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cybele
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 Posté - 14 janv. 2012 : 18:02:59
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Bonjour,
Nous nous apprétons à acheter une maison dans une copropriété. a 15 j de la vente, nous venons d'apprendre que le vendeur nous demande de lui rembourser une somme correspondant à une provision spéciale pour travaux.
Le syndic nous indique que cette somme "correspond aux provisions spéciales pour travaux : Les provisions spéciales pour travaux servent à faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, qui pourraient être nécessaire dans les années à venir mais qui ne sont pas encore décidés par l'assemblée générale.
C'est donc une sorte de réserve de fonds pour travaux imprévus, dont l'assemblée générale a décidé de fixer le montant de l'annuité à 4480 euros."
Devons nous rembourser cette somme au vendeur ?
Lors des Ag d'une autre copropriété où nous avions un appart, nous avons souvenir que lors de réunion de copropriété le syndic nous indiquait que cette somme serait acquise à l'acquéreur en cas de revente du bien.. et donc perdue par le vendeur.
La réglementation a-t-elle changé ?
merci de votre aide
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ainohi
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 Posté - 14 janv. 2012 : 18:21:46
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Dans la pratique la provision pour travaux a toujours été remboursée au vendeur et appelée à l'acheteur. Mais cette question a néanmoins fait l'objet de controverse dans le passé et, dans quelques copropriétés, il a pu être décidé que ces provisions devenaient définitivement acquises au syndicat. Cette question a été réglée en 2004 par l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que de telles provisions constituent des avances remboursables.
Il vous faudra donc verser cette provision.
Il est regrettable que le vendeur se soit gardé de vous en informer. C'est une des données qu'il faut impérativement se faire communiquer avant la signature du compromis de vente. |
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ABCT
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 Posté - 14 janv. 2012 : 18:33:44
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En principe,....... si l'état daté, sollicité par le notaire, est bien servi par le syndic, il doit être fait mention de la quote part d'avance sur travaux.....
Il est donc précisé que l'acquéreur doit cette somme au vendeur...
Il est normalement précisé que cette somme est régularisée hors comptabilité du notaire. |
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Posté - 14 janv. 2012 : 18:33:54
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par contre, il faudra la verser au syndicat, via le syndic, sinon vous risquez de la verser 2 fois  .
En effet, quelque soit l'arrangement entre vendeur et acquéreur, il ne sera pas opposable au syndic. Faites attention, ne versez rien au dendeur !!!
l'avance est remboursable, c'est une sorte de prêt ou d'épargne.... |
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cybele
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4
Posté - 14 janv. 2012 : 18:43:58
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Bonsoir,
merci à tous pour vos réponses.
La vendeuse a parlé à mon mari de l'existence de cette provision mais sans en indiquer le montant ni dire qu'il faudrait lui rembourser... Comme nous avions souvenir que cette somme restat acquise à l'acquéreur, nous ne nous sommes pas posés de question. Le notaire lors de la signature du compromis ne nous a rien indiqué.
Heureusement, c'est une somme modique.
En revanche, le syndic nous dit qu'il faudra le rembourser directement à la vendeuse devant notaire...effectivement nous avons craint de devoir payer 2 fois... ça nous est arrivé une fois déjà ...
Je cite les termes du courrier du syndic "Concernant les modalités, le syndic indique au notaire la solution à retenir pour le remboursement des créances du vendeur sur le syndicat des copropriétaires. Le document transmis au notaire par nos soins indique que l'acquéreur remboursera directement le vendeur et je vous invite à vous rapprocher du notaire en charge du dossier pour le détail de ces modalités."
tout cela ne me semble pas bien clair....
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ainohi
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Posté - 14 janv. 2012 : 19:13:59
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citation: Initialement posté par ABCT
En principe,....... si l'état daté, sollicité par le notaire, est bien servi par le syndic, il doit être fait mention de la quote part d'avance sur travaux.....
Il est donc précisé que l'acquéreur doit cette somme au vendeur...
Il est normalement précisé que cette somme est régularisée hors comptabilité du notaire. Le problème est que l'état daté est demandé au syndic par le notaire et que le notaire n'est saisi pour procéder à l'acte authentique qu'une fois le compromis signé par les parties, c'est à dire une fois que les jeux sont faits. C'est avant le compromis que l'état daté devrait être notifié à l'acquéreur. Il est curieux que le pouvoir réglementaire n'y ait pas pensé.
