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Guy35
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 Posté - 06 juin 2011 : 10:55:46
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Bonjour,
Les faits:
Un syndic arrivait en fin de mandat le 14 avril 2011.
Il préssent que les copropriétaires ne vont pas renouveler son mandat ne convoque pas l'assemblée générale avant le terme de son mandat.
le 7 avril 2011 ce syndic présente au TGI une requête pour se faire désigner administrateur judiciaire en prétextant que son cabinet n'a pas peut convoquer l'AG car son cabinet est "en restructuration" sans apporter la moindre justification.
Le jour de sa demande le Président du TGI signe une ordonnance le désignation Administrateur Judiciaire
Fin avril 2011 il convoque l'AG au 6 juin avec différents point à l'ordre du jour .
Courant mai 2011 Une demande de rétractation de l'ordonnance du 7 avril 2011 est engagée en référé.
le 3 juin 2001 le président du TGI décide la rétractation de son ordonnance du 7 avril 2011. et le condamne aux dépens
celle-ci est aussitôt notifiée par huissier au syndic ( A J)
questions
1 l'ordonnance de rétractation a-t-elle un effet rétrocatif qui met à néant l'ordonnance initiale le désignant A J ?
2 ce syndic (AJ) peut-il légalement tenir l'AG le 6 Juin Après midi après une ordonnance de rétractation
3 s'il tient cette AG malgré cette ordonnance de retractation que risque t il ?
4 a t il droit à rémunération ?
Merci d'avance
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Posté - 06 juin 2011 : 14:26:50
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@Guy 35,
Il me parait extraordinaire qu'un syndic ait le culot de demander de sa propre initiative une ordonnance de mise en A.J.
Il est encore plus extraordinaire que le tribunal ait accepté cette demande.
En réponse aux 4 questions que vous vous posez: il vous faut prendre conscience , par cette rétractation, que vous vous retrouvez dans la situation qui était la vôtre le 14/04/2011: absence de syndic.......et c'est à vous de demander un A.J. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 06 juin 2011 : 14:35:36
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kikiladoucette : un syndic peut tout à fait demander au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire : carence du poste de syndic, copropriété en difficulté (+25% d'impayés),...
Rien d'anormal ou d'extraordinaire !! 
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Guy35
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3
Posté - 06 juin 2011 : 14:47:52
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Il n'y a AUCUN appel de fonds impayés. ce n'est pas le problème la copropriété ne connait aucune difficulté financière
Tous les copropriétaires sont entièrement à jour avec des soldes créditeurs
Oui la conséquence de l'ordonnance de rétractation entraine l'absence momentanée de syndic mais il y a une grande différence c'est que les copropriétaires peuvent désormais choisir leur syndic et le budget de ses honoraires par une nouvelle requête à leur initiative dont le cout reste modeste et qui sera à la charge du précédent syndic défaillant.
Cordialement |
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BANZAI
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4
 Posté - 06 juin 2011 : 15:14:44
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pourquoi n' a t il pas envoyé une convocation d'AG avant le 14 avril...au lieu de saisir le tribunal
c'est la convocation qui doit être expédiée pendant le mandat |
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Guy35
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5
Posté - 06 juin 2011 : 15:24:40
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dans sa requête 8 jours avant la fin de son mandat) le syndic en fin de mandat indique je cite :
"QUE la SARL XXXX est en cours de restructuration et a omis de convoquer les copropriétaires les copropriétaires à l' AG dans les délais qui lui étaient impartis ( 21 jours)
Le motif invoqué est seulement un prétexte ( en réalité aucune modification dans son cabinet)
En réalité c'est un moyen de s'autodésigner .... et de contraindre les copropriétaires à le renouveler sans concurrence
j'ajoute que plus de 30 jours avant la fin de son mandat ce syndic a reçu un rappel écrit d'un copropriétaire lui demandant de convoquer l' ago mais il a fait le mort à la demande.
Cordialement |
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Posté - 06 juin 2011 : 15:54:48
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Guy35 : attention à votre approche de l'AJ.
Le tribunal nomme un AJ avec mission de convoquer une AG suite à la carence du poste de syndic, et votre syndic pouviat tout à fait le faire.
