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Louis92
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 Posté - 07 avr. 2011 : 10:43:23
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Chaque appartement a un compteur d'eau. Une entreprise fait les relevés (2 fois par an). La copropriété a un abonnement avec un distributeur. Il est clair que l'écart entre le total des m3 déclarés par chacun et les m3 facturés par le distributeur sont supportés par l'ensemble des propriétaires d'appartement via les tantièmes généraux. En d'autres termes, cet écart devient "consommation commune".
Il me semble que ceci suffit pour que le Conseil Syndical ait à vérifier la crédibilité des consommations privatives déclarées.
Mes questions :
1. Quelles sont les responsabilités du CS sur ces consommations privatives et spécialement quand il y a à expliquer un écart inhabituel à faire supporter par le syndicat ?
2. Quand un copropriétaire conteste une consommation forfaitaire (faute de relevés) sur l'exercice E et réclame un remboursement, le syndic doit-il attendre la fin de l'exercice suivant (E+1), la vérif par le CS et l'approbation des comptes de E+1 par l'AG pour régulariser le compte "eau" de ce copropriétaire avec la répartition des charges communes ?
Cdlt. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 07 avr. 2011 : 11:17:02
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L'écart inexplicable des consommations vient bien souvent des différences de date de relevés entre ceux des compteurs divisionnaires et celui (ou ceux) commun.
Le CS ne peut que constater (comme le syndic) les écarts entre relevés effectués par des prestataires extérieurs ! Quelle responsabilité voulez-vous qu'ils aient ?
Le CS n'en a pas davantage pour des consommations privatives relevées sur les sous-compteurs.
Pour ce qui concerne le "contestataire", le forfait appliqué est sans doute prévu quelque part (ou prorata des dernières conso ?)
Pour ce qui concerne une "régularisation", elle ne peut intervenir que sur la base de relevés ultérieurs, ici à la fin de l'exercice suivant s'il y a eu un "trop versé". |
Édité par - Gédehem le 07 avr. 2011 11:17:53 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 07 avr. 2011 : 15:46:33
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Gédehem a écrit : citation: L'écart inexplicable des consommations vient bien souvent des différences de date de relevés entre ceux des compteurs divisionnaires et celui (ou ceux) commun. Oui, mais dans ce cas, c'est une explication non valide car cet écart-dates s'ajoute à l'écart apparent.
Gédehem a écrit : citation: Le CS ne peut que constater (comme le syndic) les écarts entre relevés effectués par des prestataires extérieurs ! Quelle responsabilité voulez-vous qu'ils aient ? Le CS doit expliquer les écarts entre les dépenses et le budget aux copropriétaires lors de l'AG (ou confirmer les dires du syndic). L'écart entre relevés privatifs et facture globale d'eau doit aussi être expliqué. Il me semble que le CS doit rapporter ce qu'il a vérifié pour expliquer cet écart qui pèse 3% du budget total :
- correspondance des dates de relevés,
- conformité des factures aux index des compteurs (à noter que ça a été utile cette année pour EDF),
- test d'étalonnage des compteurs des appartements des membres du CS : pas de quoi mettre en cause le vieillissement des compteurs,
- état des index du syndic / ceux du releveur,
- crédibilité des consommations par rapport à l'occupation (nb de personnes, longues absences, appartements vides).
Il me semble aussi que le CS doit proposer des actions pour éviter que ça ne se reproduise comme par exemple mettre tout en oeuvre pour obtenir des relevés de tiers pour les résidents qui n'ont pas laissé entrer le releveur chez eux depuis des années (leur index est toujours mis sur la porte le jour dit).
En tant que simple copropriétaire, je serais mécontent d'un syndic et d'un CS qui se borneraient à constater des anomalies sans investiguer ni proposer des actions pour améliorer les choses. Il me semble que le CS a une certaine responsabilité sur ce coup (d'autant qu'il connait mieux les résidents de la copropriété que le syndic et que chacun sait qu'un syndic ne consacrera pas de temps à investiguer sur un tel sujet).
Gédehem a écrit : citation: Pour ce qui concerne le "contestataire", le forfait appliqué est sans doute prévu quelque part (ou prorata des dernières conso ?) Oui et comme il y a eu rupture dans le type d'occupation, le forfait a été très excessif : + de 500 € en jeu.
Gédehem a écrit :citation: Pour ce qui concerne une "régularisation", elle ne peut intervenir que sur la base de relevés ultérieurs, ici à la fin de l'exercice suivant s'il y a eu un "trop versé".
En l'occurrence, le contestataire était fondé à réclamer et le bon index était connu après l'AG approuvant l'exercice E. Ma question 2 reste donc : doit-il attendre les étapes citées soit quasiment 1 an ?
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 07 avr. 2011 15:49:06 |
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 07 avr. 2011 : 18:04:43
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Pardon de ne pas avoir tout compris .... 
"c'est une explication non valide car cet écart-dates s'ajoute à l'écart apparent."
Que voulez-vous dire ? De quoi s'agit-il ?
