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larocaille
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 Posté - 27 juin 2009 : 08:20:56
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Bien sur, vous vous demandez à quelle dynastie ce sujet est dédié, alors je ne vous fais pas languir plus longtemps.
Ce sujet traite des intermédiaires du marché de l'immobilier, de leur passé, de leur présent et de leur avenir.
Cette profession est réglementée (la carte verte). Mais les AI ne sont pas les seuls présent sur ce marché et les méthodes de vente "alternative" fleurissent actuellement.
Oups! je suis déjà à la limite du futur, alors revenons un peu en arrière...
Depuis 1970, le profession est réglementée.
Il convient de préciser que cette réglementation couvre l'ensemble des transactions qui peuvent être confiées à un intermédiaire, ce qui inclut les mandats d'achat au même titre que les mandats de vente ou de location. Néanmoins, les vendeurs, acheteurs, loueurs ou locataires n'ont aucune obligation de recourir aux services d'un intermédiaire.
La rémunération de ces professionnels est en principe libre, mais les acteurs du marché ont progressivement généralisé une rémunération au pourcentage de la transaction. Ce taux varie entre 4 et 8% selon différents critères (valeur du bien, type de bien, etc).
Il est donc de coutume d'assimiler les "frais d'agence" au taux moyen de 6%.
Cette rémunération vise à couvrir les frais du professionnel liés à ses actions d'expertise, de commercialisation et d'encadrement de la transaction.
Cette rémunération au pourcentage a eu un effet incidieux au cours des dernières années car lorsque les prix des biens se sont envolés, les professionnels se sont bien gardés de baisser les taux.
Ainsi, on peut estimer que sur la période 1998 - 2008, la rémunération, en monnaie constante, des AI a doublé.
La haute rentabilité de la profession a conduit à des dérives (agences multiples appartenant au même AI, entrée d'acteurs peu compétents) et à la multiplication des agents et points de vente.
Lorqu'une profession ne s'auto-régule pas, elle se déprécie et le client s'en éloigne. Aujourd'hui, plus de la moitié des transactions immobilières échappent aux professionnels, signe de tarifs prohibitifs au regard du service réellement rendu.
Bon, je suis obligé d'arrêter là (il faut que j'aille gagner ma croute) en matière d'introduction...
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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1
Posté - 27 juin 2009 : 11:09:49
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Pour ce qui concerne le coût des frais d'agence, Ninon Ingrid, sur son blog, déjà très régulièrement cité sur UI, tentait d'expliquer pourquoi ces frais étaient aussi élevés. je dois dire que sa démonstration était assez convaincante.
http://immobilier-revelateur-de-la-...0486927.html |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 2
Posté - 27 juin 2009 : 14:00:26
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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3
Posté - 27 juin 2009 : 21:17:13
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citation: Initialement posté par larocaille
Lorqu'une profession ne s'auto-régule pas, elle se déprécie et le client s'en éloigne. Aujourd'hui, plus de la moitié des transactions immobilières échappent aux professionnels, signe de tarifs prohibitifs au regard du service réellement rendu.
Ca fait longtemps que la part de marché des AI est de 50% Cette PDM ne varie que très peu, ce qui signifie que nous faisons bien notre métier.  |
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larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
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4
 Posté - 27 juin 2009 : 22:43:23
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Je ne vais pas pinailler sur la répartition du temps passé par un AI sur telle ou telle tâche.
Ce que je retiens des chiffres donnés par le blog, c'est que l'acheteur d'un bien paie neuf fois plus que ce que représente le travail fourni par l'AI pour lui vendre ce qu'il achête.
Dans de nombreuses professions, les frais dits "de concurrence" sont élevés, mais généralement, lorsque ces frais dépassent 30% les acteurs s'interrogent sur la pérennité de la profession...
Il n'est pas normal qu'un consommateur paie à ce point pour que les AI entretiennent entre eux une concurrence qui n'en est pas une au sens de la compétitivté des prix proposés à la vente.
Pour utiliser une image un peu forte, il semble bien que les AI fassent payer leur gestion commerciale hasardeuse par le consommateur. Peu importe si l"AI travaille efficacement pour vendre un bien ou un autre, son travail sera payé par le gogo qui signera pour un achat.
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larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
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5
Posté - 28 juin 2009 : 08:19:51
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citation: Initialement posté par LeNabotOuaip ! Et lorsqu'un vendeur donne un mandat exclusif, comme par hasard, la commission n'est pas fixé à 1%. 
Il y a effectivement là matière à réguler et à améliorer la "productivité" des AI.
Ce qui crée le manque de "productivité" c'est le caractère immobilier (sans faire de pléonasme). En effet, si l'on compare le métier d'AI à celui d'un intermédiaire vendant des biens mobiliers, on s'apperçoit que la prise en charge du bien par l'AI est très aléatoire.
Pour illustrer, on peut dire que lorsqu'on met un meuble ou une voiture en dépôt vente chez un intermédiaire, il n'y a pas 36 autres intermédiaires qui proposent le bien à la vente. Au pire, l'intermédiaire ne sera en concurrence qu'avec le vendeur lui-même qui peut proposer le bien via d'autres supports.
