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alan2
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 Posté - 02 oct. 2011 : 16:09:11
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Je suis membre du conseil syndical d’une copropriété de 73 lots depuis 2009.Lors de la vérification des comptes de 2010 j’ai constaté comme l’année précédente que les frais de photocopies étaient très élevés ( 0.175 euros HT).
J’ai voulu m’intéressé à la société prestataire et lors de cette vérification j’ai constaté que cette Sté avait des initiales semblables à celle de notre syndic.
J’ai récupéré les statuts ainsi que les derniers bilans et j’ai eu la surprise de constater que cette Sté avait pour unique actionnaire notre syndic.
L’activité de cette Sté étant la reproduction de documents par photocopies, j’ai remarqué que son CA annuel montrait que son activité devait pas se limiter à notre seule copropriété ( notre syndic géré environ 43 copropriétés).
Lors d’une réunion du conseil syndical en présence du syndic j’ai demandé des explications non pas sur la Sté, mais sur le coût anormale de ces frais. J’ai informé le syndic qu’il existait sur internet des Sté prêtent à prendre en charges nos photocopies pour 0.04 euros (environ 12000 photocopies facturées en 2010).
Ce dernier n’a fait aucune objection pour changer de prestataire !!!.
Les autres membres du conseil syndical souhaitant ne pas chercher des problèmes au syndic, j’ai recherché sur internet et j’ai constaté que cette façon de faire était (à mon avis répréhensible).
Je joins ci après l’article relevé sur le site JPM.COPRO
L’article 39 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 26) est ainsi conçu :
« Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
« Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
« Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Les décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Notre syndic n'a jamais été autorisé à travailler avec sa sté
Je ne pense pas intenter une action contre le syndic, car je risque de me trouver seul à le faire, (ou peut être suivi par 3 ou 4 copropriétaires)par contre , je pense informer Monsieur le Procureur de la République de ces faits.
Pensez vous que cette solution soit la bonne ? ou que dois je faire ?
D’avance merci
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sybarite
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Posté - 02 oct. 2011 : 16:16:51
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perte de temps. Ce que vous évoquez relève du civil, non du pénal.
Au fait, Ă vos 0,04 cts, pensez Ă rajouter les vacations du syndic.
Vous ne pensez tout de même pas qu'il va apporter les pièces à copier ou les scanner gratuitement ?
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GĂ©dehem
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Posté - 02 oct. 2011 : 16:22:16
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Le problème reccurent de cette loi de 65, souvent relevé, c'est qu'elle impose tout un tas d'obligations sans prévoir de sanction pour les pratiques illicites (à 1 ou 2 excptions).
Vous pouvez vous fendre d'un signalement au Procureur de la république : il en coute 1 timbre à 0,60 pour 20gr. On ne se trompe pas beaucoup en pensant que ce sera direct corbeille....
"Les autres membres du conseil syndical souhaitant ne pas chercher des problèmes au syndic ...."
Il ne s'agit pas de chercher des noises au syndic. Il s'agit pour le CS de faire respecter les textes, ici en mettant fin aussitot Ă une pratique illicite.
(encore un CS frileux qui ne connait pas son rĂ´le !!)
Vous (le CS) devez imposer dès maintenant à votre le syndic le contrat avec le prestataire que vous avez trouvé, contrat qui sera éventuellement ratifié à la prochaine AG.
PS : cet art.39 est bien connu des syndics. Ceux qui passent par dessus comme ici jouent sur le laxisme des copropriétaires, la passivité ou le manque de curiosité des CS.
Preuve s'il en est : votre syndic n'a pas contesté, pret qu'il est à y mettre fin pour votre copropriété. Allez ici !! |
Édité par - Gédehem le 02 oct. 2011 16:31:16 |
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alan2
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Posté - 03 oct. 2011 : 09:08:32
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Merci à Sybarite et à Gédehem pour leurs avis et conseils avisés.
Concernant cette pratique illicite, dois je informer les copropriétaires
lors de la prochaine AG.
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filomat
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 Posté - 03 oct. 2011 : 15:08:22
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Le président du cs doit présenter le résultat de l'activité du conseil syndical à l'assemblée générale.
Dans ma copropriété les membres du cs ont chacun un siège réservé au premier rang et ils se lèvent ensemble quelques instants à l'invitation de leur président, dans un souci de totale transparence et afin qu'ils ne restent pas inconnus des copropriétaires présents à l'assemblée (qui ne seront donc pas venus pour rien).
Les membres du cs élisent leur président, lequel dispose ensuite du monopole de la parole... C'est du moins ainsi que les choses se passent dans ma copropriété.
