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bru
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 Posté - 24 nov. 2012 : 22:26:35
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Bonjour, nous sommes une petite copropriété, un copropriétaire a gagné contre le SDC.
Nous devons payer les dépents (frais d'avocat etc..).
La copropriétaire ne paiera donc pas sa part.
En conséquence comment devons nous ventiler le paiement de ce point, sachant que nous sommes 4 copropriétaires et que la ventilation se fait sur 10 parts, soit 1 copro : 3; 1 copro 2; 1 copro 1; 1 copro 4.
La copropriétaires qui ne paye pas les dépents à 2 parts.
Pour moi j'ai du mal à comprendre comment l'on peut poser une équation juste.
A savoir le copro qui a 3 parts paye habituellement 3/10 qui n'est pas égale à 3/8?
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nefer
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1
Posté - 24 nov. 2012 : 23:40:37
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citation: Initialement posté par bru
Bonjour, nous sommes une petite copropriété, un copropriétaire a gagné contre le SDC.
Nous devons payer les dépents (frais d'avocat etc..).
La copropriétaire ne paiera donc pas sa part.
En conséquence comment devons nous ventiler le paiement de ce point, sachant que nous sommes 4 copropriétaires et que la ventilation se fait sur 10 parts, soit 1 copro : 3; 1 copro 2; 1 copro 1; 1 copro 4.
La copropriétaires qui ne paye pas les dépents à 2 parts.
Pour moi j'ai du mal à comprendre comment l'on peut poser une équation juste.
A savoir le copro qui a 3 parts paye habituellement 3/10 qui n'est pas égale à 3/8?
pourquoi parlez vous de parts, alors que cette répartition doit se faire aux tantièmes? |
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 2
Posté - 25 nov. 2012 : 08:15:05
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on suppose que ce que vous dites parts est égale à des tantièmes...
le copro ne payant pas ayant 2 tantièmes, donc la répartition se fait sur 8 tantièmes, vous n'avez pas le choix :
1 copro : 3/8
1 copro : 1/8
1 copro : 4/8
total : 8/8 |
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bru
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3
 Posté - 25 nov. 2012 : 08:16:02
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en fait dans notre rdc il n'y pas de tantieme, mais une repartition comme je vous l'ai décrite.
cela dit dans le cas d'espece l'equation aurait le meme probleme avec 3 zeros de plus. |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 25 nov. 2012 : 11:07:53
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Tantièmes = le 'numérateur" d'une fraction, son dividende.
Dans un immeuble en copropriété chacun en détient une fraction, une part, chacun est proptiétaire indivis pour X tantièmes (100, 1000 10.000 ou même 598 ou 99.810).
Ce numératireur servant au calcul des chaque part de propriété est précisé au RDC, le descriptif de chaque lot précisant la quote-part de choses communes attachées au lot.
Sur ce que vous indiquez votre immeuble est divosées en 8 parts égales, chacun détenant un certain nombre de parts.
D'où le tableau de Rambouillet en "huitièmes" ...
Le copropriétaire qui détient 3/8° paye 3/8° puisque l'immeuble est divisé en "8èmes" égaux, certainement pas 3/10° puisqu'il n'y a pas de "10ème" chez vous.
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Édité par - Gédehem le 25 nov. 2012 11:11:02 |
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bru
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5
Posté - 25 nov. 2012 : 11:26:01
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sur ce que j'indique il est divisé en 10 part mais un copro (2) n'a pas a payer d'ou la question.
comment passer d'une repartition de 10 Ã 8?
