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Longshot
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 Posté - 22 nov. 2012 : 00:07:24
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Bonjour
Notre règlement de copropriété indique que "les frais de consommation d'eau seront répartis suivant l'indication des compteurs divisionnaires pour les lots qui en sont pourvus". Il précise que "pour les surplus indiqués par le compteur général [par rapport à la consommation des parties communes], la répartition sera faite entre tous les copropriétaires ne possédant pas de compteur divisionnaire, et en fonction de leur part de copropriété".
J'ai lu qu'il "résulte d’une jurisprudence constante (Cass. Civ. 3e, 10 oct. 1990 ; CA Paris, 9 mai 1984, 26 mai 1999, 20 mars 2003, 17 avril 2008 ; CA Versailles, 5 mai 1995) que l’initiative individuelle d’un copropriétaire qui fait installer un compteur divisionnaire ne lui permet pas de se désolidariser de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété."
Cependant, si lors d'une AG, nous votons l'installation d'une nouvelle colonne avec compteurs sur paliers (donc des compteurs qui ne seraient pas privatifs puisque décidés collectivement), est ce qu'il est légal de considérer que les personnes qui se seront raccordées à leur compteur seront alors facturées à leur consommation à partir du 1er janvier de l'année à venir, les autres continuant à payer l'eau selon l'ancienne clef de répartition sur le volume restant (moins les parties communes, également sur compteur).
Quel est votre avis sur le sujet ?
Merci par avance
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 Posté - 22 nov. 2012 : 07:11:37
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oui bien sur, puisque votre RdC parle de compteur divisionnaire et non de privatif, donc c'est sans problême à un bémol près.
La prise en compte de ce compteur devrait se faire à la date de leur mise en service et non à celle du premier janvier.
En efet, et en poussant le bouchon à l'extrème, si le compteur est installé le 30/12, il serait anormal que la facturation nouvelle aprte du 1/1 précédent.
A la date de la mise en service du ou des compteurs, le syndic relève le compteur général (les compteurs divisionnaires étant en général à 0). Les calculs se feront à partir de ces relevés, cela complique c'est vrai, mais c'est plus juste ou éqitable.
la jurisprudente que vous citez ne s'applique certainement pas à votre cas, pusique votre RC spécifie que les frais sont répartis au compteur divisionnaire. |
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nefer
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 Posté - 22 nov. 2012 : 08:34:03
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il me semble aussi qu'il ne peut pas exister 2 modes de calcul différents pour la répartition des consommations d'eau: soit c'est selon le relevé des compteurs pour tous les copropriétaires, soit c'est suivant les charges communes générales pour tous les copropriétaires |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2012 : 11:00:01
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C'est une évidence en plus d'être un principe : les modalités de répartition d'une charge sont les mêmes pour tous.
Pas de répartition "mixte" possible.
Dans la mesure où tous les lots ne disposent pas d'un compteur répartiteur, la répartition de l'eau se fait obligatoirement aux tantièmes pour tous.
La décision de l'AG d'installer des compteurs divisionnaires s'impose à tous, sans aucune exception, la répartition qui s'en suit étant pour tais selon les relevés.
La part commune (delta compteur général - cumul des compteur) est répartie aux tantièmes. |
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Posté - 22 nov. 2012 : 11:54:42
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sauf que le RdC en dispose autrement
citation: Notre règlement de copropriété indique que "les frais de consommation d'eau seront répartis suivant l'indication des compteurs divisionnaires pour les lots qui en sont pourvus". Il précise que "pour les surplus indiqués par le compteur général [par rapport à la consommation des parties communes], la répartition sera faite entre tous les copropriétaires ne possédant pas de compteur divisionnaire, et en fonction de leur part de copropriété".
et tant qu'un juge n'a pas déclaré cette disposition illicite, elle s'applique. |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2012 : 15:00:16
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Sauf qu'elle est contraire aux textes, une répartition mixte n'étant pas possible.
Il suffit qu'un copropriétaire refuse cette pratique illicite demain matin pour tout faire capoter : le syndic qui en fera référence pour faire payer se fera envoyer sur les roses par le juge.
S'il est parfois rappelé qu'une clause RDC même illicite doit être appliquée, il est aussi rappelé qu'une clause illicite est dans la pratique inapplicable lorsqu'il y a contestation : la sanction est au bout du chemin (sans compter la rétroactivité sur 5 ans : bonjour le bazar !)
