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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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 Posté - 09 janv. 2017 : 11:32:05
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"c'est pour cela que je suggérais la remise de 3 chèques."
en précisant pour confirmer l' irrégularité: "je vous suggère d'envoyer vos 3 chèques datés du 09/01/2017 ( par exemple) puisqu'il est interdit de post dater des chèques, d'inscrire au dos de chaque chèque " à encaisser le...",
Si les chèques ne sont pas payés, le créditeur est pas plus avancé qu'il ait reçu des chèques ou pas;
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Sipayung
Contributeur débutant
52 message(s)
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 22
Posté - 09 janv. 2017 : 12:29:24
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Si l'A.G. a voté un protocole de recouvrement pour les charges impayées avec une clause prévoyant un plan d'apurement de la dette du débiteur, le syndic ne commet aucune faute si les modalités d’application du plan sont respectées.
Vu le faible montant de la dette, le copropriétaire peu effectivement payer ses charges au fur et à mesure de ses capacités financières jusqu'à épuisement de sa dette vis-à -vis du syndicat.
A charge au syndic d'engager ou pas une procédure (ce qui est fort probable) et d'imputer les intérêts de retard au bénéfice du syndicat.
JB22 :
citation: Un recouvrement contentieux coûterait bien plus cher que ces 400 €.
Depuis la loi Macron, il existe une procédure simplifiée pour recouvrer les petites sommes.
Le législateur a en effet introduit l’article 1244-4 dans le Code civil qui laisse la possibilité au syndic de récupérer des petites créances à moindres frais mais avec le désavantage de laisser à la charge du syndicat les frais de la procédure.
Néanmoins, vu le faible montant à recouvrir, je ne pense pas que cette procédure soit la plus adaptée pour cette situation.
Donc, si le copropriétaire est de bonne foi, le syndic n'a pas d'intérêt pour le syndicat d'engager une quelconque procédure mais simplement d'attendre du débiteur les paiements échelonnés dans le temps jusqu'à que sa dette soit épuisée. |
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23
 Posté - 09 janv. 2017 : 14:24:46
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citation: Depuis la loi Macron, il existe une procédure simplifiée pour recouvrer les petites sommes.
Le législateur a en effet introduit l’article 1244-4 dans le Code civil qui laisse la possibilité au syndic de récupérer des petites créances à moindres frais mais avec le désavantage de laisser à la charge du syndicat les frais de la procédure.
J'ai compris qu'il faut faire intervenir un huissier.
Connaissez vous le cout de l'huissier, car il ne me semble pas que la procédure soit tarifée à un cout 'légal'.
Il me semble que cette procédure a faible frais est beaucoup plus couteuse que la classique injonction de payer dont les frais d'huissier sont couverts par les dépens et que le Juge peut gratifier sur demande d'une petite somme au titre des frais divers ou des débours (20 euros, 50 euros, parfois mais rarement plus). |
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MIBA
Contributeur actif
France
412 message(s)
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24
Posté - 09 janv. 2017 : 14:29:30
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Bonjour,
Concernant la question du caractère licite du prélèvement mensuel ( posée par jmr91200), je constate que cette pratique semble courante dans le milieu des syndics professionnels.
En effet, lors d'une mise en concurrence du contrat de syndic qui vient d'être réalisée par le CS, les 3 syndics pressentis ont tous les 3 mis en avant cette solution pour traiter les questions de charges impayées.
Par contre, il est vrai que cette pratique n'est nullement officiellement mentionnée quelque part à l'occasion par exemple d'une AG ( résolution autorisant cette pratique).
En effet, si elle venait à être généralisée, cela pourrait peser sur la trésorerie du syndicat et nécessiter d'augmenter l'avance de trésorerie.
