La copropriété en crise - L'administration judiciaire : généralités, coût
Base légale : art. 17, 18 Loi 10 juillet 1965, art. 46, 47, 49, 54, 56, 62-1, 62-3 Décret 17 mars 1967


L'administrateur judiciaire, parfois appelé administrateur provisoire ou mandataire ad hoc, est une personne habilitée ou désignée par le tribunal pour exercer a sa place et en son nom les fonctions du syndic.

L'administrateur provisoire possède tous les pouvoirs et attributs du syndic. Mais sa mission est en général déterminée, dans sa teneur et sa durée, par l'ordonnance du tribunal qui le désigne. Sa nomination se présente souvent comme la solution ultime destinée à mettre fin à un blocage entre une copropriété et son syndic ; elle est également le moyen pour les tiers d'obtenir le paiement de leurs créances, si le syndic s'avère malhonnête ou négligent à leur encontre.

L'administrateur provisoire coûte cher ; en plus d'un fixe assez élevé s'adjoignent fréquemment des majorations calculées sur le nombre de lots et la complexité de la gestion de la copropriété. Si vous n'êtes pas satisfait de l'administrateur judiciaire vous n'aurez pas la possibilité d'aller vous plaindre auprès du juge (sauf cas de fraude ou de faute lourde de gestion - hypothèse d'école).

Le recours à l'administrateur judiciaire est voulu et doit rester exceptionnel, réservé aux situations de crise grave. N'espérez pas vous débarrasser à bon compte d'un syndic avec lequel vous êtes brouillé en recourant à cette procédure ; celles-ci sont dirigées directement contre le syndic, et non pas le syndicat des copropriétaires. En cas d'abus elles se retourneraient contre vous, le syndic étant habilité à vous réclamer des dommages et intérêts.

N'agissez en désignation d'administrateur provisoire que si vous avez réellement un intérêt pour le faire. Si le syndic a commis une faute c'est à la copropriété d'agir contre lui, en actionnant sa responsabilité professionnelle. Si vous avez subi un préjudice vous pourrez également actionner cette responsabilité, mais vous serez débouté si vous tentez de demander en sus la désignation d'un administrateur judiciaire (autrement dit, ne tentez pas de "démissionner" judiciairement le syndic). Si un syndic n'a pas été désigné par la première assemblée vous saisirez le président du tribunal de grande instance par voie de requête (procédure de l'art. 17 al. 3 Loi 1965 et art. 46 Décret 1967), mais c'est directement un syndic, et non un administrateur judiciaire que celui-ci désignera.

Une copropriété mécontente de son syndic peut à tout moment mettre fin à ses fonctions (en ne renouvelant pas son mandat en assemblée et en en élisant un autre).
La loi considère que cette procédure constitue la normalité ; les cas de désignation d'un administrateur provisoire constituent des exceptions et sont d'interprétation restrictive.

Il s'agit des cas suivants :

.nomination d'un mandataire ad hoc
(en cas d'opposition d'intérêts entre le syndic et le syndicat ou entre les copropriétaires - art. 54 et 56 Décret 1967)
.nomination d'un mandataire commun en cas d'indivision ou d'usufruit (art. 23 al. 2 Loi 1965)
.nomination d'un administrateur provisoire
.en cas de copropriété en difficulté - art. 29-1 s. Loi 1965 et art. 62-1 s. Décret 1967 (il est également possible d'agir par voie de référé)
.si la copropriété est dépourvue de syndic - art. 47 Décret 1967
.en cas d'empêchement ou de carence du syndic (art. 18 al. 3 Loi 1965 et art. 49 Décret 1967)
Aux termes de l'art. 62-1 Décret 1967, la juridiction compétente pour désigner un administrateur provisoire est le président du tribunal de grande instance de l'immeuble. Cliquer ici pour plus de précision sur la procédure de saisine sur requête de ce magistrat.

Aux termes de l'art. 62-3 Décret 1967, vous devez informer (à peine, selon la jurisprudence, de nullité de votre action) le procureur de la République de l'existence d'une procédure tendant à la nomination d'un administrateur provisoire. Un recommandé AR suffit. Cette disposition est destinée, dans la mesure où la procédure engagée met en cause la probité et la compétence du syndic, à permettre au Parquet d'engager sans délai des poursuites s'il y a lieu de le faire.

La procédure de référé ou de requête devant le Tribunal de Grande Instance (ou son président)
Base légale : art. 19, 19-2, 29-1, 29-2, 29-4 Loi 10 juillet 1965, art. 49, 50, 55, 62-5 Décret 17 mars 1967

Qu'il s'agisse d'une requête ou d'une assignation en référé, la procédure de dépôt de votre acte au greffe du tribunal sera identique. La différence réside en ceci que la requête n'a pas à être signifiée par voie d'huissier à votre adversaire.

