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 Sujet  |
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henry55
Nouveau Membre
France
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 Posté - 30 mai 2011 : 00:23:12
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Bonjour,
Je viens d acheter un appartement dans un immeuble des années 1970 dont le balcon dépasse par rapport à celui de mon voisin du dessus.
Je ne suis pas gêné par l"écoulement des eaux de pluie de mon voisin,car celles ci s'écoulent sur un coin de sa terrasse.
Mais sa terrasse se termine par des jardinières en béton (qui doivent avoir été construite avec l'immeuble)dont l'écoulement du trop plein d'eau se fait lui sur ma terrasse au moyen de deux "gueulards".
Je pense qu'à l origine cela est fait dans le but d'évacuer les eaux de pluies tombants dans ces jardinières,ce qui ne me dérange pas si il pleut(mais je ne comprend pas pourquoi ces écoulements n'ont pas été fait vers l intérieur de sa terrasse,l'eau d'arrosage se serait alors écoulé comme l'eau de pluie !
Or je suis inondé quasiment tous les jours par le trop plein d eau d arrosage de ces jardinières.
J'ai bien entendu déjà demandé à mon voisin de faire attention mais rien n'y fait.
Le règlement de copropriété ne parle à ce sujet que des eaux de lavage des terrasse mais par de l'arrosage des plantes.
De ce fait,je ne peut par jouir de ma terrasse car je ne peux rien laisser qui ne risque d'ĂŞtre abimer par l'eau.
J'ai demandé au syndic si je pouvais prolonger ces gueulards de 40 cm(solution à moindre frais) afin que cette eau s'écoule dans la rue,ce à quoi il m'a répondu qu'il me l interdisait totalement car 1er : on ne pouvais pas évacuer l'eau sur la voie publique,et 2 que ca modifiait la façade de l immeuble.Et que si je voulais modifier cet écoulement,je devais le faire rejoindre une gouttière,mais avec l'accord de l assemblée générale et à mes frais(ce que je ne veux pas) !
Quel sont mes recours ?
Y a t il des textes de loi ou des jurisprudences qui traite de mon problème ?
Merci d'avance pour vos réponses
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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1
 Posté - 30 mai 2011 : 10:23:11
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Il convient de s'assurer que les jardinières "font partie" du gros oeuvre...???. si elles ont été édifiées au moment de la construction...???.
Dans ce cas, même si ces jardinières sont à usages privatifs, l'entretien doit être assuré par le syndicat des copropriétaires....
De plus, vous pouvez revendiquez l'usage "normal" de votre balcon .....
Les arrosages de plantes, en tout état de cause, ne doivent pas porter préjudice à la jouissance de votre lot.....Il conviendrait que l'essentiel (détournement du trop plein..) soit assumé soit par la copropriété (cfr. ci-dessus, soit par votre voisin car il ya un trouble à l'usage de votre lot. |
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henry55
Nouveau Membre
France
10 message(s)
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 2
Posté - 30 mai 2011 : 12:32:20
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Merci pour votre réponse,mais comment faire pour savoir si elles font partie du gros œuvre ou si elles datent de la construction ?
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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3
Posté - 31 mai 2011 : 10:28:42
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Il doit bien exister des plans lors de l'Ă©dification de l'immeuble...
Ceux -ci doivent être en la possession du syndic ou à défaut chez l'architecte. |
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Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
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4
Posté - 31 mai 2011 : 14:25:42
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Je conseille de demander au syndic de mettre Ă l'ordre du jour le vote d'un texte qui Ă©largie les contraintes des eaux de lavage Ă l'arrosage des plantes.
Par exemple le texte suivant:
"Obligation d'Ă©viter de verser dans la rue ou chez un voisin directement ou indirectement l'eau de lavage des terrasses et arrosage des plantes".
Ou un variant.
Que dit exactement le règlement concernant l'eau de lavage de terrasses?
Il n'est pas nécessaire de modifier le règlement de copropriété. Dès l’approbation de cette résolution elle devient active.
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Édité par - Guymmo le 31 mai 2011 14:26:31 |
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goutelette
Contributeur vétéran
1901 message(s)
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5
Posté - 01 juin 2011 : 20:10:59
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Bonjour
Votre syndic à raison, vous précisant qu' en aucun et pour aucune raison pratique personne ne peut modifier la façade de l' immeuble.
En ce qui concerne, ces bacs à fleurs ( ce qui n' est pas une idée géniale de l' architecte s' il en est à l' origine) il faut savoir que même avec la bonne volonté du voisin, il se peut que dès qu' il arrose ( même raisonnablement ) que l' eau ne soit pas absorbée par la terre et s' écoule.
