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 Posté - 07 avr. 2011 : 13:01:14
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gedehem, merci de votre réponse.
Rien n'est encore fait pour la mise en copropriété.
Je dis que je ne veux pas que les 211 change, et que je n'aimerais pas que ca devienne 'par exemple 400'. En me relisant, je n'ai pas été ssez clair sans doute.
Mais pour en revenir au chifre, je ne voudrais pas que ca bouge du tout. j'ai mis 400 pour etre excessif, mais même passer de 211 a 250 commence a poser un problème.
Pour les 211, j'ai pris en compte:
La surface
le nombre de pièces, du moins de chambres
l'étage
(les orientations sont toutes identiques donc il y n'y a pas d'influence de ce paramètre.)
tous critères qui influent a la fois sur le nombre d'habitants et les capacité qu'ils ont a salir les parties communes, ou utiliser l'électricité et qui influent aussi, d emanière géénrale -donc plus reliée aux charges récupérables, a la valeur des logements et a la participation qu'ils devraient avoir aux couts de la gestion du syndicat
Je mets des tantièmes différents pour l'eau et aussi pour la teom. pour cette dernière je mets des coefficients proportionnels aux valeurs locatives cadastrales.
Il y a enfin pour répondre a votre question et a mon calcul avant qui ne l'est pas du tout, 5 logements dans l'immeuble, le RdC est plus petit et le 4eme étage, pris dans les combles également. |
Édité par - ribouldingue le 07 avr. 2011 13:10:15 |
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 Posté - 07 avr. 2011 : 13:29:30
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citation: Je mets des tantièmes différents pour l'eau et aussi pour la teom
Il y a donc un compteur d'eau unique et pas de sous compteurs ?
citation: pour la teom. pour cette dernière je mets des coefficients proportionnels aux valeurs locatives cadastrales.
La TEOM, tout comme les taxes foncières devront bien être individualisées pour les lots vendus ?
Je résumerai votre discours depuis le début de ce post d'une seule phrase :
Pourquoi faire simple lorsque l'on veut faire compliqué.
En fait vous vous "accrochez", "arqueboutez" à vos 211 "machin", alors qu'il me semblerait plus logique de procéder comme suit.
Vous avez créé 1000 comme clé de répartition des charges locatives, basées vous l'avez semble-t-il écrit (marre de tout relire!) sur le décret de 1987 et la loi de 1989.
Donc vous connaissez le montant total des charges locatives de votre bien.
Vous connaissez le montant des charges "propriétaire", puisque vous avez également écrit que vous n'êtes pas ... et que vous payez ce qui "revient "au propriétaire"
Si vous êtes si certain de vos calculs, vous rajoutez le total des charges locatives + le total des charges propriétaires et vous faites une régle de trois. (lissée sur 3 ans)
Et le résultat ne "donnera" certainement pas 211 de charges locatives du lot concerné...
Il me paraît "facile" lors de la mise en copropriété, de présenter à "vos" locataires résiduels des appartements que vous conservez un tableau récapitulatif des charges les concernant avant et après passage en copropriété.
l'année 2011 ou 2012, en monopropriété vous auriez payé 100, et en copropriété vous payez 100... donc vous n'êtes pas pénalisés par le changement de statut de l'immeuble
Quant Ã
citation: Comment fais-je pour etre certain que cette répartion ne sera pas remise en cause??????
Ca, vous ne le pourrez jamais car, relisez la loi de 1965 , tout copropriétaire, dans une copropriété nouvelle peut :
citation: Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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Édité par - quelboulot le 07 avr. 2011 13:32:47 |
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Posté - 07 avr. 2011 : 14:07:23
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Mes petits « millièmes » à l’édifice…….
Sur la nécessité de l’intervention d’un GE …….
Mais avant : il me semble impératif
- qu’un « PLAN » soit au préalable établi qui servira d’une part à la pérennité de la configuration des lots privatifs et des parties communes et d’autre part aux superficies retenues dans les calculs de millièmes ?