Le syndic qui a un peu de jugeote ne se laisse pas avoir : faute de compteurs répartiteurs dans tous les lots, répartition aux tantièmes, ce qui est la position de la jurisprudence en pareil cas selon le principe "pas de répartition mixte".(*)
Les copropriétaires disposant de compteurs seraient déboutés s'ils contestaient ! (* idem)
Une clause illicite n'a pas besoin du juge pour être réformée. Il suffit que l'AG le constate, adopte une autre règle, et tout se met dans les clous.
Ce qui a pour traduction, afin de répondre à la dernière question, que la répartition se fera "selon compteur" lorsque TOUS les lots seront dotés de compteurs répartiteurs, date de début de la répartion à préciser lors de la décision de pose de ces compteurs (à compter du 1er jour de l'exercice suivant est pertinent)
(*) principe que reprend la jurisprudence, les arrêts cités étant dans ce sens : s'il y a une répartition individuelle autre que les tantièmes, c'est tout le monde ou personne, qu'il s'agisse d'un seul copropriétares ou 95% d'entre-eux. |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2012 15:28:22 |
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Posté - 22 nov. 2012 : 17:55:34
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citation: Une clause illicite n'a pas besoin du juge pour être réformée. Il suffit que l'AG le constate, adopte une autre règle, et tout se met dans les clous.
faux, une AG n'a pas les capacités à dire ce qui est illicite ou non. Certes une AG peut modifier la répartition des charges, mais cela doit se faire à l'unanimité, donc quasi impossible. |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2012 : 18:31:38
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La question n'est pas ici celle de la licéité de la clause !
La question est celle de l'impossibilté de l'appliquer aussi longtemps que tous les lots ne seront pas dotés de compteurs répartiteurs.
La clause le précise elle-même :
"... pour les surplus indiqués par le compteur général [par rapport à la consommation des parties communes], la répartition sera faite entre tous les copropriétaires ne possédant pas de compteur divisionnaire, et en fonction de leur part de copropriété".
Comment distinguer la consommation "des parties communes" de celles individuelles des lots ne disposant pas de compteurs-divisionnaires ????
Pour le syndic, c'est IMPOSSIBLE.
Autrement dit, les uns auraient une répartition selon leur seule consommation (compteurs), les autres supportant une consommation perso théorique, ... + la totalité de la consommation pour les parties communes
Consommation pour les parties communes impossible à déterminer .... pour en faire supporter leur part (aux tantièmes) à ceux ayant des compteurs.
En résumé, par delà la licéité de cette clause, c'est sa mise en œuvre qui pose problème : elle n'est pas possible. |
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Longshot
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Posté - 22 nov. 2012 : 18:31:43
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Ouch. Vous n’avez pas l’air tous d’accord..
Dans les faits, notre bâtiment dispose de 2 cages d’escalier, et j’ai déjà réalisé les travaux de compteurs sur une des deux cages.
Le raccordement privatif sur une des cages n’a vraiment pas été une partie de plaisir mais j’y suis arrivé.
J’ai donc un compteur général compagnie des eaux, derrière lequel j’ai placé deux compteurs principaux, chacun alimentant une cage.
Sur une cage, la répartition sera réalisée selon les compteurs divisionnaires.
Si je formulais la question ainsi, c’est que sur l’autre cage, le raccordement privatif peut poser problème selon les appartements
C'est plus une question de temps et de moyens que de contestation à la consommation basée sur du jurisprudentiel
Certaines personnes ont refait leur salle de bain, par exemple, et ne souhaitent pas y refaire des travaux immédiatement
D'autres veulent encastrer les tuyaux, d’autres les faire passer dans des faux plafonds, ce qui implique des travaux plus conséquents, ect…
L’idée était donc de placer une colonne avec compteur et que les copropriétaires fassent leur affaire du raccordement privatif
(et des problèmes qui peuvent se poser (choix de l’entrepreneur, moyens investis, période à laquelle ils peuvent investir)).
En ce sens, le RC tel qu'il est formulé actuellement, permet de contourner le principe de non mixité, et de réaliser cette transition en douceur, plutôt que brutalement.
Vous évoquez des textes concernant la répartition mixte interdite. De quels textes s'agit il ?
