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bailleurx
Contributeur vétéran
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 Posté - 09 déc. 2011 : 17:26:32
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bonjour
je suis déjà propriétaire de quelques logements que je loue dejà nus de puis plusieurs année
jusque là je déclare mes revenus au réel et je fais ma gestion seule
mes recettes sont d'environs 55000 euros et mon revenus net foncier d'environs 35000€
j'ai commencé en fin d'année 2011 à louer 2 de ces logements en meublés
mes revenus du meublés en 2011 sont d'envions 2000€ mais en 2012 ils devraient être au moins 9000€ et pourraient aller jusqu'à 15000 ou + (selon les conseils et logements disponibles)
en fait mes logements sont déjà presque tous meublés mais loués en nu avec prêt de meubles
car je n'ai pas encore trouvé les réponses à mes questions
je crois que je devrais opter pour le statut LMNP au réel
et je cherche une personne compétente qui pourrais me guider sur la façon la plus correcte d'opérer cette mutation puis de la gérer correctement au sens comptable et fiscal
si vous pouviez au moins me dire Ă qui m'adresser car le CGA de la dordogne m'avoue ne rien connaitre en LM(n)P
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martin gal
Nouveau Membre
France
16 message(s)
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 Posté - 11 déc. 2011 : 12:00:51
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Ne pas se précipiter; les règles du jeu risquent de beaucoup changer courant 2012-2013, aussi bien pour le nu que pour le meublé.
Donc attendre que le paysage fiscal s'Ă©claircisse.
En attendant, vous pouvez déclarer les recettes des meublés en micro bic.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 11 déc. 2011 : 17:03:06
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et c'est tout ?
j'ai lu ici et là qu'il me faudrait une autorisation préfectorale pour faire du meublé
ou bien encore que je devrais me déclarer spontanément au centre des impôts pour payer une taxe professionnelle
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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3
Posté - 11 déc. 2011 : 17:42:59
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citation: Initialement posté par bailleurx
et c'est tout ?
j'ai lu ici et là qu'il me faudrait une autorisation préfectorale pour faire du meublé
ou bien encore que je devrais me déclarer spontanément au centre des impôts pour payer une taxe professionnelle
Pas besoin d'autorisation préfectorale si vous faites du meublé pour résidence principale.
Vous devez vous faire enregistrer près du CFE impots
Si vous n'avez pas beaucoup de charges d'emprunt et travaux et que vos meubles sont déjà payés vous feriez mieux de choisir le micro bic qui vous permettra un abattement de 50% sur vos recettes
http://www.lefigaro.fr/impots/2007/...-meublee.php
citation: Il est désormais simple de devenir loueur en meublé, même si l’on ne possède que des logements nus. Leur transformation en logement meublé est beaucoup moins contraignante qu’auparavant. Il y a deux ans encore, ce changement était interdit à Paris et ses alentours, ainsi que dans les communes de plus de 10.000 habitants. Ailleurs, il fallait demander l’autorisation à la préfecture. Ces verrous ont désormais sauté depuis la publication de l’ordonnance du 8 juin 2005. Plus aucune autorisation administrative n’est requise pour les logements meublés loués à titre de résidence principale, et ce quelle que soit leur localisation. Une autorisation préalable de changement d’affectation reste nécessaire pour une location saisonnière dans une commune de plus de 200.000 habitants.
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Édité par - angelle le 11 déc. 2011 17:48:05 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 11 déc. 2011 : 20:49:04
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merci pour vos réponses martin et angelle
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 12 déc. 2011 : 09:11:37
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 13 déc. 2011 : 08:57:18
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C'est dû à la situation économique de la France, il y aura un troisième plan d'austérité d'ici peu.
Je présageait qu'il devait arrivé avant noël, mais les politiques trainent la papatte, et essaye de se préserver pour les prochaines présidentiels de 2012.
Comme annoncé la France perdra d'ici peu son AAA.
Le troisième plan d'austérité est déjà fixé dans les grandes lignes, et s'articule surtout autour de la fiscalité. Évidement MC Barouin prétend qu'il n'y a rien de cela das les tiroirs de Bercy, que ni ni.
@BailleurX : pour de véritable conseils, il faut payer un conseillé en gestion fiscale du patrimoine, ou effectivement monter une association de propriétaires indépendants qui aura aussi un objectif de lobby en dénonçant les problématiques.
Les livres qui sont sortie dans le cadre de la gestion de patrimoine avant octobre 2011 pour les règles de défiscalisation au 1 janvier 2012, sont déjà périmés au regard du second plan d'austérité qui a depuis été lancé.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 13 déc. 2011 : 10:49:59
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citation: pour de véritable conseils, il faut payer un conseillé en gestion fiscale du patrimoine,
pouvez vous m'en conseiller un
tous ceux que je trouve cherchent Ă vendre des produit financiers ou de l'immobilier
je n'ai bien entendu pas d'objection Ă payer une prestation si elle ne vise pas Ă me vendre d'autres produits |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 17 déc. 2011 : 11:55:03
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Vos deux conseillés principaux seront déjà votre notaires et votre comptable.
Vous avez forcément un notaire puisque vous avez déjà fait des acquisition ou vous êtes en cours d'acquisition, où vous avez eut une succession ou vous avez fait des legs de votre vivant. (je reste large).
Après, il faut vous rapprocher d'un cabinet comptable, et expliquer votre situation, un comptable n'est pas si onéreux que cela puisse y paraitre, cela vous évitera des erreurs d'imputation fiscales.
