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PCS1975
Contributeur actif
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 Posté - 16 avr. 2026 : 20:39:51
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Bonjour,
Attention, la loi est très claire : l'article 10-1 de la loi 1965 indique qu'il faut commencer par une mise en demeure, puis ensuite d'une relance après mise en demeure.
Le mise en demeure est obligatoirement en LRAR afin de prouver le point de départ, au contraire de la relance (qui peut être en courrier simple).
Ces 2 courriers constituent la phase amiable pré-contentieuse, et il est inutile d'envoyer 25 courriers.
Si cette chronologie n'est pas respectée, l'article 10-1 n'est plus applicable, et les frais de recouvrement resteront à la charge du SDC.
Pendant cette phase amiable, il faut prouver que le syndic a mis tout en oeuvre pour répondre au caractère amiable : proposer au débiteur de se rapprocher du syndic pour notamment établir un échéancier, etc....
Si ce n'est toujours pas payé, il faut passer à la phase contentieuse.
Et pour le coup, je rejoins RIBOULDINGUE : le CS n'a pas le pouvoir de "forcer" le syndic pour une raison simple : le recouvrement des impayés est de la compétence exclusive du syndic.
Il y a même eu des arrêts où les syndics ont été condamnés pour n'avoir pas mis en oeuvre tous les outils mis à disposition par la loi pour recouvrer les impayés.
En revanche, ce que vous pouvez faire, c'est voter en AG un protocole de recouvrement des impayés, en définissant les délais et la chronologie du processus de recouvrement.
Par ex : le délai pour envoyer la mise en demeure, puis le délai pour envoyer la relance, définir ce qu'il est fait pour la partie contentieuse, etc...
Ce protocole devrait être un travail commun entre le syndic et le CS.
Perso, je trouve ça très bien de faire cela, car au moins, tous les copropriétaires sont au courant de ce que le syndic peut faire, et ne pas découvrir cela le moment venu. Mieux vaut prévenir que guérir dit-on !
Ce que vous pouvez faire également, c'est de demander au syndic la situation des impayés 2 fois par an, pour information : le CS a la compétence pour surveiller ce que fait le syndic pour le recouvrement et en discuter avec lui, mais pas de d'obliger le syndic à faire ci ou ça.
Il y a certains EXTRANET qui permettent de savoir la situation des impayés en temps réél sans avoir à "déranger" le syndic.
Et dans tous les cas, lors de l'AG ou lors de la réunion de préparation de l'AG, il est tout à fait possible (et même recommandé) de demander au syndic d e s'expliquer sur la somme qui figure en annexe 1, Créances, Compte 45,qui correspond à la somme des impayés : depuis la date de clôture, ces impayés ont-ils été régularisés ? Si non, où en est-on du recouvrement ? Etc...
Certains syndics ajoutent dans la convocation une annexe non obligatoire qui détaille l'état des soldes des copropriétaires à la date de clôture des comptes. Mais comme ce n'est pas une annexe obligatoire, tous les syndics ne la joignent pas dans la convocation. |
Édité par - PCS1975 le 16 avr. 2026 20:56:20 |
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 22
 Posté - 17 avr. 2026 : 06:30:23
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Je ne lis pas vraiment cela, en particulier la relance après la mise en demeure est une aberration
citation: Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Sur ce point, on appelle cela une notification, mais désolé, la loi ne dit pas cela non plus même si en effet on notifie
citation: Le mise en demeure est obligatoirement en LRAR afin de prouver le point de départ
citation: au moins, tous les copropriétaires sont au courant de ce que le syndic peut faire Par expérience, le copropriétaire qui a voté une résolution en 2022 l'a oublié totalement en 2024, et je pense de mon côté que la loi et les décrets opposables à tous sont essentiels et que les résolutions de ce genre qui ne sont pas écrites au réglement de copropriété ne seront pas opposables au nouveau copropriétaire entré en 2025.
NE faisons pas comme nos députés qui passent leurs journées à inventer des obligations que personne ne peut vérifier et qui s'opposent souvent a d'autres lois. |
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Sunbird
Pilier de forums
5118 message(s)
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23
Posté - 17 avr. 2026 : 09:27:41
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Si l'AG vote la résolution elle est applicable.
Il suffit de mettre la résolution tous les ans.
Si le CS ne s'implique pas dans le suivi/résolution des impayés c'est comme cela qu'on arrive à des impayés important et une usine à cash pour le syndic.
Les syndics se fichent de l'équilibre financier du SDC et si c'était le cas ils n'attendraient pas 4-5 ans d’arriéré de charges pour lancer une procédure. Je ne connais pas de syndic qui s'amusent à calculer les intérêts au taux légal. Le seul point qui les intéresse ce sont leurs honoraires. |
Édité par - Sunbird le 17 avr. 2026 09:33:18 |
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trendy31
Contributeur senior
541 message(s)
Statut:
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24
Posté - 17 avr. 2026 : 11:28:48
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Merci PCS1975, Ribouldingue et Sunbird pour vos retours détaillés.
L'analyse du Grand Livre montre que le premier copropriétaire évoqué :
- a reçu une mise en demeure début novembre (facturée selon le barème des frais de recouvrement comme une relance après mise en demeure...)