... Quelquefois un membre du cs qui est plus ou moins d'accord avec ce qui s'y passe égare un document interne au cs, qui se retrouve dans les mains d'autres copropriétaires, et cela fait quelques vagues, vu les termes employés par le rédacteur du document (probablement le président) à l'égard de certains copropriétaires (les plus âgés ou les moins riches) ... au point que le syndic éprouve le besoin d'afficher une note pour préciser qu'il n'est pas solidaire des propos du président du cs !
Une autre fois un membre du cs qui n'était pas arrivé à placer un contrat de sécurité (remplacement des colonnes sèches) a distribué un tract dans toutes les boites aux lettres pour dénoncer le fait peu avant l'assemblée générale, et l'année suivante il a obtenu le vote du remplacement de ces fameuses colonnes ... dont il faudra à nouveau reprendre les travaux pour cause de manque d'esthétisme des nouvelles colonnes...
Ainsi va l'argent des copropriétaires ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 03 oct. 2011 15:26:51 |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 oct. 2011 : 15:35:07
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D'une façon générale, il n'est jamais bon de faire l'information des copropriétaires au cours de l'AG.
Ce n'est pas trop le lieu (surtout que le pdt d'AG peut réduire votre intervetion ou l'intérompre) ne seront informés que les présents, et surtout parce que cela est source de polémique.
L'information de l'ensemble des copropriétaires doit se faire par une note envoyée à tous.
Sauf que dans votre cas il faut être habile à la manœuvre.
Les autres membres du CS ne veulent pas chercher des problèmes au syndic. Autrement dit, ils ne veulent pas de conflit avec lui, et sans doute pas sur la place publique.
Mais peut être sont ils ouverts à une remise à plat, la fin immédiate du contrat actuel et la passation d'un autre avec celui que vous proposez.
Si la majorité du CS est dans cette démarche, est-ce bien utile de sortir le fusil (ou le canon) ??? Si vous le faite, serez vous suivi par une majorité de copripriétaire ???
Si tel est le cas, la "note d'information du CS" sera plus "cool", expliquant ce changement de prestataire par des prix bien plus bas.
En revanche, si la majorité du CS se refuse à obliger le syndic à ce changement immédiat, une "note d'info" est sans doute pertinente, nécessaire. Il faudra informer vos collègues qui refusent de bouger que vous ferez cette note. (ne soyez pas seul : voyez si d'autres peuvent vous rejoindre).
Cette note ne doit pas ĂŞtre "aux armes citoyens !", avec fourches et serpettes !
Elle doit expliquer de façon neutre, "administrative", que le sous traitant du syndicat pour les copies est en fait une société dont le syndic est l'unique actionnaire, que le contrat avec cette Ste devait donc être expressément autorisé par une AG ainsi qu'il est imposé par D.art.39. (le transcrire).
Que les prix pratiqués s'avèrent très exagérés ( xxx € la copie) alors que sur le marché des prix de l'ordre de 0,04 € la copie sont possibles.
Ce qui aurait engendré une économie de XXX € pour la seule facturation des 12.000 copies en 2010. (on touche au porte-feuille ....)
Qu'il reviendra Ă la prochaine AG de statuer sur ce point.
Ou quelque chose dans ce genre, qui expose les faits sans peur mais sans hargne, sans mettre en cause. Chacun fera ses conclusions, chacun comprendra. |
Édité par - Gédehem le 03 oct. 2011 15:37:10 |
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filomat
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Posté - 03 oct. 2011 : 18:00:05
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alan2
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Posté - 03 oct. 2011 : 18:57:55
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Merci à Gédehem pour l'approche assez fine du problème tout en restant un adepte du "bon " droit des copropriétaires.
Quant à Filomat il m'ouvre une nouvelle voie auprès du greffe bien que gédehem pense avec raison, et je le crois, que ma
demande finira dans une poubelle.
Je risque de me battre contre les moulins,mais ce genre d'injustice m'insuporte. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 oct. 2011 : 21:36:14
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Concernant le Greffe du TGI, vers lequel certains voudraient se tourner quasi systématiquement (n'est-ce pas, docteur ?  ), il faut remettre les choses en place.
Il n'y a pas ici "Crime ou délit", rien qui relève du pénal, certaienement pas un "absus de bien social". (!!!) (*)
Il y a "violation d'un texte", non respect d'une disposition légale qui, comme bien des violations des dispositions légales par le syndic, devraient être sanctionnées par l'AG du syndicat.
Comme par exemple "sanction financière" :
"Vous avez manqué à votre obligation légale, manquement que nous sanctionnons par un abattement de XXX € sur vos honoraires de gestion courante" (les xxx € correspondant aux XXX € payés en plus pour les copies).
Le problème ici, comme dans de très (trop) nombreux autres cas : les copropriétaires ne prennent pas leur responsabilité, les CS non plus.
