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Smax
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 Posté - 26 août 2011 : 20:56:44
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Bonsoir Ă tous,
Cela fait plusieurs mois que je lis les messages du forum et regarde les annonces immobilières.
Ayant moins de 30 ans, je souhaite investir dans un immeuble locatif en un autofinancement.
Aujourd'hui, je viens de visiter un bien à proximité du centre ville, de la gare, et des axes autoroutiers.
L'immeuble date du debut XXeme siecle, et a toujours été entretenu (VMC, electricité, chaudiere gaz individuelle, couverture, zinguerie...)
Il se compose de 4x3 pieces de 50m2 + combles amménagables
Actuellement il est loué 1640 euros brut.
Le prix de vente du bien est 258 000 €
C'est un beau produit qui me plait bien.
Pensez vous que l'autofinancement est possible et qu'une banque puisse suivre cet achat?
Avez vous des conseils?
Merci pour vaut reponses.
Sebastien.
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 26 août 2011 : 21:06:22
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citation: Initialement posté par Smax
Il se compose de 4x3 pieces de 50m2 + combles amménagables
Actuellement il est loué 1640 euros brut.
Le prix de vente du bien est 258 000 €
C'est un beau produit qui me plait bien.
Pensez vous que l'autofinancement est possible et qu'une banque puisse suivre cet achat?
Bonjour, pour savoir si l'autofinancement est possible faudrait connaitre les charges qui vont avec ;)
Pour ce qui est du bien, le rendement brut me parait est assez faible quand même, faudrait négocier un max sur le prix puis ensuite à la banque concernant le taux ;)
Un exemple, sur Nice il y a un immeuble aux alentours du centre ville en vente dans plusieurs agences entre 535K€ à 588k€ en sachant que le particulier l'a mis de son côté à 510k€ ...
Bonne soirée,
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Édité par - titof06 le 26 août 2011 21:09:53 |
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Smax
Nouveau Membre
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Posté - 26 août 2011 : 21:39:57
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Bonsoir merci pour votre réponse.
L'immeuble est vendu par le propriétaire, donc pas de frais d'agence ^^
Il n'y pas de frais à prévoir dans l'immédiat. Les charges sont les impots foncier, csg et assurances.
Effectivement les revenus peuvent largement etre optimisés à 1800€/mois brut voir plus.
bonne soirée |
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titof06
Nouveau Membre
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 Posté - 26 août 2011 : 22:33:00
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Quand on investit dans un immeuble faut le faire sur le maximum d'année que l'on peut soit 30ans voir 35 au crédit mutuel (?).
Faut prendre en compte toute les taxes surtout que la CSG augmente encore.
Et si en prenant compte de tous ces paramètres m, tu dégages du bénéfice alors c'est une bonne affaire mais c'est compliquer de trouver des affaires qui s'autofinance toute seul et c'est la qu'il faudra négocier maximum avec le vendeur et la banque.
Ne serait ce que gagner 0,5% sur un prêt de 30ans ça fais économiser quelques milliers d'euros.
Un exemple : 258 000€ sur 30ans à 5%.
- TMI : 14%
- loyer : 1800 avec 1% d'augmentation chaque année
- frais (charges du propriétaire) : 20%
Là le bien s'autofinance a 100% et il y aurait un excédant de trésorier de 43000€ sur 30ans.
Le plus important c'est de connaitre toute les charges et ensuite négocier les prix et les taux pour que le bien sautofinance.
Bonne soiree
- remboursement bancaire : |
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Smax
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2011 : 09:35:12
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Bonjour,
On m'a toujours dit que la banque prefere preter sur 15 ans pour les investissements locatifs, voir 20 ans???
j'avais eu un rendez vous avec mon banquier en début d'année pour faire une premiere simulation d'un investissement, mais à l'époque je n'avais pas trouver de biens locatifs hors aujourd'hui c'est le cas 
Le taux d'interĂŞts Ă©tait Ă 4,5%, je pense aujourd'hui il a du grimper...
Je vais Ă nous prendre un rdv et voir aussi chez les conccurents!
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MichaelL
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Posté - 27 août 2011 : 12:53:16
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Même sans prendre en compte les charges, l'opération me semble difficile à mettre en place.
Ca a été rappelé récemment : pour du locatif, la banque appliquera une minoration du loyer attendu pour calculer le revenu avec sa part de risque, 25% dans mon cas.
Et je pense que la banque demandera des garanties de toute façon, donc des revenus personnels assurés.
