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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
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 Posté - 24 sept. 2011 : 08:08:55
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bonjour
mon voisin vend les murs et le fond de son hôtel( sans etoile cat K) restaurant licence 4, ,ils sont 10associes en SARL depuis des années..et veulent récupérer des liquidités et en faire ce qu'ils veulent...
dans mon projet, je rachèterais en créant une SARL , sans salaries (ni gérant salarie) pour éviter le RSA.
j'ai visite hier, les futures normes incendies de novembre 2011 ne sont pas respectées. (portes coupe feu cloisonnement cage escaliers..)
je ne parle pas des futures normes accès handicapes pour 2015...
mais l'ensemble est correct..et les chambres sont remplies à 95%.( portes de paris métro bus...)
les chiffres sont:
prix de vente
1 300000 euros
frais notaires env 80000
TF 3400
ce qui remplace la taxe pro : je vais demander les dernieres feuilles d'imposition
frais fioul edf eau :6100/an
contrats d'entretiens ballon eau chaude et chaudière: inconnu pour le moment.
l’hôtel a 20 chambres et en plus dans l'ensemble il y a 2 logements de 50 et 35 m 2 équipes cuisine SDB pouvant être loues autre que hôtel.
et une restaurant 40 couverts , la cuisine me semble aux normes hygiène mais à voir...
les derniers chiffres2010 de cette affaire sont :
CA 141 300
résultat net :15 262
valeur ajoute: 75 383
exedent brut d'exploitation : 17 896
rentabilité commerciale : 11%
rentabilité financière : 62%
je dois demander un prêt pour financer l'affaire en 110% et hypothéquer sur les murs de ce bien...
les vendeurs m 'ont informes qu'ils avaient des offres d 'investisseurs à 1 200 000 euros pour tout casser et faire une résidence étudiant.
pensez vous qu'un investisseur achète ce prix là pour tout casser et refaire un projet de résidence étudiants?
mais rien n'est signe .
l' ensemble de la surface du bien est de 830 m2 avec un cote mitoyen avec moi sans clôture! les murs communs faisant office de séparation...
ce projet me semble d'un cout élevé ,( env 8000 euros de prêt mensuels sur 20 ans)
mais au regard des chiffres du bilan cela semble t il possible??
merci de vos avis..
de plus étant déjà propriétaire de murs , j'ai peur que cette acquisition , si il y a bien sur , me fasse basculer dans l'isf ..
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Édité par - poupix4 le 24 sept. 2011 08:15:23 |
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stfti
Contributeur débutant
59 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 25 sept. 2011 : 11:04:23
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Bonjour,
J'imagine que vous ne localisez pas le bien de façon volontaire mais difficile de se faire une idée sans ce repère, il y a une bonne différence entre Créteil et Neuilly sur seine par exemple, lol
Le CA me semble très, très bas, y a t il quelque chose qui m'échappe, certaines sommes encaissées ne doivent pas rentrer dedans???
Quel est votre projet, le transformer en logement à l'année ou le maintenir en hotel après mise aux normes (couteuses) ?
Pas de salarié , pas de gérant , qui gère si hotel+ restaurant, vous seul ???
830m² c'est sympa pour faire un beau projet mais il faut aussi avoir de la réserve pour faire les travaux, ca doit chiffrer... |
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poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 27 sept. 2011 : 10:01:49
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bonjour
le bien est pile poil porte de paris ,
je vais attendre de voir si les vendeurs revoient leur prix Ă la baisse quand mĂŞme... (normes incendies et normes handicapes gros budget)
le CA est très bas car le bar et restau pas exploite, ( pas un chat , je suis voisine alors je vois très bien..pourtant les restau du quartiers travaillent tres bien le midi avec les bureaux; pas bien en soirée par contre, le coin ne s'y prête, pas sauf pour du emporte...)
le pris est haut car les vendeurs argumentent par rapport Ă la valeur des murs ..
moi je suis de la partie pour l’hôtel et je peux avoir des associes pro pour le restau bar.( SARL)
mais bon , pas sur que la banque soit OK , de plus un gros emprunt pas les temps qui courent ...
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Édité par - poupix4 le 27 sept. 2011 10:13:31 |
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achat murs et fond 