Néanmoins je peux personnellement témoigner, ayant pratiqué cela lors de mon activité professionnelle ( qui n'avait rien à voir avec les syndics) que la procédure de mensualisation est d'une redoutable efficacité pour une partie de " mauvais payeurs" chroniques ( en gros, ceux-qui ont des revenus mensuels réguliers et qui ne savent pas ou ne veulent pas gérer leur budget) pour peu que la date de prélèvement soit quelques jours après le virement du salaire, de la pension,... |
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25
Posté - 09 janv. 2017 : 14:57:00
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MIBA : En effet, lors d'une mise en concurrence du contrat de syndic qui vient d'être réalisée par le CS, les 3 syndics pressentis ont tous les 3 mis en avant cette solution pour traiter les questions de charges impayées."
Non cela ne règle en rien les charges impayées.
MIBA : Par contre, il est vrai que cette pratique n'est nullement officiellement mentionnée quelque part
FAUX : la loi est claire la dessus;
Article 14-1
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 75 (V)
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Relisez bien vos PV, cela figure dans la résolution d'adoption du budget.
MIBA :"En effet, si elle venait à être généralisée, cela pourrait peser sur la trésorerie du syndicat et nécessiter d'augmenter l'avance de trésorerie "
Ceci est FAUX ! L'avance de trésorerie n'a rien à voir avec les appels de fonds du budget ou des travaux, ni aux dates de paiement.
Son montant est fixé par l'AG , et ne doit pas dépassé le 1/6 du budget. Cette avance est fait pour gérer les imprévus de dépenses, PAS pour régler le problème des impayés.
MIBA : "la procédure de mensualisation est d'une redoutable efficacité pour une partie de " mauvais payeurs" chroniques ( en gros, ceux-qui ont des revenus mensuels réguliers et qui ne savent pas ou ne veulent pas gérer leur budget) pour peu que la date de prélèvement soit quelques jours après le virement du salaire, de la pension,..."
Cela n'es pas juste non plus 
Vous parlez de prélèvement des impots, des charges d'électricité, ....Mais le prélèvement n'est pas forcément une règle pour les copropriétaires.
Un débiteur ne va pas choisir d'être prélevé de ses charges de copropriété. Il va préférer garder des fonds pour se nourrir, payer l'électricité car il y aura rapidement restriction de conso.
Il est aussi facile de refuser son prélèvement 48 h, directement sur le site de sa banque, c'est facile et gratuit.[/font=Arial Black] |
Édité par - philippe388 le 09 janv. 2017 14:59:19 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 09 janv. 2017 : 15:14:19
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Il semble y avoir des confusions sur cette question, (comme il y en a sur d'autres ....!).
La règle est rappelée par Philippe : exigibilité/versement par trimestre ou selon des modalités décidées par une AG.
Si l'exigibilité tombe le 1er, le 2 c'est un retard, le 15 c'est un impayé.
Le syndic n'a pas ici d'initiative : il fait comme l'imposent les textes ou comme l'AG en a décidé.
Peu importe que cela soit prévu dans son "contrat", lequel ne se substitue pas à l'AG pour décider des modalités de paiement des provisions ou avances.
Il est surprenant que personne ne trouve à contester sur ce point, alors que le syndic est par ailleurs contesté parfois pour des broutilles.
Si le paiement mensuel est préféré, le CS doit se saisir de la question, étudier l'affaire, et mettre la question à l'ODJ d'une AG.
Concernant les impayés ou retards de paiement, là aussi les avis sont surprenants.
D'un coté tout le monde rouspète lorsqu'il y en a, de l'autre certains sortent le kleenex pour un retard de 500 €.
Surtout ici s'agissant d'un bailleur, c'est à dire à priori d'un copropriétaire qui n'est pas sans ressources.
Il n'en reste pas moins que certaines situations peuvent générer des problèmes, que les personnes concernées doivent faire connaitre au plus vite : séparation, divorce, chômage, maladie importante, etc ....causes parfois de ces retards ou impayés.