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.
Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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6
Posté - 28 juin 2009 : 08:41:33
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citation: Initialement posté par larocaille
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.
Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...
On voit bien que tu n'es pas AI larocaille. 30% de nos mandats sont des *****s, 60 sont des grosses *****s, et seulement 10% de nos mandats sont vendables. Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions. |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 28 juin 2009 : 10:49:17
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citation: Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.
Il y a 2 sortes d'AI, :
1. ceux qui ont une bonne connaissance du marché et qui ont de l'honnêteté ==> ils passent beaucoup de temps à expliquer au vendeur que ses prétentions sont à côté de la plaque, ils passent pour des mauvais, des casse-pied... ils n'emportent pas le mandat... ils ne réussissent pas à perdurer... ils sont rares car ils ont tous disparu !
2. ceux qui sont prêts à tout pour travailler et garantir la pérennité de leur boutique ==> ils flattent le vendeur en disant qu'ils vont vendre rapidement sans sourciller sur le prix demandé par le vendeur, ils font signer le mandat sans approfondir le sujet... Ensuite, ils reviennent et expliquent au vendeur qu'il faut réduire les prétentions... ils peuvent même proposer de relooker le bien pour mieux le vendre, moyennant 8 000 à 10 000 € de travaux.
citation: Ce que je retiens des chiffres donnés par le blog, c'est que l'acheteur d'un bien paie neuf fois plus que ce que représente le travail fourni par l'AI pour lui vendre ce qu'il achète. Et oui, en moyenne, les agences ne concrétisent que 10 % des biens qui sont confiés par mandat... ==> pour 90 % des mandats, les agences feront faire des visites... donneront des renseignements, passeront du temps... sans que cela leur rapporte. Et elles s'en sortiront car ces pertes sont compensées par le gain apparemment disproportionné sur les affaires qui aboutiront. Et oui, cette statistique des 10 % se retrouve dans bien d'autres domaines, les entreprises de bâtiment, par exemple, savent qu'elles ne signeront des marchés que sur 10 % des devis qu'elles fourniront gratuitement...
citation: Il n'est pas normal qu'un consommateur paie à ce point pour que les AI entretiennent entre eux une concurrence qui n'en est pas une au sens de la compétitivité des prix proposés à la vente. Si quelqu'un trouve meilleur système... pourquoi pas ! mon avis, on est encore loin du moment où les candidats acquéreurs accepteront de payer pour visiter... on est encore loin du moment où les vendeurs accepteront de dépenser une somme pour rémunérer le travail des contacts qui n'aboutiront pas. Ce système de faire supporter les frais des opérations sans suite à celles qui aboutissent, qui semble injuste me paraît le moins pervers.
Je ne suis pas AI, j'ai tendance à une grande sévérité envers eux mais quand même ! Je ne jette pas de grosses pierres, juste des petits cailloux. Mes plus gros reproche envers les AI ne portent pas sur l'aspect démesuré des honoraires mais surtout sur le caractère très bâclé de leurs façons de travailler les plus souvent observées :
- ne savent jamais indiquer clairement des surfaces, ne les contrôlent jamais. Sont incapables de faire la différence entre pièces principales et pièces constituant de la SHON et/ou de la surface habitable...
- ne savent même pas tenir le mètre (ruban) ou le lire les rares fois où ils acceptent que le visiteur prenne quelques mesures... mais savent montrer qu'ils ont le "mètre lazer", dont ils ne savent souvent pas se servir.
- ne savent donner aucun renseignement technique sur les biens (genre système de chauffage, genre précision sur ce qui est collectif et sur ce qui est individuel quand les biens sont en copropriété, genre existence ou pas de servitudes, genre dernière années de travaux sur les toitures ou autres gros ouvrages...).
- sont souvent incapables de vous dire quel est le parking et/ou la cave associée à un logement en copropriété.
- vous racontent des bêtises plus grosses qu'eux sur des points techniques ou administratifs (genre énormes erreurs quant à l'orientation des façades, genre erreur de zone d'urbanisme, genre erreur d'énergie, genre règles quant à l'assainissement, les termites, l'amiante ou le plomb, genre limite de la propriété, caractère mitoyen ou limitrophe des clôtures...).
- sans compter le nombre de fois où on réalise, lors d'une visite que l'AI qui vous fait visiter se rend sur place pour le première fois... comme vous... et qu'il a entre les mains un dossier si erroné qu'on se demande sil s'agit bien du dossier du bien qu'il vous fait visiter.
J'arrête, la liste des preuves que la majorité des AI (et/ou de leurs employés) sont peu rigoureux dans leur métier est très longue.
Quand ils vous accumulent toutes ces approximations et erreurs, c'est lourd... et on trouve des milliers d'acquéreurs qui achètent sans savoir et qui passent souvent beaucoup de temps, ensuite à savoir ce qu'ils ont réellement acheté.
