| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 29 avr. 2011 : 10:05:07
|
Bonjour,
Je m’interroge, sur les règles de procurations lors des AG.
Certaines réponses du forum m’ont éclairées, mais parfois j’ai trouvé des réponses contradictoires.
J’espère que vous pourrez répondre à mon interrogation.
Maximum de pouvoir ?
J’ai noté qu’un copropriétaire ne pouvait (dans une grande copropriété) détenir plus de 5% des pouvoirs (associés au tantiemes) Il ya des chiffres différents sur le forum. Est 5% ou 10 % ? quel texte ?
Délégation en cascade ?
Je m’explique.
Supposons 1 000 tantièmes dans une grande copropriété. ( que j’appellerais 1 000 « pouvoirs »)
Mme A dispose de pouvoirs maximum limité à 5% soit 50 pouvoirs
De meme pour Mme B , disposant de diverses procurations, ce qui lui fait 50 pouvoirs.
Lors de l’AG, mme B quitte l’AG en donnant pouvoir à Mme A
Est ce que les pouvoirs de mme B peut se reporter sur %Mme A sachant qu’elle dispose déjà du maximum de pouvoir ?
Plus généralement, si un copropriétaire a donné pouvoir à Mme C, cette dernière, peut elle a son tour déléguer les pouvoirs en cours d’AG à une autre personne ?
J’espère avoir été clair dans mes questions !!! (même si j’ai conscience que ma question est tordu)
merci
|
|
|
|
|
|
|
BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 29 avr. 2011 : 10:36:27
|
|
citation: Initialement posté par chrispomme
Bonjour,
Je m’interroge, sur les règles de procurations lors des AG.
Certaines réponses du forum m’ont éclairées, mais parfois j’ai trouvé des réponses contradictoires.
J’espère que vous pourrez répondre à mon interrogation.
Maximum de pouvoir ?
J’ai noté qu’un copropriétaire ne pouvait (dans une grande copropriété) détenir plus de 5% des pouvoirs (associés au tantiemes) Il ya des chiffres différents sur le forum. Est 5% ou 10 % ? quel texte ?
Délégation en cascade ?
Je m’explique.
Supposons 1 000 tantièmes dans une grande copropriété. ( que j’appellerais 1 000 « pouvoirs »)
Mme A dispose de pouvoirs maximum limité à 5% soit 50 pouvoirs
De meme pour Mme B , disposant de diverses procurations, ce qui lui fait 50 pouvoirs.
Lors de l’AG, mme B quitte l’AG en donnant pouvoir à Mme A
Est ce que les pouvoirs de mme B peut se reporter sur %Mme A sachant qu’elle dispose déjà du maximum de pouvoir ?
Plus généralement, si un copropriétaire a donné pouvoir à Mme C, cette dernière, peut elle a son tour déléguer les pouvoirs en cours d’AG à une autre personne ?
J’espère avoir été clair dans mes questions !!! (même si j’ai conscience que ma question est tordu)
merci
visiblement vous n'avez pas lu les textes "officiels": la loi et le decret!
ne modifiez pas les termes!
c'est 5% des tantièmes OU 3 pouvoirs
on ne peu subdéléguer qu'à une personne qui n'a pas encore atteint ces conditions
une seule exception à cette règle: en cas de présence d'un syndicat secondaire...un mandataire peut dépasser ces 2 seuils si tous ses pouvoirs émanent des membres du syndicat secondaire |
|
|
|
 2
Posté - 29 avr. 2011 : 10:41:05
|
chrispomme : voilà les textes :
citation: Base légale : art. 22 Loi 10 juillet 1965, art. 16 Décret 17 mars 1967
Principe : vous détenez un nombre de voix correspondant à vos tantièmes (quote-part dans les parties communes ; à ne pas confondre avec les tantièmes de répartition des charges), augmentées de celles que vous détenez au titre des délégations de pouvoirs qu'ont pu vous signer d'autres copropriétaires.