Pour le reste, vous réclamez des explications qui incombent prioritairement au syndic.
Certes, le CS doit/devrait connaitre les dates de relevés selon les contrats. Mais s'il y a des choses à expliquer c'est principalement au syndic de le faire.
"état des index du syndic / ceux du releveur,
Le syndic ferait ses propres relevés, aux même dates que les prestataires ?
"- crédibilité des consommations par rapport à l'occupation (nb de personnes, longues absences, appartements vides)."
C'est là mettre un doute systématique sur les relevés, les consommations imputées ici ou là !!! Que voulez-vous dire par là ?
"que le CS doit proposer des actions pour éviter que ça ne se reproduise comme par exemple mettre tout en oeuvre pour obtenir des relevés de tiers pour les résidents qui n'ont pas laissé entrer le releveur chez eux depuis des années "
Désolé, mais c'est là le travail du syndic, qui doit tout mettre en œuvre pour "obliger" la facilitation de ces relevés (compteurs dans les parties privatives)"
A défaut, c'est au syndic de proposer la mise en place du "télé-relevé", le prestataires n'ayant plus besoin d'accéder aux locaux privés.
"Oui (forfait prévu. ndlr) et comme il y a eu rupture dans le type d'occupation, le forfait a été très excessif :"
Désolé encore, mais cela ne colle pas : le syndic applique le forfait prévu sans état d'âme et sans se préoccuper de l'occupation des locaux ou pas !
Si l'occupant est absent pour une longue durée, ce n'est la 'faute' ni du CS, ni du prestataire, ni du syndic, en particulier lorsque ce dernier applique le forfait prévu en pareil cas !
Lorsque le relevé ne peut avoir lieu, c'est l'occupant qui en est responsable au premier chef ! Certainement pas le CS. C'est la conséquence de ce système archaique du passage par les parties privatives pour le relevé des index.
Comme indiqué plus haut, s'il s'avère qu'il y a un trop versé lors du relevé suivant, la régularisation se fera à la fin de l'exercice qui suit. Toutefois le copropriétaire concerné peut réduire éventuellement sa part lors du versement d'une provision pour charges, en informant le syndic du pourquoi de la chose.
Sauf cas très particulier (mutation de lot par ex.), le syndic ne va certainement pas "s'amuser" à solder partiellement un compte individuel en cours d'exercice. |
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Louis92
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Posté - 07 avr. 2011 : 18:46:57
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Gédehem, merci pour votre réponse sans avoir tout compris à mon histoire : le syndic n'a pas à faire un solde avant la fin d'un exercice pour rembourser un trop perçu de l'exercice précédent, bien. Quant à la retenue de ce trop-perçu par le copropriétaire sur un appel, c'est une pratique qu'il faut combattre d'une manière générale mais qu'il faudrait donc tolérer dans ce cas-là .
J'apporte des éclaircissements dans l'ordre :
- quand la conso de E a un total privatif anormalement bas alors qu'elle porte sur 13 mois au lieu de 12 pour les factures, l'écart réel (tenant compte des dates) est plus grand que l'écart apparent (sans tenir compte des dates),
- l'état des index du releveur est différent de celui du syndic car l'état du syndic prend en compte les index des résidents envoyés après coup et les forfaits pour absence de relevé, plus, bien sûr les erreurs de recopie du releveur et du syndic,
- le télérélevé pose les problèmes suivants : ondes qui ne passent pas et pile usée qui ne peut être changée faute d'accès à l'appartement,
- d'une manière générale, j'attends des syndics qu'ils fassent déjà l'essentiel après, on verra.
La solution est le compteur privatif accessible à partir des parties communes.
Cdlt. Louis92.
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goutelette
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Posté - 18 avr. 2011 : 12:47:57
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citation: La solution est le compteur privatif accessible à partir des parties communes. La solution est dans les compteurs à radio relevé.
citation: que le CS doit proposer des actions pour éviter que ça ne se reproduise comme par exemple mettre tout en oeuvre pour obtenir des relevés de tiers pour les résidents qui n'ont pas laissé entrer le releveur chez eux depuis des années " citation: Désolé, mais c'est là le travail du syndic, Désolé, mais ni le Syndic, ni les conseillers ont de pouvoir pour obliger les occupants à avoir du civisme. Du moment que ces personnes payent leurs charges vous ne pouvez rien faire.
Pendant des années notre Syndic n'a pas eu d' autres solution que de prendre une somme forfaitaire, aux personnes qui ne relevaient pas leur compteur.
Le Syndic doit récupérer l' argent que le fournisseur d' eau lui réclame. Résultat : comptabilité complexe et compliquée. Sans arrêts nous avions de plaintes sans preuves à gérer de Pierre ou Jacques et de l' argent à rendre à l' occupant souvent de mauvaise fois .
Comme le signal Gedehem le relevé des compteurs privatif, n' est jamais à la même date que le relevé du Cpt/ général. La très bonne solution est de s' adresser à Véolia qui posera un cpt/ divisionnaire à chacun avec relevé télécommande et facture par lot. Votre Syndic vous baisera les mains.
