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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
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 Posté - 18 juil. 2011 : 15:25:24
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je lis, je cherche et je ne suis pas passé à l'acte, donc je poste pour vos avis, sujet ouvert à toutes suggestions donc...
Mon profil
_ couple 2 emplois sûrs-3 enfants-aucun crédit en cours; revenu environ 5500€ pour le foyer; épargne possible mensuelle de 3000-3500€
_Patrimoine actuel : J'ai acheté un appart (80m² banlieue chic) 1ère banlieue parisienne- achat decembre 2003 valeur actuelle environ 430 000€ (crédit au CIC terminé depuis mars 2011)
_ j'ai du cash sur différents comptes, environ 80 000€ dont environ 55 000 bloqués jusque fin 2013 (PEA,PEE,...)
Je souhaite me diriger vers l'indépendance financière d'ici quelques années
(disons 10 ans max)
Je ne recherche pas de défiscalisation (j'ai 3 enfants pour cela!) et je cherche un immeuble déjà existant , plutôt avec des locataires déjà en place
La possibilité selon moi, acheter un premier immeuble dans les 250 000-300 000€ avec rentabilité de 8-10% si je trouve
Puis plus tard; vendre éventuellement mon appart sur paris et utiliser mon cash pour un second immeuble
Plein de question :
1_ Que pensez vous de tout ça globalement?
2_ Où investir, ,quelles sont les villes, régions intéressantes?
3_ Investir environ 300 000€ pour le premier immeuble, c'est beaucoup, pas assez dans mon cas??
4_ Je pense à autofinancement sur le plus longtemps possible pour essayer de générer trésorerie positive dès le début , disons financement 100% sur 25 ans par exemple, des remarques?
5_ Des choses à faire ou à ne pas faire?
6_ Je cherche surtout via PaP,Leboncoin,y a t il des endroits plus appropriés pour acheter un immeuble?
7_ J'ai entendu parler d'obligation de parking pour les locataires, est ce le cas, par exemple, j'achète un immeuble en centre ville, dois je fournir un parking?
8_ Est ce que le crédit In Fine pourrait être indiqué afin de déduire mon coût de crédit de mes loyers percus?
9_ Autre?
Merci d'avance
Un exemple d'une annonce qui a retenu mon attention pour démarrer :
http://www.fontenoy.com/detail-bien...ndre-1687794
Votre opinion?
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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1
Posté - 18 juil. 2011 : 16:43:57
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Bonjour,
Quelques premiers éléments :
Je pense qu'imaginer une autonomie financière dans 10 ans en débutant une activité d'immobilier locatif aujourd'hui est difficilement imaginable. Dans 10 ans, vos enfants seront autonomes ou encore à votre charge ?
Envisagez vous de faire la gestion vous-même ou pas ?
La faire soi-même augmente le rendement évidemment. Faire la gestion soi-même à distance n'est pas évident, surtout si vous louez des petits lots dans lesquels le turn over locatif est plus grand.
Etes vous bricoleur ?
Là aussi, si vous pouvez faire les menues réparations vous-même et la remise en état aux changements de locataires, votre rentabilité sera meilleure, mais vous devez pour cela vous trouver près de vos logements.
L'idéal, pour moi est d’acheter près de chez soi, gérer et faire un maximum de choses soi-même. Après encore faut-il que près de chez vous, on puisse trouver des immeubles comme l'exemple que vous montrez avec une rentabilité brute qui d'après l'annonce est à plus de 10% et une demande locative forte. Il y a de la pression locative dans l'Orne ?
Donc être disponible, connaître les textes principaux précisant les obligations du bailleur et du locataire, se débrouiller en comptabilité et être bricoleur sont des caractéristiques qui facilitent les choses et/ou améliorent la rentabilité.
Si vous n'avez aucune expérience de bailleur, débuter par un immeuble n'est pas ce qui paraît le plus raisonnable.
citation: 3_ Investir environ 300 000€ pour le premier immeuble, c'est beaucoup, pas assez dans mon cas??