Exceptions et pouvoirs :
si vous détenez personnellement une quote-part représentant plus de 50 % des tantièmes de copropriété, cette quote-part est ramenée la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22 Loi 1965). Les majorités sont recalculées en conséquence (art. 16 Décret 1967). Vous ne pouvez donc décider seul.
Exemple : si un copropriétaire détient 600 voix sur 1000, elle seront réduites à 400.
que se passe-t-il alors quand la copropriété est composée de deux propriétaires possédant chacun la moitié des tantièmes ?
La jurisprudence a décidé que, aucun d'entre eux ne pouvant constituer de majorité, chaque décision doit être adoptée à l'unanimité (TGI Paris, 20/01/1968 - Gaz. Pal. 27/08/1968)
si vous détenez 5 % ou plus des tantièmes de copropriété, vous ne pourrez recevoir plus de 3 délégations de vote (pouvoirs) - art. 22 Loi 1965 ; mais il semble, dans le silence des textes, qu'il n'y ait pas de limitation aux tantièmes que vous pouvez ainsi détenir. Vous pouvez ainsi recevoir 3 mandats représentant 20 % des tantièmes, pouvoir décider ainsi avec plus de 60% des voix.
vous pouvez recevoir un nombre illimité de délégations de vote (pouvoirs) dès lors que :
ces pouvoirs plus vos tantièmes additionnés ne représentent pas plus de 5 % des tantièmes de la copropriété ; si vous dépassez ce seuil votre pouvoir décisionnel sera limité à 5 % et les autres pouvoirs seront caducs.
vous participez à l'assemblée d'un syndicat principal et que tous vos mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
les gestionnaires professionnels, dès lors qu'ils n'administrent pas eux-même l'immeuble, penvent recevoir des pouvoirs à concurrence de 3 mandats (Rép. min. JOAN 27/02/1984, n° 11132, p. 925).
Abus :
Les tentations sont nombreuses de tourner les dispositions de l'art. 22, par des donations-partage, ventes frauduleuses à des prête-noms, voire constitutions de SCI de façade. La jurisprudence sanctionne sévèrement de telles pratiques. De même sera sanctionné le notaire qui instrumenterait de tels actes, dès lors qu'il pourrait avoir connaissance du carctère frauduleux du but recherché.
ne constitue pas un abus la coalition de plusieurs copropriétaires pour faire barrage à l'un d'eux ; il convient dans ce cas d'agir pour abus de majorité.
chrispomme : d'abord votre exemple ne eput être juste car vous mélangez les tantièmes et les pouvoirs.
1000 tantièmes ne sont pas 1000 pouvoirs, cela veut dire que chacun possède 1 lot avec ses 1/1000 de copropriétés. Possible mais pas crédible, et qui complique le raisonnement
Une parsoenne ayant reçu des pouvoirs peut les remttre à une autre personne, mais si celle-ci a déjà reçu un maximum de pouvoirs, ces pouvoirs ne pourront pas être pris en compte; cela ne sert à rien, car un copropriétaire qui remet son pouvoir désire que sa voix er ses tnatièmes participent aux votes.
Pour le nombre de pouvoirs et les 5% : les textes précises que si vous avez plus de 5% des tantièmes, vous ne pouvez recevoir plus de 3 pouvoirs.
Pour reprendre votre exemple: 5% soit 50 tantièmes, et non des pouvoirs !! vous ne pourrez recevoir que 3 autres pouvoirs, soit 3 tantièmes seulement car tout les 1000 lots ont 1 tantièmes. Un total de 53/1000, soit 5.3 % des voix.
mais si l'on considère que vous êtes 10 lots avec chacun 100 tantièmes des charges communes.
Avec vos 100/1000 ème vous avez donc plus de 5% des tantièmes, vous pouvez donc ne recevoir que 3 autres pouvoirs soit 300/1000 de plus, un toatl de 400/1000 ème, soit 40% de la copropriété.
