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sebac
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 Posté - 30 juin 2009 : 14:41:48
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Bonjour,
Je vous explique brièvement mon projet, avec 2 associés, nous envisageons d'acheter un terrain pour y construire un petit immeuble de 4 appartements pour les revendre.
D'après les éminents spécialistes qui fréquent ce forum, quel serait le statut le mieux adapté pour ce type de projet. J'ai lu quelques informations sur les SCI construction vente mais c est souvent très succint. Est-ce quelqu'un aurait un site ou un livre à me conseiller, j'ai lu le guide pratique de la SCI de P Denos mais il n'en parle pas.
Autre question que je me pose, un promoteur immobilier a proposé à un de mes futurs associés qui serait chargé de la commercialisation de notre projet de placer quelques appartements auprès de personnes de sa connaissance, est-ce que ce statut d'intermédiaire est compatible avec les statuts de la SCI? ce qui obligatoirement nous amènerait à être SCI IS, j'imagine. Ces commissions touchées devant nous servir à acheter une partie du terrain.
Je remercie par avance les personnes qui pourront me répondre.
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doctor
Contributeur actif
255 message(s)
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1
Posté - 01 juil. 2009 : 23:05:59
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Bonsoir,
pour les avoir pratiquées pendant quelques temps, je ne trouve finalement pas vraiment d'intérêt aux sociétés civiles de construction vente. D'autant qu'il ne s'agit là que d'un support juridique qui ne dispense pas les associés d'un statut professionnel pour exercer une activité économique.
Des particuliers n'ont ainsi pas vocation à créer une SCCV. Cette dernière ne compte généralement parmi ses associés que des personnes morales.
Je crois donc que vous faites fausse route. |
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sebac
Nouveau Membre
3 message(s)
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 2
 Posté - 04 juil. 2009 : 09:49:19
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Merci pour votre réponse.
En recherchant dans les archives de l'ancien forum, j'ai vu que vous déconseillez les SCI construction-revente.
J'imagine qu'il faut donc passer par une SCI IS ou par une SARL et donc une comptabilité sur engagements. Comme nous avons prévu de vendre les appartements sur plan, nous risquons d'avoir des soucis de trésorerie.
Au niveau TVA, j'ai lu qu'il étais possible de demander à l'administration fiscale de bénéficier du régime de TVA sur encaissements mais sur l'IS, que faut-il faire pour éviter ces décalages entre imposition et encaissements?
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dethau
Contributeur actif
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3
Posté - 04 juil. 2009 : 12:12:28
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Au niveau TVA, j'ai lu qu'il étais possible de demander à l'administration fiscale de bénéficier du régime de TVA sur encaissements
Ce qui est exact.
mais sur l'IS, que faut-il faire pour éviter ces décalages entre imposition et encaissements?
Le différé admis en TVA n'a pas de mesure similaire au regard de l'I.S.
Cependant vous ne réaliserez pas de bénéfices tant que vous n'aurez pas encaissé les derniers versements et appel de fonds étalés pour toute vente en l'état futur d'achèvement.
Donc pas de souci de ce côté- |
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doctor
Contributeur actif
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4
Posté - 04 juil. 2009 : 12:51:00
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En recherchant dans les archives de l'ancien forum, j'ai vu que vous déconseillez les SCI construction-revente.
Vous devez certainement parler des « sociétés civiles de construction-vente »
J'imagine qu'il faut donc passer par une SCI IS
Je n’en vois pas l’intérêt
ou par une SARL
Oui par exemple
donc une comptabilité sur engagements.
Exact
Comme nous avons prévu de vendre les appartements sur plan, nous risquons d'avoir des soucis de trésorerie.
Vous devez commettre une confusion. La loi règlementant les appels de fonds en matière de vente en l’état futur d’achèvement est assez favorable à la trésorerie du promoteur. A titre d’exemple, l’achèvement du premier plancher vous permet (sous certaines conditions) d’encaisser 65% du prix de vente auprès des clients réservataires, somme bien supérieure aux débours liés aux travaux.
Au niveau TVA, j'ai lu qu'il étais possible de demander à l'administration fiscale de bénéficier du régime de TVA sur encaissements mais sur l'IS, que faut-il faire pour éviter ces décalages entre imposition et encaissements?
Là encore, vous devez commettre quelques confusions. Les activités immobilières bénéficient de droit du régime des encaissements. Donc pas de décalages entre imposition et encaissement.
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Édité par - doctor le 04 juil. 2009 13:00:32 |
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dethau
Contributeur actif
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5
Posté - 04 juil. 2009 : 17:42:29
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Code général des impôts
Article 239 ter
Modifié par Décret n°2002-923 du 6 juin 2002 - art. 4 JORF 8 juin 2002
I. Les dispositions du 2 de de l'article 206 ne sont pas applicables aux sociétés civiles créées après l'entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.