Et trente ans pour ce type d'investissement, ça me semble énorme.
citation: Initialement posté par Smax
C'est un beau produit qui me plait bien.
On croirait lire un agent immobilier : "J'ai un excellent produit Ă vous montrer, on vient tout juste de le rentrer !" |
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kenavo
Contributeur actif
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Posté - 27 août 2011 : 18:48:10
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je pense qu'il manque beaucoup d'élèments pour répondre à ta question de départ
en plus du prix de l'immeuble, il faut compter les frais de notaires etc...et d'Ă©ventuels travaux car prendre en charge un immeuble ce n'est pas comme prendre en charge un appart, il n'y a pas que la csg, impots fonciers et assurances...
par ailleurs pour calculer exactement ta rentabilité tu dois TOUT compter et choisir ton régime fiscal et compter aussi tes amortissements ( intérêts d'emprunt par exemple...)
pour calculer la rentabilité il faut tabler sur 11 mois de revenus par an pour chaque appart, mieux vaut calculer moins que plus, ça évite les mauvaises surprises, plus les dépenses liées à l'entretien de l'immeuble car là tu es seul responsable, que ce soit des petits travaux ou une dératisation, bref, quand faut payer, t'es tout seul!
pour le pret, franchement moi j'ai du mal Ă imaginer emprunter sur 30 ans mais bon...
en ce moment les taux sont encore correct, il faut bien négocier,
vu le prix de l'immeuble et l'éventuelle rentabilité, je te conseillerai plutôt de commencer à acheter deux appart successivement, ça te permettra de te faire la main, tu auras des frais moins importants, car attention à l'autofinancement sans un kopec de côté, si demain le toit s'écroule ou que tu as une méga fuite d'eau à la cave c'est toi qui devra payer et pour un immeuble ça coute cher...
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Smax
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2011 : 19:38:30
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Bonsoir et tout d'abord merci pour vos réponses
L'immeuble à été tres bien entretenu par le vendeur, factures à l'appuis.
- Couverture et zinguerie faites en 2008
- Cage d'escaliers en 2006
- Chaudières remplacé entre 2004 et 2009
- Facade repeinte en 2002
- arrivée et écoulement d'eau remplacé en 1999
Aucun travaux à prévoir dans l'immédiat...
Le prix de l'appartement est de 65000€ pour un F3
L'immeuble se trouve en centre ville mais dans une rue calme et non payante à côté de l'autroroute, des écoles...
Les Frais de notaires sont environ de 17 000€
Taxe Fonctière : 1930€
CSG: 2000€
Assurances: 800€
Deux appartements sont actuellement loués sous le prix du marché.
Quelle garantie le banquier pourrait demander alors que l'immeuble sera en hypothèque?
Désolé de mes questions, je suis débutant.
Crdt |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2011 : 19:57:10
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De kenavo
citation: ...et d'Ă©ventuels travaux car prendre en charge un immeuble ce n'est pas comme prendre en charge un appart, il n'y a pas que la csg, impots fonciers et assurances...
par ailleurs pour calculer exactement ta rentabilité tu dois TOUT compter et choisir ton régime fiscal et compter aussi tes amortissements ( intérêts d'emprunt par exemple...)
C'est comme pour un appartement sauf qu'il y a plusieurs appartements , vous ĂŞtes maitre Ă bord sans frais de syndic.
Si il n'y a pas de travaux ( toiture , façade dans un secteur sauvegardé avec réfection fréquente ) c'est tout bénéfice.
Régime fiscal comme un appartement sauf qu'il faut bien calculer car là on fait 1600 * 12 soit 19200 € de revenus foncier ou meublé donc attention à faire une simulation sur plusieurs années car au début la vie est rose avec les intérêts d'emprunt et les frais de notaire cela permet de ne pas payer d'impôts mais ensuite cela peux virer au noir ....
Vous allez mettre cet immeuble sous quel régime fiscal :
- Foncier , meublé ?
- Nom propre , SCI ?
Avez-vous calculer la rentabilité du bien en tenant compte de tout ?
De combien seront vos mensualités de crédit ??
J'ai fait une rapide simulation on arrive au montant des loyers donc pour moi ce n'est pas rentable.
Smax , Je peux fournir un fichier de simulation sur Excel , contactez moi par MP
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Smax
Nouveau Membre
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Posté - 28 août 2011 : 02:21:15
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Bonsoir,
Je l'achète en bien propre à mon nom.
Non, je ne connais pas encore les mensualités. Je n'ai pas encore vu le banquier.
