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niko
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 Posté - 01 avr. 2011 : 22:44:50
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Le syndic précédent (NON-PRO) nous ayant laissés avec 450 000€ de dettes, sans rendre les archives et surtout les comptes (motif invoqué: cambriolage du garage où, soi-disant, il les conservait - ils sont fous ces cambrioleurs ), le nouveau a fait mettre la copro sous administration judiciaire.
L'ordonnance donne tous les pouvoirs du syndic, CS, AG à l'administrateur. Mais ce dernier a laissé au syndic le soin de régler la gestion courante.
Nous ne semblons pas avoir eu la main bien heureuse, l'un comme l'autre semble bien peu actif. Mais je ne veux pas entrer dans les détails.
Ma question concerne les appels de fonds pour tx hors budget prévisionnel, ici: mise en conformité des ascenseurs.
Il y a un mois, nous avons reçu un AdF représentant la totalité de ces travaux, payable en une seule fois. Il ne s'agit donc pas de provisions.
Or, citation: l'article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose:
« Le syndic peut exiger le versement :
...
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret.
Et, dans la citation: Recommandation n° 8, relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires,
La Commission rappelle:
que la date d'appel et le montant de chacune de ces provisions doivent être fixés, lors de chaque engagement de dépense, par l'assemblée générale ;
La Commission recommande aux syndics:
- d'établir et de faire voter, par l'assemblée générale, lors de la décision d'engager une dépense hors budget, un échéancier précis des provisions envisagées tenant compte de la date de la signature du marché, de son exécution et de son achèvement ;
- d'effectuer l'appel des fonds en respectant la procédure prévue à l'article 35-2 du décret.
Bien entendu, Loi, Décret, Commission concernent les copro en situation normale, d'autant que, dans notre cas, l'administrateur n'est pas tenu de convoquer une
AG citation: (article 62-7 du décret du 17 mars 1967).
Mais a-t-il le droit de passer outre à la Loi, de ne pas établir un échéancier? D'autant que la facture est largement supérieure à celle prévue par le bureau d'étude chargé des prévisions, que, selon le décret, certaines interventions auraient pu être repoussées (2013, 2018 ...).
Pour moi, c'est l'équivalent d'un mois de pension qui m'est réclamé, et je ne suis pas des plus mal lotis.
J'ai pas mal fouillé, mais sans résultat. L'un des participants aura peut-être la réponse. Merci d'avance 
Il y a bien longtemps que je ne revenais plus sur le forum. Je pensais que le départ de notre mafieux m'en aurait dispensée.Mais restons 
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Posté - 02 avr. 2011 : 06:39:46
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je suis surpris par un tel montant de dettes. Ceci signifierait que vous etes une copro classée en "difficulté". Est cela ?
si oui, vous écrivez :
citation: le nouveau a fait mettre la copro sous administration judiciaire.
mais plus loin :
citation: L'ordonnance donne tous les pouvoirs du syndic, CS, AG à l'administrateur. Mais ce dernier a laissé au syndic le soin de régler la gestion courante.
or si vous etes dans le cadre d'une administration d'une copro en difficulté, le contrat de votre syndic est résilié par le tribunal sans indemnités.
Donc avant d'aller plus loin, il faudrait nous dire sous quel motif (quel article de la loi de 1965) a été nommé cet administrateur judiciaire.
Eventuellement, cet administrateur peut se faire aider par quelqu'un,mais ce quelqu'un est nommé par le tribunal qui fixe sa rémunération.
Il faut donc nous éclairer sur le motif de la nomination de cet administrateur avant de pouvoir vous répondre.
Je vous encourage à relire tous les articles 29 de la loi de 1965, si l'hypothese que j'ai émise est la bonne : copro en difficultés |
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niko
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Posté - 03 avr. 2011 : 12:20:56
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Merci, rambouillet.
citation: je suis surpris par un tel montant de dettes.
Je vous comprends. C'est l'équivalent d'un budget annuel. Donc bien loin des 25% prévus par l'article 29-1 de la loi 1965.
