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Pat07
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 Posté - 24 oct. 2016 : 02:09:53
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citation: Initialement posté par Franck1966
Pat07, je trouve que la réponse du syndic est très correcte, d'autres ne vous auraient pas répondu aussi gentiment, surtout à qq jours de l'AG, vu la "tartine" que vous demandiez !
Vu le nombre de lot, j'espère que vous êtes au moins une dizaine dans le CS, et il faut bien se répartir les taches (y compris le contrôle des comptes).
Vous ne pourrez pas faire tout tout seul !
Un contrôle tous les trimestres semble adéquat vu la taille de votre copropriété.
Et même si vous n'avez pas l'habitude du contrôle, on s'y fait très vite.
Pensez aussi à prendre le pv de l'AG précédente pour d'éventuelles facturations du syndic pour honoraires travaux (bon montants).
Car vérifier uniquement chaque facture ne suffit pas. Il faut savoir si le montant de la facture est le bon !!!
Merci de votre soutient |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 24 oct. 2016 02:11:12 |
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Pat07
Contributeur actif
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 22
Posté - 24 oct. 2016 : 02:17:33
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 oct. 2016 : 12:49:43
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A propos du RFCS :
"j'en ai parlé en CS et par mail (aucune réaction) tout va être dans la strategie de le faire voter en AG et surtout de d'argumenter,...."
La bonne règle voudrait que le CS élabore ses propres règles, à supposer que chacun des conseillers aient bien compris ce qu'est la mission d'un CS et le rôle de chacun.
Mais rien n'empêche le syndic et/ou un copropriétaire de proposer un RFCS, sachant qu'il est OBLIGATOIRE, tout comme l'est la désignation d'un pdt.
L'argumentaire en AG est très simple : ces règles d(organisation et de fonctionnement étant obligatoire, le pouvoir de l'AG est réduit à débattre des diverses clauses qu'elle fixe au CS.
Pas d'hésiter entre " on le vote ou non".
On peut aussi mettre en avant la nécessité pour tout groupement de personnes d'avoir des règles précisant "qui fait quoi et comment".
rand classique pour les associations, leurs statuts.
le syndicat lui même dispose de règles (le RDC), qui organisent et précisent ce que peuvent faire ou non chacun de ses membres, au regard des dispositions légales, qui portent "statut de la copropriété".
Autrement dit, pas d'état d'âme : il FAUT fixer des règles au CS, faute de quoi il n'est pas en état de fonctionner.
A noter que tout syndic étant chargé d'appliquer les textes, il devrait rédiger et imposer un RFCS lorsque le CS n'en est pas doté ...
Autant que ce soit le syndicat qui l'élabore.
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Édité par - Gédehem le 24 oct. 2016 12:56:45 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 oct. 2016 : 12:58:24
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citation: Initialement posté par Pat07
Un contrôle annuel peut suffire selon le degré de confiance ? Le contrat de confiance c'est DARTY. Or DARTY n'est pas un syndic. Et les syndics n'ont pas de contrat de confiance, mais des mandats défini par Décret #2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété.
Partant de là ... la confiance que l'on place en son syndic est toute relative.
citation: Initialement posté par Pat07
Non au final, je n'ai eu que 3 heures, j'ai pu uniquement consultez les classeurs, par contre il était rétissant pour me fournir un exemplaire du "Grand livre" Si vous avez des doutes concernant les comptes du syndicat, sachez que vous n'avez pas l'obligation de les approuver lorsqu'ils vous sont présentés par le syndic lors de l'AG. Vous pouvez tout aussi bien refuser l'approbation des comptes, en mettant en avant qu'à votre connaissance, le syndic n'a pas pu dissiper les doutes concernant la tenue comptable du syndicat. Et que le contrôle effectué par vos soins a été rendu difficile par la résistance du syndic et son manque de transparence dans la tenue des comptes du syndicat.
citation: Initialement posté par Pat07
Allez pour confidence, 2 actifs dont moi et c'est électrique, 5 spectateurs. Total 7 soit 4 et 3 supléants, si je m'en tiens au Règlement de copropriété, 4 conseillés.
Cependant un juriste viens de me dire de ne pas tenir compte du Règlement de copropriété, seul compte les élus de la dernière AG du moment ou cela n'est pas contesté. Le juriste qui vous a conseillé est pragmatique, et les pieds sur terre...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Posté - 24 oct. 2016 : 14:23:32
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pat07 :" Je précise que je n'étais pas au Conseil Syndical à cette époque."
Alors vous avez eu de la chance d'avoir un syndic qui vous a ai répondu clairement avec une proposition de RDV. De plus il n'a pas à vous communiquer tous les docs de votre liste, vous nétiez pas membre du CS.
La liste demandée contient TOUS les docs qu'un CS doit avoir pour exécuter sa mission de controle. Docs que le syndic a obligation de communiquer pour la bonne exécution de la mission du CS.