La somme de 300000 euros ne me paraît pas excessive comme investissement étant donné votre profil et votre forte capacité d'épargne.
citation: 4_ Je pense à autofinancement sur le plus longtemps possible pour essayer de générer trésorerie positive dès le début , disons financement 100% sur 25 ans par exemple, des remarques?
Sur l'ancien forum, un intervenant dont le pseudo était Mathieu54 évoquait sa situation de bailleur multipropriétaire (il avait quelques immeubles avec je crois 40 ou 50 lots) et faisait des prêts sur 25 ans qui lui permettaient non seulement un auto-financement mais je crois, subvenir en partie à ses besoins. Il était comptable, continuait à bosser à 100% au début et au cours de la progression de son patrimoine avait diminué son activité. Ses immeubles étaient pour la plupart sur le trajet entre son domicile et son bureau.
citation: 6_ Je cherche surtout via PaP,Leboncoin,y a t il des endroits plus appropriés pour acheter un immeuble?
Vous pouvez fouiller ces sites , mais on ne trouve pas beaucoup d'immeubles à vendre de particulier à particulier. Il faut aussi se renseigner auprès des agences.
citation: 7_ J'ai entendu parler d'obligation de parking pour les locataires, est ce le cas, par exemple, j'achète un immeuble en centre ville, dois je fournir un parking?
Si vous achetez un immeuble déjà loué, ces places de parking doivent déjà être présentes.
citation: 8_ Est ce que le crédit In Fine pourrait être indiqué afin de déduire mon coût de crédit de mes loyers percus?
Le crédit in fine, on en parle beaucoup. Je n'ai pas trouvé beaucoup de situations dans lesquelles il était vraiment supérieur à un prêt amortissable classique. Vous pourrez très bien avec un prêt amortissable déduire vos intérêts de vos revenus fonciers (en fonction du type de location que vous réaliserez)
citation: 9_ Autre?
Vous devrez choisir à faire de la location nue ou meublée. C'est un point très important.
Personnellement, je trouve que lorsqu'on n'a pas à la base une grande culture financière et fiscale et qu'on veut se débrouiller seul, la location nue est beaucoup plus aisée. Si l'on veut s'attaquer à la location meublée et faire ses déclarations d'impôts seul, il faut lire les fils dédiés sur le forum 'impôts" avec les interventions de Ribouldingue +++, Fluo,Yarol ...
Au moment de l’achat de l'immeuble, il faut bien entendu se préoccuper en détail de l'état de l'immeuble et étudier les baux des locataires.
J'avais posé la question à Mathieu de savoir comment gérer des baux en cours dans lesquels certaines clauses étaient illégales ; il m'avait dit qu'au fur et à mesure que ces locataires partaient, il corrigeait ces éléments avec les nouveaux.
Autre élément fondamental : au moment de calculer la rentabilité prévisionnelle sur la durée, bien tenir compte de la taxe foncière, de l'imposition de vos revenus (dont CSG), des périodes de vacances, des assurances.
Voilà quelques premiers éléments de réflexion. En espérant que ce fil pourra abonder des expériences des uns et des autres.
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stfti
Contributeur débutant
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 2
Posté - 18 juil. 2011 : 17:38:53
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Merci Maoyann pour ses premiers éléments de réponse
Au niveau de mon expérience, j'ai été locataire par le passé puis bailleur de mon logement actuel , acheté occupé puis repris à la fin de bail pour l'habiter.
C'est pas énorme mais c'est mieux que rien.
Et surtout , je ne fais pas ça uniquement pour l'argent mais aussi par passion, d'ailleurs même si j'ai peu d'intervention ici et que je ne travaille pas dans l'immobilier,je suis un vieux sur ce site...