Après c'est une question de lecture d'information et certains de livres, dont j'ai déjà mentionné à plusieurs reprises dans différents sujet.
Vous êtes tombé sur des VRP semi-promoteurs qui essayent de vous vendre des produits d'investissements dans le but de créer du déficit fiscale, ce qui effectivement n'est pas votre attente, puisque vous avez déjà acquis vos produits (biens locatifs).
citation: mes recettes sont d'environs 55000 euros et mon revenus net foncier d'environs 35000€
Attente vous dire qu'avec si peu en jeu, il est inutile de s'adresser à un gestionnaire de patrimoine, cela a effectivement sont utilité lorsque vous êtes à l'ISF ou sur les hates tranches de barèmes fiscales.
Reste plus qu'à passer vos revenus fonciers en location vide en revenus locatifs en location meublée.
citation: j'ai commencé en fin d'année 2011 à louer 2 de ces logements en meublés
La démarche est bonne, mais faut la concrétisé, et cela passe déjà par des changement contractuelles avec vos actuels locataires, s'ils acceptent. Pour les locataires entrant, pas de problème, puisque vous leur soumettrez dès le départ, des contrats locatifs meublés.
citation: je crois que je devrais opter pour le statut LMNP au réel
Une fois chose faite, reste plus qu'à faire des simulation selon vos revenus, et choisir le statut fiscal le mieux adapté à votre situation personnel (qui ne se dévoile pas sur un forum public sur internet, à mon avis). Vous opterez dès lors pour un statut LMP ou LMNP.
Après quoi, il vous faut choisir votre régime fiscale le plus attractif pour vos finances : micro-bic (je ne le conseil jamais), ou régime réel simplifié.
Une fois ceci étant bien défini : en avant la musique, c'est à dire : les démarches administratives, la comptabilité, les déclarations, etc...
Moi j'ai arrêté de donner des conseils gratuits sur ce forum, le partage des savoirs tant prôné n'étant ni équilibrer, ni équitable, mais je suppose que cela est un autre sujet qu'il est bon de feindre d'ignorer pour certaines membres de ce forum.
Autre solution, on y revient : la création d'une association indépendante de conseils aux bailleurs privés.
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Édité par - Luc Standon le 17 déc. 2011 11:56:05 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 20 déc. 2011 : 13:15:12
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citation: Une fois chose faite, reste plus qu'à faire des simulation selon vos revenus, et choisir le statut fiscal le mieux adapté à votre situation personnel (qui ne se dévoile pas sur un forum public sur internet, à mon avis). Vous opterez dès lors pour un statut LMP ou LMNP.
existe t il des logiciels (payant ou gratuits) qui permettent de faire ce genre de simulations ?
citation: Autre solution, on y revient : la création d'une association indépendante de conseils aux bailleurs privés
ca fait plusieurs fois que vous abordez ce sujet et je partage votre point de vue, avez vous un projet ? si oui pourriez vous l'exposer dans un nx post et inviter à la création d'une telle association ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 21 déc. 2011 : 15:03:01
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Une fois chose faite, reste plus qu'à faire des simulation selon vos revenus, et choisir le statut fiscal le mieux adapté à votre situation personnel (qui ne se dévoile pas sur un forum public sur internet, à mon avis). Vous opterez dès lors pour un statut LMP ou LMNP. existe t il des logiciels (payant ou gratuits) qui permettent de faire ce genre de simulations ?
Considérant qu'il s'agit d'une compta simplifiée, déjà un tableur EXCEL ou aussi avec la suite Open Office ou Libre Office.
Il y a aussi CIEL et EBP compta : mais là c'est payant, et il y a pas mal de paramétrages comptables à faire, chose qui une fois le logiciel acquis, votre comptable peut aussi vous aider à faire.
citation: Autre solution, on y revient : la création d'une association indépendante de conseils aux bailleurs privés
ca fait plusieurs fois que vous abordez ce sujet et je partage votre point de vue, avez vous un projet ? si oui pourriez vous l'exposer dans un nx post et inviter à la création d'une telle association ?[/quote]
L'idée initiale vient de vous, j'ai juste élargie le champs d'application que pourrait avoir une telle assos si elle était créée.
Reste plus qu'à trouver des membres qui seraient intéressés et ne seraient pas seulement des membres-clients. Regrettablement, et on le constate sur ce forum, l'esprit de clientélisme obtient l'engouement du plus grand nombre. Donc...
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 23 déc. 2011 : 10:49:29
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citation: Reste plus qu'à trouver des membres qui seraient intéressés et ne seraient pas seulement des membres-clients. Regrettablement, et on le constate sur ce forum, l'esprit de clientélisme obtient l'engouement du plus grand nombre. Donc...
que vous ĂŞtes pessimiste sur la nature humine...
mettez un post (sobre et clair) pour exposer les contour d'un projet réalisable nous verrons bien
pour en revenir au LMNP
j'ai cru comprendre que je doit m'enregistrer au niveau du centre des impôts en tant que loueur de meublés
j'ai aussi cru comprendre qu'il y a différentes options au sujet de cet enregistrement (dont une qui me permettrait de payer un taxe sur le bâti qui dispenserait l'occupant d'avoir un taxe d'habitation à payer...) sans avoir nécessairement l'obligation de créer une entre prise
savez vous
-1) quelles sont les conséquences directes et indirecte de cet enregistrement
-2) comment procéder sans erreur
-3) quelle est réellement la date butoir (si je ne l'ai pas fait avant le 31 décembre)
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cherche conseil comptable et fiscal pour LM(N)P 
