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sogelex
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 Posté - 15 mai 2011 : 10:40:00
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Bonjour,
J'ai une nouvelle question:
En 2009, j'ai fait l'acquisition dans un immeuble d'une partie d'un sous-sol.
Cette partie de sous sol est divisée en 6 "travées", qui étaient lors de l'achat, encombrées de détritus (sur plus de 80 cm, il s'agissait de locaux servant à un artisan qui est parti en laissant toutes ses ordures, gravats, etc...)
Le sol est en terre battue, les portes étaient cassées ou manquantes, et le revêtement en bitume de la toiture fuyait par endroit.
De plus, il fallait faire un systéme de drainage car les garages étaient ponctuellement inondés en cas de fortes pluies.
Si j'ajoute qu'un collecteur d'égout fuyait depuis surement des années dans tout ce bazar, le tableau est complet.
Bref, j'ai décidé de remettre en état moi même (en accord avec la copropriété, trop heureuse de voir ce nid à rat être assaini), peu à peu, travée par travée, chaque garage.
Je fais ça à temps perdu, et j'en ai déjà rénové 2, un loué depuis Janvier 2010, un autre loué depuis Mars 2010. Je vais également en louer 2 autres bientôt.
Ma question est la suivante:
Comment déclarer ces garages aux impôts:
Dois-je indiquer 6 garages sur la déclaration 2044, mais seulement 2 loués et les autres en cours de rénovation (donc 4 garages rapportant "zéro")?
A remarquer que les 4 garages non rénovés sont inutilisables.
Ou bien, indiquer seulement les garages loués, et déclarer les autres au fur et à mesure de leur location lors des prochaines déclarations?
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 Posté - 15 mai 2011 : 11:56:51
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ceux qui rapportent zero engendrent une dépense? Sinon je ne vois pas l'intéret de les 'déclarer'. |
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sogelex
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 2
Posté - 15 mai 2011 : 12:46:55
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Non, ils n'engendrent pas de dépense particulière.
Donc dans ce cas, je me contenterai de les déclarer seulement lorsqu'ils seront finis et loués.
Et en attendant je n'en fais pas mention sur la "2044".
C'est logique somme toute. |
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3
Posté - 15 mai 2011 : 13:06:00
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Il n'y a aucune 'déclaration' à faire.
Je ne comprends donc pas ce que vous mettez sous cette expression.
On déclare des revenus et les charges afférantes. Si ils n'existent pas, ces revenus, ni ces charges d'ailleurs, ne donnent lieu a rien du tout. |
Édité par - ribouldingue le 15 mai 2011 13:07:52 |
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sogelex
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4
Posté - 15 mai 2011 : 14:51:38
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Je me suis mal exprimé, en fait, sur la déclaration des impôts N°2044, il faut renseigner la situation de chaque "immeuble" que l'on possède.
Sachant qu'en l'état actuel des choses j'ai 2 appartements loués, et potentiellement 6 garages (mais sur ces 6 garages il n'y en a que 2 de loués et donc vraiment utilisables), je voulais savoir si:
-Sur les deux premières lignes et colonnes, indiquer mes deux appartements, et sur les 6 lignes et colonnes suivantes, indiquer chaque garage, avec pour les 2 loués, le montant du loyer, etc, et pour les 4 autres non loués, simplement la mention: "non loué", avec comme bénéfice "Zéro", puisque ces garages ne rapportent rien pour l'instant.
En fait il apparait que c'est inutile, et qu'il faut simplement déclarer les locaux loués effectivement et qui ont une incidence directe sur l'imposition, tandis que les locaux non loués pour l'instant n'ont pas besoin d’être mentionnés.
C'est logique mais je demandais confirmation, simplement.
Mais dans ce cas, et c'est ce qui a motivé ma question initiale, sur la déclaration 2044, ligne 214, il faut indiquer "la valeur locative réelle des propriétés dont je me réserve la jouissance".
Dans mon cas j'ai 4 garages non loués, mais je ne voudrais pas que le fisc croie que je me réserve la jouissance de ceux-ci (au sens où je les possède et que je ne les loue pas), ce qui n'est pas le cas puisque ces garages sont inutilisables.