Autonomie financière dans 10 ans objectif ambitieux, j'en conviens mais si c'est + je survivrai, lol
Il faut bien se fixer des objectifs; comme vous le soulignez,ma capacité d'épargne est correcte d'où cet objectif ambitieux, après on verra, c'est pas l'essentiel dans un premier temps, c'est d'abord de faire un bon investissement.
Gestion moi-même ou pas, je n'ai pas encore décidé ce point, les 2 options sont envisageables, j'ai de la famille dans l'orne qui pourrait se charger de l'entretien, des EDL, des visites,... c'est une région où j'ai des attaches d'où ce choix, la région parisienne étant inabordable...
Pression locative dans l'orne,je ne vais pas vous mentir, c'est pas l'eldorado mais il y a des habitants, Flers est une ville moyenne pour la région, cet immeuble est en centre ville, pas loin de la gare (sans les nuisances); il y a 3 grands supermarchés, des écoles,lycées,usines,...
Pour les places de parking, votre réponse ne m'éclaire pas , ai je obligation à fournir des places de parking ou pas?
Démarrer par un immeuble est ambitieux, mais je souhaite aller assez vite,
sans être riche, j'ai quelques moyens pour y parvenir
et je ne souhaite pas trop éparpiller mes achats suite à des lectures sur ce site justement (éviter les frais de copro, éviter de multiplier les lieux à gérer,...)
J'ai une frère sur place qui travaille sur toutes les petites tâches de rénovation légère (ex- maçon) qui peut m'aider (moyennant finance bien sûr mais ca fait une personne de confiance)
Loc plutôt à nue sauf si on me démontre le contraire.
J'espère vous avoir aider à cerner mon profil et mon projet
Au fait, j'ai 37 ans.
Merci de continuer à ml'éclairer dans ma reflexion, je suis preneur de toute votre expérience.... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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3
Posté - 18 juil. 2011 : 17:40:09
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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4
Posté - 18 juil. 2011 : 17:45:40
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citation: Pour les places de parking, votre réponse ne m'éclaire pas , ai je obligation à fournir des places de parking ou pas?
Non, à ma connaissance, ce genre d'obligation existe lorsqu'on fait de la création de lots nouveaux. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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5
Posté - 18 juil. 2011 : 17:51:41
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citation:
Pardon.
Je me rappelais qu'il était dans l'Est de la France ... mais en effet ce n'était pas la Meurthe et Moselle (54) mais le Haut-Rhin (68), |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 18 juil. 2011 : 20:49:54
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esperer que la famille va s'en occuper pour vous c'est certes intéressant mais aussi à mon avis une bonne source d'embrouilles
car le travail à fournir est non seulement varié et recours à des compétences allant du bricolage à la maitrises des outils informatiques, sans oublier des connaissances élémentaire de droit immobilier
le tout n'étant pas rémunérable légalement car sous le couvert de la loi hoguet
j'ai moi même songé à confier ce travail de gestion à un ami et pour tout vous dire, ça n'a pas été follement concluant
reste la gestion par les agences immobilières qui pourront moyennant environs 10% de vos revenus foncier tenter de répondre à vos attentes
concernant les parkings, je pense comme vous l'a dit maoyann, que ca ne concerne que la création de nouveaux logements, pour ma part je n'ai pas de parking et si je vends ce sera forcement sans |
Édité par - bailleurx le 18 juil. 2011 20:51:36 |
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 18 juil. 2011 : 21:43:43
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merci pour le post de mathieu, je l'ai relu car j'en avais le souvenir mais j'en avais perdu la trace avec le changement de mon ordinateur il y a peu.
Le relire fait du bien, un post de grande qualité; même si les temps peuvent changer: chute immobilière possible, quels effets sur les immeubles, les loyers peuvent aussi baisser , sur ce point, je suis moins catégorique que mathieu...
Mais en prenant de la marge au début...
Il y a forcément une part de risque, il faut essayer de la maitriser au mieux
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stfti
Contributeur débutant
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8
Posté - 18 juil. 2011 : 21:48:50
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bailleurx
il ne s'agit pas d'espérer que la famille s'en occupe car effectivement il ne faut pas compter sur les autres.