L'ancien syndic NON-PRO, propriétaire d'une cave acquise pour les besoins de la cause, a sévi pdt 17 ans avec la complicité de certains copro et du CS qu'il faisait élire et qui affirmait mensongèrement avoir vérifié les comptes (certains l'ont reconnu). Les derniers comptes rendus seront ceux de "2005"
En 2009, il démissionne: coupures d'eau, d'électricité, ont enfin secoué la torpeur de la quasi majorité des copro.
citation: Ceci signifierait que vous etes une copro classée en "difficulté"
Exact ! J'ai tenté, mais en vain, de faire un copier-coller de l'ordonnance ("mes ans en sont la cause" !). J'en transcris la quasi totalité:
citation: « Vu les dispositions de l’Article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi du 25 mars 2009
Attendu que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la Résidence X est gravement compromis et que le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble
DESIGNONS Me ……………
En qualité d’administrateur provisoire ……… à l’effet de prendre lees mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété
Lui confions à cet égard tous les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l’AG à l’exception de ceux prévus aux art. a et b de l’Art.26 de la loi du 10 juillet 1965 et du CS.
Disons que la SARL. Y pourra assister l’adm provisoire désigné sur sa deande et qu’elle sera rémunérée par ce dernier
Fixons la durée de sa mission à une durée de 12 mois.
….
12-10-2009
Vous ajoutez:
citation: Je vous encourage à relire tous les articles 29 de la loi de 1965
Je viens sur le forum depuis 2004 (1er identifiant: lecaille). J'y ai appris à utiliser les textes et bien d'autres choses.
Sauf, franchir le cap:
- soit de l'ignorance, ou irresponsabilité, ou passivité (liste non exhaustive) des uns (majorité des copro)
- soit de l'allergie aux textes de loi des autres, ceux avec lesquels j'ai lutté mais qui ont toujours refusé de les étudier activement.
Ma question porte donc globalement sur les droits, ou les pouvoirs de l'administrateur provisoire.
L'équipe que nous avons maintenant à la tête du syndicat ne m'inspire guère confiance. Trop complexe pour entrer dans le détail.
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Posté - 03 avr. 2011 : 13:46:11
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votre syndic n'a plus d'action à mener, seule la SARL Y peut ider l'administrateur, sauf si SARL Y et syndic sont la même chose.
votre syndic a tous les droits et devoirs (sauf les 26 a et B) et même ceux de l'AG ! Faire les travaux d'ascenseur est obligatoire, il n'étale pas les dépenses c'est son droit ! les copros n'ont plus de droits !
donc si vous avez un appel de fonds unique, il peut le faire ! il faut payer maintenant, avec tous les risques de mise en demeure voire de saisie que cela peut entrainer.
Mais les fautifs sont les copros, 450000 € de dettes, c'est avoir oublié de payer quelque chose. |
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4
Posté - 03 avr. 2011 : 16:32:38
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niko : citation: Il y a bien longtemps que je ne revenais plus sur le forum. Je pensais que le départ de notre mafieux m'en aurait dispensée.Mais restons
Volià un jugement très loin de la réalité.
Le syndic a été en dessous de tout, et n'a pas fait le nécessaire pour récupérer les fonds des mauvais payeurs, et pour 450 000 € d'impayés, il aurait du demander à l'AG depuis longtemps la mise en vente des lots des mauvais payeurs.
les copropropriétaires apparessent comme les seuls repsonsables de ce désastre, car ils sont les seuls décideurs à l'AG. 450 000 € de dettes, vous nous dites plus d'un an de budget, mais est-ce 1, 2 ou plus ??? les coupures de courant et d'eau ont fait bouger les choses !!!! heureusement, mais les dettes sont toujours d'actualité !!
Trop tard pour pleurer, sortez tous vos chéquiers car cela va faire très très mal !!! l'administrateur judiciare a tout les pouvoirs, la facture sera très très lourde. Administrateur + la société Y pour d'autres honoraires = des dizaines de milliers d'Euros, et personne ne pourra constester ces sommes !!! 
Oubliez les échéanciers possible, les charges vont être exigible imlmédiatalent, les copors ont déjà eu cet échéancier en retardant leurs paiements !!
Laissez faire ce syndic pendant 17 ans est totalement irresponsable. les seuls fautifs TOUS les coporpriétaires.
niko : citation: Ma question porte donc globalement sur les droits, ou les pouvoirs de l'administrateur provisoire.
L'équipe que nous avons maintenant à la tête du syndicat ne m'inspire guère confiance. Trop complexe pour entrer dans le détail.