Article 269
Modifié par Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 - art. 45 (V) JORF 6 mars 2007
1 Le fait générateur de la taxe se produit :
a) Au moment où la livraison, l'acquisition intracommunautaire du bien ou la prestation de services est effectué ;
a bis) Pour les livraisons autres que celles qui sont visées au c du 3° du II de l'article 256 ainsi que pour les prestations de services qui donnent lieu à l'établissement de décomptes ou à des encaissements successifs, au moment de l'expiration des périodes auxquelles ces décomptes ou encaissements se rapportent ;
a ter) Pour les livraisons de biens, les prestations de services et les acquisitions intracommunautaires réputées effectuées en application des dispositions du V de l'article 256 et du III de l'article 256 bis, au moment où l'opération dans laquelle l'assujetti s'entremet est effectuée ;
b) Pour les livraisons à soi-même entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, au moment de la livraison qui doit intervenir, au plus tard, lors du dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire ;
c) Pour les mutations à titre onéreux ou les apports en société entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, à la date de l'acte qui constate l'opération ou, à défaut, au moment du transfert de propriété ;
d) Pour les livraisons à soi-même mentionnées au 7° bis de l'article 257, au moment de l'achèvement de l'ensemble des travaux et au plus tard dans les deux ans de la date de la décision favorable du représentant de l'Etat.
Toutefois, par dérogation au premier alinéa, le fait générateur de la taxe intervient au dernier jour de chaque trimestre civil pour les livraisons à soi-même de travaux d'entretien mentionnés au c et au d du 7° bis, au 7° quater, au 7° quinquies et au 7° sexies de l'article 257 effectués au cours de ce trimestre ;
e) Pour les livraisons à soi-même mentionnées au 7° ter de l'article 257, au moment de la mise en service.
2. La taxe est exigible :
a) Pour les livraisons et les achats visés au a du 1 et pour les opérations mentionnées aux b, c, d et e du 1, lors de la réalisation du fait générateur ;
Toutefois, pour les livraisons d'électricité, de gaz, de chaleur, de froid ou de biens similaires donnant lieu à des décomptes ou à des encaissements successifs, l'exigibilité peut, sur option du redevable, intervenir au moment du débit ; elle intervient en tout état de cause dès la perception d'acomptes et à concurrence de leur montant, lorsqu'il en est demandé avant l'intervention du fait générateur ou du débit ;
b) Pour les livraisons de viandes prévues au 9° de l'article 257, lors du premier enlèvement en suite d'abattage ;
c) Pour les prestations de services, lors de l'encaissement des acomptes, du prix, de la rémunération ou, sur option du redevable, d'après les débits.
En cas d'escompte d'un effet de commerce, la taxe est exigible Ă la date du paiement de l'effet par le client.
Les entrepreneurs de travaux immobiliers peuvent, dans des conditions et pour les travaux qui sont fixés par décret, opter pour le paiement de la taxe sur les livraisons.
d) Pour les acquisitions intracommunautaires, le 15 du mois suivant celui au cours duquel s'est produit le fait générateur.
Toutefois, la taxe devient exigible lors de la délivrance de la facture, à condition qu'elle précède la date d'exigibilité prévue au premier alinéa et qu'il ne s'agisse pas d'une facture d'acompte.
Les sociétés civiles visées au premier alinéa sont soumises au même régime que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations ; leurs associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces dernières sociétés.
II. Les dispositions du I sont Ă©galement applicables :
1° Aux sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, qui ont été créées avant la date de publication de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 mais n'ont procédé, avant cette date, à aucune vente d'immeuble ou de fraction d'immeuble ;
2° Aux sociétés civiles ayant pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente qui sont issues de la transformation de sociétés en nom collectif ayant le même objet, ou de sociétés [*immobilières de copropriété*] visées à l'article 1655 ter sous réserve qu'elles soient en mesure de justifier que, jusqu'à la date de la transformation inclusivement, elles n'ont consenti aucune vente d'immeuble ou de fraction d'immeuble et qu'aucune de leurs parts ou actions n'a été cédée à titre onéreux à une personne autre qu'un associé initial.
Il est sursis à l'imposition des plus-values dégagées lors de la transformation à la condition que celle-ci ne s'accompagne d'aucune modification des valeurs comptables des éléments d'actif, tant dans les écritures de la société que dans celles de ses associés. |
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sebac
Nouveau Membre
3 message(s)
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6
Posté - 06 juil. 2009 : 11:21:52
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Merci à tous les deux pour vos réponses qui me sont fort utiles.
En fait quand je parlais de problème de trésorerie, je pensais surtout à l'IS.
Est-ce que quand les clients signent la réservation, on constate tout en résultat avec une contrepartie créance client qui sera remboursé au fur et à mesure des appels, là peut se poser un problème un problème de trésorerie si décalage d'exercie ou est-ce qu'on constate le produit via le même % que le % d'avancement des travaux? |
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doctor
Contributeur actif
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7
Posté - 06 juil. 2009 : 11:40:17
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Sebac, il faut dissocier les règles comptables des règles fiscales.
1. Règles comptables :
1.1. Plan comptable général : le transfert de propriété étant réalisé au fil de l'exécution de l'ouvrage, le chiffre d'affaires devrait être comptabilisé au fur et à mesure de l'avancement.
1.2. un autre usage, recommandé par le guide comptable des promoteurs, propose de ne comptabiliser le chiffre d'affaire qu'au moment de la remise des clefs à l'acquéreur.
2. Règles fiscales :
Quel que soit le mode de comptabilisation, les profits ne sont taxés qu'au titre de l'exercice au cours duquel a lieu la livraison de l'immeuble (art. 38-2 bis du CGI) donc remise des clefs. Pas avant. |
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