Parcontre, je dispose d'un peu d'apport personnel, dois-je l'injecter oĂą le garder au cas oĂą?
La rentabilité est d'environ 8% brute.
Pour info, il serai possible de créer un duplex dans la dépendance en dur.
Merci encore
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 28 août 2011 : 06:35:09
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Bonjour,
citation: Je l'achète en bien propre à mon nom.
Non, je ne connais pas encore les mensualités. Je n'ai pas encore vu le banquier.
Faites une première simulation sur
http://www.lesiteimmo.com/financeme...t-immobilier
Avez-vous pris en compte l'impact des revenus locatifs dans votre fiscalité propre ?
Des revenus locatifs que vous allez percevoir , il faudra déduire les intérêts d'emprunts , le foncier , les frais de notaire ( première année ) , les assurances ( GRL , PNO ) une fois déduit ces charges vous allez devoir ajouter dans vos revenus de l'argent non perçu mais imposable...
Les premières années, les intérêts d'emprunts représenteront environ 13.000 sur un revenu locatif annuel de 20.000 , la part imposable du capital remboursé ne sera que de 6.000 mais les intérêts d'emprunts baisseront avec le temps donc votre part imposable va augmenter ...
Vous me suivez ????
citation:
Parcontre, je dispose d'un peu d'apport personnel, dois-je l'injecter oĂą le garder au cas oĂą?
Cela dépend du montant de l'apport , de mon coté j'investis toujours pour avoir un solde positif de trésorerie après remboursement du crédit , impôts , charges etc... cela peux nécessiter de faire un apport.
Si vous avez 10.000 laissez tomber si vous avez plus alors faites des simulations de manière à ce que vos revenus locatifs couvrent votre crédit , vos charges et vous laissent au moins 150 à 200 € par mois.
LĂ vous est bon pour le banquier et vous pourrez retourner le voir dans 6 mois 
Cela ne sert à rien d'investir dans un immeuble pour se mettre la corde au coude pendant 25 ans ( prenez une durée de crédit longue ) si vous ne gagnez rien par mois avec 200 € par mois ,cela vous fait 50 € par appartement c'est bien à mon sens.
citation:
Pour info, il serai possible de créer un duplex dans la dépendance en dur.
Oui tout est possible MAIS ...
- Savez-vous bricoler ( je le demande souvent ) ?
- Comment faites vous les évacuations des eaux usées ?
- Installation d'un compteur EDF indépendant avec électricité aux
dernières normes NFC 15 -100 ( bon courage ...)
- Un nouvel appartement nécessite souvent une place de parking attribué
sinon la mairie vous fait payer
- Autorisation de modifier la destination de la dépendance
MĂ©fiez vous des agents immobiliers qui n'y connaissent rien , ne sont pas lĂ pour vous conseiller ni vous avertir mais pour vendre , ils vous raconteront n'importe quoi.
Ne le prenez pas mal mais vu votre age et ce que vous avez écrit , j'ai l'impression que vous avez été "charmé" par ce que vous à dis l'agent immobilier :
citation:
C'est un beau produit
La rentabilité est d'environ 8% brute.
il serait possible de créer un duplex dans la dépendance en dur.
Aucun travaux à prévoir dans l'immédiat.
citation:
Deux appartements sont actuellement loués sous le prix du marché.
Et alors ... les locataires qui sont sous le prix du marché restent dans les lieux , pas fous les bougres ....encore un discours d'agent
De Kenavo
citation: vu le prix de l'immeuble et l'éventuelle rentabilité, je te conseillerai plutôt de commencer à acheter deux appart successivement, ça te permettra de te faire la main, tu auras des frais moins importants, car attention à l'autofinancement sans un kopec de côté, si demain le toit s'écroule ou que tu as une méga fuite d'eau à la cave c'est toi qui devra payer et pour un immeuble ça coute cher...
J'approuve tout a fait Kenavo 
Smax , si vous avez un apport alors acheter un appartement plus petit , faites un apport , faites un durée de crédit courte sans que cela ne vous coute par mois et dès que c'est payer revendez et ensuite revenez pour des conseils sur un immeuble.
Plusieurs intervenants vous ont émis des doutes sur votre projet au vu de sa rentabilité et de votre manque d'expérience dans le locatif
Soyez prudent car cela peux gréver fortement votre départ dans la vie...
Philippe
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Investisseur immobilier
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Dorothy Parker
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Smax
Nouveau Membre
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Posté - 28 août 2011 : 20:52:07
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Bonsoir,
Non, je n'ai pas calculer l'impact d'un tel achat sur mes revenus et impots.