Que les syndicats doivent anticiper en adoptant les modalités pratiques que le syndic pourraient mettre en œuvre.
Mais encore une fois, sans autorisation exprès de l'AG sur ces modalités particulières, le syndic ne peut en prendre seul l'initiative.
La délégation de pouvoir prévue D.art.21 sert entre autres à ce type d'autorisation accordée au syndic.
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Édité par - Gédehem le 09 janv. 2017 15:15:17 |
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JB22
Pilier de forums
France
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27
Posté - 09 janv. 2017 : 16:35:21
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De Gedehem
"La délégation de pouvoir prévue D.art.21 sert entre autres à ce type d'autorisation accordée au syndic."
L' A.G. ne peut dispenser le syndic de ses obligations légales.
D' autre part "Une délégation de pouvoir donnée,....,au conseil syndical....ne peut porter que sur un acte ou une décision déterminé."
[i]"Le délégataire rend compte à l' assemblée de l' exécution de la délégation." |
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Gédehem
Pilier de forums
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28
Posté - 09 janv. 2017 : 17:34:07
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Obligations légales qui ne prévoient pas d'aménagement pour le recouvrement des charges, comme le proposent certains ici.
Qu'il n'appartient pas au syndic de décider ou de négocier. Qu'il ne peut mettre en oeuvre qu'après délégation de l'AG.
Le recouvrement des charges est bien un acte "expressément déterminé".
Il ne s'agit pas de dispense.
On parle de modalités particulières de recouvrement des charges autorisées par l'AG en cas de difficulté avérée, qu'il faut identifier et préciser.
A chacun sa compétence et sa responsabilité. |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2017 17:37:01 |
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MIBA
Contributeur actif
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29
Posté - 09 janv. 2017 : 21:51:34
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Bonsoir,
Quelques éléments de réponse à Philippe 388 ( voir son message de 14h57):
Vous écrivez que la solution de mensualiser les charges de certains copropriétaires ne règle en rien les charges impayées. Je pense que cela peut néanmoins contribuer à améliorer les choses, sans pour autant tout régler. Cela se saurait !
En effet, un copropriétaire qui a du mal a payer ses charges trimestrielles en temps et en heure reçoit des mises en demeure et relances qui lui sont facturées. Le syndic après échange avec lui pour comprendre les raisons de ses difficultés peut percevoir qu'il s'agit d'une personne qui a des rentrées mensuelles régulières mais limitées, mais qu'il gère mal son budget et se trouve dans l'incapacité de payer un trimestre entier. Il lui propose alors le deal suivant : vous acceptez d'être prélevé mensuellement en début de mois, et je gomme la facturation de la dernière pénalité.
Rien n'oblige le copropriétaire d'accepter; mais je peux témoigner que c'est une solution qui marche ! Bien sur s'il y des prélèvements impayés, on arrête tout, mais ce n'est pas si fréquent que çà .
Je précise bien que cette solution ne marche qu'avec une certaine typologie de " mauvais payeurs" ( celle des " paniers percés"). Il y a d'autres typologies pour lesquelles c'est inadapté ( en particulier ceux qui à la suite d'un " accident de la vie" se retrouvent dans une situation inextricable sans aide extérieure, mais aussi ceux qui ont les moyens de payer mais qui aiment bien jouer avec la trésorerie des autres et se font un malin plaisir à payer le plus tard possible ( quitte à payer des pénalités dans certains cas).
Vous écrivez également que l' avance de trésorerie est faite pour gérer les imprévus de dépenses, pas pour régler le problème des impayés.
OK mais il est néanmoins vrai que les paiements mensuels retardent les rentrées d'argent et donc pèsent sur le solde du compte séparé.