Controle des comptes et de la gestion qui n'a strictement rien à faire avec la confiance envers son syndic.
Une mission que le CS doit exécuter, et ce n'est pas le cas dans votre copros de 192 lots. Que le syndic soit très bon, ou très mauvais, et pour 192, un controle trimestriel s'impose, bien évidemment.
En ce qui concerne le nbre de conseillers, 4 c'est trop peu pour une copro de 192 lots ! ET 4 c'est le nbre maximum. L'AG peut également élire 3 conseiller, si aucun autre copro fait acte de candidature.
Ce CS sera valablement constitué même avec 3 membres, ET fonctionnel en élisant son président, c'est une OBLIGATION, la loi de 1965 : le CS élit son président parmi ses membres "
Luc Standon : " Si vous avez des doutes concernant les comptes du syndicat, sachez que vous n'avez pas l'obligation de les approuver lorsqu'ils vous sont présentés par le syndic lors de l'AG"
Volià encore une affirmation sans aucune réflexion sur le bon fonctionnement d'un SDC.
Une AG qui rejette en totalité les comptes, ne met pas le syndic dans l'embarras MAIS le syndicat des copropriétaires.
Le syndic ne pourra pas apurer les comptes - rembourser les soldes positifs, ou appeler des fonds pour des soldes négatifs, et surtout il ne pourra pas poursuivre les débiteurs sur l'exercice. Une belle bétise !! 
TOUTES les écritures ne sont pas à rejeter ! c'est aussi une évidence. L'AG devra approuver les comptes partiellement, en retirant les montants des écrritures contestées, à régularisées, .... : L'AG approuve les comptes : Les XXXXXXX € présentés - moins les YYYY € à régulariser, à rejeter, ... soit ZZZZZZZ €.
L'apurement sera possible dès le lendemain de l'AG sur ce montant adopté ZZZZZZZ €.
L'AG mandatera aussi le CS pour controler dans les 15 jours si le syndic a régularisé, rejeté, ..... des écritures, ...
Rien qu'un focntionnement " normal" d'un syndicat de copropriétaires.
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 24 oct. 2016 : 14:36:14
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De philippe388
"L'AG mandatera aussi le CS pour contrôler dans les 15 jours si le syndic a régularisé, rejeté, ..... des écritures"
Ce n' est pas parce que le syndicat à refusé des charges que le syndic à obligation de régulariser, il peut ne pas être d' accord avec la décision prise par le syndicat. |
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Posté - 24 oct. 2016 : 14:45:18
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JB22 : Ce n' est pas parce que le syndicat à refusé des charges que le syndic à obligation de régulariser, il peut ne pas être d' accord avec la décision prise par le syndicat.
D'accord avec vous, c'est pourquoi l'AG doit fixer une date limite courte, et " mandater " le CS pour vérifier les régularisations, ou autres refus du syndic, qui peut évidemment avoir raison sur certains ou tous les points rejetés. CS qui devra rendre compte aux copros.
Sans suivi du CS, cette régul. peut durer des années.
Mais l'AG DOIT surtout adopter les comptes avec des rejets, et ne pas rejeter les comptes en totalité pour quelques régularisations, justifiées ou non.
Le conseil de Luc Standon de rejeter la totalité des comptes n'est pas sérieux. |
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Gédehem
Pilier de forums
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28
Posté - 24 oct. 2016 : 18:41:31
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Un point avancé par Luc S qu'il convient de rectifier :
les syndics n'ont pas de contrat de confiance, mais des mandats défini par Décret #2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété.
Grave confusion, commune à bien des copropriétaires, .... confusion il est vrai créée par les textes eux mêmes.....
Le syndic agit dans le cadre d'un MANDAT, d'une délégation de pouvoir qui lui est donnée par une AG.
C'est un 'mandataire social'.
Pour la mise en œuvre de ce MANDAT il est convenu entre syndic et syndicat des 'conditions particulières d'exécution' ainsi que les rémunérations correspondantes, le tout formalisé dans un CONTRAT.
Il faut bien comprendre ici que ce "contrat" procède, découle du MANDAT, en est une déclinaison pratique.
Autrement dit, ce contrat n'existe pas tout seul sans mandat.
Lorsque le mandat disparait, le contrat disparait automatiquement avec lui.
Ceci étant, "La confiance n'exclue pas le contrôle", ce qui est un vieux principe.
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Édité par - Gédehem le 24 oct. 2016 18:44:05 |
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Pat07
Contributeur actif
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Posté - 24 oct. 2016 : 20:18:43
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Luc Standon
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Posté - 24 oct. 2016 : 20:52:56
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citation: Initialement posté par philippe388
Contrôle des comptes et de la gestion qui n'a strictement rien à faire avec la confiance envers son syndic. Exactement. En ce sens, Pat07 peut très bien avoir confiance en son syndic, cela ne doit pas le priver d'exécuter un contrôle assidu des comptes du syndicat, pour éventuellement corriger quelques erreurs d'imputation de charges.
citation: Initialement posté par philippe388
Luc Standon : " Si vous avez des doutes concernant les comptes du syndicat, sachez que vous n'avez pas l'obligation de les approuver lorsqu'ils vous sont présentés par le syndic lors de l'AG"
Volià encore une affirmation sans aucune réflexion sur le bon fonctionnement d'un SDC.