Ce que propose le syndic est de simplifier les choses et, surtout, de faire en sorte que la provision ne soit pas remboursée au vendeur sans qu'elle ne soit versée par l'acheteur. Plutôt que de rembourser le vendeur et d'appeler la provision à l'acheteur, le syndic demande à ce que l'acheteur la verse au vendeur devant le notaire qui en prendra acte et en avisera le syndic lequel ne procèdera qu'à un jeu d'écriture. C'est la pratique usuelle. L'acheteur doit simplement veiller à ce que son versement le dispensant d'un versement au syndic soit mentionné dans l'acte. |
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Posté - 14 janv. 2012 : 19:56:29
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cette façon de faire par le syndic est contraire aux processus comptables.
en effet, cette avance est attachée au compte d'UN copropriétaire, il ne peut la transférer sur un AUTRE copropriétaire ; il lui faut :
1- rembourser le proprio vendeur pour amener son solde à 0
2- créer un débit sur le compte de l'acquéreur afin que celui-ci annule ce débit par un crédit, via le syndic.
sans cela, le vendeur peurt demander au syndicat le remboursement de l'avance et le dit syndicat n'aura aucun justificatif pour refuser. Ce qui est signé chez le notaire entre vendeur et acquéreur n'est pas opposable au syndicat. |
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Gédehem
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Posté - 14 janv. 2012 : 21:02:07
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Ces histoires de fonds réserve pour travaux futurs ne devraient pas exister, les fonds étant acquis au lot et non à tel propriétaire.
car il s'agit bien de réaliser des travaux qui profitent in fine au lot attaché au syndicat, pas à son propriétaire.
Dans la mesure où cela profiterait au propriétaire, ce serait une "plus value" sur le lot, expliquant pourquoi cet apparte est plus cher dans cette copropriété (plan "quiétude" pour l'entretien, tous les travaux étant provisionnés d'avance), que dans celle-ci, où il n'y a pas de fonds réserve pour travaux, les copropriétaires trainant des pieds pour les engager.
Autrement dit, le vendeur "profite" 2 fois : sont apparte se vend plus cher puisque entretien permanent de la copropriété + remboursement du fond qu'il a provisionné.
Que fera t-on demain avec le fonds permanent pour travaux, il faudra aussi le "rembouser" ? Tout ceci n'a aucun sens, n'est pas de la bonne gestion.
Dans le cas de Cybèle (et dans bien d'autres), on pourrait considérer que le prix de vente convenu comprend l'intégralité de ce qui est vendu, l'apparte dont il s'agit, donc sa fraction de parties commune, mais aussi toutes ses "annexes", comme ici une part d'un fonds réserve pour travaux futurs, demain la part du fonds travaux qui aurait été institué et provisionné chaque trimeste. |
Édité par - Gédehem le 14 janv. 2012 21:05:16 |
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cybele
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Posté - 14 janv. 2012 : 21:21:42
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Bonsoir,
Ainohi, nous allons demander au notaire de mentionner que notre versement nous dispensant d'un versement au syndic soit mentionné dans l'acte. c'est une très bon idée....
Gehedem, nous avions consulté l'Unpi qui nous avait effectivement dit que les fonds étant acquis au lot et non à tel propriétaire. Mais notre notaire, le syndic et plusieurs personnes ici nous disent qu'il faut rembourser...
Heureusement, il ne s'agit que de 650 euros... cela dit ce n'est pas agréable quand ce n'est pas prévu... mais comment aurions nous fait si c'était 10000 euros ???? c'est inadmissible qu'on ait pas été averti avant... |
Édité par - cybele le 14 janv. 2012 21:23:21 |
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ainohi
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Posté - 14 janv. 2012 : 22:08:18
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Gédehem, J'aurais bien aimé que votre conception sur les avances ait été adoptée dans les textes. Malheureusement, s'il est écrit dans le décret que les avances sont remboursables, c'est qu'il faut les rembourser au copropriétaire vendeur.
C'est d'ailleurs bien ainsi que l'entend la CLCV (http://www.actioncoproprietaires.or....6730.0.html) : Les fonds destinés à constituer des avances pour des provisions spéciales sont des avances et donc remboursables en cas de cession de lot.
Sinon, que signifie l'alinéa : "Les avances sont remboursables." de l'article 45-1 du décret ?
Lors de la vente d'un lot, il appartient aux parties de tenir compte pour fixer le prix que :
- le vendeur se verra restituer les avances qu'il aura versées dont la provision spéciale pour travaux,
- l'acheteur se verra appeler ces mêmes avances.