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Louis92
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Posté - 18 avr. 2011 : 23:10:53
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goutelette a écrit le 18 avr. 2011 : 12:47:57 citation: La très bonne solution est de s' adresser à Véolia qui posera un cpt/ divisionnaire à chacun avec relevé télécommande et facture par lot. Votre Syndic vous baisera les mains.
J'avais écrit le 07 avr. 2011 : 18:46:57citation: - le télérélevé pose les problèmes suivants : ondes qui ne passent pas et pile usée qui ne peut être changée faute d'accès à l'appartement, C'est une info que je tiens d'un comptable de syndic, c'est-à -dire d'une personne qui fait face aux difficulté concrètes de la répartition d'eau y compris avec télé-relevé.
L'apparente modernité du compteur télé-relevable n'est pas un gage de performance de la solution.
Cdlt. Louis92 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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7
Posté - 18 avr. 2011 : 23:27:35
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Puisque me voilà sur un sujet que j'ai initialisé, je donne une suite. Le premier post posait en 1. la question de la responsabilité du CS en cas d'écart inexpliqué entre le total des m3 déclarés par chacun et les m3 facturés par le distributeur.
Le CS s'est senti responsable d'investiguer. Résultats de l'investigation :
- les compteurs privatifs ne comptent que 10% du débit quand celui-ci est de 0,2 litres par minute,
- en pleine nuit de vacances de printemps, le compteur général de la copropriété ne s'arrête pas et compte 0,66 litres par minute soit 350 m3 par an,
- conclusion : l'écart de 15% entre le total des m3 déclarés par chacun et les m3 facturés par le distributeur est expliqué par quelques chasses d'eau fuyardes dont le compteur privatif associé ne voit que 10% ou moins de la fuite.
Quand un CS se donne la peine de vérifier les factures de 50 €, il doit aussi s'en donner pour expliquer un écart de plusieurs milliers d'€.
La conclusion intéressera l'AG et pourra intéresser quelques UInautes.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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Posté - 22 avr. 2011 : 09:52:39
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Quand il y a des relevés semestriels, je ne vois pas ce qui pourrait interdire d'exploiter en cours d'exercice (01/01-31/12) celui effectué en juin par exemple.
On ne peut qu'en tirer avantage : détection des consommations anormales, traitement des charges locatives, régularisation des forfaits et absences au relevé, etc...
Dans le même esprit : si un chantier n'était pas terminé au 31/12/2010, mais a été terminé fin février 2011, rien n'interdit d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée à tenir le 5 mai 2011 l'approbation du compte de ce chantier.
Dans les pièces à joindre à la convocation, il y a lieu de présenter l'annexe 5 et l'annexe 1 avec un compte 12 pour ce chantier, plus le compte du chantier établi de manière extracomptable, c'est à dire manuellement. Cette procédure est déja pratiquée.
A fin 2011, on retrouvera ce compte dans l'annexe 4, déja approuvé.
Quand il existe de contrats d'exploitation de chaufferie avec arrêté du compte en fin de saison de chauffe, il serait pareillement souhaitable d'en effectuer la répartition en cours d'exercice mais dans ce cas il est impossible de l'établir avant la tenue de l'assemblée annuelle. Il faudrait donc songer à compléter les textes comptables, ce qui est déjà nécessaire sur bien d'autres points.
Approuver le solde de la campagne de chauffe 2009-2010 en avril 2011, c'est absurde.
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Louis92
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Posté - 22 avr. 2011 : 17:28:53
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Pour JPM :
- Relevés semestriels, merci de la recommandation mais nous l'exploitons déjà en multipliant par 2 (20% des cas), le problème posé vaut pour 2 relevés consécutifs qui manquent : 8% des cas. Malgré affichage dans les halls, dans les ascenseurs et le rappel par courriel, il reste toujours les gens absents dans la période de relevé et les gens accaparés à 100% par leur travail ou leurs problèmes.
- Approbation de compte de travaux terminés en février pour une AG en mai : je ne connaissais pas cette possibilité, très bien. Je suppose qu'il y a répartition du solde de ces travaux terminés en février à l'issue de l'AG de mai. Est-ce bien cela ?
(sinon l'intérêt serait seulement de boucler un dossier tant que syndic et CS sont "à chaud" dedans).
Merci. |
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JPM
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10
Posté - 22 avr. 2011 : 17:54:57
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Pour le compte travaux, et avec les dates indiquées, il est possible de répartir les soldes éventuels avec l'appel du ler juillet 2011 au lieu de février ou mars 2012.
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Louis92
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11
Posté - 22 avr. 2011 : 19:03:44
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Merci, JPM, ça va mieux en l'écrivant. Sûr que pour un gros ravalement avec solde en faveur des copropriétaires, un syndic avec compte unique ne va pas suggérer cette formule au CS. Il préfèrera garder le solde sur son compte de février 2011 à après mai 2012. Sniff car cas, il y a quelques années, pour 2 copropriétés que je connais de près. |
Édité par - Louis92 le 22 avr. 2011 19:04:28 |
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