- a fait l'objet de l'ouverture d'un dossier de contentieux moins de 2 semaines plus tard (facturée comme la constitution d'un dossier à transmettre à l'auxiliaire de justice nécessitant des diligences exceptionnelles)
- n'avait procédé à aucun règlement depuis 5 mois, soit à peu près depuis l'entrée en fonction du syndic actuel
La progression du processus de recouvrement semble donc un peu curieuse, sans parler du fait qu'on ne sait pas si l'échéancier de paiement adopté ensuite a été mis en place à l'initiative du débiteur ou du syndic (selon les termes employés par le gestionnaire, il semblerait que ce soit plutôt la première option).
Avant de faire voter quoi que ce soit en AG, on va essayer d'en savoir davantage sur la procédure de recouvrement "standard" (s'il en existe une) et de la diffuser à tous les copropriétaires pour information.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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PCS1975
Contributeur actif
297 message(s)
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25
Posté - 17 avr. 2026 : 13:28:59
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne lis pas vraiment cela, en particulier la relance après la mise en demeure est une aberration
citation: Initialement posté par ribouldingue
Sur ce point, on appelle cela une notification, mais désolé, la loi ne dit pas cela non plus même si en effet on notifie
Effectivement, ce n'est pas la loi qui dit tout cela, mais l'annexe 1 du décret, autrement dit le contrat de syndic  !
citation: 9.1. Frais de recouvrement
(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Relance après mise en demeure ;
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
Frais de constitution d'hypothèque ;
Frais de mainlevée d'hypothèque ;
Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
citation: Initialement posté par trendy31
Avant de faire voter quoi que ce soit en AG, on va essayer d'en savoir davantage sur la procédure de recouvrement "standard" (s'il en existe une) et de la diffuser à tous les copropriétaires pour information.
Bonne idéée, il faut toujours partir de l'existant avant de proposer quoi que ce soit. |
Édité par - PCS1975 le 17 avr. 2026 13:40:21 |
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Posté - 17 avr. 2026 : 13:49:50
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Moi je préfère lire ici:
citation: Article 19-2 Loi du 10 jjuillet 1965 qui traite réellement de la procédure nécessaire en vu d'une procédure judiciaire
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
L'article 9.1 ci-dessus traite de frais, et la liste des item n'a pas a y etre faite dans l'ordre chronologique, et l'ordre de la liste n'implique nullement une suite d'opérations à effectuer. |
Édité par - ribouldingue le 17 avr. 2026 13:51:21 |
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PCS1975
Contributeur actif
297 message(s)
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27
Posté - 17 avr. 2026 : 15:01:57
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Plusieurs remarques à vos commentaires :
citation: Initialement posté par ribouldingue
...et je pense de mon côté que la loi et les décrets opposables à tous sont essentiels et que les résolutions de ce genre qui ne sont pas écrites au réglement de copropriété ne seront pas opposables au nouveau copropriétaire entré en 2025.
Eh bien je pense le contraire. Les décisions d'assemblée générales s'appliquent au SDC et non aux copropriétaires individuellement. En achetant un lot en copropriété, le nouveau copropriétaire est membre de droit du SDC. Et le SDC (personne morale) est tenu de se conformer aux décisions de l'AG, peu importe que le nouveau copropriétaire n'ait pas pris part au vote.
La jurisprudence est constante sur ce sujet : "Qu'en statuant ainsi alors que les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée (...) la cour d'appel a violé le texte susvisé"
Source : Cass. 3e civ. 27-1-2001 n° 99-21.731
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...000007431501
Si ce principe n'est pas respecté, c'est la porte ouverte à du grand n'importe quoi : les nouveaux copropriétaires feraient donc ce qu'ils veulent sans tenir compte de ce qui a été antérieurement adopté (budget courant, décisions de travaux, etc...)? Etrange, non ?
citation: Initialement posté par ribouldingueMoi je préfère lire ici: citation: Article 19-2 Loi du 10 jjuillet 1965 qui traite réellement de la procédure nécessaire en vu d'une procédure judiciaire
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. L'article 9.1 ci-dessus traite de frais, et la liste des item n'a pas a y etre faite dans l'ordre chronologique, et l'ordre de la liste n'implique nullement une suite d'opérations à effectuer.
Si vous le dites...
C'est pourtant bien de remboursement de frais dont il est question au départ et de savoir si les tribunaux demanderont au débiteur de payer ces courriers.
De mon point de vue, le remboursement reste possible si la procédure a été respectée, mais comme je l'ai dit plus haut, ce n'est pas le seul critère.
Vous citez l'article 19-2 qui correspond à la dernière étape avant la procédure judiciaire. Soit.
Mais ça ne réponds pas à la question de savoir comment on commence au tout début. : libre au syndic de commencer par une lettre de relance, ce n'est pas interdit, mais il est péremptoire de dire que faire une relance après mise en demeure est une aberration, quand c'est écrit en toutes lettres dans l'annexe 1 du décret (contrat de syndic).
Et c'est bien ce contrat de syndic qui lie le SDC au syndic.
Bref. |
Édité par - PCS1975 le 17 avr. 2026 17:33:56 |
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