Il serait intéressant de savoir si d' autres logements ont le même profil que vous, et comment ont-ils solutionné le problème.
La meilleur solution serait que cette personne comprenne la gêne occasionnée et accepte de boucher à l' intérieur de son bac le trou existant , quitte à en faire un autre à l' opposé, qui permettrait toujours à l 'eau de s' évacuer, mais chez lui. Ce qui aurait l' avantage de l' alerter sur la retenue d' eau et éviterait du gaspillage.
D' une façon générale ce n' est pas un problème de lois ou de décret, mais de civisme. Personne ne doit déranger son voisin, pour quelconque motif.
Si avec beaucoup de diplomatie, il refuse toute proposition, vous lui envoyer une lettre recommandée surtout, toujours avec autant de diplomatie ( copie au Syndic) |
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henry55
Nouveau Membre
France
10 message(s)
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6
Posté - 01 juin 2011 : 23:48:47
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citation: Initialement posté par Guymmo
Je conseille de demander au syndic de mettre Ă l'ordre du jour le vote d'un texte qui Ă©largie les contraintes des eaux de lavage Ă l'arrosage des plantes.
Par exemple le texte suivant:
"Obligation d'Ă©viter de verser dans la rue ou chez un voisin directement ou indirectement l'eau de lavage des terrasses et arrosage des plantes".
Ou un variant.
Que dit exactement le règlement concernant l'eau de lavage de terrasses?
Il n'est pas nécessaire de modifier le règlement de copropriété. Dès l’approbation de cette résolution elle devient active.
Le règlement dit que les eaux de lavages des terrasses ne doivent pas s écouler par les évacuations prévues pour les eaux de pluies. |
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henry55
Nouveau Membre
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10 message(s)
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7
Posté - 01 juin 2011 : 23:59:54
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citation: Initialement posté par goutelette
Bonjour
Votre syndic à raison, vous précisant qu' en aucun et pour aucune raison pratique personne ne peut modifier la façade de l' immeuble.
En ce qui concerne, ces bacs à fleurs ( ce qui n' est pas une idée géniale de l' architecte s' il en est à l' origine) il faut savoir que même avec la bonne volonté du voisin, il se peut que dès qu' il arrose ( même raisonnablement ) que l' eau ne soit pas absorbée par la terre et s' écoule.
Il serait intéressant de savoir si d' autres logements ont le même profil que vous, et comment ont-ils solutionné le problème.
La meilleur solution serait que cette personne comprenne la gêne occasionnée et accepte de boucher à l' intérieur de son bac le trou existant , quitte à en faire un autre à l' opposé, qui permettrait toujours à l 'eau de s' évacuer, mais chez lui. Ce qui aurait l' avantage de l' alerter sur la retenue d' eau et éviterait du gaspillage.
D' une façon générale ce n' est pas un problème de lois ou de décret, mais de civisme. Personne ne doit déranger son voisin, pour quelconque motif.
Si avec beaucoup de diplomatie, il refuse toute proposition, vous lui envoyer une lettre recommandée surtout, toujours avec autant de diplomatie ( copie au Syndic)
J ai pensé à la solution de boucher les trous extérieurs et d en faire d'autres à l'intérieur mais je ne suis pas sur que le voisin accepte !
Je garde la lettre recommandée en dernier recours,car j'aimerai lui faire comprendre que ces évacuations sont destinées à évacuer l eau de pluie,et non l'eau d arrosage.
D'une manière générale,je me demande si la conception de ces évacuations ne peut être considéré comme un défaut de jouissance de ma terrasse et faire modifier la conception via le syndic aux frais de la copropriété ?
En tout cas,merci à tous pour vos réponses,
henry |
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Guymmo
Contributeur actif
330 message(s)
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8
Posté - 06 juin 2011 : 21:44:08
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Henri55 a effectivement entièrement raison : comment peut-on prétendre de vendre un droit de jouissance exclusive sur une terrasse quand la conception de cette surface est telle que le top plein des bacs à fleurs d’un lot voisin tombe sur cette même terrasse et l’architecte impose sur une partie de cette terrasse une servitude à savoir de servir d’égout pour le débordement d’eau d’un autre lot.
La conception architecturale n’est simplement pas cohérente.
Je propose de réagir à cette situation aberrante d’abord par la discussion. Discussion encadrée par l’assemblée générale. Par exemple en mettant sur l’ordre du jour une proposition pour interdire (mettez plutôt : « obligation d’éviter » de écouler le trop plein sur la terrasse d’un autre lot.
Cela devrait au moins avoir le mérite de discuter sur ce problème.
Mon autre conseil est de ne pas s’obstiner sur la gratuité : Si l’AG vous autorise de mettre des tuyaux sur les évacuations à vos frais : pourquoi encore perdre de temps dans les douloureuses discussions quand débourser 300 € permettent de résoudre le problème tout de suite?
