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RV13
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 Posté - 24 nov. 2011 : 10:48:23
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bonjour
une question d'ordre juridique:
l'article 2224 du code civil dispose que la prescription quinquennale démarre du jour où le fait générateur est connu ou aurait du être connu.
s'agissant d'une action en répétition de charges locatives indues avec un bailleur privé, ma question est la suivante:
le locataire occupe l'appartement depuis 1995 ( bail 1989, location vide): il n'a toujours payé que des provisions de charges, sans décompte annuel de régularisation et par conséquent aucune mise à disposition des justificatifs.
Il vient d'écrire à son bailleur et ce dernier vient de lui faire parvenir les décomptes du syndic de la copropriété depuis 1996 à 2009 inclus, en un seul envoi. Bien que ces décomptes soient très succincts et ne comportent pas de factures détaillées ( tout est regroupé sous des rubriques générales) et qu'ils ne permettent pas de distinguer ce qui est récupérable ou pas, on se rend compte malgrè tout qu'il y a des irrégularités ( par exemple TVA sur contrats d'entretien avant 2006); de ce fait le locataire a demandé la mise à disposition des pièces justificatives de ces charges: ce n'est donc qu'après le contrôle de ces documentsqu'il pourra chiffrer la part d'indus qu'il aurait payé sur ces exercices.......et ce n'est qu'à ce moment là qu'il connaitra réellement son préjudice!
Est-ce qu'en application de l'article 2224 " la prescription démarre à compter du jour où le fait a été connu" lui donne une chance de voir prospérer une action en justice pour remboursement de charges pour les exercices anciens 2000 à 2006, par exemple ?
Merci !
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Numero6
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1
Posté - 24 nov. 2011 : 13:15:50
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Non seulement cinq ans en arrière donc pas de 2000 à octobre 2006 si vous avez fait une demande en novembre 2011 |
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RV13
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 2
Posté - 25 nov. 2011 : 06:56:49
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Merci pour votre réponse NUMERO 6!
Je repose ma question d'une autre façon:
est-ce que c'est la date de l'année des provisions pour charges qui fait démarrer les 5 ans de prescription?
est-ce la date de réception du décompte de régularisation des charges qui fait démarrer la période de prescription?
dans le premier cas votre réponse est exacte;
mais pourquoi le législateur fait-il allusion "au jour où le titulaire d'un droit a connu les faits lui permettant de l'exercer"?
j'avoue mal comprendre la pertinence et l'utilité de cette expression, surtout qu'elle ne sert à rien dans l'hypothèse que vous exposez : une charge provisionnée pour 2001 ne peut être contestée que jusqu'en 2006.................même si la régularisation n'arrive qu'en 2007 suite à une demande du locataire.
il semblait plus simple d'écrire qu'un fait ( une charge par exemple) est prescrit 5 ans après qu'il ait eu lieu |
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Posté - 25 nov. 2011 : 12:02:47
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RV13 bonjour, sauf erreur de ma part l'action en recouvrement des charges de coproprieté ne rentre pas dans le champ d'application de la prescription quinquenal.
En coproprieté les prescriptions ont une durée de 10 ans
article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Cordialement
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| Signature de roland MAILLET |
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kenavo
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 Posté - 25 nov. 2011 : 13:20:04
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c'est 5 ans pour la prescription (Article 113 de la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005)
MAIS cette loi est effective le 18/01/ 2005 et non retroactive donc les trop versé par le locataire avant le 18/01/2005 sont recupérables pendant 30 ans, après le 18/01/2005 pendant cinq ans
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Numero6
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Posté - 25 nov. 2011 : 17:19:28
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Oui c'est exact , j'ai répondu un peu trop vite |
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RV13
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6
Posté - 26 nov. 2011 : 15:59:59
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bonjour
Le peu d'intervenants et les points de vue différents démontrent la complexité du problème.
Essayons d'ĂŞtre pragmatiques
1/ la question est de savoir si pour des provisions de charges payées il y a assez longtemps ( disons en 2003 par exemple) , le locataire peut prétendre à remboursement alors qu'elles n'ont jamais été régularisées par envoi d'un décompte ni justifiées par mise à disposition des justificatifs
2/ les faits: n'ayant rien reçu comme document depuis de nombreuses années, bien qu'ayant toujours payé uniquement des provisions mensuelles, le locataire écrit à son bailleur en 2011, pour régulariser les provisions payées depuis 2000 date d'entrée dans les lieux: il reçoit donc en 2011 les décomptes du syndic de copropriété de la résidence où il est locataire. ces décomptes sont délivrés avec la mention " la colonne locatif est donnée à titre d'information, sans engagement du syndic de copropriété"
3/ les lois: l'article 2224 du code civil dispose qu'une action personnelle ou mobilière se prescrit quinquennalement à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu le fait qui lui permet d'exercer ce droit;
l'article 2233 du même code dispose que la prescription ne court pas à l'égard d'une créance qui dépend d'une condition, jusqu'à ce que la condition arrive
3/ mon analyse: ce n'est pas la date de paiement de la somme contestable( ou pas) qui est prise en compte pour déterminer le début de la prescription, mais la date où les faits sont connus ( que ce soit par l'article 2233 que l'article 2224):les provisions payées en 2003 mais connues par les décomptes reçus en 2011 seraient donc prescrites en (2011 + 5) = 2006, dans la mesure où la justice est saisie en 2011!