pour 3/10 n'est pas egale a 3/8 c tout |
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Longshot
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Posté - 25 nov. 2012 : 13:44:34
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Pour la répartition, je dirais comme rambouillet : 10 parts - 2 parts du propriétaire gagnant, et avoir une nouvelle base sur 8, sauf si le juge en a décidé autrement
Pour une affaire en cours qui dure et dont les frais ont été payés, il faut je pense répartir sur tout le monde et rétrocéder la part à l'issue du jugement (ici 2/10 rendus au copropriétaire, et ces mêmes 2/10 répartis selon la clef basée sur 8)
Par contre, si le copropriétaire perd contre le sdc, est ce à lui seul de supporter les frais engagés par le sdc ? (donc dans l'exemple que les 8/10 soient débités au copropriétaire, et restitués au syndicat selon la clef basée sur 8)
Dans mon immeuble j'ai un cas un peu plus tordu. Un copro a attaqué 2 SDC (le sien et celui de l'immeuble mitoyen) sur une histoire de dégât des eaux.
Il s'avère après 3 ans d'expertises diverses que c'est l'autre SDC qui est fautif. Cependant, notre copropriété a engagé des frais pour se défendre contre ce copropriétaire. (qui entretemps à vendu...)
Les frais d'avocat ont donc été supportés par tout le monde. Est ce que ce copropriétaire a commis une faute en attaquant notre SDC, même si le jugement fini par condamner l'autre SDC ?
Car dans ce cas de figure, les frais semblent devoir nous rester sur les bras alors qu'ils résultent des moyens mis en oeuvre pour nous défendre contre un copropriétaire.
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bru
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7
Posté - 25 nov. 2012 : 13:49:34
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votre premeir paragraphe est interessant et me parait plus logique retrocéder etc.
en revanche pour ce qui est de votre siotuation tordu, pourquoi le nouveau proprio ne supporte pas cela puisqu'il recupere la situation du vendeur normalement en connaissance de cause? |
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Posté - 25 nov. 2012 : 14:02:14
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citation: sur ce que j'indique il est divisé en 10 part mais un copro (2) n'a pas a payer d'ou la question.
comment passer d'une repartition de 10 Ã 8?
pour 3/10 n'est pas egale a 3/8 c tout
cela me parait simple, mais peut-être y a til quelque chose qui m'échappe :
supposons que les dépens que vous citez (qui n'en sont pas : les dépens se sont les dépenses du tribunal lui-même) ou au moins les frais et indemnités soient de 2500 €.
Dans ce cas chaque copro (sauf le "gagnant) paiera 312.50 epar part qu'il détient.
Si c'est un problême d'informatique qui gene, il faut créer une clé spéciale temporaire de 8 parts au total. |
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Posté - 25 nov. 2012 : 14:05:16
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citation: Par contre, si le copropriétaire perd contre le sdc, est ce à lui seul de supporter les frais engagés par le sdc ? (donc dans l'exemple que les 8/10 soient débités au copropriétaire, et restitués au syndicat selon la clef basée sur 8)
non, s'il perd il n'a pas à supporter seul les frais engagés par le syndicat ; d'ailleurs il en paie une partie en plus de celles qu'il a engagé à titre particulier. Par contre il peut être condamné à des DI envers le syndicat. |
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Gédehem
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Posté - 25 nov. 2012 : 14:33:22
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"Car dans ce cas de figure, les frais semblent devoir nous rester sur les bras alors qu'ils résultent des moyens mis en oeuvre pour nous défendre contre un copropriétaire."
Il faut voir ce que dit le jugement.
Le tribunal peut estimer l'action contre votre syndicat abusive, et condamner le demandeur à prendre une part des frais quand bien même il obtient gain de cause vis à vis du voisin.
Mais il se peut aussi que, bien que ce soit le voisin condamné sur le fond du litige, votre syndicat soit aussi condamné pour n'avoir pas mis en œuvre les actions nécessaires à la cessation du litige.
Sorte de condamantion pour "passivité", condamnation "limitée" à supporter vos frais (vous seriez débouté de vos demandes dans le cadre de l'art.700)...
Réponse dans le jugement.
Pour le reste, il semble exister une différence selon les cas exposés :
Dans l'un il est question de "rétrocession", de remboursement de frais déja engagés et répartis (avance de fonds), dans l'autre du paiement de ces frais (art.700) et dépens (ce n'est pas la même chose) n'ayant pas fait l'objet d'avances.