- Que la méthode de calcul retenue pour ces calculs de millièmes soit claire permettant ainsi des évolutions dans le temps plus aisées
Ces 2 critères çi-avant devraient suffire à vous encourager, Ribouldingue , quelles qu’en soient les conséquences au regard de vos problématiques à accepter de passer par un professionnel qui validera ou pas vos propres calculs.
Sur le GE : il n’a, certes, aucunement le monopole de l’établissement de tantièmes, pour autant et sans entrer dans un corporatisme quelconque il semble bien aux membres de cet Ordre que l’article premier de la loi du 7 mai 1946 lui permettrait de revendiquer « cette délégation de service public » pour l’établissement des plans servant de support à la définition des droits attachés à la propriété foncière.
http://www.geometre-expert.fr/conte...anne/l46.pdf
Pas question dans mes propos de lancer, ici, un grand débat mais il existe depuis longtemps….
Enfin, …un plan…surtout me paraît essentiel….
(Sujet d'actualité sur un autre forum, également)  |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 07 avr. 2011 14:09:57 |
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Posté - 07 avr. 2011 : 20:42:41
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Merci JML pour ce conseil, et surtout derrière pour les deux éléments que vous mettez en exergue:
Le plan pour rendre perenne les descriptions,
et la méthode de calcul pour comprendre plus tard.
Je ne suis pas convaincu par le GE, parce que cela n'est pas tres difficile de faire un plan ni d'écrire ue méthode de calcul, surtout quand on est ingénieur. Mais je retiens.
Quel boulot, on dérive a nouveau.
Avant de me dire que jamais ca ne sera induscutable, ce dont je me doute, commencons par dire comment ce serait acceptable. je ne lis pas trop d'argument dans votre intervention.
Si je vous lis précisément , on se demande même comment certains font pour que ce soit possible.
Pour le reste: pas de compteur d'eau individuel. Mais, bon, ce n'est toujours pas le problème essentiel.
citation: La TEOM, tout comme les taxes foncières devront bien être individualisées pour les lots vendus ? Elles le sont forcément puisque les calculs vienent d'un valeur locataive cadastrale calculée logement par logement,sauf que dans leur grande mansuétude les impots ne vous livrent que la valeur globale de la TF et de la TEOM alors que eux ont les détails.
citation: Je résumerai votre discours depuis le début de ce post d'une seule phrase :
Pourquoi faire simple lorsque l'on veut faire compliqué.
En fait vous vous "accrochez", "arqueboutez" à vos 211 "machin", alors qu'il me semblerait plus logique de procéder comme suit.
Vous avez créé 1000 comme clé de répartition des charges locatives, basées vous l'avez semble-t-il écrit (marre de tout relire!) sur le décret de 1987 et la loi de 1989. Je ne m'arcboute pas sur mes charges locatives, elles ne sont qu'une partie du problème général.
citation: Donc vous connaissez le montant total des charges locatives de votre bien.
Vous connaissez le montant des charges "propriétaire", puisque vous avez également écrit que vous n'êtes pas ... et que vous payez ce qui "revient "au propriétaire"
Si vous êtes si certain de vos calculs, vous rajoutez le total des charges locatives + le total des charges propriétaires et vous faites une régle de trois. (lissée sur 3 ans)
Et le résultat ne "donnera" certainement pas 211 de charges locatives du lot concerné... j'avoue n'avoir pas compris votre méthode qui est sans doute simplissime. Il manque qqchose.
Pour votre information, il ya 105,50 euros de charges locatives du lot concerné, evidement que s'il y a 1000 euros de dépenses et un logement a 211 tantièmes, il ne peut pas y avoir 211 euros de charges locatives et je ne l'ai jamais écrit...
Quelboulot,
En abordant le problème systémaiquement pas la négation (ca NE PEUT PAS etre, c'est surement différent de , ca va etre faux, c'est compliqué, et j'en passe) vous ne pouvez pas y arriver.
Vous allez continuer a faitre avancer un débat de 'mais non mais si'.