Il s'agit de gérer la partie comptable moi-même et la partie entretien- renovation par mon frère qui est sur place avec rémunération (chèque emploi par exemple); si ca ne colle pas ; il est toujours possible d'avoir recours à quelqu'un d'autre ou de faire gérer
Je préfererai investir proche de chez moi; mais j'habite proche de La Défense et le m² n'est pas donné... |
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 Posté - 19 juil. 2011 : 08:09:46
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Quelques points à surveiller:
Sortie des poubelles, est-ce que les locataires peuvent aller déposer eux-même ou faut-il que vous payiez un employé pour cela, Ca grève vite un budget.
De même exigence concernant l'entretien des parties communes.
Taxe foncière, attention, selon les communes, ca va de pas grand chose à beaucoup
Comptabilité: Même si c'est du nu, il faut être très vigilent et la faire régulièrement (au moins deux fois par semaine) et avoir un bon classement des factures sinon on y passe des jours lors de la déclaration d'impots.
Le suivi des loctaaires peut-etre acrobatioque, particulièrement ceux qui bénéficient de l'AL de la Caf et qui ont un complément à payer, et le compélemnt n'est pas le même tous le smois, et l'AL arrive un mois en retard, et le locataire ne comprends pas parce que lui pense que tout doit êtyre payé en retard, et le locataire ne comprend jamais le décompte que vous lui offrez;
Gestion des impayés: Si vous n'avez pas d'expérience, c'est le point le plus délicat; il faut connaitre un bon huissier pas trop cher (tous ne sont pas au meme tarif) envoyer rapidement les commandements, assignations sinon vous perdez vite cinq ou six mois, et savoir que le budget pour l'expulsion peut etre tres lourd.
Avoir une adresse de confiance d'un plombier et d'un électricien ou d'"une personne de confiance qui peut intervenir rapidement, car vous aurez des fuites et vous aurez des pannes.
citation: Loc plutôt à nue sauf si on me démontre le contraire Si vous achetez avec emprunt, pour un tel immeubel qui n'est pas a coté de chez vous, la loctaion meublée est idéale, car vous allez pouvoir déduire vos factures d'essence et les km de la voiture, les frais de courriers (seulement 20 euros par logement et par an en nu) et surtotu déduire des dotatios aux amortissments qui fait que pendant 5 à 10 ans vous n'aurez certes pas de déficit reportable mais vosu déclarezaz zero de revenu locatif. |
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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Posté - 19 juil. 2011 : 09:51:13
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citation: Sortie des poubelles, est-ce que les locataires peuvent aller déposer eux-même ou faut-il que vous payiez un employé pour cela, Ca grève vite un budget.
Les sociétés de collecte des ordures ménagères ont des contrats raisonnables de sorties/rentrées des containers - voir si cela ce fait dans la ville ou vous investirez.
Rajout : contrat de pré-collecte : copropriété de 20 lots - 5 containers verts ( 2 fois par semaine ) 5 containers jaune ( 1 fois semaine ) 830 €uros / an -> réparti selon tantièmes des lots |
Édité par - Numero6 le 19 juil. 2011 09:55:18 |
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stfti
Contributeur débutant
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 Posté - 19 juil. 2011 : 09:58:22
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merci ribouldingue et les autres
Les dotations aux amortissements, zéro revenu déclaré; je veux bien des précisions - explications (je rappelle en même temps qu'à l'heure actuelle , je suis plus préoccupé par le rapport de l'immeuble que par les impots, qui sont jusque là raisonnable evec moi...)
Je veux bien d'autres avis sur le post de départ aussi, notamment sur le montant de l'investissement au regard de mon profil
Sur vos avis sur l'exemple d'immeuble cité (pour les paresseux qui ne veulent pas aller sur le lien , immeuble 280 350€ et 28584€ de rapport avec 6 logements et un local commercial vide en centre ville)
Je vous remercie par avance de vos commentaires, je pense avancer doucement mais surement, peut être que l'immeuble ne sera pas le bon, mais le projet oui,...