Sur le 1er cas il faut "rembourser" la part correspondant à la quote-part de ce seul copropriétaire (x/10°), dans l'autre la répartition se fera selon les seuls tantièmes cumulés de ceux devant supporter les frais (ici en /8°) |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2012 14:34:50 |
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Longshot
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Posté - 27 nov. 2012 : 21:50:05
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Bru : Désolé d'avoir "squatté" votre sujet.
citation: non, s'il perd il n'a pas à supporter seul les frais engagés par le syndicat ; d'ailleurs il en paie une partie en plus de celles qu'il a engagé à titre particulier. Par contre il peut être condamné à des DI envers le syndicat.
Sur quel article vous appuyez vous pour écrire ça ?
Dans l'affaire en question l'ancien syndic a fait bloquer 4500€ chez un notaire au cas ou le propriétaire perdrait contre nous, et donc en prévision que ce soit ce propriétaire qui assume les frais de sa procédure contre nous.
A t il eu tort de faire ça ?
Le notaire a pourtant validé cette transaction. (qui pour le coup, ne prévoyait pas que le demandeur et le SDC soient tous les 2 innocents...). Pourtant nous avons dépensé 3950€ en avocat pour nous défendre...
citation:
Il faut voir ce que dit le jugement.
Il n'y a pas encore eu de jugement.
En effet, à l'heure actuelle un expert judiciaire a établi un rapport de la taille d'un annuaire, et qui conclue aux responsabilités. Maintenant, fort de ce rapport, j'imagine que le demandeur (le copropriétaire qui a vendu depuis) va demander le remboursement de ses frais et les DI que son avocat a estimé, et il va devoir "débuter" le banquet, afin que la curée débute. C'est imagé, mais c'est ce qui se passe lorsqu'on tombe sur des personnes qui utilisent tout de suite les procédures, les avocats, experts, plutôt que tenter de régler le problème "pratiquement" et/ou par le dialogue. (ce même immeuble voisin, pour une simple histoire de fuite avec l'autre immeuble mitoyen, s'est déjà pris 43000€ "dans la tête" et cela ne leur avait à priori pas servi de leçon...). L'expert sur "notre" affaire a déjà coûté à lui seul 17000€ que le demandeur et le propriétaire "fautif" ont déjà du avancer...
J'imagine également que les personnes mises en cause vont se défendre. (le SDC de l'autre immeuble et un de leur propriétaire (qui se rabat lui même sur son locataire))
(Je ne rentre pas dans les détails, mais le nombre de personnes impliquées dans une simple fuite de douche est délirant)
Nous sommes dans une situation de "tiers". Nous sommes attaqués mais innocenté par le rapport d'expertise. D'après notre avocat, nous devrons demander le remboursement de nos frais en prenant part au banquet, mais il y a peu de chances que nous récupérions quoi que ce soit...
Pour ma part, l'issue d'un jugement sur ce dossier me permettra de rembourser les copropriétaires qui ont vendu entretemps et pour lesquels le syndic précédent avait à chaque fois prélevé une "somme mentionnée l'article 33 de la loi", et correspondant à sa quote part sur une procédure en cours.
citation:
Mais il se peut aussi que, bien que ce soit le voisin condamné sur le fond du litige, votre syndicat soit aussi condamné pour n'avoir pas mis en œuvre les actions nécessaires à la cessation du litige.
Pour le moment, je pense que le demandeur va attaquer le SDC voisin.
A l'époque des faits, l'immeuble voisin et le notre avions le même syndic et nous pensions (benoitement) que ça pourrait faciliter la résolution de ce problème.
Depuis, le syndic en question a été dégagé des deux copropriétés...