Si il s'agit uniquement de jurisprudence, ça signifie que ça peut se défendre, surtout selon la cour qui a rendu le verdict.
Ce n'est pas parceque la loi dit des bêtises qu'il faut suivre indéfiniment le mauvais chemin.
Car il y a bien un vote qui entérine la pose d'une nouvelle colonne avec vannes et compteurs divisionnaires d'une part.
Un vote qui imposerait un passage brutal dans une période définie de tous les appartements sur cette colonne n'a aucune chance de passer facilement dans un vieil immeuble.
Ne pas permettre la mixité (même approuvée en AG et validée par le RC) dans ce cadre, revient à condamner ce type de travaux (je l'ai souvent vu)
Car d'une part, ceux qui sont raccordés verraient comme une injustice de devoir attendre que tout le monde soit raccordé pour payer leur consommation.
Et d'autre part, mettre une limite de temps au raccordement privatif provoquera le blocage des gens qui ne sont pas "prêts"
Cela peut aussi engendrer des conflits bien plus lourds pour faire exécuter la décision d'AG qui consiste à obliger un copropriétaire à faire à ses frais des travaux dans ses parties privatives.
Autant dire que ce n'est donc pas une bonne idée de tenter de "forcer" la main ne serait ce que d'une seule personne ou de mettre des délais (qui seront trop courts ou trop longs selon les cas)!
Car pas question de couper l'eau aux récalcitrants bien sûr, et donc face à une ou plusieurs personnes qui se braquent, on se retrouve dans une situation pourrie pour des années.
Concernant la date de prise en compte (pour rebondir sur ce qu'évoquait Rambouillet), j’ai évoqué le 1er janvier et non la date de mise en service du compteur, car cela est assez complexe autrement.
En effet, on dispose de la consommation sur compteur général pour toute la cage et la consommation des gens à partir du moment ou ils ont le compteur (donc pas avant).
La répartition sans compteur est réalisée sur une consommation générale sur une période donnée (l’année par exemple).
Vous pouvez au mieux retirer de cette consommation générale la consommation des copropriétaires pour lesquels on connait la consommation sur cette période. Et appliquer aux autres copropriétaires l’ancienne clef de répartition par rapport à ce qui reste.
Mais pour prendre en compte la consommation en cours d’année, la tâche est plus complexe pour calculer la consommation « avant compteur », qui est issue d’une autre répartition, et nécessite une nouvelle pondération liée à la période.
Avec un exemple c’est mieux :
M. W a un compteur. Sur l’année il a consommé 50m3
M. X n’a pas de compteur
M. Y a un compteur à partir du 1er février. Il a consommé jq 31/12 45m3
M. Z a un compteur à partir du 1er décembre. Il a consommé jq 31/12 5m3
M. W, X, Y, Z consomment 300 m3 par an (facturation basée sur l’année)
M.W devra payer 50 m3 pour l’année (son compte est bon)
On retire ce volume de la conso annuelle. Donc 300-50=250m3
Considérons que l’ancienne répartition était
M.X 1 part d’eau (ou 250/1000)
M.Y 2 parts d’eau (ou 500/1000)
M.Z 1 part d’eau (ou 250/1000)
Si je ne tiens pas compte des compteurs installés en cours d’année :
M.X paie 250/4=62,5m3
M.Y paie (250/4)x2=125m3
M.Z paie 250/4=62.5 m3
Admettons qu’on prenne en compte les compteurs en cours de route…
250-45-5=200m3
Je dois faire payer à M.X sa consommation annuelle
Je dois faire payer à M.Y 45m3+volume avant 1er février
Je dois faire payer à M.Z 5m3+volume avant 1er décembre
Si on ne tient pas compte de la date, on aurait 200/3=67m3, ce qui serait injuste pour M.Y et avantageux pour M.X et M.Z
Il faut donc pondérer la clef de répartition avec les jours
Donc 365 jours pour M.X, 31 jours pour M.Y et 335 jours pour M.Z
Soit une clef de 365/731, pondérée avec l’ancienne clef :
365x1 + 31x2 + 335x1=762
Ce qui donnerait au final :
M.X =200 x (365/762) = 95,80m3
M.Y =200 x (62/762)=16,27m3 (+45m3 comptabilisés)=61,27m3
M.Z =200 x (335/762)=87,93m3 (+5 m3 comptabilisés)=92,93m3
Comme on le voit ce n’est pas simple... mais pas infaisable... |
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Longshot
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Posté - 22 nov. 2012 : 18:43:07
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citation: Consommation pour les parties communes impossible à déterminer ....