Une AG qui rejette en totalité les comptes, ne met pas le syndic dans l'embarras MAIS le syndicat des copropriétaires. ??? Ma réponse s'adressait à Pat07, pas à l'AG dans son ensemble. C'est bien Pat07 qui pose individuellement la question sur ce forum, et non pas l'ensemble des copropriétaires du syndicat.
Si un copropriétaire devait obligatoirement approuver les comptes du syndicat présenté par le syndic, pourquoi poser la question en AG ?
Si la question de l'approbation des comptes du syndicat est posée en AG, il me semble que chaque copropriétaire est libre de les approuver, de s'abstenir ou de les refuser. C'est bien tout l'objet légale de la résolution portant sur l'approbation des comptes du syndicat. Faute de quoi à quoi bon poser la question lors de l'AG, si la réponse est obligatoirement celle de l'approbation inconditionnelle et sans réserves (lesquelles réserves n'ont en pratique aucune utilité légale).
citation: Initialement posté par philippe388.. et surtout il ne pourra pas poursuivre les débiteurs sur l'exercice. Une belle bétise !! Encore du n'importe quoi de la part du php388. Mieux vaut se référer à la réponse de l'expert de l'ARC :
- 23/10/2015 UNARC > Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?
- http://arc-copro.fr/documentation/e...le-napprouve
Et plus récemment :
- 17/06/2016 UNARC > Un huissier de justice peut-il établir un titre exécutoire à la demande du syndic à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ?
- http://arc-copro.fr/documentation/u...on=node/4891
citation: Initialement posté par philippe388
Le conseil de Luc Standon de rejeter la totalité des comptes n'est pas sérieux. Je ne donne pas un conseil, mais un avis.
Évidement pour php388, il est plus sérieux d'approuver des comptes possiblement erronés et non vérifiés.
Le dicton du jour : "Les conseilleurs ne sont pas les payeurs."
citation: Initialement posté par Gédehem
Un point avancé par Luc S qu'il convient de rectifier :
les syndics n'ont pas de contrat de confiance, mais des mandats défini par Décret #2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété.
Grave confusion, commune à bien des copropriétaires, .... confusion il est vrai créée par les textes eux mêmes.....
Le syndic agit dans le cadre d'un MANDAT, d'une délégation de pouvoir qui lui est donnée par une AG.
C'est un 'mandataire social'.
Pour la mise en œuvre de ce MANDAT il est convenu entre syndic et syndicat des 'conditions particulières d'exécution' ainsi que les rémunérations correspondantes, le tout formalisé dans un CONTRAT. Oui Et ?!... Il n'y a donc aucune confusion dans mon commentaire.
Je ne vois pas en quoi l'explication de Gédehem contredit mon commentaire initial.
Encore une polémique stérile en perspective...
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 oct. 2016 : 21:47:43
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Il n'y a aucune polémique, mais une rectification, ou précision sur un point important, objet de bien des confusions :
".... mais des mandats défini par Décret #2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété."
Il n'y a pas de "mandat défini par décret" ...., pas plus que le syndic serait un "contractuel".
Le tout n'ayant rien à voir avec le contrôle des comptes.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 oct. 2016 : 22:08:57
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**modération**
caviardage de propos sans lien avec les questions posées |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:36:52 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 24 oct. 2016 : 22:22:32
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caviardage de propos sans lien avec les questions posées |
Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:37:37 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 24 oct. 2016 : 22:30:27
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caviardage de propos sans lien avec les questions posées |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:37:54 |
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Posté - 25 oct. 2016 : 06:39:16
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:38:37 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 oct. 2016 : 08:49:13
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caviardage de propos sans lien avec les questions posées
Luc, merci, une fois encore mais peut-être pour dernière fois, de cesser d'insérer des liens externes qui ne sont pas accessibles aux non-adhérents de l'association éditrice du site vers lequel ils pointent |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:40:29 |
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 Posté - 25 oct. 2016 : 08:54:17
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caviardage de propos sans lien avec les questions posées |
Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:41:01 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 25 oct. 2016 : 09:11:32
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caviardage de propos sans lien avec les questions posées
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:41:48 |
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Posté - 25 oct. 2016 : 09:14:40
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**modération**
caviardage de propos sans lien avec les questions posées
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:42:14 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 25 oct. 2016 : 09:28:37
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caviardage de propos sans lien avec les questions posées |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 25 oct. 2016 09:41:20 |
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Fréquence du contrôle des comptes 