En fin de compte, quand vous avez visité l’appartement, vous avez bien vu les « gueulards » ?
On peut donc raisonner que vous avez acheté en connaissance de cause, et par conséquence vous ne pouvez pas exigez du syndicat de financer la solution. Par contre, le syndicat ne peut pas bloquer une solution.
Si, moyennant finance vous arrivez à supprimer ce défaut, cela ne me parait pas mal.
Cordialement |
Édité par - Guymmo le 07 juin 2011 15:52:19 |
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bamara63
Contributeur actif
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Posté - 08 juin 2011 : 21:39:28
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Bonsoir,
c'est un peu long et c'est un copier coller d'un article récupéré sur Universimmo ou un autre site du même style mais cela vous permettra à l'aide des textes existants de remettre les pendules à l'heure aussi bien auprès de votre voisin que de votre syndic.
Bonne lecture.
Aménagement des balcons, terrasses
et cours d'immeubles
1.La réglementation
2.Les consignes Ă respecter
3.Les terrasses
4.Les cours
Une surface de quelques dizaines de centimètres carrés peut offrir un espace suffisant pour jardiner mais les particuliers qui fleurissent leurs terrasses et balcons doivent prêter attention à la réglementation, car en cas d’accidents, la responsabilité civile des habitants peut être engagée par la Préfecture. N'hésitez pas à consulter votre règlement de copropriété qui fourmille souvent de détails et limitations ainsi que le Service Urbanisme de la ville pour prendre connaissance des réglementations et arrêtés locaux.
La réglementation
Le règlement sanitaire du département de Paris admet toute installation végétale sécurisée et surveillée par son propriétaire (Titre II - locaux d'habitation et assimilés)
? L'article 23-3. - "DĂ©pendances"
"Les jardins et leurs aménagements, ainsi que les plantations doivent être soigneusement entretenus de façon à maintenir l'hygiène et la salubrité des habitations. L'accès des aires de jeux et bacs à sable est interdit aux animaux. Les bacs à sable sont conçus de manière à éviter la stagnation des eaux superficielles ; ils sont régulièrement entretenus et le sable est changé ou désinfecté en tant que de besoin et au moins une fois par an."
? L'article 37. - "Entretien des plantations"
"Les plantations sont entretenues de manière à ne pas laisser proliférer les insectes et leurs larves au point qu'ils puissent constituer une gêne ou une cause d'insalubrité. Il doit être procédé, chaque fois qu'il est nécessaire, à une désinsectisation. Nul ne peut s'opposer aux mesures de désinsectisation collectives qui seraient entreprises par l'autorité sanitaire au cas où se manifesterait un envahissement anormal d'un quartier par les insectes et leurs larves".
? L'article 99-2 du Règlement Sanitaire départemental - "Mesures générales de propreté et de salubrité"
"[...] Les objets et plantes ainsi que le linge disposés sur les balcons et les fenêtres ne doivent pas créer d'insalubrité ou constituer un danger ou une gêne pour les passants et les occupants des immeubles riverains. [...]"
? A Consulter : le règlement de copropriété qui fourmille souvent de détails et limitations.
Exemple d'article concernant "l'utilisation des fenĂŞtres et balcons" :
"Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres ou balcons tant sur la rue que sur la cour ni dans les couloirs. Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres sans être fixé pour en éviter la chute. Les vases à fleurs, même sur les balcons devront reposer sur des dessous étanches capables de conserver l'excédent d'eau de manière à ne pas détériorer les murs ni incommoder les passants ou les voisins. Il ne devra jamais être jeté dans la rue ou dans les parties communes de l'immeuble ni eau, ni détritus ou immondices quelconques. Les règlements de police devront être observés pour battre ou secouer les tapis et chiffons de nettoyage.
Les consignes Ă respecter
Ces consignes résultent de l'ordonnance du préfet de police du 25 juillet 1862
En matière de sécurité
? Les fleurissements ne peuvent concerner que les balcons, les fenĂŞtres et les terrasses, garnis de balustrades en fer, de barres transversales en fer ou de garde-corps.
? Les balconnières doivent être tournées vers l'intérieur.
? Il est conseillé de ne pas déposer sur les balcons des pots qui seraient d'assez petites dimensions pour pouvoir passer par les vides des balustrades. Il s'agit de vérifier la largeur des mailles de protection afin qu'aucun objet ne puisse tomber sur la voie publique.
? Il faut prévoir des moyens de fixation en cas de vent violent.
? Il faut accrocher solidement les suspensions et placer les pots à l'intérieur de votre balcon ou de votre fenêtre.
