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ALH14U
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 Posté - 20 mai 2011 : 21:32:00
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Tout de même ce n'est pas votre syndicat comme vous le disiez qui se met en illégalité, mais le syndic professionnel qui ne convoque pas,.... vous obligeant (1 parmi 200,.... ce qui pose problème) à engager un avocat qui ne mettra même pas la responsabilité du syndic en cause,....
Le gagnant du sytème c'est l'avocat et les perdants encore une fois les copropriétaires,.... je comprend ceux qui vous en voudrons,...
Tout de même au cours et notamment lors de l'AG vous pouvez soulever certains problèmes et de toute façon l'administrateur doit rencontrer le conseil syndicla et faire un rapport de mission.
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?En cours de procédure :
L’administrateur provisoire peut convoquer les copropriétaires afin de les informer et de les entendre
(article 62-7 du décret de 1967*).
Les décisions de l’administrateur provisoire sont portées à leur date sur le registre des délibérations de la
copropriété (article 62-8 du décret de 1967*). Une copie de ces décisions est adressée aux
copropriétaires soit par l’administrateur provisoire soit par le syndic s’il demeure investi de ce pouvoir
(article 62-9 du décret de 1967*).
?En fin de procédure : (Article 62-12 du décret de 1967*) Le syndic informe chaque copropriétaire par
lettre recommandée avec demande d’avis de réception qu’il peut prendre connaissance du rapport de
l’administrateur provisoire à son bureau ou en tout autre lieu fixe par l’assemblée générale pendant les
heures ouvrables dans le mois qui suit. Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent demander au syndic
de leur délivrer, à leurs frais, une copie de tout ou partie du rapport.
Le rapport rédigé par l’administrateur provisoire étant déposé au secrétariat-greffe du Tribunal de Grande
Instance du lieu de la situation de l’immeuble, le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat de
copropriété, peut demander au secrétariat-greffe une copie du rapport à l’attention des copropriétaires.
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Pour ceux ou celles ayant été mis en adminstration judiciaire le nouveau syndic vous a t'il fait prendre connaissance du rapport de mission de l'administrateur judiciaire ?
Merci pour vos réponses éventuelles.
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Sunbird
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 42
 Posté - 21 mai 2011 : 10:41:06
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@ALH14U
Je pense que vous grillez les Ă©tapes.
Aujourd'hui nous sommes en vacance de syndic dans une copropriété de 200 lots principaux.
Nous serons dans un risque de contestation d'AG jusque fin Octobre. Au lieu d'arriver au constat d'avoir un AP en novembre, mieux vaut le faire maintenant.
Le nombre de copropriétaires 200, fait que le risque d'avoir contestation est important. Par exmple lors d'une vente un notaire consciencieux pourrait signaler que l'état daté n'est pas valable, que les travaux votés idem etc...
Je vais donc demander le nomination d'un AP.
Pour la suite, Oui, c'est la faute du syndicat qui a faillit à sa mission, car il n'a pas respecté la première clause de son contrat qui est de faire une AG annuelle.
Par la suite, nous (le syndicat) déciderons de faire une procédure contre l'ancien syndic pour récupérer une partie des frais.
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ALH14U
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43
Posté - 21 mai 2011 : 12:27:24
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Dites moi !
Est ce que vous recevez toujours des factures de charges et honoraires de votre syndic ?
De quand date le dernier appel des charges pour votre copropriété ?
(vous notez que votre copropriété a de l'argent !)
Y a t'il des gens qui ne payent plus, sachant qu'il n'y a plus de syndic ?
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Sunbird
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44
Posté - 21 mai 2011 : 14:44:54
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citation: Initialement posté par ALH14U
Est ce que vous recevez toujours des factures de charges et honoraires de votre syndic ?
Non le prochain devrai ĂŞtre en juin
citation:
Y a t'il des gens qui ne payent plus, sachant qu'il n'y a plus de syndic ?
Il faudrait que les gens réalisent qu'il n'y a plus de syndic, car ils viennent de comprendre après 1 an (enfin ceux que j'ai rencontré) que l'employé que nous payons pour faire le boulot du gardien qui est en inaptitude ( payé par nous en attendant qu'il soit licencié), est également payé par l'ensemble du syndicat. Ils croyaient que cela était payé par le syndic!!!.
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ALH14U
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45
Posté - 21 mai 2011 : 17:25:07
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S'il perçoit son salaire celà veut dire que votre syndicat continue d'être géré, ...... par quelqu'un ..... ?