Afin d'éviter que celui-ci ne devienne débiteur, il peut être nécessaire dans certaines situations d'ajuster l'avance de trésorerie. Mais ne vaut t'il pas mieux un copropriétaire qui paie avec retard plutôt qu'il ne paie pas du tout ? |
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Posté - 10 janv. 2017 : 06:46:15
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citation: Vous écrivez que la solution de mensualiser les charges de certains copropriétaires ne règle en rien les charges impayées. Je pense que cela peut néanmoins contribuer à améliorer les choses, sans pour autant tout régler. Cela se saurait !
Pour que les prélèvements mensuels soient utiles et fonctionnent, il faut que ce soit des prélèvements anticipés (bien sur l'effort est à faire une fois), comme pour l'EDF, les impots, l'eau, le gaz, etc.... et non à postériori.
Mais perso, je ne me lancerai pas là -dedans avec un syndic  |
Édité par - rambouillet le 10 janv. 2017 06:46:54 |
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Posté - 10 janv. 2017 : 09:54:28
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MIBA : quand un copro ne paie pas ses charges, c'est qu'il a déjà du mal à payer tous les autres prélèvements.
Les charges de copro; sont celles qui seront payés en dernier.
Les syndics nettent du temps à lancer des actions en justice, et c'est une grave erreur. Ils n'ont pas le droit non plus de gérer ses impayés en proposant de faire sauter les frais de recouvrement !! c'est une faute de gestion.
le syndic a tous les moyens sans accord de l'AG pour poursuivre les débiteurs, et il doit les mettre en oeuvre au plus vite.
MIBA : OK mais il est néanmoins vrai que les paiements mensuels retardent les rentrées d'argent et donc pèsent sur le solde du compte séparé.
Qu'est ce que cela veut dire ?
L'argent rentre chaque trimestre pour le fonctionnement courant, et le syndic doit attendre d'avoir la totalité des fonds pour commander les travaux. Le solde budget/dépenses est à 0 en fin d'année si le budget n'est pas sous évalué.
Si c'est le cas on peut se poser des questions sur la gestion du syndic et du controle du CS.
En cas d'impayés constants, le syndic devra proposer à l'AG le vote d'un fond de " solidarité".
MIBA : Afin d'éviter que celui-ci ne devienne débiteur, il peut être nécessaire dans certaines situations d'ajuster l'avance de trésorerie.
On ajuste pas l'avance de trésorerie en fonction des impayés ou d'un solde de banque !
Un SDC ne peut PAS être débiteur ! Si c'est le cas, que dit le syndic ? ou est passé le CS ?
Le montant de l'avance de trésorerie se reconstitue automatiquement après l'approbation des comptes du SDC.
Si elle n'a pas servi pour payer des imprévus le solde bancaire de l'exercice est égal au montant de cette avance.
Seule l'AG peut modifier le montant, qui ne peut pas être supérieur à 1/6 du budget courant.
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Gédehem
Pilier de forums
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32
Posté - 10 janv. 2017 : 10:47:57
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Rambouillet pointe du doigt l'anomalie :
"Pour que les prélèvements mensuels soient utiles et fonctionnent, il faut que ce soit des prélèvements anticipés "
C'est à dire AVANT la date échéance prévue.
Etaler le paiement après ces dates échéance c'est créer volontairement des retards de paiements, préjudiciables à la collectivité.
Avec une constante : il n'appartient pas au syndic de décider seul des modalités ou facilités de paiement des fonds à verser au syndicat.
La mensualisation peut, peut être, parfois faciliter les choses. Au syndicat de le décider, et pour tous, avec adaptation si besoin de l'avance de trésorerie.
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 10 janv. 2017 : 11:15:23
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De philippe388
"Le montant de l'avance de trésorerie se reconstitue automatiquement après l'approbation des comptes du SDC.
Si elle n'a pas servi pour payer des imprévus le solde bancaire de l'exercice est égal au montant de cette avance."
Ce n' est pas aussi simple, il faut tenir compte des soldes des copropriétaires et des soldes des fournisseurs, des avances ou fonds travaux, débiteurs ou créditeurs, voir annexe 1. |
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