Si vous avez une méthode, je suis preneur.
citation: Il me paraît "facile" lors de la mise en copropriété, de présenter à "vos" locataires résiduels des appartements que vous conservez un tableau récapitulatif des charges les concernant avant et après passage en copropriété.
l'année 2011 ou 2012, en monopropriété vous auriez payé 100, et en copropriété vous payez 100... donc vous n'êtes pas pénalisés par le changement de statut de l'immeuble
Je pense que vous avez loupé une grosse marche, celle du premier post.
Je suis mono-propriétaire, je vends tout sauf le troisième étage. Il faisait 211/ 1000 des charges dans 'mon' reglement.
Le lendemain (je suppose qu')il en fait 400 (Bon,Gédéhem dit que ca l'étonnerait quand même que même en reprenant tout a zéro on arrive a une telle différence, je veux bien le croire, mettons 250)
J'ai un deal avec mon locataire ou il paye 211/1000 des charges locatives. Si comme dans mon exemple elles font 50% des charges totales, il paye donc 105,50 euros.
Maintenant, je dois au syndic non plus 211/1000 de 1000 euros dont 500 récuéprables mais 250/1000 de 1000 euros dont 500 récupérables.
Il y a donc 125 euros de récupérables pour ce logement, mais je ne vais bien entendu n'en demander que 105,50 au locataire.
Contrairement à ce que vous pensez, je n'arnaque pas mes lients.
Je m'assoie donc sur 125-105,50 = 19,50 euros de charges locatives,
et je ne peux d'ailleurs même pas les déduire de mes recettes, soit dit en passant fiscalement parlant.
Je suis donc bien pénalisé;
Le problème est le même si je vends un lot occupé a un investisseur, qui risque de se retrouver apres la vente avec des charges différentes (tantièmes modifiés) de ceux contractuels du locataire.
J'ai donc tout intéret a faire les choses le plus correctement possible.
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Édité par - ribouldingue le 07 avr. 2011 21:17:14 |
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Posté - 07 avr. 2011 : 20:55:45
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SVP Ribouldingue, pouvez vous remettre les citations "en citation" et vos propres observations correctement, cela devient incompréhensible.
Quant Ã
citation: Je ne suis pas convaincu par le GE, parce que cela n'est pas tres difficile de faire un plan ni d'écrire ue méthode de calcul, surtout quand on est ingénieur. Mais je retiens.
Je retiens surtout une chose, c'est qu'il est bien plus facile à un NON ingénieur du métier de faire un plan qu'à un INGENIEUR qui n'est pas du domaine de le faire.
Je ne parle bien évidemment pas pour vous, mais des ingénieurs totalement incapable de réaliser une représentation graphique à l'échelle et 2D d'une construction, cela cours les rues, hier, aujourd'hui et demain...  |
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Édité par - quelboulot le 07 avr. 2011 21:00:57 |
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Posté - 07 avr. 2011 : 20:57:38
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Immeuble a cinq logements, que des T3 pouvant acceullir raisonnablement une famille de un ou deux enfants, soit 3Ã 4 personnes, un chat, deux hamsters et un boa.
4eme étage T3 de 56 m2 dans ls combles, pas de vraie fenetre, mais des fenetres de toit
3eme étage T3 de 66 m2
2eme étage T3 de 66m2
1er étage T3 de 66m2
Rez-de-chaussée T3 de 58 m2
Caves: 5 petites.
J'ai divisé en 1000 millièmes.
Total des surfaces habitables (et non carrez) = 312 m2
== Charges générales ====
5 caves à 10/1000 chacune, éclairées par l'électricité des parties communes
restent 950/1000 Ã partager que j'ai mis comme suit;
170 au 4eme
211 au 3zme
200 au 2eme
195 au 1er
154 au rez-de-chaussée
Chaque cave 10
== Charges TEOM====
proportinelles a la valeur locative a la date de l'écriture du reglement.
== Consommation d'eau privative ==
En attendant qu'il yait des compteurs individuels:
185
210
210
210
185
rien pour les caves. |
Édité par - ribouldingue le 07 avr. 2011 21:02:18 |
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:06:12
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Vous avez précisé je crois que tous les logements avaient la même orientation.
