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Gédehem
Pilier de forums
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21
 Posté - 23 nov. 2012 : 21:59:06
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Si en plus d'être content, c'est marqué dans le RDC .........
Circulez, y'a rien à voir ! 
C'était quoi la question ?
Concernant la clause illicite de votre RDC sur la répartition : vous êtes syndic, vous n'ignorez donc rien de L.art.10.
La répartition des charges répond à 2 critères :
Alinea 1 - pour les service collectif (eau froide = service collectif) et éléments d'équipement commun (type ascenseur) : répartition selon le critère "Utilité".
Traduction pour l'eau froide (idem pour eau chaude, chauffage collectif) : répartition selon des compteurs individuels.
Alinea 2 - pour les autres charges : répartition selon les quotes-parts de chaque lots.
C'est l'un ou l'autre, pas les 2
Dans la mesure où n'existe pas de systèmes permettant l'individualisation pour tous du comptage pour les services collectifs mentionnés al.1, c'est l'Al.2 qui s'applique.
L'exemple classique étant le service commun "chauffage collectif" par le sol, ne permettant pas d'individualiser les consommations : répartition aux tantièmes.
Par ailleurs, la pose de compteurs individuels d'eau froide est prévue L.art.25.m : celle-ci s'entend pour l'ensemble du syndicat.
Elle vaut modification de la répartition des charges, qui passe de la répartition aux tantièmes pour tous (absence de comptage individuel) à une répartition selon comptage.
Ici aussi c'est l'in ou l'autre, pas un peu du machin avec un zeste de truc ! CEla n'existe pas, et on ne l'ignore pas lorsqu'on est syndic en charge d'appliquer les règles.
Mais comme c'est inscrit dans le RDC et que la loi de 65 importe peu, on fait comme on veut ..... |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2012 22:17:19 |
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Longshot
Contributeur actif
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167 message(s)
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 22
Posté - 25 nov. 2012 : 12:30:30
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Merci de rappeler l'article 10. En tant que syndic, je ne connaissais même pas la loi de 65...Quel ballot je suis! 
Si j'ai posté initialement pour savoir si je pouvais appliquer la répartition mixte du RC, c'est bien que je connaissais le problème (voir mon premier post pour rappel).
L'article en question est de toute manière en contradiction avec une méthode admise jurisprudentiellement, qui consiste à utiliser une répartition variable liée au nombre de personnes par lot.
Cette méthode, appliquée jusqu'alors par les 3 syndic précédents (et votée en 1988 sans "unanimité" (24 ans!)) est contraire au RC (et à l'article 10 si on s'en tient au "texte")
Ce n'est donc pas si simple.
Il n'est évidemment pas question que je reste dans cette situation héritée, même si elle n'a jamais été contestée (Nous n'avons pas de Gédéhem chez nous  ).
Mon objectif est bien la création de compteurs sur les 2 bâtiments.
Où, à défaut, de modifier le RC à l'unanimité afin de séparer les deux bâtiments concernant la répartition de l'eau.
(mais j'envisageais cette solution de manière plus globale en nettoyant le RC de ses clauses illicites, ce qui n'a jamais été fait)
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23
Posté - 25 nov. 2012 : 16:47:24
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longshot : vous désirez nettoyer tout seul en tant que syndic bénévole ce RDC ???? Si vous n'êtes pas juriste, vous n'êtes pas qualifié pour le faire !!! Passage apr un avocat, notaire, ou assoc. de copro. !!!
Cette modification coute, et c'est la seule AG qui décidera !!! ET généralement elle rejettera cette résolution.
longshot : vous semblez décider pour tout le monde !!! Pour la modification de la répartitiond es charges, vous semblez également oublier que cela se vote à l'Unanimité !! c'est à dire quasi impossible, surtout avec votre calcul fantaisiste et "hors la loi" !!
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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24
Posté - 25 nov. 2012 : 17:34:50
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"L'article en question est de toute manière en contradiction avec une méthode admise jurisprudentiellement, qui consiste à utiliser une répartition variable liée au nombre de personnes par lot."
Pas de contradiction, d'où la position du juge : une répartition "par personne" (pour tous) ou au compteur divisionnaire (pour tous) = répartition selon le critère "utilité" du service collectif, de son individualisation (sa personnalisation).
Mais s'il y a une répartition "par personne", il ne peut y avoir en même temps pour d'autres répartition "aux tantièmes" ou "au compteur" : par de répartition mixte, quel que soit le cas.