(*) Faut-il jeter en prison ceux qui stationnent sur les endroit interdit, les place réservées .... ou qui fument dans les bistrots, autant de choses interdites par la loi ???? |
Édité par - Gédehem le 03 oct. 2011 21:38:43 |
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ABCT
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Posté - 04 oct. 2011 : 18:09:44
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Le nombre de copies me parait élevé: 12000 copies pour 73 lots = 164 copies /lot. |
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filomat
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Posté - 04 oct. 2011 : 20:55:11
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Si mon feu rouge est cassé ce n'est pas un délit et pourtant c'est l'agent de la force publique qui me met une contravention, elle est juste moins élevée que si c'était un délit.
C'est l'Etat qui écrit la loi, c'est lui qui la fait respecter et non l'assemblée générale.
"On ne se fait pas justice soi-mĂŞme" !
La loi de 1965 n'est pas qu'un simple recueil de conseils gratuits à l'attention des syndics et des copropriétaires, l'Etat est garant de son application.
Un syndic qui "plonge le bras dans le pot de confitures" mérite plus qu'un simple rappel de son assemblée générale.
L'escroquerie est un délit. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Calendrier
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Posté - 07 déc. 2012 : 21:16:46
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Bonsoir Ă tous,
Si je vais dans le sens de l'art 39 qu'évoque ***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire***,
chez nous, le syndic et la banque auraient un lien d'affaires car ils sont tous deux filiales d'un grand groupe bancaire.
Le compte séparé a été ouvert mais l'AG n'a rien décidé concernant la banque choisie d'office par le syndic.
Est-ce que je peux faire part de ce constat au CS ?
Merci
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challand
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Posté - 07 déc. 2012 : 22:04:24
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'information de l'ensemble des copropriétaires doit se faire par une note envoyée à tous.
Et si on ne connaît pas les adresses de tous les autres copropriétaires, le syndic ne les communicant pas? |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 déc. 2012 : 23:54:54
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Tout CS dispose  d'une copie de la "liste des copropriétaires" (*) que doit tenir à jour le syndic, document "qui concerne le syndicat" (L.art.21) que tous CS doit demander s'il ne la détient pas !
Elle fait partie des documents indispensables Ă l'exercice de la mission de tout CS.
Il n'y a rien de secret pour les "associés" de ce groupement 'copropriété', certainement pas pour le CS.
"Est-ce que je peux faire part de ce constat au CS ?"
Bien entendu que OUI : tout copropriétaire qui constate une anomalie, une irrégularité, DOIT le signaler prioritairement au CS (au pdt mais aussi aux autres conseillers), par écrit avec tous les éléments factuels et/ou de droit, signalement "administratif" sans parti pris ou commentaire personnel orientés, ou pire agressif. C'est un signalement, pas une attaque.
Ces signalement peuvent porter sur des pratiques du syndic, mais aussi par exemple sur des manquement de l'employé d'immeuble.
(*) selon norme CNIL n°21 du 18 décembre 2003 |
Édité par - Gédehem le 08 déc. 2012 00:04:02 |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 00:21:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
tout copropriétaire qui constate une anomalie, une irrégularité, DOIT le signaler prioritairement au CS (au pdt mais aussi aux autres conseillers)
Eh bien dans notre copropriété "Les touristes", comment fait-on si on l'adresse d'aucun membre du CS?
Vous me direz www.pagesjaunes.fr et avec un peu de bol (pas d'ovomaltine) on trouvera ... |
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Posté - 08 déc. 2012 : 09:35:20
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citation: Le compte séparé a été ouvert mais l'AG n'a rien décidé concernant la banque choisie d'office par le syndic.
Est-ce que je peux faire part de ce constat au CS ?
vous pouvez faire Ă©tat de ce constat, mais cela n'a aucun interet au moins sur un point :
L'AG n'a pas de pouvoir sur le choix de la banque, c'est de la responsabilité du syndic.
quant aux liaisons entre la banque et le syndic est plus compliqué, car il faut bien connaitre les relations contractuelles : certains syndics ne sont que franchisés au groupe et non partie prenante et salariales. |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 déc. 2012 : 12:20:19
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Pas le pouvoir, pas le pouvoir .....
L'AG peut décider de la banque où sera ouvert le compte du syndicat. Le syndic n'a pas de monopole dans cette affaire.
La question se posait lorsque le syndic disposait d'un compte pivot dans SA banque, le syndicat n'ayant pas le choix n'étant qu'un sous-compte ou autre appellation incontrolée.
Dans la mesure où le compte séparé est obligatoire, le syndicat ne pouvant décider que d'une dispense faite au syndic, l'AG peut décider de sa banque.
Dans la pratique cela se fait en concertation avec le syndic, l'enseigne elle-mĂŞme ayant sur le fond peu ou pas d'importance.
Hormis les questions d'intéret si le syndic est une "filiale bancaire" .... |
Édité par - Gédehem le 08 déc. 2012 12:21:29 |
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PRATIQUES ILLEGALES 