Question, sans ascenseur, et à superficie égale, le 2ème étage est plus facile d'accès que le 3ème... je sais il y a xx marches d'escaliers à entretenir en + 
Qu'avez-vous pris comme "modèle type" de clé de répartition ? |
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:20:17
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Oui, mais le troisième étage a une vue plus dégagée que le second, ca dépasse d'une petite toiture voisinne.
Sans ascenceur. Large escalier clair.
Je n'ai pas pris de modèle. Est-ce grave docteur? |
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:28:33
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citation: Je n'ai pas pris de modèle. Est-ce grave docteur?
Pas en soi, mais se baser sur une méthode de calcul de répartition des charges reconnue n'est pas un mal non plus !
JPM et d'autres sur le site pourrons(aient) vous en indiquer, non les liens, mais les titres des bouquins qui l'évoquent
Une occasion rare, livre non réédité... mais que vaut'il ???????????
Il me semble en avoir entendu parler "en bien" ???
http://www.amazon.fr/Milliemes-char...04578&sr=1-1
Milliemes et charges de copropriete : calcul, repartition, révision, solutions techniques et juridiq [Broché]
Arnaud (Auteur), Bouyeure (Auteur)
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Édité par - quelboulot le 07 avr. 2011 21:31:41 |
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:37:25
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Effectivement, je n'ai pas rêvé
citation: JPM et d'autres sur le site pourrons(aient) vous en indiquer, non les liens, mais les titres des bouquins qui l'évoquent Une occasion rare, livre non réédité... mais que vaut'il ??????????? Il me semble en avoir entendu parler "en bien" ??? http://www.amazon.fr/Milliemes-char...04578&sr=1-1Milliemes et charges de copropriete : calcul, repartition, révision, solutions techniques et juridiq [Broché] Arnaud (Auteur), Bouyeure (Auteur)
Puisque ma mémoire ne m'a pas fait défaut sur ce coup là .
De plus c'est THE spécialiste de la question qui citait ce bouquin... alors un conseil, faites chauffer la CB sur amazon...
citation: http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=76621JPM Pilier de forums 13591 réponses Posté - 17 févr. 2009 : 10:34:01 -------------------------------------------------------------------------------- Vous écrivez : citation: Si on respecte scrupuleusement la loi, on ne peut majorer les tantièmes de propriété du fait de la jouissance exclusive d'une partie commune. C'est totalement faux ! Je viens de vous le montrer. Relisez le bouquin de Arnaud et Bouyeure Guide pratique des millièmes ....; et les travaux parlementaires (JO 9 juin 1965) qui retiennent au titre de la consistance du lot " toute catégorie d'emplacement réservé à un propriétaire ".
De plus vous pourrez toujours le revendre avec ou sans plus value après usage.
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Posté - 07 avr. 2011 : 21:47:21
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je vais me concentrer sur ce livre en effet. merci du lien... |
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Posté - 07 avr. 2011 : 22:52:44
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citation: je vais me concentrer sur ce livre en effet. merci du lien...
Je vérifie dans deux jours s'il est encore en vente...
Quand vous l'aurez reçu, si vous l'achetez, dites-nous ce que vous en pensez ?
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
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Posté - 07 avr. 2011 : 23:10:22
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ne pas oublier cet alinéa de l'article 10 de la loi de 65:
"Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
et l'article 12:
"Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier."
Je ne comprends pas la position de Ribouldingue de vouloir absolument rédiger ce RDC et ne pas passer par un professionnel....
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Posté - 08 avr. 2011 : 07:42:42
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Merci pour la premiere citatin, Banzai.
Non, Banzai, mon problème n'est pas de refuser de faire rédiger le RdC par un pro.
Mais je ne vais pas ré-expliquer pour la dizième fois mon problème.
Si ca vous intéresse, c'est expliqué dans les deux pages qui précèdent, et je résume de façon brève par: 211 différent de 400 |
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