en profiter.
De nos jours, on songerait plutot à la vente de la superficie de la parcelle, c'est à dire du volume d'espace supérieur. Le copropriétaire serait alors propriétaire du socle et de la terrasse, ce qui serait plus clair.
Un rappel à ce sujet : depuis un arrêt récent de la Cour de cassation, un emplacement de stationnement extérieur ne peut être constitué en lot de copropriété que s'il y a propriété superficiaire du volume d'espace constituant le dessus de la parcelle du sol commun affectée au stationnement. S'il s'agit seulement d'un droit de jouissance exclusif, il ne peut pas y avoir de lot puisqu'il n'y a pas de partie privative en propriété.
Autre rappel utile : un volume d'espace défini est un bien immobilier comme un autre. Sic pour les divisions de propriété en volumes avec des coordonnées planimétriques (Lambert) et des coordonnées altimétriques (NGF). Ces divisions n'entrent pas dans le champ de la loidu 10 juillet 1965.
Pour le volume superficiaire extérieur, dont la base est le sol naturel, il n'y pas de définition géométrique du plan supérieur. Lapropriété est "usque ad caelos" (Jusques aux cieux). [pas de faute à jusques !!! ]
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Guymmo
Contributeur actif
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Posté - 24 mars 2011 : 22:12:26
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citation: Initialement posté par JPM
depuis un arrêt récent de la Cour de cassation, un emplacement de stationnement extérieur ne peut être constitué en lot de copropriété que s'il y a propriété superficiaire du volume d'espace constituant le dessus de la parcelle du sol commun affectée au stationnement. S'il s'agit seulement d'un droit de jouissance exclusif, il ne peut pas y avoir de lot puisqu'il n'y a pas de partie privative en propriété.
Autre rappel utile ...
JPM, il n'est pas utile de s'accrocher à cet arrêt récent de la Cour de cassation. À mon avis vous savez mieux que les juristes à cette cour qu'il existe dans la loi sur les copropriétés une contradiction en ce qui concerne les jardins et les parkings. Si on part de l'idée, déjà fausse, qu'une partie privative est forcément une pleine propriété, on arrive logiquement à la conclusion qu'un parking ne peut constituer un lot de copropriété.
Ce raisonnement est évidemment faux, parce qu'il est incontestable qu'un parking constitue un lot de copropriété.
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