Les 5% ne sont pas un pourcentage maximum de pouvoirs, mais de tantièmes de copropriété.
ESt-ce clair pour vous, chrispomme ??
La question n'est pas tordu, car il y a souvent des " magouilles" et des abus dans l'utilisation de ces pouvoirs. |
|
|
|
3
Posté - 29 avr. 2011 : 11:17:28
|
|
citation: Initialement posté par philippe388chrispomme : voilà les textes : citation: Base légale : art. 22 Loi 10 juillet 1965, art. 16 Décret 17 mars 1967
Principe : vous détenez un nombre de voix correspondant à vos tantièmes (quote-part dans les parties communes ; à ne pas confondre avec les tantièmes de répartition des charges), augmentées de celles que vous détenez au titre des délégations de pouvoirs qu'ont pu vous signer d'autres copropriétaires.
Exceptions et pouvoirs :
si vous détenez personnellement une quote-part représentant plus de 50 % des tantièmes de copropriété, cette quote-part est ramenée la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22 Loi 1965). Les majorités sont recalculées en conséquence (art. 16 Décret 1967). Vous ne pouvez donc décider seul.
Exemple : si un copropriétaire détient 600 voix sur 1000, elle seront réduites à 400.
que se passe-t-il alors quand la copropriété est composée de deux propriétaires possédant chacun la moitié des tantièmes ?
La jurisprudence a décidé que, aucun d'entre eux ne pouvant constituer de majorité, chaque décision doit être adoptée à l'unanimité (TGI Paris, 20/01/1968 - Gaz. Pal. 27/08/1968)
si vous détenez 5 % ou plus des tantièmes de copropriété, vous ne pourrez recevoir plus de 3 délégations de vote (pouvoirs) - art. 22 Loi 1965 ; mais il semble, dans le silence des textes, qu'il n'y ait pas de limitation aux tantièmes que vous pouvez ainsi détenir. Vous pouvez ainsi recevoir 3 mandats représentant 20 % des tantièmes, pouvoir décider ainsi avec plus de 60% des voix.
vous pouvez recevoir un nombre illimité de délégations de vote (pouvoirs) dès lors que :
ces pouvoirs plus vos tantièmes additionnés ne représentent pas plus de 5 % des tantièmes de la copropriété ; si vous dépassez ce seuil votre pouvoir décisionnel sera limité à 5 % et les autres pouvoirs seront caducs.
vous participez à l'assemblée d'un syndicat principal et que tous vos mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
les gestionnaires professionnels, dès lors qu'ils n'administrent pas eux-même l'immeuble, penvent recevoir des pouvoirs à concurrence de 3 mandats (Rép. min. JOAN 27/02/1984, n° 11132, p. 925).
Abus :
Les tentations sont nombreuses de tourner les dispositions de l'art. 22, par des donations-partage, ventes frauduleuses à des prête-noms, voire constitutions de SCI de façade. La jurisprudence sanctionne sévèrement de telles pratiques. De même sera sanctionné le notaire qui instrumenterait de tels actes, dès lors qu'il pourrait avoir connaissance du carctère frauduleux du but recherché.
ne constitue pas un abus la coalition de plusieurs copropriétaires pour faire barrage à l'un d'eux ; il convient dans ce cas d'agir pour abus de majorité.