Mais effectivement il n'y aura plus de syndic de part votre action.
Tant que la justice n'est pas passée et l'administrateur désigné vous avez un mandataire.
Ce que disent nos interlocuteurs n'est pas juste sur l'illégalité des actes :
"La nullité du contrat sera reconnu à partir de la date de justice"
Mais les actes antérieurs passés "de bonne foi" par les fournisseurs, notaires,... copropriétaires, deumeurent, heureusement par ailleurs sans pouvoir être attaqué (il faudrait un préjudice caché autre et découvert lors de la mise ena administration) car au lendemain des multiples mises en administration il y aurait des milliers de personnes qui demanderainet réparations ou remboursements.
C'est pour celà , comme je vous le disais pour éviter des risques de tierces personnes du fait de la mise en administration judiciaire, s'il y a des craintes de répercussions, qu'il faut songer à demander d'autres missions complémentaires.
C'est en celà que les votes de quitus et la non mise en responsabilité civile du syndic le garantissent de tout préjudice personnel et toute réparation qui est alors à la charge du syndicat.
Surveiller la passation des archives, des documents et fonds du syndicat Ă l'administrateur judiciaire et au nouveau syndic par la suite.
Paradoxallement en l'attente de lois sur la responsabilité éffective des membres du conseil syndical sur de telles situation, l'idéal est de ne pas être trop méchant avec votre conseil syndical et votre copropriété car c'est avec eux que vous allez poursuivre la vie de copropriété, celà d'autant qu'il n'y aucune façon de faire changer les gens ou de responsabiliser puisque la Loi ne prévoit pas de mise en responsabilité du conseil syndical.
Il faudrait que le législateur simplifie la résolution de ce type de problème et évite après une mise en administration judiciaire avec avocat obligatoire, souvent au syndicat une nouvelle case avocat après celle ci vis à vis de l'ancien syndic.
Je vous souhaite surtout la prochaine fois, le prochain syndic (lequel ?) d'avoir un immeuble bien géré !
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Sunbird
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Posté - 26 mai 2011 : 20:07:01
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Simplement pour dire que certains copropriétaires commencent à bouger.
Pourtant avant de lancer la procédure je voulais minimiser les fuites. Je découvre avec stupéfaction que plus en plus de personne en ont marre du syndic, et qu'ils considèrent que le CS "magouille" en début d'AG en récupérant les pouvoirs distribués par le syndic... |
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ALH14U
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47
Posté - 27 mai 2011 : 19:20:16
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Pensez à l’avenir de votre copropriété et effectivement avant de passer au stade avocat, analysez sereinement le fonctionnement de votre copropriété et de votre prestataire gestionnaire d’immeuble.
J’avoue que j’ai eu le tord de ne pas le faire !!!
Vous lirez, ou relirez le post suivant
Quiétude en copropité entre deux AG
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6253
J’avais attiré l’attention du Procureur de la République ….. en janvier 2004 sur les anomalies de gestion de « LE SYNDIC »,…
2 procédures civiles
En 2008 mise en administration judiciaire.
2 autres procédures civiles depuis avec le nouveau syndic et d’autres se profilent
c’est pour cela qu’au lieu de nourrir un nouvel avocat vous avez intêret à bien analyser le fonctionnement de votre copropriété.
La quiétude entre deux AG, des membres de conseils syndicaux honnêtes, un immeuble suivi et des travaux réceptionnés par des professionnels voilà ce pour quoi il faut aujourd'hui lutter.
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Sunbird
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48
Posté - 27 mai 2011 : 20:09:50
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La procédure est lancée.
Coût moins de 1000 euros.
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ALH14U
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49
Posté - 27 mai 2011 : 22:33:13
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Tenez nous informé.
Good luke !
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ALH14U
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Posté - 29 mai 2011 : 09:24:31
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Je reviens sur de sujet :
La demande de mise en administration judiciaire par un copropriétaire avec pour seule mission l'élection d'un nouveau syndic dans le cas que vous décrivez est le plus souvent à mon avis du pain béni pour l'ex syndic et le conseil syndical, car celà permettra de cacher bon nombre d'éventuelles irrégularités de gestion de votre immeuble.
1 / Lors de l'information par le Président du TIG de la mise en adminstration judiciaire vous avez 15 jours pour demander l'élargissement de la mission, notamment si vous jugez avoir subi des préjudices (et si d'habitude par exemple vous ne voties pas le quitus)
2 / N'hésiez avant l'AG et au cours de l'AG à signaler par écrit et oralement des faits nottamment pénaux ou d'infraction à la Loi Hoguet ou au Réglement de Copropriété qui mériteraient d'être plus explicités car portant préjudices au syndicat.