"Mon objectif est bien la création de compteurs sur les 2 bâtiments."
C'est très bien, et vous êtes dans votre rôle de syndic de pousser dans ce sens. Mais en attendant les compteurs pour tous, répartition aux tantièmes ..
Vous parlez de "2 bâtiments" : ne pas confondre "2 bâtiments" physiquement séparés, avec la présence de 2 cages d'escalier d'un même bâtiment serait-il doté d'un joint de dilatation pour des raisons de construction.
Il serait alors possible qu'existe une "spécialisation des charges" par cage d'escalier, qui préciserait (clause RDC) par exemple que tel service collectif, ici l'eau froide, pourrait être répartie selon les compteurs ou tantièmes selon que "la cage" en est dotée ou non.
Dans ce cas, la cage A (compteurs) répartition aux tantièmes, Cage B (sans compteurs) répartition aux tantièmes.
Sous condition que vous ayez un "sous-compteur" général par cage.
pas de spécialsatioes charges = tout le monde dans le pot commun sans mixité possible.
(PS : n'ayez crainte : je ne sollicite pas le juge pour un oui ou un non, sans préalablement avoir épuisé toutes (toutes de toutes) les actions amiables, qui plus est avec anticipation !
Suivez mon regard dans l'actualité : ce n'est pas après coup qu'il faut sortir le fusil. Mieux vout crever l'abcés ou mettre les choses à plat entre soi avant de décider quoi que ce soit. Dans 99,99% des cas on règle le problème sans se facher ....) |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2012 17:52:26 |
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Longshot
Contributeur actif
France
167 message(s)
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25
Posté - 27 nov. 2012 : 20:59:58
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philippe388 : je n'ai jamais prétendu refaire ou modifier le RC à moi seul, et de manière autocratique. les copropriétaires me font suffisamment confiance pour que je puisse faire toiletter le RC et/ou le modifier à l'unanimité. Nous sommes 27 et c'est sans doute difficile, mais tout reste une question de communication et de confiance.
Pensez vous que je viendrais demander des avis ici si j'avais l'intention de faire les choses sans demander à personne ?
Je répète une nouvelle fois que je n'ai pas l'intention d'appliquer le calcul tel qu'indiqué, en vous rappelant les contributeurs n'étaient pas tous d'accord au départ!
Pas mal de clauses semblent illicites (à commencer par la fameuse répartition de la consommation d'eau) et peuvent poser problème, puisque la répartition actuelle n'est pas du tout conforme à ce RC, qui est lui-même inapplicable. Tout comme la clause indiquant "Dans le cas où certains copropriétaires posséderaient ou désireraient posséder des compteurs divisionnaires, la pose de ces compteurs et leur entretien seront à la charge exclusive desdits copropriétaires".
Ou encore "Si le propriétaire ou son locataire est absent et a négligé de confier les clefs au syndic, celui ci a le droit de faire appel à un serrurier pour pénétrer dans les lieux aux frais de l'intéressé." 
Gédéhem: Ce que j'entendais en parlant de nombre de personnes comme clef en lieu et place des tantièmes c'est que ce n'est pas une clef fixe, mais variable. D'autre part, elle n'est jamais "votée" ni n'a fait l'objet d'une modification de RC lors de son approbation en 1988 (et pas à l'unanimité). Donc je baigne déjà dans une illégalité héritée. Mais personne ne s'est encore jamais plaint, et les gens sont d'accord avec la transition que j'opère.
Concernant mes intentions, c'est bien de la spécialisation des charges par cage dont il est question et c'est pour ça que mon cahier des charges intègre un compteur par cage, et la conso des parties communes sur un compteur à part. Nous avons deux cages dans un même bâtiment. Certaines clefs de répartition dans le RC étaient d'ailleurs spécialisées par cage, par exemple en ce qui concerne la réfection des escaliers. Le RC indique également : "Chaque fois que la question mise en discussion dans une assemblée concernera des parties communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, ou concernera des éléments d'équipement dont seuls certains copropriétaires ont l'usage, seuls les intéressés pendront part à la discussion et aux votes, et disposeront d'un nombre de voix équivalent à leur quote-part de propriété ou de charges concernant la chose mise en discussion".
citation: Mieux vout crever l'abcés ou mettre les choses à plat entre soi avant de décider quoi que ce soit. Dans 99,99% des cas on règle le problème sans se facher ....)
Je vous rejoins entièrement la dessus.
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Répartition progressive Charges Eau 