Merci des éclaircissement sur la loc meublé,mais étant provincial d'origine, je n'aurai jamais loué dans les meubles d'un autre, j'ai du mal avec cette approche en dehors des grandes agglomérations, peut etre ai je une idée preconçue sur ce point |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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12
Posté - 19 juil. 2011 : 10:52:13
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je pense que la taille des logements à plusieurs conséquences possibles
pour le meublé
quand les logements ont de moins de 2 pièces principales, c'est souvent destiné à des instant de vie + ou - longs .
etudiant, jeune, CDD
les gens apprécient de + en + de trouver un logement prêt a vivre
à partir du T3 ca devient un lieu de vie plus durable dans ce cas effectivement le meublé doit moins bien marcher (sauf coloc peut être)
en ce qui concerne le risque d'impayés
bien entendu plus on a de logement plus le nombre de risque augmente, mais aussi, moins le montant du risque est important
pour faire caricatural, si sur 1 loyer à 750 € il vous en manque 1 ça fait mal
si sur 3 loyers à 250 euros il vous en manque 1 voir 2 c'est pas agréable mais mieux supportable
par contre plus on a de logements plus y a de travail,
et plus les logements sont petit plus le turn over est rapide
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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13
Posté - 19 juil. 2011 : 11:33:12
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en ce qui concerne l'affaire que vous avez vu
ca a l'air pas mal comme ça
reste a savoir :
-pourquoi le commerce n'est pas loué (depuis combien de temps)
- existe-t-il des risques naturels
- dans quel état sont les logements (les équipements sont-ils vieillots et obsolètes), y aura-t-il beaucoup de travaux de réhabilitation à prévoir, pour prévoir de louer correctement sur une période à venir de 10 ans par exemple
- y a -t-il beaucoup d'autres immeubles à vendre sur cette ville, si oui pourquoi ?
- la rentabilité qui vous à été annoncée, tient elle compte du commerce comme loué ? si oui le loyer annoncé est il raisonnable pour la région (à combien se louent habituellement les commerces dans cette ville?y a t-il beaucoup d'autre commerces à louer sur cette ville ?)
- de quand date les baux existants, quels sont les antécédents (y a t il des contentieux en cours ?)
voici les questions que je me poserais personnellement avant de me demander si je vais louer vide ou meublé |
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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
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14
Posté - 19 juil. 2011 : 12:30:30
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merci bailleurx
Une certitude , pas de risque naturel, je connais bien la région.
Pas énormément de commerce à louer dans cette ville,je ne sais pas depuis combien de temps il est vide.
L'état des logements, je ne sais pas en revanche je suis passé devant l'immeuble en question le week end dernier, fenêtres récentes en double vitrage, façade en bon état de l'immeuble.
Cet immeuble se situe proche de la gare, de la place du marché ,dans le "bout" du centre ville; j'entends par là que c'est dans le centre mais qu'il y a peu de commerce après donc c'est moins passant.
Je prends note des questions que vous soulevez si je prends contact avec cette agence pour de + amples renseignements; si vous voyez d'autres questions, ca me permettra de ne pas passer un coup de fil puis de me dire ; "zut, j'aurai dû demander ça et ça"
Bien sûr, si je tel, je rendrai compte ici pour voir votre jugement des choses...
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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
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15
Posté - 19 juil. 2011 : 17:20:06
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En espérant que ca puisse constituer une sorte de check list pour les gens qui nous lisent...Ca doit pouvoir être amélioré, bien sûr, n'hésitez pas !
