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kenavo
Contributeur actif
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 Posté - 01 avr. 2011 : 14:01:59
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bonjour,
aux bailleurs du forum je voudrais demander si vous préférez prendre une assurance pour les éventuels loyers impayés ou si vous préferez prendre un garant?
quels sont vos retours d'expériences?
merci :)
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 01 avr. 2011 : 14:23:59
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Bonjour,
Le garant c'est très bien , très beau mais le jour ou il faut qu'il paye pour compenser els impayés de la personne , je n'y crois pas du tout.
Si vous êtes en difficulté avec un locataire , je vous souhaite bon courage pour aller reclamer auprès du garant qui doit être proche du locataire le réglement des impayés.
Bien sur vous pouvez passer par commandement etc mais alors vous devez gérer deux personnes.....
Sauf garant parental pour étudiant ou jeune sinon passer votre chemin.
Concernant l'assurance impayé , il faut savoir que cela coute (2,5% des loyers ) et que l'assureur defini des conditions ( 3 fois le loyer etc....) dans ces conditions le risque d'impayé devient faible.
L'avantage réside dans le fait que les frais de recouvrement sont pris en charge.
En ce qui me concerne je ne prend des garants sans y croire et je n'ai pas d'assurance impayé.
Je sélectionne mes locataires avec soin et je mutualise moi même les risques , c'est mon choix
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 2
 Posté - 01 avr. 2011 : 19:00:11
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Sauf erreur de ma part, le garant n' pas forcément besoin d'etre activé par un commandement, et d'ailleurs le locataire non plus.
C'est si on veut expulser qu'il faut faire un commandement.
Du coup on peut aller demander au garant par une injonction de payer ou un depot au greffe, ce qui est moins lourd et gratuit..
Le problème est qu'on peut ne trouver pas toujours un garant et que avec un garant il faut tout border correctement (nombre des renouvellements du bail initial, revenus suffisants pour que l'on puisse lui demander de payer, information au garant suffisamment tôt pour ne pas perdre ses droits,...)
L'avantage d'un bon garant solvable, c'est qu'on le tient, pas comme le locataire qui s'en fout en pensant que l'assurance paye pour lui.
L'inconvénient c'est que c'est vous qui payez l'action en justice si il y a des frais, alors que l'assurance s'en charge normalement. |
Édité par - ribouldingue le 01 avr. 2011 19:06:33 |
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
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3
Posté - 01 avr. 2011 : 19:19:10
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merci de vos réponses
effectivement il fat avant tout sélectionner avec soin les locataires
avez-vous des "trucs" pour cela, d'après vous expérience quel type de locataire faut-il privilégier et sur quels critéres?
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 02 avr. 2011 : 05:56:17
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Bonjour,
Il faut privilégier le locataire qui paye.....
C'est la partie la plus difficile surtout que l'on ne connait pas la réponse à l'avance mais que l'on voit ensuite si on s'est trompé.
Quelques points importants :
- Prendre comme base , un CDI avec un salaire = 3 fois le loyer
- Demander un dossier ( bulletin de salaire , attestation de CDI , avis imposition ) lors de l'appel téléphonique et voir lors de la visite si il est fourni ( gage de serieux)
- Voir le comportement du futur locataire , est qu'il regarde le logement , est-ce qu'il cherche à s'y projeter ( serieux ) ou est-ce qu'il fait un tour rapide ( signe qu'il doit se loger vite )
- Voir si il pose des questions sur le logement , est-ce qu'il est intéressé par un détail.
- Nom ancien propriétaire mais on est jamais sur de qui on appelle ...ou agence à contacter
Ensuite on rentre dans des aspects plus discriminants en fonction de ses expériences passées :
Attitude , tenue , comportement etc....
C'est aussi une question de feeling , est-ce que vous sentez le futur locataire.
Attention , j'ai appris il y a peu ( vécu personnel ) qu'un locataire qui a eu des impayés ( et dont la CAF est au courant ) peux nepas percevoir d'allocations car il est débiteur de la CAF donc il faut se méfier aussi du fait que la CAF paye une grande partie du loyer.