Alors deux solutions:
soit je les mentionne sur la déclaration 2044 en spécifiant bien qu'il ne sont pas loués car hors d'usage,
soit je ne les mentionne pas tant qu'ils ne sont pas loués, et en cas de contrôle fiscal on pourra me dire que j'ai caché l'existence de ces garages (dont je me serais potentiellement "réservé la jouissance", pour reprendre l'expression fiscale).
Voilà le sens de ma question.
Qu'en pensez-vous?
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Posté - 15 mai 2011 : 15:23:19
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citation: sur la déclaration des impôts N°2044, il faut renseigner la situation de chaque "immeuble" que l'on possède. Absolument pas.
Sur cette 2044 on renseigne pour chaque bien immeuble rapportant des revenus fonciers un certain nombre dd'éléments.
Les biens ne rapportant de revenu foncier n'ont pas a y etre.
Par exemple vos residences secondaires ou principales, vos biens générant des revenus bic, etc...
citation: et qu'il faut simplement déclarer les locaux loués effectivement et qui ont une incidence directe sur l'imposition, tandis que les locaux non loués pour l'instant n'ont pas besoin d’être mentionnés.
Ou les biens pour lesquels vous prenez un engagement écrit de mise en location, et pour lesquels vous faites des travaux et engagez donc des frais EN VU de l'obtention d'un revenu foncier.
D'ou ma question.
Si par exemple vous payez une taxe foncière et que vous engagiez les travaux pour l'obtention des revenus fonciers, ceux-ci seraient déductibles, mais il faudrait joindre une engagement écrit de mise en location et poruver des qu'il est disponible que vosu faites tout ce qu'il faut pour l'offrir a la location
citation: en cas de contrôle fiscal on pourra me dire que j'ai caché l'existence de ces garages (dont je me serais potentiellement "réservé la jouissance", pour reprendre l'expression fiscale).
Je pense que vous avez des élements prouvant que ce sont pas en l'état des garages, et que vous aurez des factures à déduire lorsque vous ferez les travaux.
Le fisc aura peut-etre du mal a prouver que vous utilisez quatre garages, potentiellement en plus de celui ou ceux qui vous avez peut-etre deja par ailleurs.
Mais de toutes façonsa partir du moment ou vous ne demandez la déduction d'aucun frais y afférant, le fisc n'a rien à cdire sur le fait que vous jouissez de vos aqutre garage ou que vous les confiez en sous-location gratuite temporaire aux rats de l'immeuble, tant que les rats ne payent rien.
Vous les avez achetés déclarés sous quelle forme?
Faites vous bien des déclarations H2 pour les impots fonciers lorsque vous les remettez en état? C'est le seul oint sur lequel le fisc pourrait trouver à redire, et cela ne va pas tres tres loin. |
Édité par - ribouldingue le 15 mai 2011 15:28:37 |
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sogelex
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Posté - 15 mai 2011 : 18:10:15
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Très bien, je comprends mieux.
Je n'ai pas d'engagement écrit de location, je me contente de rénover quand j'ai le temps et l'argent, puis ensuite je loue lorsque j'ai trouvé quelqu'un de sérieux.
Ce qui veut donc dire que je paye bien sur une taxe foncière sur des locaux dans lesquels je fais des travaux en vue de les louer.
Dans ces conditions je devrais bel et bien mentionner tous les garages sur ma déclaration, et déduire pour chaque garage la taxe foncière correspondante, en mettant évidemment "zéro" comme revenu foncier pour les garages non loués, et le résultat au final sera donc négatif puisqu' à ce "zéro", je soustrais la taxe foncière ainsi que les travaux de réhabilitation.
est-ce bien ça?
Mais alors, un autre problème se pose: la taxe foncière englobe les 6 garages, et ceux ci n'ont pas une même superficie (du simple au double en fait, cela varie l'immeuble est en triangle et certains équipements (chaufferie, etc...font varier les volumes).
Avez vous une méthode particulière pour calculer la taxe foncière dévolue à chaque garage, qui "passe" au niveau du fisc?
J'ai acheté cet ensemble sous la dénomination de "sous-sol", les déclarations H2 avaient été remplies par le précédent propriétaire, je paye la taxe foncière "plein pot" sur ces garages (heureusement ça ne va pas chercher trop loin).