Mais votre remarque est pertinente et mérite d'être prise en considération
(même si je pense que le problème aurait pu être pris à la racine par ce copropriétaire) |
Édité par - Longshot le 27 nov. 2012 21:50:56 |
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Posté - 28 nov. 2012 : 08:16:25
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le probleme et que notre ami bru ne nous répond pas à la question : a t il lu le jugement ? et dans ce cas, il serait bien qu'il nous en rapporte les conclusions.
S'il ne l'a pas lu, et qu'il croit sur parole le syndic, il faut un peu se méfier, la lecture n'est ps toujours la réalité...  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 nov. 2012 : 10:36:21
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Sur le post de Longshot :
Comme on n'est pas au far-west et que dans un Etat de droit il appartient au juge de le dire, nul ne peut se faire justice à l'avance sans savoir dans quel sens va balancer le juge.
Les frais "nécessaires" engagés par le syndicat, frais dont il est question L.art.10-1, peuvent être imputés au copropriétaire condamné.
Ce qui induit qu'il doit y avoir eu un jugement condamnant ce copropriétaire. Ces frais "a/c de la mise en demeure ne peuvent donc, et en aucun cas, être imputées par anticipation, sans avoir un jugement à opposer.
L’article 10-1 ne vise que les "frais nécessaires", qu’il définit désormais comme comprenant notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
La CA Versailles, dans un arret du 25.10.2004, y ajoute les honoraires du syndic pour la transmission des pièces à l’avocat et le suivi du contentieux.
Et c'est tout !
Les honotaires de l'avocat du syndicat sont compris dans ceux relevant de l'art.700 du NCPC. Ce qui veut dire que si le juge décide que le copropriétaire est condamné à 500 € dans le cadre de l'art.700, le reste des honoraires "avocat du syndicat" pour (mettons) 1500 € sera à charge de tous, chacun selon ses tantièmes.
Le copropriétaire condamné supportera ces 500 € + sa part sur les 1500 € restant + les "frais nécessaires" relevant de L.art.10-1 ... + les frais qu'il aurait personnellement engagé pour son action, son avocat, ses huissiers, etc etc ....
Pour ce qui concerne vos 4500 € de "réserve", pas de problème s'il s'agit d'une provision décidée par le syndicat.
En revanche, le syndic ne peut en aucun cas imputer à un copropriétaire quelque somme que ce soit, anticipant le sens de la solution adoptée par le juge, ici pour "retenir" 4500 € sur le compte du copropriétaire demandeur.
Ce n'est pas au motif que plusieurs syndicats onr comme mandataire le même syndic que ces syndicat peuvent constituer une unité de "personne', juridiquement parlant.
Ce qui veut dire que sur ce que vous exposez, le copropriétaire demandeur de votre syndicat peut lui demander réparation s'il s'avérait que le préjudice qu'il subit ou subissait du fait du syndicat voisin provenait d'une inaction de votre syndicat.
S'il obtient gain de cause, que votre syndicat est condamné à l'indemniser, non seulement pour ses frais dans le cadre de l'art.700, mais aussi par une condamnation en sus au titre de réparation des "Dommages et intérets", vous (votre syndicat) n'aurait que vos yeux pour pleurer.
Si en plus ce copropriétaire demande au juge de le dispenser de supporter quelques frais que ce soit engagés par le syndicat pour répondre à son action justifiée, le montant de la somme à lui devoir peut être important ....
En conclusion, hormis au syndicat prudent de décider d'une provision pour "action en justice", on ne peut rien imputer à un copropriétaire qui "attaque ou est attaqué sans avoir un titre, un jugement. |
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Longshot
Contributeur actif
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Posté - 28 nov. 2012 : 21:34:34
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citation: Ces frais "a/c de la mise en demeure ne peuvent donc, et en aucun cas, être imputées par anticipation, sans avoir un jugement à opposer.
citation: En revanche, le syndic ne peut en aucun cas imputer à un copropriétaire quelque somme que ce soit
Une somme de 2500€ (je me suis trompé sur le montant) a été mise sous séquestre (avec la bénédiction d’un notaire et d’un avocat) lorsque le copropriétaire demandeur a vendu son appartement.