Mais cela ne pouviat être une manoeuvre pour être de nouveau élu sans concurrence.
Le CS ou tout autre copropriétaire pouvait alors chercher et proposer à l'AJ des contrats concurrents, et seule l'Ag, seule décisionnaire, pouvait choisir alors un autre syndic.
Le syndic n'avait pas à répondre à ce coprorpiétaire qui demandait la date de l'AG. le CS a été à coté de la plaque sur ce dossier, car il pouvait demander par RAR au syndic de convoquer l'AG dans les délais, et sans réponses du syndic, le président du CS pouvait alors convoquer cette AG.
Qui a deposé cette demande de rétractation de l'ordonnance du 7 avril ??
L'AG se tient elle aujourd'hui ??? quels sont els contrats de syndics proposés par l'AJ ? votre CS a t'il cherché et proposé d'autres contrats à l'AJ ??
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Gédehem
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Posté - 06 juin 2011 : 16:34:37
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Guy35, vous n'ignorez rien (j'espère) de l'état déplorable de la Justice en France, non de la qualité des ses personnels mais en raison de manque criant de personnels.
Dans votre affaire, le juge avait 1 mn et 47 seconde pour la traiter dans la journée parmi les 150 empilées ici et là !
L'avocat du demandeur-requérant ayant bien fait les choses, c'est à dire une bonne requête machant le travail du juge qui, après les 1mn 47 de lecture, n'avait plus qu'à digner en bas à droite, l'affaire était entendue, l'AP désigné en raison du risque d'avoir un syndicat dépourvu de syndic.
Rien d'extraordinaire jusque là .
La demande en rétractation d'ordonnance : qui l'a demandée, sur quel motif ?
Car en mai 2011 le syndicat était 'officiellement' dépourvu de syndic (depuis le 14 avril).
L'ordonnance en rétractation annule l'ordonnance en désignation de l'AP.
C'est à dire qu'une AG convoquée après le 14 avril l'a été par une personne n'ayant pas qualité, dépourvue de mandat pour ce faire.
Cette AG est donc entachée de nullité.
"Entachée" seulement !
Car si personne ne la conteste dans les 2 mois de la notification du PV (L.art.42 al.2), elle deviendra définitive.
Concernat la sitruation de votre syndicat, on peut effectivement se poser des question sur le CS :
"j'ajoute que plus de 30 jours avant la fin de son mandat ce syndic a reçu un rappel écrit d'un copropriétaire lui demandant de convoquer l' ago ...."
Un CS digne de ce nom se préocuppe de l'AG annuelle au moins 3 mois avant sa tenue.
Ne serait-ce que parce qu'il faut voir le syndic pour controler les comptes (mettons en janvier pour un exercice à échéance du 31.12), qu'il faut une réunion CS-Syndic pour préparer l'ODJ de cette AG annuelle (réunion en fev/mars), l'AG devant se tenir avant l'échéance du mandat, soit ici début Avril.
Où était le CS durant tout ce temps ? |
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Guy35
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Posté - 06 juin 2011 : 16:37:42
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"Qui a deposé cette demande de rétractation de l'ordonnance du 7 avril 2011
réponse :
un copropriétaire par l'intervention de son avocat
L'ordre du jour de l' AG adressé aux copropriétaires établi cet Administrateur Judiciaire désigné ( qui est l'ex-syndic de la copro) a écarté la proposition de soumettre au vote la désignation d'un autre synic concurrent.
ll est le seul à figurer sur son ordre du jour, les copropriétaires n'ont à cette AG aucun choix.
Une nouvelle requête va être soumise cette semaine au Président du TGI présentant son concurrent.
le montant des honoraires du concurrent est divisé par 2 par rapport à l'ancien syndic.
pas de réponse à mes 4 questions initiales ? |
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BANZAI
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Posté - 06 juin 2011 : 16:38:30
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citation: Initialement posté par Gédehem
Où était le CS durant tout ce temps ?
aux champs...à la plage....ou dans les étoiles..
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Guy35
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Posté - 06 juin 2011 : 16:50:50
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Merci pour cette réponse précise.