Vous pensez bien que j'ai prévu le coup. :-)
Pour les travaux de la première cage, j'ai placé sur un compteur séparé toute l'eau des parties communes, afin de justement pouvoir la déduire.
Je comptais aussi déduire les reliquats inter compteurs (car il y a toujours de petites différences) en répartition commune.
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2012 : 22:16:16
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Au final, en relisant bien tout, on peut raisonnablement se demander ce que vous êtes venu chercher comme conseil puisque vous semblez avoir réponse à tout !
Votre affaire de répartition mixte ne tient pas la route un instant, peu importe les méthodes de calcul que vous ou d'autres utilisez ...
Accessoirement on peut relever qu'il n'existerait pas de spécialisation des charges par cage d'escalier, pour ce qui concerne en particulier l'eau froide, et que tout ceci est à coté de la plaque ....
Que vous dire d'autre ... |
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Longshot
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Posté - 22 nov. 2012 : 23:37:30
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Comme indiqué au début du sujet, je suis venu chercher des avis, et parfois je pose des questions (par exemple sur les textes qui rendent illicites une répartition mixte).
J'évoque également les problématiques réelles que cela soulève, ce qui est plutôt un axe de réflexion et une remise en question plutôt qu'une réponse.
Vous m'excuserez de ne pas forcément être toujours d'accord avec les avis ou d'argumenter mes positions, d'autant que vous n'êtes pas toujours d'accord entre vous, et que vous pouvez vous tromper.
En l'occurrence je vous répondais sur la comptabilisation d'eau des parties communes, qui était votre argument par rapport à la licéité du RC.
Mais si j'ai réponse à tout et que je suis à côté de la plaque...
Que vous dire d'autre....
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Posté - 23 nov. 2012 : 08:52:54
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longshot :" j’ai déjà réalisé les travaux ...,j’y suis arrivé..,J’ai donc un compteur ...,j’ai placé ...,je........"
Etes vous le syndic de cette copropriété ??
Le JE est le SDC, et pas le syndic en copropriété.  |
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nefer
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Posté - 23 nov. 2012 : 09:33:36
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il semble que le dossier technique n'ait pas été "correctement" étudié avant de soumettre le projet en AG
il ne faut pas oublier qu'une décision votée doit être appliquée par le syndic
et que dire du problème si un copropriétaire , non titulaire d'un compteur divisionnaire , décide de vendre son appartement.....? |
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Longshot
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Posté - 23 nov. 2012 : 09:38:36
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philippe388 : oui, je suis le syndic non professionnel bénévole de l'immeuble.
Lorsque je dis "je" c'est parce que j'ai du tout gérer seul (malheureusement peu de gens s'investissent dans la collectivité) : de la rédaction du cahier des charges, recherche des entreprises, obtention des devis, mise à l'OJ, ect.., jusqu'au suivi et contrôle des travaux. |
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Posté - 23 nov. 2012 : 10:03:56
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ne vous plaignez pas vous etes le syndic, vous vous etes porté candidat et vous avez été désigné.... félicitations !!!! 
peut-être auriez vous eu interet pour éviter de vous retrouver seul, de proposer un syndicat coopératif ... |
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Posté - 23 nov. 2012 : 10:31:18
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longshot : " de la rédaction du cahier des charges, recherche des entreprises, obtention des devis, mise à l'OJ, ect.., jusqu'au suivi et contrôle des travaux."
Du boulot de syndic, rien de plus !!!  |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2012 : 11:00:52
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Nefer écrivait :
"il semble que le dossier technique n'ait pas été "correctement" étudié avant de soumettre le projet en AG"
C'est une évidence pour les aspects techniques, certain pour l'aspect juridique.
"il ne faut pas oublier qu'une décision votée doit être appliquée par le syndic
Sans doute ! Sauf qu'ici elle ne peut l'être en l'absence de compteurs divisionnaires dans tous les lots !
Longshot est venu cherchez un avis ?
Il me semble qu'il est unanime sur un point : il ne peut exister de répartition mixte pour l'eau froide, aux tantièmes pour les uns, au compteur volumétrique pour les autres.