En revanche, les AI sont assez au point pour ne pas rater la façon de gérer les 7 jours de rétractation et pour faire noter de façon correcte les clauses suspensives incontournables (obtention de prêt, permis purgé pour les terrains à bâtir...). Forcément, une fois un compromis signé, il est préférable quil aille au bout. Il n'y a quand même pas que cela à s'occuper ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 28 juin 2009 : 11:21:33
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Et pour mettre ce beau discours en musique, voici une chanson qui pourrait aisément s'appliquer aussi aux AI de deuxième catégorie selon la nomenclature binaire de seborga :
- Ils ont les mains blanches
texte :
citation: Voyez donc cet aristocrate,
Pâle gommeux qui fait des épates,
Il passe sa vie à nocer,
A vingt ans c'est déjà cassé.
Comme une femme ça a des faiblesses,
Ça veut jouer à l'ancienne noblesse,
Incapable de gagner son pain,
Voilà le type du vrai gandin.
Refrain
Il a les mains blanches,
Les mains maquillées,
Il a les mains blanches,
Par la honte souillées.
Ça sent la paresse, c'est mou, c'est gnan-gnan,
Voilà c'qu'on appelle des mains de feignant !
Voyez donc ces hommes en soutane,
Soi-disant sur eux l'Bon Dieu plane,
Ils prônent Moïse et Jésus-Christ,
Mais font l'contraire de leurs écrits.
Oui Moïse était un apôtre,
Jésus-Christ mourut pour les autres,
Tandis qu'vous, prêtr's, pasteurs, rabbins,
Votre but, c'est l'or, le butin !
Refrain
Ils ont les mains blanches,
Les mains maquillées,
Ils ont les mains blanches,
Par l'or, elles sont souillées.
Ça sent le tartuffe, l'avare, le gripp'sous
Voilà c'squ'on appelle des mains de filou !
Voyez donc ces hommes politiques,
Vrais paillasses à gueule tragique,
Qui pour aller au Parlement
Au peuple font du boniment :
"J'vous promets les r'traites ouvrières,
J'vous promets la fin d'vos misères",
Ils se votent d'abord et comment !
Pour eux-mêmes quarante-et-un francs !
Refrain
Ils ont les mains blanches,
Les mains maquillées,
Ils ont les mains blanches,
Par la honte souillées.
Ça sent le roublard, ça sent le malin,
Voilà c'qu'on appelle un poil dans la main !
Voyez donc cette foule tapageuse,
Que'qu' fois gaie, souvent malheureuse,
Oui ce sont les brav'ouvriers,
C'est la masse des sacrifiés.
Ils reviennent du bagne de l'usine,
Ils sont pales, ils ont mauvaise mine,
Hommes et femmes, vrais gueux, meurt-de-faim
Qui engraissent un tas de coqins !
Refrain
Leurs mains n'sont pas blanches,
Ils ont travaillé,
Leurs mains n'sont pas blanches,
Elles sont meurtries, broyées.
Ça sent le courage, la force et l'honneur,
Voilà c'qu'on appelle des mains d'travailleurs !
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larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
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Posté - 28 juin 2009 : 21:24:04
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citation: Initialement posté par Scorpioncitation: Initialement posté par larocaille
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.
Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...
On voit bien que tu n'es pas AI larocaille. 30% de nos mandats sont des *****s, 60 sont des grosses *****s, et seulement 10% de nos mandats sont vendables. Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.
OK, vous confirmez le manque de productivité de la profession.
Mais pourquoi donc acceptez-vous des mandats sur des biens invendables...
Je maintiens qu'un AI qui saurait présenter aux vendeurs une démarche réaliste aurait toutes les chances de vendre les biens qui lui sont confiés. Quel déshonneur y a-t-il à dire à un vendeur "je ne vous suis pas car votre bien ne vaut pas ce prix".
Et puis, il y a la "culture du résultat" qui donnera à un AI une réputation de sérieux si sa politique commerciale s'avère efficace.
Je pense qu'un AI qui veut réussir doit systématiquement se positionner comme si il était investi d'un mandat d'achat, ce qui implique de ramener les prétentions des vendeurs au niveau du marché, quitte à ne pas donner suite.
D'accord, les vitrines des agences vont être moins encombrées, mais au moins il y aura une chance pour que des acheteurs poussent la porte de l'agence pour se renseigner sur un bien, à plus forte raison si les frais d'agence sont raisonables.
Hé oui, je ne suis pas un AI, mais en matière de politique commerciale j'ai quelque expérience. Et la manière dont les AI réagissent à la situation actuelle me laisse perplexe....
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yaume
Nouveau Membre
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Posté - 29 juin 2009 : 01:30:58
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citation: Initialement posté par Scorpioncitation: Initialement posté par larocaille
Que les AI appliquent un taux de commision réduit sur les mandats exclusifs serait effectivement un moyen pour eux de disposer d'un portefeuille de biens potentiellement plus vendables et donc d'améliorer leur productivité.
Voyons ce qu'en pensent nos amis AI...
On voit bien que tu n'es pas AI larocaille. 30% de nos mandats sont des *****s, 60 sont des grosses *****s, et seulement 10% de nos mandats sont vendables. Il faudrait que les vendeurs commencent par réduire leur prétentions.
La bonne blague  |
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