chrispomme : d'abord votre exemple ne eput être juste car vous mélangez les tantièmes et les pouvoirs. 1000 tantièmes ne sont pas 1000 pouvoirs, cela veut dire que chacun possède 1 lot avec ses 1/1000 de copropriétés. Possible mais pas crédible, et qui complique le raisonnement Une parsoenne ayant reçu des pouvoirs peut les remttre à une autre personne, mais si celle-ci a déjà reçu un maximum de pouvoirs, ces pouvoirs ne pourront pas être pris en compte; cela ne sert à rien, car un copropriétaire qui remet son pouvoir désire que sa voix er ses tnatièmes participent aux votes. Pour le nombre de pouvoirs et les 5% : les textes précises que si vous avez plus de 5% des tantièmes, vous ne pouvez recevoir plus de 3 pouvoirs. Pour reprendre votre exemple: 5% soit 50 tantièmes, et non des pouvoirs !! vous ne pourrez recevoir que 3 autres pouvoirs, soit 3 tantièmes seulement car tout les 1000 lots ont 1 tantièmes. Un total de 53/1000, soit 5.3 % des voix. mais si l'on considère que vous êtes 10 lots avec chacun 100 tantièmes des charges communes. Avec vos 100/1000 ème vous avez donc plus de 5% des tantièmes, vous pouvez donc ne recevoir que 3 autres pouvoirs soit 300/1000 de plus, un toatl de 400/1000 ème, soit 40% de la copropriété. Les 5% ne sont pas un pourcentage maximum de pouvoirs, mais de tantièmes de copropriété. ESt-ce clair pour vous, chrispomme ?? La question n'est pas tordu, car il y a souvent des " magouilles" et des abus dans l'utilisation de ces pouvoirs.
je vois que j'ai tout mélangé !!!!!!!!
je parlais des tantiemes.
donc limité à 5% pour Un copropriétaire.
et un copropriétaire peut récuperer les piuvoirs des autres, amis limtés à 5% c'est bien çà ?
|
|
|
|
4
Posté - 29 avr. 2011 : 13:38:38
|
chrispomme : relisez bien le texte de loi et mes exemples.
Rien ne dit que les pouvoirs sont limités à 5% !!! je vous donne un exemple qui vous montre q'un copro peut avoir 40 % des tantièmes !!!avec 3 pouvoirs, qui est le maximum quand le copropriétaire a déjà plus de 5% OU PLUS des tantièmes.
|
|
|
|
5
Posté - 29 avr. 2011 : 13:49:17
|
un mandataire peut avoir 3 pouvoirs à tous coups.
Mais si ces 3 pouvoirs ne dépassent pas 5% des voix (ou tantièmes dans le cas général), il peut en avoir d'autres jusqu'à un maxi de 5%.
Si ces 3 pouvoirs dépassent 5%, il ne peut en avoir d'autres. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 02 mai 2011 : 21:34:27
|
C'est pourtant simple ! 
1 mandataire = 3 pouvoirs maxi. .. peu importe le total des tantièmes.
Si plus de 3 pouvoirs : total des tantièmes détenus = 5 % du total tantièmes syndicat, y compris les tantièmes du copropriétaire/mandataire. |
|
|
|
7
Posté - 03 mai 2011 : 09:56:18
|
donc, si je resume dans mon cas, un copropriétaire qui fait le tour des autres copropriétaires pour "prendre" leurs pouvoirs, au final, ne peut disposer de plus de 5% des tantièmmes de la copropriété ?
(n'etait ce pas 10% avant ?)
ais-je bien compris ? |
|
|
|
8
Posté - 03 mai 2011 : 11:40:11
|
|
chrispomme : citation: ais-je bien compris ?
Pas encore !!!
Relisez le post de gedehem, il est très clair.
1. tous les copros peuvent avoir 3 pouvoirs, sans tenir compte des tantièmes. C'est à dire que ce copro. peut avoir une majorité dans cette AG de 1% à 100 % des votes (si il n'y a que 4 copros !!! )
2.Si un copropriétaires a plus de 3 pouvoirs, alors ces 3 pouvoirs plus le sien ne peuvent pas dépasser les 5%, même si il a récupéré 50% des tantièmes, les 45% ne compteront pas .
3. si un copropriétaire possède plus de 50 % des tantièmes, ceux-ci sont ramenés à la somme des tantièmes des autres copros. Exemple, vous détenez 60% des tantièmes, les autres les 40% restant; vos 60% seront ramenés à 40% des tantièmes !!