3 / Si j'ai bien compris l'administrateur judiciaire doit faire un rapport de mission à la fin adressé au Président du TIG et aux copropriétaires.
Sur ce dernier point celà ne semble pas toujours fait car mis en administration judiciaire nous n'avons eu aucube information des réserves soumises lors de l'AG effectuée chez l'administrateur judiciaire.
Quelqu'un(e) peut il m'en dire un peu plus sur le rapport post mission de l'AJ.
Merci par avance ?
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Sunbird
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51
Posté - 30 mai 2011 : 09:49:06
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Bonjour,
Je ne sais pas si c'est du "pain béni", mais dans notre cas je pense (nous pensons avec d'autres copropriétaires) que c'est le seul moyen de faire avancer les choses. Si nous sommes amener à continuer avec cet ancien syndic, c'est continuer avec des comptes douteux, des quitus systématiques, une inflation du budget de fonctionnement, des travaux décidés entre le syndic et le Conseil syndical qui ne sont pas dans le cadre de leur mission, mais bien de celle du syndicat etc... |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 mai 2011 : 16:49:33
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C'est pourquoi, avec les quelques copropriétaires qui pensent comme vous, qu'il faut occuper le terrain :
- note d'info Ă distribuer en bal pour expliquer la situation (plus de syndic depuis le ..., la Ste X ne pouvant depuis cette date passer aucun acte au nom du syndicat, en particulier recevoir des fonds).
- organiser un CS "bis " qui se portera candidat Ă la prochaine AG.
- rechercher dès maintenant un candidat syndic.
- prendre contact avec l'AP dès sa désignation.
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ALH14U
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Posté - 01 juin 2011 : 17:03:41
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Vous voulez dire GEDEHEM que le syndic n’aurait plus le droit au nom du syndicat d’adresser des factures de charges et honoraires,
« - note d'info à distribuer en bal pour expliquer la situation (plus de syndic depuis le ..., la Ste X ne pouvant depuis cette date passer aucun acte au nom du syndicat, en particulier recevoir des fonds »Je ne vous suis pas !
C'est-à -dire que les copropriétaires ne devraient pas payer les créances , appels s’ils en reçoivent en juin du syndicat sans syndic puisque ceux-ci sont irréguliers !
Etes vous sur de vous ?
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Posté - 01 juin 2011 : 17:23:43
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ALH14U : Le syndic n'a plus de contrat de gestion, à ce titre il ne peut que préparer les archives qu'il va remttre à l'AJ.
La mission de l'AJ est de convoquer une AG pour Ă©lir un nouveau syndic, qui pourra appeler et recevoir les fonds sur un nouveau compte bancaire.
La copropriété restera sans gestionnaire, en "hibernation" jusqu'à l'arrivée du nouveau syndic.
Les copros attendront ce nouveau syndic pour payer leurs charges. |
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ALH14U
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55
Posté - 05 juin 2011 : 13:52:13
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Pourquoi dire une contrevérité une vérité tronquée à propos du rôle des administrateurs judiciaires,
"Croyez vous qu'une copropriété va et peut hiberner !!!! pendant une mise en AJ !!!!
N’avez vous pas lu les sites officiels indiqués ci dessus :
L’administrateur judiciaire dans le cas de figure présent aura pour rôle « principal » certes de faire nommer un nouveau syndic.
Il n’empêche pendant sa période de mission qui dure plus ou moins longtemps à mon avis un minimum de 6 mois, la gestion des travaux, des prestataires, des employés éventuels doivent être réalisées + la remise des fonds et de l’ensemble des documents et archives,…. Ce qui n’est pas dans certains cas à mon avis, …. Une sinécure !
1 / Notre ordonnance de désignation de notre administrateur judiciaire spécifiait bien tout cela,
Je cite :
- « administrer la copropriété, prendre toutes mesures imposées par l’urgence et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic »
2 / J’insiste en rappelant qu’il ne faut pas hésiter de saisir l’occasion de mettre à plat les problèmes internes du syndicat avec le syndic en cas de délits et de préjudices associés. L’administrateur judiciaire est un représentant de l’état, qui se doit de gérer au mieux la copropriété pendant sa mission et de faire un rapport ultérieur…. Lequel peut s’avérer intéressant en cas de reprise des hostilités judiciaires avec l’ancien syndic de l’ancienne Agence (il faudrait d’ailleurs saisir cette occasion à ce moment là , car c'est completement anormal !).