Question subsidiaire: Lorsqu'on a une forte variation de revenus d'une année sur l'autre (de l'ordre de 8000 Euros), lors de la déclaration, vaut il mieux joindre un petit courrier d'explication pour expliquer simplement ce qui se passe (reprise d'une activité partielle+ acquisition immobilière),(je précise que tout est correct, je n'ai rien à me reprocher), ou bien faut il faire une déclaration sans rien préciser et laisser le fisc se poser des questions? |
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Posté - 15 mai 2011 : 19:06:17
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citation: Initialement posté par sogelex
Très bien, je comprends mieux.
Je n'ai pas d'engagement écrit de location Non, je parle d'un engagement de votre part: Monsieur le fisc je déclare m'engager a louer ce garage prochaienemnt lorsqu'il sera rénové...
citation: Dans ces conditions je devrais bel et bien mentionner tous les garages sur ma déclaration, et déduire pour chaque garage la taxe foncière correspondante, en mettant évidemment "zéro" comme revenu foncier pour les garages non loués, et le résultat au final sera donc négatif puisqu' à ce "zéro", je soustrais la taxe foncière ainsi que les travaux de réhabilitation.
est-ce bien ça? Mmmm.. oui, car vosu pourriez déduire les matériaux également et l'assurance, et les charges d'immeuble, MAIS attention à ne pas déduire des travaux de construction ou de reconstruction.
citation: la taxe foncière englobe les 6 garages, et ceux ci n'ont pas une même superficie (du simple au double en fait, cela varie l'immeuble est en triangle et certains équipements (chaufferie, etc...font varier les volumes). La taxe a bien été calculée d'une certaine façon.
Demandez communication de la fiche de calcul ou des fiches de calcul.
citation: Avez vous une méthode particulière pour calculer la taxe foncière dévolue à chaque garage, qui "passe" au niveau du fisc? Ca dépend comment c'est défiuni actuelleemtn, Si ce sont 6 garages, le calcul est fait pour six gagrages; Si c'est déclaré comme autre chose, il faudra rectifier par une délcaration H2 ou du moins six H2.
citation: J'ai acheté cet ensemble sous la dénomination de "sous-sol", les déclarations H2 avaient été remplies par le précédent propriétaire, je paye la taxe foncière "plein pot" sur ces garages (heureusement ça ne va pas chercher trop loin). Plein pot, ca ne veut riend dire.
citation: Lorsqu'on a une forte variation de revenus d'une année sur l'autre (de l'ordre de 8000 Euros), lors de la déclaration, vaut il mieux joindre un petit courrier d'explication pour expliquer simplement ce qui se passe (reprise d'une activité partielle+ acquisition immobilière),(je précise que tout est correct, je n'ai rien à me reprocher), ou bien faut il faire une déclaration sans rien préciser et laisser le fisc se poser des questions?
Je ne crois pas que la lettre d'explication aide a expliquer si l'affaire est deja simple et claire (Par exe arrivée de revenus d'une nouvelle nature).
A partir du moment ou le fisc voit un truc pas classique, genre courrier d'explication, il va tiquer et lire.
Si tout est normal, le fisc n' a pas de raison de se poser des questions.
Il peut tout a fait vous demander par courrier des explications compélmentiares en cas de doute. |
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sogelex
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Posté - 15 mai 2011 : 19:20:45
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D'accord, donc ma déclaration d'engagement de location future est à envoyer à mon centre des impôts, en même temps que ma déclaration de revenus.
Je contacte dès demain le service de la taxe foncière afin d'obtenir le mode de calcul de la taxe foncière concernant ces garages.
En tout cas c'est bel et bien déclaré en tant que sous sol.
Plein pot, je veux dire par là que la taxe était payé en totalité par l'ancien propriétaire, sans abattement ou réduction ou omission d'aucune sorte.
Quant au courrier d'explication, mieux vaut ne rien mettre, au pire si le fisc veut creuser, il ne se gênera pas, et au contraire en écrire une pourrait être interprété comme le geste de quelqu'un n'ayant pas la conscience tranquille et tentant de se justifier alors qu'on ne lui a rien demandé. C'est bien ca? |
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Posté - 15 mai 2011 : 19:35:04
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Non, vous leur demandez la fiche de calcul deja faite.