Aujourd'hui, je paye 1500 € d'impots sur le revenus 
En faisant une simulation sur le site que vous m'avez conseillé avec l'apport que je dispose je serai à 1300 € hors assurances d'emprunt sur 20 ans. (biensur ca dépend du taux d'interet)
Je dispose d'un petit capital économisé apres de nombreuses années labeur, qui me permetterai d'acheter un petit f2/f3 de 50 m2 dans un immeuble du même type que je souhaite, si j'achete un appartement je ne peux le revendre que dans 15 ans sinon je paye une plus value?
Dans 15 ans, j'aurai plus de 40 ans. et les banquiers sont rétisant à prêter!
Je n'ai pas fait l'étude de l'aménagement de la dépendance, d'après un ami qui travaille dans la renovation ca couterait environ 50 000 € si on ne touche pas a la facade ni la charpente couverture. A voir.
Bon soirée |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 29 août 2011 : 06:58:10
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De Smax
citation: En faisant une simulation sur le site que vous m'avez conseillé avec l'apport que je dispose je serai à 1300 € hors assurances d'emprunt sur 20 ans. (biensur ca dépend du taux d'interet)
Passez à un emprunt sur 25 ans vous baisserez vos mensualités en augmentant vos intérêts d'emprunt donc baisse de l’impôt
citation:
Je dispose d'un petit capital économisé apres de nombreuses années labeur, qui me permetterai d'acheter un petit f2/f3 de 50 m2 dans un immeuble du même type que je souhaite, si j'achete un appartement je ne peux le revendre que dans 15 ans sinon je paye une plus value?
La plus value bouge en ce moment
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10704
Faites des simulations pour l'achat de l'immeuble en faisant un apport de 20 à 30 % de la valeur de votre immeuble au moins vous dégagerez de la trésorerie , vous rassurerez la banque et vous pourrez réinvestir rapidement mais gardez des fonds par sécurité.
Soyez à 10% de rentabilité pour être bien financièrement en baissant le prix et en faisant un apport comme vous le pouvez.
citation:
Dans 15 ans, j'aurai plus de 40 ans. et les banquiers sont rétisant à prêter!
Voyons j’emprunte encore à cet age et pour 25 ans ....
Credit immobilier de france par exemple
citation:
Je n'ai pas fait l'étude de l'aménagement de la dépendance, d'après un ami qui travaille dans la renovation ca couterait environ 50 000 € si on ne touche pas a la facade ni la charpente couverture. A voir.
Pensez au problème des eaux usés car il faudra se raccorder , pensez au cout du compteur EDF , aux normes électriques et aussi à la place de parking...
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Smax
Nouveau Membre
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Posté - 29 août 2011 : 22:01:55
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Bonsoir,
Je vais voir avec le banquier s'il est possible de faire un emprunt sur 25 ans. Quels sont les taux aujourd'hui?
J'ai environ 15% d'apport + les frais de notaire.
Combien de fond de sécurité au minimum conseillez vous?
Je souhaite investir dans l'immobilier pour mon avenir puis si c'est possible faire de la défiscalisations.
La transformation de la dépendence n'est qu'un projet pour le futur. (la surface est là !)
Pour info, Mon frère est electricien donc la NFC 15-100 n'est pas un probleme et le cousin de mon pere est plombier retraité...
Bonne soirée |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 29 août 2011 : 22:11:53
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Commencer à faire du locatif en achetant un immeuble pourquoi pas? sauf qu'il va falloir convaincre votre banquier de la crédibilité de votre projet.
Commencer peut ĂŞtre sur un projet un peu plus simple en terme de montage financier, histoire de minimiser le risque.
Concernant les taux, en faisant quelques recherches sur des sites de courtier vous pourrez avoir une bonne idée. Attention prévoir également une assurance du prêt et pour cela passer par un courtier en assurance de prêt qui vous fera économiser pas mal d'argent.
Concernant votre montage juridique, avec ce qui se passe actuellement sur la taxation de l'immobilier je ne suis pas persuadé qu'il est optimal. |
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Smax
Nouveau Membre
France
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Posté - 29 août 2011 : 22:57:55
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Bonsoir, merci pour votre réponse.
Cela fait plusieurs mois que j'Ă©puches les annonces et que je fais des visites.
J'ai vu des immeubles plus ou moins au meme prix mais avec des travaux (facade, toiture, communs, chauffage, fenetres,...)