Et l'ancien syndic ne vous a pas inspiré confiance pendant 17 ans ???? Vous ne pouvez plus rein faire maintenant car l'administrateur n'a pas à vous rendre des compte, il les rend devant le tribunal et dans un an !!!!!
Votre recherche sur les droits de l'administrateur va vous servir à quoi ??? Les copros n'ont plus le pouvoir de décider !!! attendez la prochaine AG qu'il convoquera dans un an ou plus pour élir un nouveau syndic.
Aie!Aie!AIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIE !!!
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niko
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Posté - 03 avr. 2011 : 19:14:31
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citation: SARL Y et syndic sont la même chose.
C'est le cas
citation: les fautifs sont les copros, 450000 € de dettes, c'est avoir oublié de payer quelque chose.
Il y a certainement eu des impayés, mais il n'y a pas que ça et pas à cette hauteur. Le problème c'est que l'ancien syndic ne respectant pas la loi (comptes non rendus, budget prévisionnel non voté ...) il ne pouvait pas faire appel à la justice pour attaquer les mauvais payeurs. En lui faisant les fonds de poches on en saurait un peu plus, mais l'adm. ne semble pas décidé à s'imposer la corvée; nous savons comment il s'y est pris dans une autre copro plus importante que la nôtre, donc guère d'illusions à se faire.
citation: Faire les travaux d'ascenseur est obligatoire, il n'étale pas les dépenses c'est son droit ! les copros n'ont plus de droits !
Soit. Je m'en doutais.
Que la mise en conformité soit obligatoire est indéniable, mais l'adm. et le syndic ne doivent-ils pas respecter le calendrier prévu par la loi?
Ils ont convoqué une AG alors que rien ne les y obligeait et ont fait voter ces travaux sur la base d'un chiffrage établi par un bureau d'études et contresigné par l'ascensoriste (pour 4 ascenseurs, option la plus élevée +/- 158 000€). Mais l'appel de fond ne respecte pas ce chiffrage (233 000€). Soit 75 000€ de plus, soit à peine un peu moins que le prix initialement prévu pour 2 ascenseurs.
Or voici ce qu'écrit l'adm. ds un courrier joint à l'appel de fonds:
citation: … je vous rappelle que l’assemblée générale réunie le… a décidé, dans ses résolutions 12 à 23 de voter la réalisation de la mise en conformité des ascenseurs avec la concours du cabinet X, maître d’œuvre ayant établi un cahier des charges de ces travaux.
Et s'ils ont tous les pouvoirs, ils ont alors, aussi, celui de demander n'importe quoi et de faire n'importe quoi. A ce moment-là , on est en dictature et, comme au Moyen-âge, "taillable et corvéable à merci" 
Mais, cerise sur le gâteau:
L'appel de fonds, les notes jointes par le syndic et l'adm. précisent que l'appel de fonds correspond à 50% du coût des tx. donc évalué à 233 000 x 2 = 466 000€  .
- Le syndic:citation: Nous vous prions de trouver ci-joint le 1er appel de fonds … Nous vous rappelons que le 2ème ADF restant sera appelé en fonction du montant de la subvention obtenue.
-L'adm: citation: La société Y vous adresse donc un appel de fonds égal à 50% du coût de ces tx; le solde sera appelé en fonction du montant de la subvention accordée par les services de l’ANAH auprès desquels j’ai constitué un dossier
Pas d'immolation par le feu, pas de révolution sanglante, mais une avalanche de coups de fils et de courrier et courriel en direction des deux "services".
Un mois plus tard, nous recevons du syndic, il lui en a fallu du temps:
citation: Nous faisons suite aux derners appels de fonds tx concernant la mise en conformité des ascenseurs.
Nous vous informons qu’une erreur comptable s’est glissée lors du calcul des ADF et que le montant appelé représente la totalité des tx et non la moitié.
En conséquence, vous ne devez régler que la moitié du montant de l’ADF tx.
Dèsque nous percevrons le montant de la subvention, le montant sera crédité sur votre compte.
L'erreur s'est glissée Ce n'était pourtant pas une paille !
Et il n'en reste pas moins que la somme demandée est supérieure de 75 000€ de plus que celle prévue par le cahier des charges.
Après cela, comment faire confiance, et en particulier à qq'un qu'a désigné le tribunal pour remonter la baraque !
