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sentinelle
Contributeur débutant
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 Posté - 12 déc. 2011 : 14:30:37
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Bonjour,
Y a t-il plus de risques pour moi en tant que syndic bénévole, à alimenter de mes propres deniers le compte de la copropriété
plutôt que de démissionner, de faire nommer un administrateur judiciaire et attendre qu'il me réclame d'alimenter le compte en tant que simple copropriétaire ?
sachant que la 2ème solution va grever les charges (avocat-administrateur)
Quelques précisions: 3 copropriétaires, l'un avec une injonction de payer et une "exécution provisoire" en cours (qui trainent), l'autre décédé depuis bientôt 6 mois avec des charges impayées qui s'accumulent et un notaire qui "tergiverse".
Merci pour les réponses. S'il y a des textes, je suis preneur, car je n'ai rien trouvé.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 12 déc. 2011 : 16:31:10
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Comme texte, vous avez l'article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965 :
Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.
La jurisprudence considère comme une faute de gestion de la part d'un syndic professionnel de faire une avance sur ses propres deniers pour pallier un manque de trésorerie, faute sanctionnée par la perte des sommes avancées.
Pour vous il n'en serait pas de même, mais vous devez être très prudent, informer les deux copropriétaires défaillants des avances que vous faites et tenir une comptabilité irréprochable.
Vous pouvez mettre le gérant de l'indivision en demeure puis faire condamner celle-ci à payer.
S'il y a un locataire en place dans un de ces appartements, vous pourriez, soi à l'amiable, soit sur décision de justice, faire payer les charges directement par le locataire. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 12 déc. 2011 : 16:38:07
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C'est cela le problème de fond : le rembourdement des sommes "avancées" en cas de litige futur (et à tout coup il y en aura), impossible de récupérer ses billes. |
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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3
Posté - 13 déc. 2011 : 16:38:16
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Sentinelle ,
Je n'avais pas lu votre post, c'est pourquo je vous en ai envoyé un ailleurs !
Effectivement,il n'est pas conseillé à , un syndic bénévole, de se substituer à un copropriétaire défaillant, surtout dans la situation de votre SDC.
Dans ces conditions, vous n'avez pas 36 solutions !
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 13 déc. 2011 16:39:18 |
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snp
Contributeur actif
432 message(s)
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Posté - 14 déc. 2011 : 12:27:38
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Encore une fois, je veux aller plus vite que la musique: j'ai répondu à l'autre post avant de lire celui-là !!!
OK, un syndic ne doit pas faire "avance "de fonds sur ses propres deniers, mais qui empêche un copropriétaire de régler ses appels de charges en "avance"???
Il serait aisé à un tel copropriétaire de connaitre ce qu'il a à payer, étant syndic non pro. A condition, bien sûr, qu'il ne désire pas vendre! |
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maisoui
Nouveau Membre
43 message(s)
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 Posté - 16 déc. 2011 : 21:18:59
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Le copropriétaire peut avancer autant qu'il le veut pourvu que ce soit comptabilisé sur son compte. |
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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6
Posté - 17 déc. 2011 : 10:08:52
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L'un des copropriétaires est défaillant , l'autre est décédé, il va y avoir 6 mois.
Le 3ème et dernier est le syndic bénévole !
Pour le moment, on sait pas s'il y des héritiers ?.Sans ce sera l'art 809 et suivants du Code Civil qui sera appliqué.(Succession vacante)
Le recours à un éventuel syndic professionnel entrainerait des charges, sans oublier celles résultant de la procédure, à mettre en oeuvre !
Dans ces conditions, le syndic bénévole devrait se maintenir pour éviter les charges que sa démission entrainerait inéluctablement et dont il devra supporter, malgré tout lui aussi, une partie.
Ce n'est qu'un n'avis personnel! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 17 déc. 2011 10:12:26 |
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sentinelle
Contributeur débutant
90 message(s)
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Posté - 17 déc. 2011 : 11:34:48
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Merci à tous, pour vos réponses. Même si elles divergent, elles me donnent des pistes et des textes auxquels je n'avais pas pensés ou que je ne connaissais pas (entre autres la nomination d'un administrateur provisoire de la copropriété pour régler un point précis).
Concrètement les choses évoluent...un peu! Le notaire m'a confirmé qu'il y a bien des héritiers et qu'ils en seraient au stade des procurations (bien que sur le BODACC, je ne vois rien !).
Je lui ai donc fait un courrier AR pour qu'il comprenne l'urgence de la situation et les conséquences que cela aura s'il n'est pas diligent [ les charges (largement majoritaires) de la succession vont être sérieusement grevées].
Dans les faits, je vais commencer par régler mes propres charges (si besoin est , celles de toute l'année comme me le suggère snp) afin de retarder un peu l'échéance de la saisie d'un administrateur. Peut-être que d'ici là ....
Bonne journée. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 déc. 2011 : 12:02:58
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Vous pouvez maintenir la pression sur les héritiers connus et le notaire. L'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 vous autorise à inscrire une hypothèque sur les lots des copropriétaires défaillants après mise en demeure restée infructueuse. Outre la constitution d'une sûreté garantissant le recouvrement des créances, l'inscription d'une hypothèque a généralement un effet psychologique sur le débiteur. |
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Posté - 17 déc. 2011 : 15:40:59
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en général, le notaire chargé de la succession paie les charges et en fait le débit sur la succession... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 déc. 2011 : 16:16:50
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citation: Initialement posté par rambouillet
en général, le notaire chargé de la succession paie les charges et en fait le débit sur la succession... Oui, mais le notaire a dit qu'il n'aurait bientôt plus de liquidités pour payer les charges. Voir l'autre sujet : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11635 |
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