Peu importe les pirouettes dans les calculs, sans parler de clés de "pondération journalière" ...  , folkloriques..(*)
Demain un copropriétaire procédurier (à juste titre ici), un litige à l'occasion d'un impayé ou un acquéreur qui s'y connait un peu et c'est tout ce mic mac qui se retrouve par terre .....
(*) Cette méthode de calcul a été présentée et adoptée par une AG ? Si c'est 'non', elle ne peut en aucun cas être utilisée. |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2012 11:07:35 |
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Longshot
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Posté - 23 nov. 2012 : 15:04:29
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citation: peut-être auriez vous eu interet pour éviter de vous retrouver seul, de proposer un syndicat coopératif
C'est vrai mais une triste réalité , c'est que très peu de gens s'investissent dans la communauté. J'ai déjà eu du mal à trouver quelqu'un pour me remplacer comme président de conseil syndical...
Cependant, je ne me plains pas du tout de la situation. Je suis passé syndic non professionnel car je pense que les choses sont mieux faites ainsi (même si Gédéhem se permet de porter un jugement contraire)
citation: Du boulot de syndic, rien de plus !!!
C'est vrai aussi. Mais peu de syndics professionnels le font sérieusement.
citation: C'est une évidence pour les aspects techniques, certain pour l'aspect juridique.
Je ne vois pas ce qui vous permet d'affirmer que le dossier technique n'a pas été "correctement" étudié, d'autant que vous ne l'avez pas eu sous les yeux. L'omniscience...
Quant à l'aspect juridique, vous n'avez apporté aucun argument légal jusqu'à maintenant, puisque je vous ai présenté les indications du RC et vous vous êtes empêtré avec l'eau des parties communes en essayant de discuter ce point.
(ou tout le monde n'avait pas un avis unanime contrairement à ce que vous affirmez puisqu'il y a eu discussion sur la remise en question du RC)
(*) La méthode de calcul et la répartition seront présentés et adoptés en AG, comme l'ont déjà été la création sur une seule cage des compteurs divisionnaires selon les principe décrit dans le cahier des charges technique (sur lequel vous imaginez des choses)
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Édité par - Longshot le 23 nov. 2012 15:05:03 |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2012 : 16:07:47
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"(même si Gédéhem se permet de porter un jugement contraire)"
Je ne vois pas du tout où, dans mes propos, il y aurait "jugement" sur votre façon de gérer ce syndicat !
Je relève simplement qu'une répartition de charges "mixte" qui plus est avec une méthode de calcul 'folklo', serait-elle adoptée par une AG, n'est pas possible.
Une telle "décision" serait entachée de nullité.
Cela ne met en cause ni votre personne ni votre gestion du syndicat, dont j'ignore tout (des 2).
"Mais peu de syndics professionnels le font sérieusement."
Peut être, peut-être pas une grosse minorité.
Mais très peu voire aucun ne se lancerait dans une telle répartition qui plus est avec ces pirouettes dans les calculs .....
"La méthode de calcul et la répartition seront présentés et adoptés en AG,...."
Cette décision ne valant que pour l'avenir, cela pose le problème de la répartition passée ...
Mais si tout le monde est content ...... 
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Édité par - Gédehem le 23 nov. 2012 16:12:00 |
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Longshot
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Posté - 23 nov. 2012 : 21:12:10
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citation: Mais très peu voire aucun ne se lancerait dans une telle répartition qui plus est avec ces pirouettes dans les calculs .....
Je n'ai jamais prétendu, bien au contraire, que je voulais appliquer les calculs.
Il servaient justement à démontrer qu'il est préférable de tenir compte des nouveaux compteurs au 1er janvier si on ne veut pas une usine à gaz pour appliquer la règle du RC sur une cage. (il suffit de me relire). Ce que j'ai montré aussi, c'est que cette règle du RC n'est cependant pas inapplicable, surtout si l'eau des parties communes est comptabilisée (puisque vous avez vous même tenté de prendre le RC en défaut par ce biais)
Maintenant, vous affirmez que la répartition mixte telle qu'indiquée dans le RC est illégale. Sur quel texte de loi vous fondez vous pour affirmer cela ?
citation: Mais si tout le monde est content ......
Oui et puis c'est marqué dans le RC....
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Répartition progressive Charges Eau 