Je suis d'accord le Prsésident du TGI signe une ordonnance préparée sans aucun contrôle.
La demande de rétractation de l'ordonnance repose sur plusieurs motifs
La principale motivation repose sur le fait que la requête présentée par le syndic en fin de mandat n'a été pas présentée au TGI compétent celui du ressort de l'immeuble mais à un autre TGI du département. ( incompétence territoriale du TGI)
Sur la rétraoctivité de l'ordonnance de rétractation quelle est votre opinion ?
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Gédehem
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Posté - 06 juin 2011 : 17:18:14
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Cas classique de nullité d'un acte basée sur la compétence territoriale.
Le Pdt dre ce TGI a donc annulé sa propre ordonnance sans doute sur ce motif, rétractation qui annule tout : l'ordonnance initiale n'existe plus.
De ce fait, l'AG a été convoquée par une personne n'ayant pas qualité : entachée de nullité.
"L'ordre du jour de l' AG(....) a écarté la proposition de soumettre au vote la désignation d'un autre synic concurrent.
ll est le seul à figurer sur son ordre du jour..."
Certes : mais y avait-il eu une autre proposition ?
Une autre proposition avait-elle été notifiée au syndic (D.art.10) afin d'être inscrite à l'ODJ ??
Dans la mesure où personne n'a rien demandé (1 ou des copropriétaires, le CS), le syndic sortant n'a aucune raison de proposer de lui-même un concurrent !
"Une nouvelle requête va être soumise cette semaine au Président du TGI présentant son concurrent. 
Le montant des honoraires du concurrent est divisé par 2 par rapport à l'ancien syndic."
On peut comprendre ici qu'une nouvelle requête en désignation d'un AP va être déposée, avec proposition du nom de cet AP ....qui sera l'éventuel candidat à la fonction de syndic, proposition qui sera faite à l'AG convoquée par cet AP/futur syndic.
Car le pdt du TGI ne peut lui-même désigner le syndic.
NB : attention à cette question des honoraies "divisé par 2" !!
En général, c'est bien connu : moins d'honoraires = moins de travail !
Si les honoraires totaux sont effectivement divisés par 2 il ne faut pas réver : il va aussi diviser un peu son travail !
Pour 2 fois moins, je ne connais personne qui en fasse autant .... certainement pas plus ! 
Ajout :
Sans doute n'êtes vous pas familiarisé avec les dédales du système .... Car il y a un HIC dans votre histoire !
L'AG a été convoquée ce jour 6 juin (ce soir ?) .
Convoquée irrégulièrement, il faudrait que l'AG sous l'impulsion du CS ou du pdt de séance en prenne acte (Ag irrégulièrement convoquée entachée de nullité") afin de décider ...de ne rien décider et de mettre fin à cette mascarade sans désigner de syndic.
Explication :
- demain, dans 2 jours, une requête est déposée auprès du TGI pour faire désigner un AP (ce peut-être futur syndic), ordonnance datée du (mettons) 10 juin 2011.
- sauf que le syndic que l'AG du 6 juin aurait eu la bétise de désigner aura vite fait de déposer à son tour une requête en rétractation d'ordonnance au motif que le 10 juin 2011 ce syndicat était régulièrement pourvu d'un syndic, syndic désigné par l'AG du 6 juin.
Soyez certain que dans ce cas l'ordonnance désignat l'AP sera rétractée.
Vous allez dire : "Mais la désignation de ce syndic est irrégulière par une AG irrégulièrement convoquée !!".
Certes : sauf qu'il appartient au TGI d'en juger, par une action au fond (contestation de décision L.art.42) et non au pdt du TGI lui-même par une requête qui lui est faite en désignation d'un AP.
Le Pdt du TGI vous dira (s'il en a le temps) : "je rétracte ma désignation d'un AP, votre syndicat étant pourvu 'un syndic. Pour la contestation de l'AG irrégulière et de sa désignation je ne suis pas compétent. Vous devez assigner le syndicat pour une action au fond !"
Conclusion : l'AG du 6 juin ne doit pas désigner de syndic.
Est-ce la bonne solution ?