Or le dernier que j'ai visité à toujours été entretenu (factures de professionnels) il est déjà loué et de plus il est vendu par le propriètaire donc pas de commission d'agence
Sur meilleurtaux, il affiche 4,3% taux fixe sur 25 ans?? En Fevrier, j'etais allé voir mon banquier, il m'annoncait 4,40% sur 20 ans 
Commencer par un projet moins cher mais avec beaucoup de travaux ne revienderait pas au final plus cher?
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kenavo
Contributeur actif
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Posté - 30 août 2011 : 08:15:27
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les taux dépendent aussi de votre profil, n'hésitez pas à négocier, en juillet j'ai eu un taux pour un appart à 3,6 sur 15 ans par exemple et ne vous inquiétez pas les banques vous préteront encore à 40 ans :)
je crois que ce qu'il ressort de la discussion c'est que l'investissement que vous envisagez va être long, va vous "bloquer" sur une longue période de votre vie pour une rentabilité discutable, s'il y a le moindre pépin dans l'immeuble et que vous n'avez pas l'argent nécessaire de côté vous allez être très mal...
je crois que c'est surtout sur ce point que tout le monde essaie de vous mettre en garde, beaucoup font leur calcul en gros et puis le jour où il y a un imprevu à 20 000 euros à sortir, c'est la débandade, et ça peut peser lourd dans l'organisation d'une vie les dettes...
vous pouvez commencer par un projet moins cher, sans trop de travaux, il faut prendre le temps et vous trouverez la bonne affaire
ce n'est pas le bien qui doit déterminer votre achat mais l'inverse, je m'explique, souvent les gens trouvent un bien et font leur montage et leur calcul après, on a alors tendance , c'est humain, à minimiser les problèmes qui pourraient se présenter pour acheter cette
perle rare coûte que coûte
en fait vous devez calculer combien vous pouvez vous permettre de mettre dans votre projet par mois sans que cela vous laisse manger des patates pendant 20 ans, en prévoyant une épargne de secours pour les travaux, une fois que vous avez définis votre enveloppe alors vous cherchez le bien qui rentre dedans
qui veut aller loin ménage sa monture
maintenant si vous êtes vraiment décidé avec celui-ci: refaite bien TOUS vos calculs, en prenant en compte les impôts etc...avant de signer |
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philippe30
Contributeur vétéran
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17
Posté - 30 août 2011 : 09:05:22
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Smax
Nouveau Membre
France
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Posté - 30 août 2011 : 21:04:17
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Bonsoir Ă vous,
J'entends bien vos remarques, c'est vrai je n'ai pas envie de faire une erreur 7
(C'est pour ca que je prends précieusement vos conseils expert)
Comme je disais précédement ça fait plus d'un an que je prospecte et que je fais des visites.
J'ai vu de tout et Ă tous les prix
Philippe: je ne suis pas amateur d'automobile ni moto... Du moment que le tas de taule sur caoutchou roule du Point A au Point B. ca me suffit Amplement.
Pour info, j'ai vu le banquier ce soir
D'après lui c'est faisable avec un emprunt de 235000€ sur 20 ans à 4,40 fixe!
Il m'a parler aussi du taux variable mais Capé???
Il me fait parvenir les offres dans les 48h car les taux vont changer (taux fixe et variable)
Je lui ai demandé s'il ne pouvait avoir un meilleur taux, il me dit que non c'est deja tres bas????
Je vais voir avec les autres banques...
Salutations |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 31 août 2011 : 07:07:00
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 31 août 2011 : 07:25:39
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indications données par Smax
citation: Ayant moins de 30 ans, je souhaite investir dans un immeuble locatif en un autofinancement.
citation: Je dispose d'un petit capital économisé apres de nombreuses années labeur, qui me permetterai d'acheter un petit f2/f3 de 50 m2 dans un immeuble du même type
Nombreuses années de labeur alors qu'on a moins de 30 ans ! cela me laisse rêveur !
citation: Dans 15 ans, j'aurai plus de 40 ans. et les banquiers sont rétisant à prêter! Les banquiers sont réticents si on fait son tout premier emprunt immobilier sans apport personnel à plus de 45 ans... Mais si on est en situation de vente et rachat un peu plus cher et mieux ! le banquier, suit sans sourciller un emprunteur ayant jusqu'à près de 60 ans pour financer le supplément à financer par rapport au fruit de la vente ! C'est juste que l'assurance est un peu plus chère. |
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Immeuble locatif 