C'est assez "bizarre" mais c'est la loi !!! 
|
|
|
|
9
Posté - 03 mai 2011 : 11:45:05
|
on répète car vous n'avez pas pris le temps de lire les réponses et vous n'avez pas compris :
il peut faire le tour des proprios pour récupérer les pouvoirs et il pourra en représenter au moins 3 qui a eux 3 + lui-même représenteront plus des 5%....
c'est seulement s'il veut en représenter 4 au moins , que les voix de ces représentés plus les siennes ne peuvent dépasser les 5%.
Suivant la configuration de la résidence : un proprio qui récupère 3 pouvoirs peut obtenir la majorité.....
ex :
le propio A : 150 voix(ou tantièmes) sur 1000
mandat de B : 150 voix sur 1000
mandat de C : 150 voix sur 1000
mandat de D : 150 voix sur 1000
soit au total : 600 voix sur 1000, ou 60% des voix c'est légal !!!
s'il veut rajouter le mandat de E : 1 voix pour 1000 , il n'a pas le droit .... car 601 voix représentent plus de 5%.
Il a donc intéret à s'arrêter à 3 pouvoirs ....
est ce clair maintenant ? pschitt....................... |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 03 mai 2011 : 11:45:46
|
"ais-je bien compris ?"
NON:
-Maximun de trois pouvoirs quel que soit le nombre de tantièmes représentés.
Coropriétaire A: 110/1000
Pouvoir de B....: 130/1000
Pouvoir de C....: 30/1000
Pouvoir de D....: 20/1000
Total des voix...: 290/1000
-Plus de trois pouvoirs si les tantièmes représentés ne dépassent pas 5% des tantièmes du syndicat.
Copropriétaire E.: 25/1000
Pouvoir de F.......: 15/1000
Pouvoir de G......: 3/1000
Pouvoir de H.......: 2/1000
Total des voix.....: 45/1000 ce total étant inférieur à 50 % des voix
il peut encore recevoir des pouvoirs, par exemple:
Pouvoir de I........: 2/1000
Pouvoir de J........; 2/1000
Total des voix......: 49/1000 Il y a plus de 3 mandats mais moins de 5% du total des voix.
La possibilité de plus de trois mandats se roncontrera dans les grandes copropriétés ou dans celles ou des copropriétaires disposent de faibles tantièmes, par exemple ne possèdent que des lots secondaires (Parkings, box, cassiers à skis, etc...) |
|
|
|
11
Posté - 03 mai 2011 : 11:50:09
|
|
citation: 2.Si un copropriétaires a plus de 3 pouvoirs, alors ces 3 pouvoirs plus le sien ne peuvent pas dépasser les 5%, même si il a récupéré 50% des tantièmes, les 45% ne compteront pas .
dans le post de philipppe, il faut lire plutot :
"
2.Si un copropriétaires a plus de 3 pouvoirs (ex 4 pouvoirs), alors ces 4 pouvoirs au moins plus le sien ne peuvent pas dépasser les 5%, même si il a récupéré 50% des tantièmes, les 45% ne compteront pas .
|
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 03 mai 2011 : 11:58:04
|
A rambouillet
Nous sommes d'accord dans nos réponses simultanées.
"Il a donc intéret à s'arrêter à 3 pouvoirs "
Il a "obligation".
L'intérêt pour un copropriétaires c'est de récupérer les plus gros pouvoirs dans la limite de trois et de compléter par d'autres pouvoirs si la limite de 5% n'est pas atteinte. |
|
|
|
13
 Posté - 04 mai 2011 : 17:08:08
|
pour ma grande copropriété (plus de 400 lots), il me semble donc que c'st la règle des 5% maximum des tantième s qui doit s'exercer sur cette personne qui "ratisse" les vois"
citation: Initialement posté par JB22
A rambouillet
Nous sommes d'accord dans nos réponses simultanées.