Dans cette situation, il faut bien que le syndicat se prémunisse que le copropriétaire vendeur ne parte pas sans payer avant qu’il ne soit « plus » copropriétaire…
La constitution de séquestre est ainsi rédigée : « Le séquestre est autorisé à remettre au vendeur la somme séquestrée : sur la production d’une décision de justice définitive statuant au fond sur l’affaire précitée s’il condamne aux dépens le syndicat des copropriétaires [de notre immeuble] »
« Le séquestre pourra employer les fonds au paiement des sommes réclamées par le Syndic sur la production d’une décision de justice définitive condamnant aux dépens M. xxxxx. De plus, cette somme pourra être remise soit à M.xxxxxx, soit au Syndicat des copropriétaires [de notre immeuble] par accord amiable entre eux. »
Jusqu’ici, personne « ne s’est fait justice »
Il me semblait que l’article 10 (et le 10-1 qui défini les dérogations à cet article) concerne surtout les frais imputés au seul copropriétaire dans le cadre de procédures liées au recouvrement de charges (services collectifs, éléments d’équipement commun, pour leur conservation, entretien et administration)
Si cet article est « valable » aussi pour une procédure qui ne concerne pas les charges (ce qui me semble étonnant car pas très clair), cela signifierait en effet que seul l’article 700 est imputable pour les frais d’avocat dans ce cadre (puisqu’il n’est question ici de mise en demeure ou autre frais de recouvrement de charge)…
C'est fort... un propriétaire qui attaque un SDC ne se voit exposé financièrement qu’à ces frais, en imposant aux autres copropriétaires de payer des frais d’avocat parfois conséquents. Ce n’est pas juste, surtout en comparaison de ce qui se passerait si ce copropriétaire avait attaqué autre chose que son syndicat.
citation: Ce n'est pas au motif que plusieurs syndicats ont comme mandataire le même syndic que ces syndicat peuvent constituer une unité de "personne', juridiquement parlant.
Je ne l’ai jamais supposé, même si au départ, nous payions des frais d’avocat divisés par 2.
citation:
s'il s'avérait que le préjudice qu'il subit ou subissait du fait du syndicat voisin provenait d'une inaction de votre syndicat.
C’est le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires, et il faudrait donc que cela relève d’une inaction ou faute de ce dernier (ou au pire une inaction du conseil syndical), ce qui n’est pas le cas.
Et il faudrait donc que le propriétaire en fasse la preuve puisque c'est lui qui "invoquerait" ce motif.
Ce qui serait difficile à faire admettre puisqu’il a fallu l’intervention d’un expert pendant 3 ans, un géomètre expert, l'obligation de refaire la cour complète de l'autre immeuble, ect, ect.. et des sociétés spécialisées en recherche de fuite pour déterminer et faire régler le problème.
Une demande en réparation sur cette base aurait peu de chances d’aboutir dans la mesure ou il est facile de prouver que le syndic a fait ce qu’il devait faire, et ce même si le copropriétaire est de mauvaise foi.
Dans cette perspective, l’issue d’un jugement pour lequel le syndicat « voisin » serait condamné permet sans doute seulement de demander réparation au titre de l’article 700, ce qui sera très loin de couvrir les 4000€ engagés en frais d’avocat (et ce d’autant que ce sera à l’appréciation du juge).
Maintenant, j’imagine que c’est au juge de statuer sur le payeur de l’indemnité en question.
Il n’est pas certain que ce ne soit pas directement au syndic « voisin » d’assumer ces frais. Je vais étudier ce point.
citation: on ne peut rien imputer à un copropriétaire qui "attaque ou est attaqué sans avoir un titre, un jugement.
Sauf si il vend, ou alors cela signifie qu’un avocat et un notaire ont fait n’importe quoi 
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répartition de charge suite à procédure 