3 / Gedehem et Philippe vous avez raison de signaler l’important travail interne à faire avec les membres de la copropriété, faut il changer de conseil syndical, pourquoi était il vérolé ?
Si vous ne faîtes d’analyse des dysfonctionnements du syndicat et d’étude quand à d’éventuels conflits d’intérêts des membres du conseil syndical, il est probable que vous partez perdant et vous pouvez même aller vers le pire (expérience perso et actuelle !).
Ce que je vois écrit m’affole, il serait temps de faire un état des lieux sur les mises en administration judiciaire et notamment sur les sorties, car il me semble que les mises en administration judiciaire (sauf problèmes financiers à l’originaire) sont trop souvent assimilées à une punition sans effets correcteurs ou bénéfiques ultérieurs pour la copropriété qui en est victime.
Il faudrait chager celà dans l'interêt de tout le monde de la copropriété et du futur syndic !
Tenez nous informé Sunbird
Il faut à mon avis modifier et améliorer ce faux remède actuel inefficace parfois, injuste le plus souvent pour les copropriétaires. |
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Posté - 05 juin 2011 : 20:10:04
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ALH14U citation: La demande de mise en administration judiciaire par un copropriétaire avec pour seule mission l'élection d'un nouveau syndic dans le cas que vous décrivez est le plus souvent à mon avis du pain béni pour l'ex syndic et le conseil syndical, car celà permettra de cacher bon nombre d'éventuelles irrégularités de gestion de votre immeuble.
Cela est totalement idiot et FAUX !!!!
La copropriété de sunbird n'a plus de syndic, il a entièrement raison de demander un AJ au tribunal.
cela permettra à ce syndicat d'avoir un syndic assez rapidement, se debarrasser du sortnat incompétant.
Rien n'empêchera le syndicat d'attaquer le sortant pour les irrégularités et fautes, surtout si celui-ci gère cette copropriété sans aucun mandat.
ALH14U : votre approche de la copropriété est assez bizarre. Vous rejetter tout action au tribunal et respect de la loi.
Ce sont les copropriétaires qui décident; la décision de sunbird est intélligente, il faut virer ce syndic et remettre en route cette copropriété.
ALH14U : un syndic sans mandat n'a plus aucun droit de faire des actes de gestion. Il commet des erreurs graves en continuant ce mandat. Les copropriétaires ne peuvent pas accpeter ce style de dérives et de non repsect de la loi. Seul la nomination de l'AJ afin de convoquer une AG pour élir peut rétablir la situation. |
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ALH14U
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Posté - 05 juin 2011 : 22:25:42
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Ecoutez philippe188
Je ne rejette pas l'action en justice, .... le conseil s'y préparer et ne pas agir trop vite ! rien ne pressait !
Je pense qu'il a eu tord d'aller trop vite, et que les conseils de se dépêcher d'avoir un autre syndic ne sont^peût être pas les bons dans son cas de copropriété.
J'espère qu'avec vos conseils, ceux de GEDEHEM et l'éviction de cette Agence il pourra remonter un fonctionnemment de syndicat plus transparent, voilà tout. Il est important comme vous le dites de rencontrer certains autres copropriétaires et de ne pas agir tout seul sans informer personne ou recueillir des avis, même si in fine c'est tpot seul qu'on y va !
Sur le fond du problème : avoir un syndic
Je puius vous assurer que la majorité des copropriétaires, les juges, les policiers n'ont aucune idée de ce qu'est un syndic :
Le plus souvent
Agence = représentant de l'Agence = LE SYNDIC = employer = dirigeant = n'importe qui
Je puis vous assure que des centaines voire des milliers de corpropriété fonctionnent (assez mal mais on s'en accomode, voir les autres domaines de la société !) sans syndic porfessionnel ou gestionnaire d'immeuble "intitu personnae" entre AG par exemple.
Ceci dit il est tout à fait clair que s'il n'y avait pas de nouvelle AG déclenchée il fallait faire quelque chose, mais là encore tant que justice n'est pas passée je vous rappelle que l'immeuble a un syndic,.... !
Il en est ainsi dans le domaine du droit, tant que la chose n'est pas juger vous n'avez pas le droit d'affirmer, selement le droit d'ester en justice, ce que fait sunbird et que n'ont pas fait les autres !
