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jakes
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 Posté - 05 juil. 2009 : 18:11:44
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Bonjour,
Je vends une maison et j'ai trouvé un acquéreur.
Ce dernier a lui-même une maison à vendre (valeur supérieure à la mienne) qui actuellement est louée à plusieurs locataires.
Il a racheté une entreprise et à donc déjà contracté un prêt et peut-être hypothéqué sa maison...
La banque lui refuse le second prĂŞt pour acheter ma maison.
Il désire habiter ma maison et nous envisageons, pour contourner le problème, une location-accession.
Quels risques je cours ?
Tout se passe par notaire interposé. S’il ne paie plus (il a 7 enfants) suis-je parti vers des difficultés à l’expulser comme pour une simple location ?
Merci d’avance
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dethau
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Posté - 05 juil. 2009 : 19:22:47
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S’il ne paie plus (il a 7 enfants) suis-je parti vers des difficultés à l’expulser comme pour une simple location ?
Ce n'est pas sous la forme d'une location-acquisition que l'opération doit se réaliser.
Cette vente peut se faire normalement avec quelques aménagements concernant le réglement du prix.
Il est suggéré d'user de la procédure du "réméré" prévu à l'article 1658 du Code Civil, qui est un pacte par lequel le vendeur (vous) se réserve de reprendre la chose vendue en cas de non paiement dans un délai déterminé.
A défaut de paiement le bien vous reviendrait automatiquement.
(schéma dans ses grandes lignes) |
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jakes
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 2
Posté - 05 juil. 2009 : 21:05:19
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Merci pour la réponse, mais je vends ma maison (que j'habite) et la quitte en même temps.
C'est l'acquéreur qui l'habitera dès que je serai parti |
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Édité par - jakes le 05 juil. 2009 21:07:18 |
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dethau
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3
Posté - 05 juil. 2009 : 21:40:37
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citation: Initialement posté par jakes
Merci pour la réponse, mais je vends ma maison (que j'habite) et la quitte en même temps.
C'est l'acquéreur qui l'habitera dès que je serai parti
Ceci ne change pas la situation juridique.
Au terme du délai fixé pour payer le prix d'achat de cette maison soit ce prix est payé, soit il ne l'est pas auquel cas il en perdra la propriété du bien qui vous reviendra automatiquement.
Devenant occupant sans titre il sera dans l'obligatiion de quitter les lieux de gré ou de force. |
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jakes
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4
 Posté - 05 juil. 2009 : 21:47:15
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J'ai du mal Ă comprendre, excusez-moi.
Admettons que je lui accorde la vente de ma maison avec un délai de 2 ans pour payer la totalité.
Que me donne-t-il en Ă©change de l'occupation ?
S'il ne paie pas la propriété du bien me reviendra, heureusement c'est le mien !
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dethau
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Posté - 06 juil. 2009 : 09:05:51
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Que me donne-t-il en Ă©change de l'occupation ?
Il vous appartient de prendre les mesures de protection nécessaires, à savoir, par exemple :
-le versement d'une somme sous forme de dédit que vous conserveriez en cas de non-exécution de l'obligation de paiement du prix.
En aucun cas ce versement ne doit avoir le caractère d'un loyer ce qui lui permettrait de demeurer dans les lieux en qualité de "locataire", mais d'une indemnité compensatrice d'un préjudice causé.
S'il ne paie pas la propriété du bien me reviendra, heureusement c'est le mien
Pas du tout.
Vous faites erreur.
Le bien ne vous appartient plus.
Une vente est parfaite, c'est-à -dire : réalisée, dès qu'il y a accord sur l'objet et sur le prix, bien que le prix ne soit pas versé précise le Code Civil
D'où l'intérêt de cette vente sous la forme de "réméré" permettant de résoudre la vente en cas de non-respect des clauses du contrat de vente. |
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jakes
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Posté - 06 juil. 2009 : 09:26:40
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Tout d'abord merci de bien vouloir m'aider.
De ce que j'ai pu lire sur divers sites, la personne qui vend en réméré reste dans son logement.
Or ce n'est pas le cas.
Je vends et je vais vivre ailleurs immédiatement, c'est d'ailleurs la raison de la vente.
Mon acquéreur potentiel veut aménager immédiatement dans la maison que je vends et se voit refuser un deuxième prêt parce que la banque considère qu'il serait trop endetté.
Il a racheté une entreprise à côté de chez moi.
Il possède une maison à 700 km de chez moi (qu'il n'habite pas mais qu'il a mis en vente) pour laquelle il n'a pas encore trouvé d'acquéreur mais qu'il loue à plusieurs locataires.
Dès que cette maison sera vendue il pourra me payer (à moins qu'elle constitue une garantie pour son entreprise...mais même dans ce cas la garantie pourrait être transférée sur ma maison je pense)
Qu'en pensez-vous ? Comment positionner le réméré ?
Merci |
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dethau
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Posté - 06 juil. 2009 : 12:02:41
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De ce que j'ai pu lire sur divers sites, la personne qui vend en réméré reste dans son logement.
Ce n'est pas une règle absolue.