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niko
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 Posté - 03 avr. 2011 : 19:25:46
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Philippe 388
En fait, avec vous, c'est celui qui essaie de comprendre et de faire quelque chose qui en prend plein la gueule.
Ce n'est pas mon vocabulaire habituel, mais ...
Et apprenez à lire au lieu de survoler un texte sans rien y voir. |
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Posté - 03 avr. 2011 : 20:08:14
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niko : j'ai bien lu votre post, et mon point de vue n'est pas le seul sur la situation de votre copropriété.
17 ans en laissant ce syndic agir sans rien faire ???
Avez vous postulé comme membre du CS ?? Avez vous informer les copros de votre point de vue lors des AG annuelles ?? Avez vous constitué une petite équipe de copros solidaires autour de vous pour prendre le CS à votre compte et vous proposer au poste de président du CS ou vous auriez pu avoir accès à TOUS les comptes et agir plus sérieusemet ?
Vous accusez ce syndic non-pro d'avoir détourner des fonds !! cela est grav, mais si vous aviez des preuves pourquoi ne pas avoir porter plainte contre ce syndic ??
La mission du syndic n'est pas de vérifier la gestion des années passées, mais de régler le problème des 450 000 € d'impayés ET de gérer votre copropriété qui en en FAILLITE !!!!
En gardant ce syndic non-pro gérer pendant 17 ans, sans le virer et en choisir un autre, et surtout professionel, TOUS les copros sont responsables de cette situation. Combien de copropriétaires dans votre Syndicat et combien on soulevez ce problème, comme VOUS ??
Cela va couter cher, mais peut-être remettre votre copropriété dans les bons rails. Mais n'attendez pas d'un administrateur judiciaire qu'il vous prenne la main. Il gère, il envoie les appels de fonds, il paie les fournisseurs, il récupère les dettes, et il fait ses factures !! |
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niko
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8
Posté - 04 avr. 2011 : 01:31:31
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Posté - 04 avr. 2011 : 08:50:06
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niko : et votre requête a t'elle aboutie ??? un nouveau CS a t'il été élu ??
123 copropriétaires géré par un syndic non-professionel est-ce sérieux !!
Avez vous contacté une association comme l'ARC pour vous aider ?
Des comptes non rendus depuis 2004, pas d'AG convoquées et peu de copros sur 123 se mobilisent pour reprendre la main sur cette copropriété !!!! Mais il est si facile d'arrêter de payer ses charges.
UN copropriétaire aurait pu depuis longtemps demander au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire; Cela va vous couter cher, mais cette nomination tardive de cet administrateur est votre chance pour vous debarrassez de ce syndic non-pro.
Mais vous avez parlez d'une SARL Y, dont le gérant est la même personne ?? non-pro bénévole ou syndic pro en SARL qui va toucher des honoraires ??
Que fait votre CS maintenant ?? existe t'il toujours un CS ??
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2011 : 09:45:22
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Philippe, si vous lisiez sereinement les posts avant d'intervenir, si cela est nécessaire pour apporter quelque chose, sans toujours monter sur vos grands chevaux et partir à la charge tête baissée sans même savoir où vous aller !!
Il n'y a plus de CS puisque l'ordonnance donne tout pouvoir à cet administrateur, ce qui était précisé, pouvoir de l'AG, pouvoir du CS, pouvoir du syndic (peu importe l'assistance de la sarl X).
Il s'agit du cas "classique" d'un syndicat placé sous tutelle judiciaire pour tenter de remonter la pente, le syndicat ayant été jugé "incapable" en raison de la faillite des copropriétaires dans la gestion des affaires..
Le seul conseil que l'on puisse donner à Niko c'est de tenter un regroupement de certains copropriétaires, afin de constituer au moins un groupe d'observation qui pourrait éventuellement alerter le pdt du TGI ayant désigné l'AJ lorsque des éléments leur paraissent à coté de la plaque. Sauf que c'est difficile lorsqu'on est sous tutelle.
L'autre aspect, c'est une éventuelle action contre l'ex-syndic, qui pourrait être engagée par un ou plusieurs copropriétaires en raison du préjudice personnel qui a été subit...