Le référé

Le référé revêt en matière de copropriété des caractéristiques particulières.
La loi de 1965 et son décret autorisent en effet les copropriétaires à saisir le président du tribunal de grande instance qui statue "comme en matière de référé". Alors que pour le référé classique ne peuvent être soulevées en référé que les questions relevant de l'évidence (des "troubles manifestement illicites"), le copropriétaire pourra évoquer directement des problèmes de fond. C'est pourquoi la doctrine donne au référé de copropriété le nom de "référé au fond".
Attention : certains termes sont trompeurs. Quand la loi énonce "demander au juge, statuant en référé" (art. 18-2 Loi 1965), il s'agit d'un référé classique, et non d'un référé au fond.

Ceux-ci sont légalement et restricivement énumérés, car ils ne comportent que des avantages :

ils ont la rapidité procédurale du référé, qui est la procédure d'urgence
ils se plaident devant le président du tribunal de grande instance ; toutes les questions de la copropriété peuvent être soulevées devant lui, quel que soit le montant en jeu
il n'est pas nécessaire de se faire représenter par un avocat (pour éviter le débouté, il est toutefois fortement conseillé de faire viser vos écriture par un professionnel du droit lors d'une consultation en cabinet)
le juge des référés "normaux" ne rend que des ordonnances provisoires qui n'ont pas autorité de chose jugée ; le juge des référés au fond rend des décisions exécutoires de plein droit
pour qu'une procédure en référé "normale" soit recevable, il faut en démontrer l'urgence et la nécessité ; ces conditions ne sont pas requises pour le référé au fond.
La procédure de référé au fond, exhorbitante du droit commun, n'est prévue que dans un nombre restreint de cas de figure. Avant d'entamer une action, vérifiez bien que vous tombez dans un cas prévu par les textes.

Le référé au fond est prévu aux articles :
19, 19-2, 29-1, 29-2, 29-4 de la Loi 10 juillet 1965
49, 50, 55, 62-5 du Décret 17 mars 1967
Il institue le président du tribunal de grande instance en juge de référé pour les questions suivantes :
.récupération des archives et/ou fonds auprès de l'ancien syndic
.mainlevée de l'opposition au versement du prix qui peut être formée par le syndic (art. 20 Loi 1965), en cas de vente d'un lot
.mainlevée totale ou partielle, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, de l'inscription d'hypothèque prévue à l'art. 19 Loi 1965
.condamnation d'un copropriétaire débiteur à s'acquitter des provisions votées en assemblée générale (art. 19-2 Loi 1965)
.rétractation d'une ordonnance sur requête prévue par les art. 46, 47, 48 Décret 1967
.désignation d'un administrateur provisoire, d'un mandataire de justice ou d'un copropriétaire à l'effet de convoquer une assemblée générale, en cas de carence du syndic. administration directe de la copropriété par le juge en cas de péril ou de déséquilibre financier
Si votre cas ne ressortit pas de ces dispositions, vous pourrez intenter un référé classique (dans les conditions évoquées ci-dessus), ou une procédure au fond, c'est-à-dire devant une juridiction de droit commun et sans procédure accélérée. Si le montant en jeu est supérieur à 50.000 F ou si les textes vous imposent de saisir le tribunal de grande instance, vous devrez obligatoirement prendre un avocat.

Comment introduire un référé ou une requête ?

Rendez-vous au Tribunal de grande instance (TGI) du lieu de l'immeuble (sauf pour les cas où votre cas relève du tribunal d'instance - cliquer ici pour plus de détails sur la juridiction compétente)
Assurez-vous que vous assignez devant le bon tribunal, sinon votre demande sera irrecevable. Pour connaître le TGI correspondant à la commune de votre immeuble, consultez le site service-public.
Une fois au tribunal, allez au BRA (Bureau de Renseignement des Avocats).
Achetez un modèle d'assignation en référé ou requête TGI
Remplissez-le avec soin : exposez clairement vos motifs, apportez la preuve de tout ce que vous avancez.
Faites 3 photocopies de votre acte, une fois celui-ci rédigé.
Allez au greffe demander une date d'audience
Les tribunaux jugent "sur rendez-vous" ; c'est l'objet de la date d'audience, que vous fixera le greffe.
Allez voir un huissier pour qu'il signifie votre assignation (sauf requête)
Une assignation doit, pour être valide, être délivrée à la personne que vous assignez par le biais d'un formalisme particulier, qu'accomplit l'huissier par "signification". N'oubliez pas d'inclure les frais d'huissier dans vos demandes (si votre adversaire perd, les frais de justice seront acquittés par lui, mais il ne sera condamné à vous rembourser les frais de procédure que si vous le demandez, en invoquant l'art. 700 NCPC. Terminez donc votre demande par : "S'entendre condamner à verser ... (Francs ou Euro) au titre de l'art. 700 du NCPC").