Un contrat de vente est un convention comme une autre.
Les parties en présence formulent leurs intentions acceptées par les unes et les autres, sinon le contrat n'existerait pas.
Mon acquéreur potentiel veut aménager immédiatement dans la maison que je vends et se voit refuser un deuxième prêt parce que la banque considère qu'il serait trop endetté.
Raison supplémentaire de vous ménager une porte de sortie en adoptant la formule du "réméré" agissant comme une clause résolutoire du contrat réduisant à néant la vente consentie sous cette forme.
Et pour augmenter la sécurité de la transaction, vous pouvez prendre une inscription hypothécaire dite "privilège du vendeur" sur le bien en question.
Dès que cette maison sera vendue il pourra me payer
Alors prenez cette inscription sur cette maison.
Si elle n'est pas déjà frappée d'une hypothèque.
mais même dans ce cas la garantie pourrait être transférée sur ma maison je pense
Que deviendrait la vĂ´tre Ă ce moment-lĂ ?
Vous passeriez en seconde position. Ce n'est pas confortable si rassurant !
Comment positionner le réméré ?
Tout sera inscrit dans l'acte.
Traitez la question avec votre notaire.
Lorsque l'architecture du contrat sera en place, vous aurez un aperçu sur l'ensemble de la convention. |
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jakes
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Posté - 06 juil. 2009 : 13:12:44
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Merci encore.
Je vais creuser ça !
Et peut-ĂŞtre vous demanderai-je d'autres conseils. |
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axe
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Posté - 06 juil. 2009 : 15:32:38
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juste un avis sur le fond et pas sur la forme.
faire une transaction de ce type avec un ami ou un membre de la famille
me semble envisageable ...
avec un inconnu je suis plus circonspect
et il vous faudra beaucoup plus vous renseigner :
que se passerait t'il pendant les longues années d'attente de décision
si l'acquéreur allait en justice pour attaquer le contrat ou la vente
vous dites que sa maison vaut plus cher,
tant qu'elle n'est pas effectivement vendue nul n'en connait le prix !
vous êtes vous assuré qu'il pourra vous payer en la vendant,
que doit il encore à la banque si il a un crédit ?
autres points Ă examiner:
travaux important dans la maison,
décès et succession interminable,
incendie ...
etc
je vois tout à fait l'intérêt de l'acquéreur dans cette affaire, le votre nettement moins, sans doute n'a t'il pas trop discuté le prix !
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jakes
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Posté - 06 juil. 2009 : 15:59:25
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Effectivement je me suis posé ces questions. Le notaire devrait m'en dire plus.
Merci pour votre contribution |
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jakes
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Posté - 07 juil. 2009 : 13:24:12
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J'ai vu le notaire hier.
Il m'a conseillé d'aller plutôt vers une vente à terme où l'acquéreur s'engagerait vers une durée de 12 ans par exemple en me réglant une somme mensuelle qui comprendrait une redevance d'occupation et une partie du capital.
Libre à lui de régler le solde avant terme après avoir vendu sa maison ou obtenu un prêt.
Bien sûr toutes les garanties doivent être réunies (invalidité et décès de tous les intervenants dans la procédure, incidents, accidents,...)
Le notaire préconise que l'acquéreur doit contracter une assurance pour couvrir tous les risques liés à l'inexécution des engagements pris lors de la vente, en particulier décès-invalidité)
Voila où j'en suis, si vous pouviez m'alerter comme vous l'avez déjà fait sur les écueils possibles ...
Merci d'avance
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dethau
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Posté - 07 juil. 2009 : 18:30:51
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[quote]Initialement posté par jakes
J'ai vu le notaire hier.
Il m'a conseillé d'aller plutôt vers une vente à terme où l'acquéreur s'engagerait vers une durée de 12 ans par exemple en me réglant une somme mensuelle qui comprendrait une redevance d'occupation et une partie du capital.
Libre à lui de régler le solde avant terme après avoir vendu sa maison ou obtenu un prêt.
Bien sûr toutes les garanties doivent être réunies (invalidité et décès de tous les intervenants dans la procédure, incidents, accidents,...)
Le notaire préconise que l'acquéreur doit contracter une assurance pour couvrir tous les risques liés à l'inexécution des engagements pris lors de la vente, en particulier décès-invalidité)
Voila où j'en suis, si vous pouviez m'alerter comme vous l'avez déjà fait sur les écueils possibles ...
Merci d'avance.
La solution préconisée par votre notaire est très acceptable.
A toutes les précautions qu'il envisage,et qui vont tout à fait dans le sens de vos intérêts, j'ajouterai qu'il soit indiqué dans l'acte que le transfert de propriété sera constaté ultérieurement par ce notaire après complet paiement du prix et des charges prévues,avec obligation de prendre une assurance-incendie, s'acquitter des impôts locaux (taxe d'habitation ,et, taxe foncière établie à votre nom).
Si la propriété n'est pas transférée au profit de cet acquéreur, il ne pourra jamais la vendre à votre insue ni,par exemple, contracter un emprunt convert par une inscription hypothécaire qu'il pourrait prendre sur cette maison. |
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