En cas de chute de pots de fleurs, votre responsabilité civile sera engagée selon les articles 1382 et 1383 du Code Civil :
Article 1382
Créé par Loi 1804-02-09 promulguée le 19 février 1804
Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Article 1383
Créé par Loi 1804-02-09 promulguée le 19 février 1804
Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En matière d'arrosage et d'écoulement de l'eau
? Toutes les précautions doivent être prises pour qu'il ne résulte de l'arrosage des fleurs placées sur les balcons aucun écoulement d'eau sur la voie publique. Il faut pour cela arroser modérément et disposer des soucoupes sous les pots. vous ne devez pas créer de gêne pour les passants et les occupants des appartements voisins.
En matière de surcharge des terrasses
? Vous devez éviter de surcharger les terrasses avec un poids total excessif qui pourrait détériorer le bâtiment. Pour cela, vous devez adapter les contenants, les structures d'accroche et les essences de plantes à votre configuration et selon les types d'architecture classiques ou contemporains.
Plantations sur un mur mitoyen
? Chaque propriétaire d'un mur mitoyen peut planter des arbres, arbustes et autres végétaux à proximité du mur ou les y appuyer, à condition de ne pas dépasser la hauteur du mur et de ne pas l'endommager.
Article 671 du Code Civil
Créé par Loi 1804-03-19 promulguée le 29 mars 1804
"Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers."
L'usage à Paris est de pouvoir planter des haies et des arbres sans avoir à respecter de distances minimales. il s'agit d'un usage consacré par la jurisprudence (Cass. 3è ch. Civ. du 14 février 1984, N° de pourvoi: 82-16092 ).
Les terrasses
Pour les aménagements et travaux conséquents des terrasses
? Vous devez penser à déposer un dossier d’aménagement de terrasses de particulier à la Direction de l’Urbanisme de la Ville. il s'agit d'une déclaration préalable nécessaire avant tous travaux qui entraînent une modification extérieure de l'immeuble sur le fondement de l'article R.421-17 du Code de l'Urbanisme.
? un permis de construire est nécessaire quand il s'agit d'un bâtiment protégé par la législation sur les monuments historiques (R.421-16 du Code de l'Urbanisme) ou de travaux qui modifient le volume du bâtiment ou le percement ou l'agrandissement d'une ouverture sur un mur extérieur (R.421-14 du Code de l'Urbanisme).
Article R*421-14
Modifié par Décret n°2007-817 du 11 mai 2007 - art. 2 JORF 12 mai 2007
"Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :
a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ;
b) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ;
c) Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;
d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4.
Pour l'application du b du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal."
Article *R421-16
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
"Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires et des travaux répondant aux conditions prévues à l'article R. 421-8."
Les cours
Il est possible de végétaliser une cour à peu de frais quelle que soit sa configuration. En effet, même si elle est sombre, sans soleil, des plantes grimpantes telles que le lierre se développent très bien. Il convient de respecter les accès pompiers, de ne pas condamner les locaux des poubelles et des poussettes et les aires de stationnement pour vélos de votre immeuble !
Il peut être possible de convertir quelques places de stationnement en espace jardinable, si chacun a adhéré au projet d’embellissement collectif. La végétation des murs nécessite un entretien minimum, une ou deux tailles par an permettent de maîtriser la pousse des végétaux et d’en contrôler les dimensions. Il faut également veiller à éviter toute infiltration d’eau dans les sous-sols. Contrairement aux idées reçues, la végétalisation n’abîme pas les murs, mais les protège des variations de température ou de la pluie, elle absorbe aussi le bruit de la cour.
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bamara63
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Posté - 08 juin 2011 : 21:49:22
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Re bonsoir
J'ai retrouvé le lien qui est plus lissible dans l'article d'origine mais le site est désormais payant. A vous de voir si la petite "cotisation" vaut le coup sachant qu'à l'origine j'ai trouvé pleins d'articles super bien rédigés sur ce site mais de là à payer...
http://www.mon-immeuble.com/analyse...-d-immeubles |
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henry55
Nouveau Membre
France
10 message(s)
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11
Posté - 09 juin 2011 : 00:22:42
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citation: Initialement posté par bamara63Re bonsoir J'ai retrouvé le lien qui est plus lissible dans l'article d'origine mais le site est désormais payant. A vous de voir si la petite "cotisation" vaut le coup sachant qu'à l'origine j'ai trouvé pleins d'articles super bien rédigés sur ce site mais de là à payer... http://www.mon-immeuble.com/analyse...-d-immeubles
Je vais déjà bien potasser toutes les infos que vous avez eu la gentillesse de me fournir, pour le site payant je verrai plus tard ,en tout cas je vous remercie pour les infos et le temps de recherche !
Henry |
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