Il faudrait voir ici une association de copropriétaires et son avocat pour aller plus loin. |
Édité par - Gédehem le 04 avr. 2011 10:38:57 |
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Posté - 04 avr. 2011 : 11:10:19
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gedehem : citation: Lui confions à cet égard tous les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l’AG à l’exception de ceux prévus aux art. a et b de l’Art.26 de la loi du 10 juillet 1965 et du CS.
copier-coller de l'ordonnance, gedehem.
gedehem : au lieu de me tacler à chaque fois que je m'exprime sur un sujet, et de donnez des leçons, alors que vos réponses ne font que reprendre les miennes, rechaussez également vos lunettes!!!
gedehem : citation: Il n'y a plus de CS puisque l'ordonnance donne tout pouvoir à cet administrateur, ce qui était précisé, pouvoir de l'AG, pouvoir du CS, pouvoir du syndic
NON, ce n'est pas le texte de cette ordonnance. PAS BIEN gedehem, et vous êtes modérateur !!!!
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niko
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Posté - 04 avr. 2011 : 12:01:01
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Philippe 388
C'est vous qui devez rechausser vos lunettes.
1- Je n'ai pas fait un copier-coller de l'ordonnance, mais une retranscription cependant fidèle (problème technique dû peut-être au fait que je suis née avec les postes à lampes).
2-J'ai bien écrit dans mon post du 3 avril - 12-20-56:citation: Lui confions à cet égard tous les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l’AG à l’exception de ceux prévus aux art. a et b de l’Art.26 de la loi du 10 juillet 1965 et du CS.
La rédaction peut paraître ambigüe et, éventuellement, donner lieu à une double interprétation. Mais, si vous observez bien la construction de la phrase il n'en est rien.
L'exception est uniquement rattachée aux pouvoirs de l'AG et le conseil syndical ne fait pas partie des pouvoirs de l'Assemblée, si ce n'est au moment de son élection.
Il aurait été préférable d'écrire ensuite "et les pouvoirs du conseil syndical" ce qui aurait donné:
citation: Lui confions à cet égard tous les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l’AG à l’exception de ceux prévus aux art. a et b de l’Art.26 de la loi du 10 juillet 1965 et les pouvoirs du CS
Gedehem, je vous répondrai plus tard. 
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Gédehem
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Posté - 04 avr. 2011 : 12:21:33
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La bonne lecture (la virgule n'étant pas très présente en droit) :
"..Lui confions à cet égard tous les pouvoirs du syndic et les pouvoirs de l’AG (.....) et du CS."
Le syndic dispose de pouvoirs qui lui sont propres.
Le CS agit par délégation de l'AG, CS qui n'est pas juridiquement détachable de la perrsonne "Syndicat".
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Posté - 04 avr. 2011 : 15:58:30
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aujourd'hui vous etes sans syndic et sans CS, voir ordonnance.
est ce que SARL Y égale votre syndic, vous n'avez pas répondu.
Vous etes sans CS, donc sans aucun "pouvoir".... UN conseil, si on peut se permettre, regrouper vous à plusieurs au sein d'une association : défense des inetrets des copros de ....", ainsi vous pourrez avoir un peu de poids vis à vis de l'administrateur (surtout si vous etes nombreux) et en plus vous formerez ainsi le futur noyau de votre CS. |
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niko
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Posté - 04 avr. 2011 : 19:14:19
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Rambouillet,
"est ce que SARL Y égale votre syndic, vous n'avez pas répondu."
J'ai répondu, mais maladroitement (l'erreur est humaine !)
OUI, la SARL est bien le nouveau syndic. |
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Posté - 04 avr. 2011 : 19:50:34
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niko : vous avez donc eu pendant 17 ans un syndic non-pro, puis vous avez élu un syndic pro. la sociétié Y qui a demandé la nomination de cette administrateur. C'est pourquoi le tribunal cite cette société dans son ordonnance pour aider l'administrateur.
Depuis combien de temps avez vous élu ce nouveau syndic pro ?? Le syndic non-pro a t'il démissionné en vous laissant dans la M...e ??
Le but de cette nomination, le nouveau syndic ne pouvant ignorer un trou de 450 000 €, était-il de faire nommer un administrateur judiciaire pour essayer de sortir de ce bourbier, et de récuperer les charges dues des mauvais payeurs, et de remettre la copropriété sur les rails ??
Qui a choisi ce nouveau syndic ?? le CS, un copropriétaire ?? |
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