"Il a donc intéret à s'arrêter à 3 pouvoirs "
Il a "obligation".
L'intérêt pour un copropriétaires c'est de récupérer les plus gros pouvoirs dans la limite de trois et de compléter par d'autres pouvoirs si la limite de 5% n'est pas atteinte.
merci tous pour ces réponses qui pour l'instant ne mettent pas tout le monde d'accord.
|
|
|
|
14
Posté - 04 mai 2011 : 17:59:33
|
chrispomme, il va falloir vous "poser" et bien lire tranquillement ce que nous vous écrivons tous : quelque soit la grosseur de la copro les deux règles s'appliquent;
1- soit 3 pouvoirs et il peut dépasser les 5% et sans limites,
2- soit plus de 3 pouvoirs jusqu'Ã obtention d'un maxi de 5% des voix, les siennes y comprises.
le proprio qui "ratisse" prendra la solution qui l'arrange... et fonction du nombre de voix des lots qu'il ratisse.... |
|
|
|
15
Posté - 04 mai 2011 : 18:11:50
|
|
chrispomme : citation: pour ma grande copropriété (plus de 400 lots), il me semble donc que c'st la règle des 5% maximum des tantième s qui doit s'exercer sur cette personne qui "ratisse" les vois"
OH !! toujours pas compris !!!!
REvoir TOUTES les explications et TOUS les exemples.
La règle n'est pas 3 pouvoirs max OU les 5 %; MAIS les deux.
Vous vous accrochez au 5%, que vous pensiez même 10% !!!
que ce soit 10, 50, 100, 400 ou 1000, ces 2 principes s'appliquent ET dans la même AG? au même moment, car ils concernet 2 cas différents, pouvant concerner plusieurs copropriétaires.  |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 04 mai 2011 : 18:36:05
|
Pardon de contredire les derniers posts, mais il me semble que Chrispomme a très bien compris le mécanisme appliqué à sa grande copropriété de 400 lots.
Dans ce type de syndicat, 3 mandats représentent toujours un petit pourcentage, mettons en gros ici 0,8 % du total (ex : 100000/400= 250 tantièmes du lots)
Comme 5% des voix font 5.000/100.000°°, il peut détenir 20 mandats de 250/100.000° sans se faire retoquer ! |
Édité par - Gédehem le 04 mai 2011 18:39:16 |
|
|
|
17
Posté - 04 mai 2011 : 22:52:44
|
gedehem : pardon de vous contredire, mais les réponses précédents sont toutes valables.
Un copropriétaire pourrait posséder 5% des tantièmes de ces 400 lots.
Attention au moyenne, cette méthode n'est pas toujouts juste,car c'est une moyenne !!!!! Le " toujours" n'est pas bon dans votre post.
" cela dépend de la taille des tantièmes" |
|
|
|
18
Posté - 05 mai 2011 : 07:02:13
|
gedehem, vous embrouillez  les réponses et explications données sont valables.... par contre, suivant la configuration de la copro vous pouvez conseiller de choisir telle ou telle solution.
Mais que diriez-vous d'une résidence de montagne avec 100 lots principaux variables du studio au T4, avec 100 casiers à skis (lots secondaires), 100 celliers (lots secondaires) et 100 parkings (lots secondaires)..... En faisant des moyennes on peut tout envisager.
Donc chrispomme, la remarque de gedehem n'est qu'un choix possible pour un coprop appuyé sur les règles édictées par les uns et les autres....
|
|
|
|
19
Posté - 05 mai 2011 : 10:03:25
|
rambouillet : nous sommes d'accord.
Une moyenne ne reste qu'une moyenne, elle ne peut pas être prise en compte dans un calcul avec des tantièmes ou autres chiffres lorsque l'écart entre le plus petit et le plus est très très large !!!
gedehem : pour avoir une moyenne un peu plus "juste" il faut retirer le plus grand et le plus petit chiffre !!!!
L'exemple de rambouillet est parfait et très clair.
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