On fait rentrer le locataire , il paye le premier mois , vous dis qu'il fait les démarches auprès de la CAF , le deuxième mois il paye un partiel car la CAF arrive et le troisième mois "la fête commence "
Donc il faut aussi contacter la CAF avec le numéro d'allocataire mais pour avoir des informations , c'est sportif , le numéro est en 08 et il réponde rarement.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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Posté - 02 avr. 2011 : 08:06:25
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Pas mieux que Philippe.
Sur le papier il est facile de repérer le bon locataire, sur le terrain, on découvre que la créativité est parfois immense, et que pour vous faire prendre de petites vessies pour de grandes lanternes on est très imaginatif.
Quant à la Caf au vu de la situation économique et sociale actuelle de la France, il faut être clair: Ils sont débordés totalement. |
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kenavo
Contributeur actif
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6
Posté - 02 avr. 2011 : 13:02:52
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je vous remercie de faire partager vos expériences, j'en prends bonne note ;) |
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Loca
Contributeur actif
France
294 message(s)
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Posté - 13 avr. 2011 : 12:20:45
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Le garant fait pression sur le locataire, je me suis fait payé souvent par le locataire mais il fallait toujours passer par un Huissier pour se faire payer suite à l'envoi du courrier au garant et au locataire. Car le locataire m'appelle que lorsque le garant fait pression sur ce dernier. |
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Posté - 13 avr. 2011 : 21:15:01
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Je ne vois pas l'intéret de payer un huissier pour écrire au garant.... |
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joulia
Contributeur vétéran
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9
Posté - 13 avr. 2011 : 23:18:35
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Pas mieux helas que les autres intervenants.
pour ma part, uniquement des cautions parentales. si coloc, alors les 4 cautions.
mais c'est vrai que ca devient de plus en plus la roulette russe, un CDI et 3 x le loyer ne voulant pas forcément dire que le locataire paiera et sera respectueux des accords passés ... 
en tout cas pas d'AI, on nous ponctionne deja suffisamment; jusqu'a maintenant pas eu de problèmes: je selectionne mes locataires mais qui sait, un jour peut-etre me tromperai-je ...  |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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10
Posté - 14 avr. 2011 : 18:33:49
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Pas mieux
A noter qu'on trouve aujourd'hui des ALI à 2%, déductibles des RF. |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 14 avr. 2011 : 19:56:28
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bonjour,
demandez les dernières quittances de loyers et contactez l'ancien proprio..
mais bon , si c'est sa première location...
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 17 avr. 2011 : 14:31:15
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citation: Initialement posté par poupix4
bonjour,
demandez les dernières quittances de loyers et contactez l'ancien proprio..
moi aussi j'essaye tjs de prendre contact avec l'ancien bailleur mais entre nous Poupix, si c'est un "mauvais" locataire et que le bailleur y voit l'occasion de s'en debarrasser, il ne va pas casser du sucre sur son dos  |
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dookus
Nouveau Membre
12 message(s)
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Posté - 25 juil. 2011 : 09:38:44
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Moi j'ai eu le cas, d'un locataire, avec garant. Je pensais être tranquille, bon dossier. Seulement le garant est décédé quelque temps après. Et là , ben les problemes ont commencé. Plus de garantie, pas d'assurances.
Alors l'assurance c'est cher peut être, mais au moins, j'ai aucun souci. |
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pepimmo
Contributeur débutant
68 message(s)
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Posté - 25 juil. 2011 : 15:11:29
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N'est-ce pas aux héritiers de remplacer la caution si celle-çi décède ? |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juil. 2011 : 17:44:47
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citation: Initialement posté par pepimmo
N'est-ce pas aux héritiers de remplacer la caution si celle-çi décède ?
si la succession est acceptée, OUI les heritiers deviennent garants á leur tour; ils acceptent aussi bien l'actif que le passif de la succession. |
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