Voici une copie des questions que j'ai envoyé par mail pour 3 immeubles en vente sur leur site (Ref : 6562204 / Ref : 1687794 /Ref : 6356568 ):
1 _ m² par lot
2 _ lot loué ou lot vide
3 _ montant du loyer par lot
4 _ lot éventuel ayant eu incident de paiement locataire
5 _ état général (double vitrage; plomberie, électricité; toiture; façade, état intérieur parties communes et privatives;chauffage)
6 _ places de stationnement ?
7 _ nuisances ?
8 _ Impôts fonciers ?
9 _ Qui gère l'immeuble (vous, le propriétaire?) et vos tarifs et conditions si c'est vous
10 _ Qui sort les poubelles ?
11 _ Autres frais (travaux; syndic; charges de copro,TOM,charges diverses...) ?
12 _ logement nu ou meublé ?
13 _ Depuis combien de temps certains lots sont vides et pourquoi
(ex: le commerce de l'immeuble à 280 000€)
14 _ les rentabilités annoncées tiennent elles compte des lots non loués?
15 _ y a t il des contentieux en cours?
16 _ Compteurs individuels eau/électricité/chauffage
17 _ Toutes choses que vous jugerez utile...
J'espère qu'ils me répondront, le mail leur permet de chercher des réponses; je crains par téléphone des réponses approximatives.
En plus, je peux avoir une trace écrite pour prendre le temps de comparer après.
Cordialement |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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16
Posté - 19 juil. 2011 : 17:40:38
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Stfti,
Je serai très surpris qu'ils prennent le temps de vous répondre par mail à autant de questions. Soit ils ne vous répondent pas, soit ils vous demandent de les rappeler pour en discuter.
Pour une première approche, certains points qui nécessiteront bien sûr une réponse plus tard apparaissent un peu "naïfs" comme de leur demander au premier contact s'il existe ou pas des nuisances.
Pour un premier contact, il m'étonnerait que le vendeur (ou son mandataire) "noircisse" le tableau en évoquant des nuisances.
Sinon, je pense que votre liste inclut les principaux éléments qu'il serait utile de demander pour se faire un premier avis.
citation: les rentabilités annoncées tiennent elles compte des lots non loués?
Ca m'étonnerait là aussi.
citation: 2 _ lot loué ou lot vide
Date des baux en cours
citation: 16 _ Compteurs individuels eau/électricité/chauffage
Compteur chauffage ?
Moi aussi, j'aime bien posez un max de questions aux gens pour savoir de quoi on parle mais par expérience, autant les particuliers répondent assez facilement à ces longs messages, autant pour les AI, c'est très rare.
Je vous conseille de les appeler quitte à remplir au fur et à mesure le pense-bête que vous avez préparé.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 19 juil. 2011 : 17:48:30
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Bonjour,
Dans le cadre d'un achat locatif et de plus pour un immeuble certaines de vos questions n'ont pas lieu d'être :
4 _ lot éventuel ayant eu incident de paiement locataire => Danger
7 _ nuisances ? => Aucune chance d'avoir une réponse 
11 _ Autres frais (travaux; syndic; charges de copro,TOM,charges diverses...) ?=> Pas de syndic dans un immeuble locatif
13 _ Depuis combien de temps certains lots sont vides et pourquoi
=> N'attendez aucune réponse fiable
14 _ les rentabilités annoncées tiennent elles compte des lots non loués?
=> Non , les lots non loués ont été probablement intégrés dans le ratio
15 _ y a t il des contentieux en cours? => Danger cela doit faire baisser le prix car des lots ne sont pas loués et d'autres en contentieux ce n'est plus la même rentabilité
16 _ Compteurs individuels eau/électricité/chauffage => L'électricité est toujours en compteur individuel par abonnement EDF car il n'est pas légal de revendre de l'électricité sauf dans des résidences , des locations saisonnières
Bien entendu , il faut visiter l'immeuble et les appartements , pour le commerce si il n'est pas loué ce n'est pas bon signe surtout si ce n'est pas un secteur passant car le commerce non occupé risque de se dégrader et faire fuir les locataires.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 19 juil. 2011 : 19:03:57
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Je prends note de vos remarques , j'ajusterai la prochaine fois, lol...Ca permet toutefois d'avoir un support afin de ne rien oublier les fois suivantes.