Ils vous l'enverront.
n'en dites pas trop, car vous auriez deja du déclarer les deux garages deja 'créés'. Donc il vous faudra envoyer les H2. Actuellement vous devez payez une TF sous-evaluée, et vos locataires ne doivent pas payer grand chose.
citation: Plein pot, je veux dire par là que la taxe était payé en totalité par l'ancien propriétaire, sans abattement ou réduction ou omission d'aucune sorte. C'est un autre problème, mais je ne vois pas pourquoi vous auriez une quelconque réduction ou abattement. |
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sogelex
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Posté - 15 mai 2011 : 19:48:53
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Non, ce n'est pas tout à fait ça:
L'ancien propriétaire possédait ce sous sol, divisé en 6 parties. Il payait la taxe foncière afférente à la totalité de ce sous sol. Et ce, comme je l'ai dit, sans rien cacher aux impôts fonciers.
En rachetant ce sous sol, je paye donc maintenant la taxe foncière en lieu et place de l'ancien propriétaire. Normal. Et il n'y a pas de sous évaluation.
Ce qui veut dire aussi que je paye la TF sur des locaux qui ne sont pas loués et louables, pour le moment.
La taxe d'habitation n'a pas lieu d’être, puisque ces locaux ne se rattachent à aucune habitation, et mes deux locataires sont étrangers à l'immeuble.
Le problème donc, n'est pas que je ne paie pas de TF foncière, mais que la TF ne détaille pas chacun des garages, elle comprend la totalité de mon sous sol.
Aussi bien, je pourrai faire un règle de trois, et dire par exemple:
Je paie par exemple 1000 Euros de TF, la surface totale est de par exemple 100 m², donc si un garage fait 15 m² la TF correspondra à 150 Euros, si un autre garage fait 20 m², la TF correspondra à 200 Euros, etc (ces chiffres sont donnés à titre d'exemple).
Sinon en effet, je n'ai pas droit et ne demande d'ailleurs pas le moindre abattement. |
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Posté - 15 mai 2011 : 20:28:17
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Si vos locataires habitent a moins de un kilomètre, ils sont théoriquement redevable de la TH.
Au sens des impots fonciers, je ne suis pas certain que le garage soit au meme niveau qu'un simple sous-sol .C'est à vérifier. C'est en ce sens que je parle de H2.
Pour la décomposition, attendez d'avoir la fiche de calcul et eventuellement la copie de la H2 d'origine. |
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sogelex
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Posté - 15 mai 2011 : 21:23:21
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D'accord, mais dans ce cas, avec ces locataires là , ils habitent à plus d'un kilomètre.
Vous avez raison, il est possible que le montant de la TF ne soit pas la même selon qu'on parle de "sous-sols" ou de "garages". A vérifier donc...
Par contre, les services fiscaux ne rechignent pas trop à envoyer leur fiche de calcul? Parfois ils trainent des pieds lorsqu'on leur demande quelque chose... |
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Posté - 16 mai 2011 : 07:31:11
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Je n'ai jamais eu aucun refus de communcation. Je crois meme que c'est un du.
citation: D'accord, mais dans ce cas, avec ces locataires là , ils habitent à plus d'un kilomètre Peut-etre mais je ne peux pas le deviner. |
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sogelex
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Posté - 16 mai 2011 : 22:11:20
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Bonsoir,
J'ai appelé les impôts fonciers, ils m'envoient leur feuille de calcul par la poste.
Pour la taxe d'habitation, c'est bien parce que vous ne pouvez pas le deviner que je vous précise ce détail.
Merci beaucoup Ribouldingue pour vos réponses et votre investissement.
A bientôt. |
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sogelex
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Posté - 19 mai 2011 : 22:52:25
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Bonsoir,
J'ai reçu aujourd'hui la fiche de calcul de la taxe foncière, je vais pouvoir calculer le montant afférent à chaque garage.
J'ai également demandé cette fiche pour d'autres biens que je possède.
Par contre, que signifie , dans la colonne "nat loc", que signifie "rs"?
Qu'est ce que la "catégorie D"?
Que signifie "S Tar"?
Et "AF"?
Et "M eval" ?
Merci de m'éclairer. J'ai cherché sur le net, et s'agissant d'initiales, je n'ai rien trouvé de pertinent.
J'ai appelé cet apres-midi le service des impôts parce qu'ils avaient fait une erreur, et j'ai bien senti que j'étais à la limite de les agacer, du coup je n'ose plus les rappeler pour leur demander la signification de ces lettres... |
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