D'ailleurs un article de loi impose un garde fou à cette pratique, en fixant un délai butoir de 20 ans pour éviter de remonter trop loin en arrière, c'est l'article 2232 du code civil: " le report du point de départ.....de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit"
C'est une façon de voir les choses qui découle directement des textes de lois ci-dessus et qui semble assez logique.
Merci de vos commentaires très attendus. |
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kenavo
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Posté - 26 nov. 2011 : 17:15:48
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c'est en fait très simple
1/ pour les trop-versés avant 2005, ils pouvaient être sur une période de 30 ans soit par ex 1975-2005 mais à partir du 19/01/2005 ils ne peut y avoir réclamation que pendant 5 ans donc pour votre période de 1995-2005, le recours aurait du avoir lieu avant le 19/01/2010
2/ pour les trop versé depuis 2005 le recours concernera maintenant les années à partie de 2006n bientôt 2007, bref sur 5 ans en arrière
3/ généralement la date de départ de la prescription est la date de fin de bail si le locataire est partit soit la date de début s'il est toujours en place, quand la loi dit " le jour où le titulaire d'un droit a connu les faits lui permettant de l'exercer" et bien le locataire peut demander le décompte de charge et devrai le faire normalement si le bailleur ne lui donne pas, donc à partir du moment où il signe le bail il a connaissance ( puisque nul n'est censé ignorer la loi) de ses possibilités, donc les juges proposent la date du bail puisqu'il équivaut à l'ouverture des faits pour le locataire
voilĂ pour ma part :) |
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Posté - 26 nov. 2011 : 17:54:57
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RV13
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Posté - 27 nov. 2011 : 05:05:48
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Bonjour
1/ réponse à M. MAILLET: les rapports entre copropriétaires et leur syndicart sont régis par la loi de juillet 1965: c'est bien ce que confirment les 2 arrêts de la Cour de Cassation cités dans le texte; notamment au niveau des paiements ou répéttions des charges de copropriété incombant au copropriétaire.
Les rapports Copropriétaire-bailleur avec son locataire dépendent du régime juridique du bail à savoir loi 89-462 du 6/7/1989: c'est donc sur cette loi qu'il faut se retourner en cas de litige et, à défaut, sur le droit commun.
Il ne faut pas confondre charges de copro. et charges locatives, même si ces dernières sont incluses dans les premières financièrement parlant.
2/ réponse à KENAVO: j'ai bien suivi votre raisonnement, mais comment y intégrez-vous l' article 2233 (la condition qui doit arriver pour déclancher le départ de lapresription)?
Comment interprétez-vous l'article 2232 concenant le délai butoir?
Comment l'appliquer dans le contexte en question?
Petit aparté amusant: l'expression "nul n'est censé ignorer la loi"n'existe à ma connaissance dans aucun texte de loi ou autre.
Cordiaux remerciements |
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10
Posté - 27 nov. 2011 : 09:23:58
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RV13: Merci bien compris , donc 5 ans pour la prescription |
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| Signature de roland MAILLET |
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kenavo
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Posté - 27 nov. 2011 : 14:53:06
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en fait la condition qui doit arriver EST la date du bail car c'est à cette date que nait l'obligation pour la bailleur de fournir au cours du contrat une régularisation et c'est aussi la date à partir de laquelle le bailleur PEUT demander cette régularisation
je n'ai jamais suggéré que la phrase: "nul n'est censé ignorer la loi" était un loi écrite... mais à partir du moment où une loi parait tout le monde est censé la connaître...d'où l'expression :)
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joulia
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Posté - 28 nov. 2011 : 23:12:58
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a ce sujet d'ailleurs:
citation: Nul n’est censé ignorer la loi", du bidon !
mercredi 10 février 2010 , par Juris Prudentes
Un groupe parlementaire pour redonner un sens au principe « Nul n’est censé ignorer la loi ».
A la question, quel est le texte qui édicte de principe "Nul n’est censé ignorer la loi", le plus souvent il est répondu, "le Code civil". Or le Code civil est muet ; il ne rapporte aucune règle de cette nature.
Nemo censetur legem ignorare (nul n’est censé ignorer la loi) est un adage qui n’a pas force de principe et qui est utilisé pour interdire d’invoquer son ignorance pour échapper à la loi.
L’adage est autant une présomption qu’une fiction. Or l’abus d’adage est dangereux, plus dangereuse encore est la prolifération des lois.
Le président de l’Assemblée nationale et le président du Sénat ont décidé de créer un groupe de travail paritaire, qui aura pour mission de définir les voies et moyens qui, dans le contexte de constitution révisée, permettront d’améliorer la qualité de la loi et les conditions de son élaboration. Ce groupe, commun aux deux assemblées, sera composé des présidents des commissions des lois des deux assemblées ainsi que douze députés et douze sénateurs représentant tous les groupes parlementaires. MM. Bernard Accoyer et Gérard Larcher y participeront.
Cette décision fait suite au constat de ce que la loi, trop détaillée, alors qu’elle devrait être centrée sur l’essentiel, en devient incompréhensible, et que trop déclarative, alors qu’elle devrait être normative, elle se dévalorise. Les dernières sessions, particulièrement denses, ont abouti à une saturation du travail parlementaire qui a contribué à une dégradation des conditions d’élaboration de la loi.
« Une bonne loi nécessite un temps de réflexion incompressible. Il en va de la sécurité juridique de nos concitoyens et du bon fonctionnement de la démocratie » concluent les présidents des deux assemblées.
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prescription charges locatives indues 