Personnellement je n'ai plus confiance dans les tribunaux et dans leurs organisations passoires, vous lirez sur le site (ancien) "Que faire ?" "vers une meilleure compétence des magistrats"
L'icompétence et le manque de moyens judiciaires sont soulignés dans tous les domaines.
De plus il y a beaucoup d'argent et d'interêts divers en jeu,.... mais ne me forcez pas à rappeller des évidence si vous suivez l'actualité de notre pays. C'est lassant comme généralité.
Sur votre axiome : les copropriétaires décident
Vous avez également tout faux, celà dépend justement du conseil syndical et de l'honneteté des membres du conseil syndical et des conflits d'interêts également.
Je vous rappelle également qu'il faut être vigilant en petite copropriété ou quand il y des retraités ou des absents sur le remplacement par n'importe qui, des décisions alors truquées par l'Agence. Celà existe dans un nombre de copropriété beaucoup plus important qu'on le croit et il est très difficille de lutter contre. Car les listes de véritables copropriétaires sont très difficlle à obtenir !!!
Elles ne sont par ailleurs pas souvent vérifiées par le conseil syndical qui derait parfois commencer par celà ....
C'est pas une approche bizarre que j'ai, c'est la réalité de mon expérience sur Paris que je vous décrit.
Et j'avoue que beaucoup d'autres ont vu celĂ Ă©g
Que je sache et c'est sans doute regrettable vous n'êtes pas criminel ou violeur, ou délictuel tant qu'une procédure ne vous a pas confirmé telle.....
D'où d'ailleurs pas mal de problème, voir les rapports sur le niveau de violence impuni de certaines personnes et le nombre de victimes croissant encore confirmé dans certaines communes et dans des établissements hospitaliers.
Le site est fait Ă mon avis pour conseiller, arrĂŞtez de critiquer tout de suite les gens, celĂ ne vous grandit nullement mĂŞme si celĂ marche sans doute comme celĂ autour de vous !
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Sunbird
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Posté - 06 juin 2011 : 10:40:23
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Pour rappel la procédure est lancée, nous attendons l'ordonnance on ne va donc pas relancer le débat sur l'opportunité ou pas de faire ce type de procédure.
Ma question initiale était de connaître le délai de prescription de ce type de dossier, car la divergence que j'avais entre l'ARC et d'autres (conseiller juridique, avocat généraliste) venait de là .
Ce que je retiens "le délai de prescription sera celui de contestation d'une AG illégale ou irrégulière c'est-à -dire 2 mois après diffusion du PV de cette AG".
Ensuite se posait la question de la procédure. Lancer la procédure avant la convocation d'une AG irrégulière ou attendre la diffusion du PV de cette AG.
- Avant permet de faire un référé, 2 semaines à 5 semaines pour avoir l'ordonnance.
- Après, demande d'aller au fond, procédure minimum 1 an, avec le même résultat.
D'autres éléments, et en particulier la discussion avec d'autres copropriétaires me confortent dans ce choix de demander la nomination d'un administrateur.
Maintenant en attendant l'ordonnance, nous sommes entrain de mettre au point une note d'information avec d'autres copropriétaires que nous mettrons dans les immeubles et boites à lettre, nous recherchons un nouveau syndic, et nous cherchons des personnes pour faire un nouveau CS.
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GĂ©dehem
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Posté - 06 juin 2011 : 18:04:51
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Voyez ce sujet, où vous trouverez des éléments de réponse :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10007
Avant l'AG c'est la requête en désignation d'un AP pour un syndicat dépourvu de syndic.
Après l'AG convoquée irrégulièrement hors mandat, l'ordonnance peut éventuellement être rétractée (il faut un demandeur). On retombe alors dans l'action en contestatio d'AG, du moins si l'AG a désigné un syndic. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 19 juin 2011 : 13:22:20
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Merci GEDEHEM pour votre lien
Je pense que le législateur, pourvu d’un bonne intention en inventant « l’administration judiciaire » s’est pourvoyé, pour ne pas dire dévoyé dans une procédure, un système relativement opaque et inefficace pour améliorer la gestion de certains de nos immeubles qui passeent par cette case :
Ayant vécu avec mon syndicat cette casen je crois qu'il faut Une réforme de l’administration judiciaire
Syndic copro viré.en AG... quelles suites légale ? +++ administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77331
Relations entre administrateur et Pdt du tribunal
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77403
Changement de syndic et administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78218
J'attend des nouvelles avec impatience de sundird ! |
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