Pour ma part je ne le crois pas : on ne change pas de syndic dans l'urgence, à la "hussarde" au dernier moment, surtout avec un CS manifestement aux abonnés absents. |
Édité par - Gédehem le 06 juin 2011 17:37:20 |
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Guy35
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Posté - 06 juin 2011 : 18:08:23
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je vous remercie pour toutes ces précisions et commentaires
Une nouvelle requête a été déposée ce jour au Bon TGI du ressort de l'immeuble proposant la désignation d'un AJ avec des missions bien précise et avec un projet de contrat de syndic négocié.
L'ancien syndic est désormais grillé
Le nouveau montant des honoraires est davantage en rapport avec les prestations à accomplir.
Sauf erreur de ma part l'ordonnance du 7 avril 2011 suite à une requête non contradictoire était une décision "provisoire" qui n'avait pas autorité de chose jugée donc contestable en demandant une nouvelle ordonnance de retractation dans le cadre d'une procédure contradictoire décision sur le fond.
Du fait que l'ordonannce initiale est retractée je considère ( peut être à tort) que l'AJ n'a pas droit à des honoraires pour la convocation de l'AG sa requête a été accomplie sans respecter les obligations légales
Il est regrettable que la loi ou la jurisprudence donne la possibilité au syndic défailant ou en état de carence puisse solliciter leur propre désignation.
Il semble que c'est une pratique que assez courante et les TGI n'écartent pas ce type de requête.
La loi devrait clairement interdire cette possibilté car elle est abusive
Il ne faut pas laisser faire n'importe quoi et le Conseil syndical est trop souvent manipulé par le syndic par méconnaissance de la loi.
Cordialement
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Gédehem
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Posté - 06 juin 2011 : 18:25:32
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"Il ne faut pas laisser faire n'importe quoi et le Conseil syndical est trop souvent manipulé par le syndic par méconnaissance de la loi."
Ce n'est pas parce que les CS, désignés parmi des copropriétaires ignorants, méconnaissent les textes, qu'il fait laisser couler les syndicats à la dérive.
Certes, il est regrettable que le mandataire ici à l'origine de cette dérive puisse engager une action pour palier ses propres manquements.
Mais à bien regarder c'est un moindre mal ... pour le syndicat et donc les copropriétaires.
Sur le fond il ne fait pas se tromper : le fait d'en être arrivé là tient plus à la passivité/méconnaissance du CS qu'aux manquements du syndic.
Il faut ouvrir les yeux sur une réalité : lorsqu'in s'engage pour être élu pour une mission de "conseiller syndical", la moindre des choses est de se pencher sur le fonctionement de la "bestiole" et des régles qui s'y appliquent !
Le CS est un organe "d'assistance et de controle." (L.art.17, art.21)
Encore faudrait-il que chacun des CS sachent ce qui doit être "assisté et contrilé".
Il ne viendrait à personne l'idée de vouloir conduire une voiture dans savoir où se trouve les vitesses et à quoi servent les pédales !
Je saute le coup d'oeil sur le Code de la route.
Pardon de le dire ainsi : en vouloir à sens unique au syndic sans voir ses propres lacunes, sa méconnaissance, est un argument un peu court .....
Qui ne profite pas de la méconnaissance des autres ???
"Si tu ne tiens pas fermement les renes du bourricot qui tire la cariole, il ne faut pas t'étonner s'il t'entraine dans le fossé." (vieux proverbe corse que j'ai inventé ...) |
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Posté - 06 juin 2011 : 20:10:37
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Guy35 : Belle histoire d'une copropriété qui laisse faire un CS incompétent, une part des responsabilités revenant aux autres copropriétaires !!! Tout le monde connait la date de fin de contrat du syndic !!!
Vous êtes partis dans une ronde de procédures, il ne faudra pas pleurer sur les honoraires d'AJ !!!!
Connaissant ce syndic et ses méthodes, pourquoi Guy35 n'a pas lui même proposé dès janvier un contrat concurrent de syndic ??
La copropriété appartient aux copropriétaires, pas au syndic !!!
A la prochaine élection du CS, virez l'ancienne équipe fantôme. |
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