Un autre axe de ma question n'a pas été creusé, j'y reviens donc car je trouve intéressant d'avoir vos opinions aussi sur ce point:
Quelles sont les régions à explorer ou celles à éviter pour trouver une bonne rentabilité locative sans que le prix du m² soit inabordable tout en trouvant des locataires; ou bien encore dans les villes de quelles dimensions il devient plus facile de trouver des locataires; je suppose qu'à partir d'un certain "volume" d'habitant, trouver un locataire rapidement est plus facile, si l'on à un prix correct et un bien correct bien sûr.
J'ai l'impression que certaines villes moyennes offrent un bon mix prix-taille; je pense par exemple à Brest, Poitiers,Niort, Cholet,...
Dès qu'on est dans du plus grand genre Rennes; Nantes,il y a bcp de pression locative mais des prix élevés pour trouver quelque chose de rentable; je ne parle même pas de Paris... |
Édité par - stfti le 19 juil. 2011 19:05:51 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 20 juil. 2011 : 07:04:45
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Bonjour,
citation: Quelles sont les régions à explorer ou celles à éviter pour trouver une bonne rentabilité locative sans que le prix du m² soit inabordable tout en trouvant des locataires; ou bien encore dans les villes de quelles dimensions il devient plus facile de trouver des locataires; je suppose qu'à partir d'un certain "volume" d'habitant, trouver un locataire rapidement est plus facile, si l'on à un prix correct et un bien correct bien sûr.
Les villes à privilégier sont fonction du type de logement que vous allez offrir (villes universitaire pour les studios , villes dynamiques économiquement pour les plus grandes surfaces ).
Mais les prix s'en ressentent car plus il y a de demande locative et plus les prix d'achat sont élevés.
Pour les plus grandes surfaces , il peux être intéressant de sortir des grandes villes car vous pourrez acheter moins cher et louer moins cher donc intéresser des familles ( surtout si vous êtes entre deux villes )
Pour résumer :
- Studio = Pour étudiant dans une ville universitaire , acheter prés des facs , mettre du service dans le bien ( machine à laver , micro onde etc )
- P1 et P2 = Jeune couple ou divorcé souvent en ville sinon à l'écart des villes vous aurez affaire à des cas sociaux.
- P3 et + = grande famille à l'écart des villes mais proche des écoles et station de bus.
Je ne connais pas assez le marché en France mais je vous conseille de ne pas partir vers plusieurs villes car il faut aussi prendre le temps de connaitre une ville avec ses quartiers fréquentables.
Regardez les prix moyen sur une ville et quand vous êtes en dessous ne pensez surtout pas faire une bonne affaire mais plutôt demandez vous pourquoi c'est moins cher
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 20 juil. 2011 : 11:33:53
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merci philippe,
Tout à fait, l'idée n'est pas d'aller dans plusieurs villes car ca peut devenir ingérable , c'est pourquoi il faut bien comprendre si dès le début on "mise" sur la bonne ville.
De façon à ce que si ca se déroule bien, on puisse continuer au même endroit.
Si je reviens aux biens que je prospecte, je me pose la question de savoir si je pourrai multiplier les achats sur une ville comme Flers (dans l'hypothèse où j'en aurai les moyens) sans ramer pour trouver des locataires, est ce une taille de ville suffisante pour que lorsqu'il y a un départ, il y ait des visites pour relouer.
Je suppose que plus la ville est petite, plus le nombre de visiteurs potentiels pour rentrer dans le bien est faible.
En somme , j'essaie de trouver une ville assez petite pour que les prix de l'immo soit resté sage et assez grande pour qu'il y ait des locataires lors d'une vacance.
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Achat immeuble locatif, où,comment? 