Rambouillet :
citation: cette façon de faire par le syndic est contraire aux processus comptables.
en effet, cette avance est attachée au compte d'UN copropriétaire, il ne peut la transférer sur un AUTRE copropriétaire ; il lui faut :
1- rembourser le proprio vendeur pour amener son solde à 0
2- créer un débit sur le compte de l'acquéreur afin que celui-ci annule ce débit par un crédit, via le syndic.
sans cela, le vendeur peurt demander au syndicat le remboursement de l'avance et le dit syndicat n'aura aucun justificatif pour refuser. Ce qui est signé chez le notaire entre vendeur et acquéreur n'est pas opposable au syndicat.
Le transfert de propriété du lot fait naître une créance du vendeur envers le syndicat et symétriquement une dette de l'acquéreur.
Si l'arrangement conclu devant le notaire selon lequel l'acquéreur remet directement au vendeur le montant de la provision résulte d'une demande du syndic ou a été accepté par lui, il lui est bien évidemment opposable. Une telle opération est d'ailleurs prévue à l'article 1690 du code civil : c'est une cession de créance du vendeur à l'acquéreur.
Lorsque le syndic est avisé par le notaire que la provision a été versée par l'acquéreur au vendeur, il transcrit ce versement dans la comptabilité du syndicat :
- le compte du vendeur est débité du montant de la créance cédée, ce qui l'amène à un solde nul,
- le compte de l'acquéreur est crédité du montant de la créance acquise, ce qui l'amène à un solde nul. |
Édité par - ainohi le 14 janv. 2012 22:09:43 |
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Posté - 15 janv. 2012 : 08:31:19
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citation: Ces histoires de fonds réserve pour travaux futurs ne devraient pas exister, les fonds étant acquis au lot et non à tel propriétaire.
attention votre phrase peut tromper un proprio non avert, il vaudrait mieux dire :
"Ces histoires de fonds réserve pour travaux futurs ne devraient pas exister, les fonds devraient être étant acquis au lot et non à tel propriétaire."
car votre souhait n'existe pas actuellement dans la "littérature" : les avances sont attachées au propriétaire.
A la place de cybele, je me méfierai et je le rappelle : les arrangements entre vendeur et acqureur même devant notaire ne sont pas opposable à un syndic.
Supposons que l'acquéreur paie au vendeur chez le notaire cette avance.Ensuite, le vendeur (un petit filou, certes) demande au syndic le remboursement de son avance. Celui ci sera OBLIGE de lui rembourser, mais il demandera à l'acquéreur de la payer et l'acquéreur sera OBLIGE de la payer ....
Il vaut mieux que chez le notaire, l'acquéreur fasse un chèque du montant de cette avance au nom du Syndicat des copropriétaires (en spécifiant au dos : avance pour travaux à venir) et le remettre au notaire que de payer directement le vendeur. C'est mon humble avis... |
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Gédehem
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Posté - 15 janv. 2012 : 10:27:50
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Je sais bien que ce fonds de réserve est "remboursable" !
Ce que je relevais c'est la "bêtise" de cette disposition, son incohérence pour le syndicat, qui montre encore une fois qu'il s'agit de bricolage et non d'une vue d'ensemble sur le financement des travaux d'entretien 'lourds' qui existent tout au long de la vie du syndicat.
Il est justement institué ce fonds de réserve (provisoire, à 3 ans ou plus peu importe) pour que le syndicat puisse financer ses travaux d'entretien. Ce n'est pas le soucis du syndicat de se préoccuper de ce que font les copropriétaires qui vendent leur lot !
Faut-il légiférer pour imposer à l'acheteur la reprise d'aménagements intérieurs qui valirisent le bien ?
La valeut d'un appartement est fonction de nombreux éléments, dont l'entretien de l'immeuble fait partie. L'existence d'une réserve "travaux" est par elle même une plus value pur le lot, d'autant plus qu'elle est le gage d'une bonne politique d'entretien de l'immeuble.
Cette histoire de "remboursement" est une opération blanche pour le syndicat. Comme pour les provisions pour charge, que va t-il se soucier de ce que fait le vendeur ??
Pour le syndicat, ce n'est pas son affaire : les provisions profitent au lot dans leur entier (plus de péréquation), le fonds de réserve travaux devrait lui aussi profiter au lot, les arrangements entre vendeur et acheteur ne concernant pas le syndicat.
C'est pourquoi, que ce soit pour ce fonds réserve travaux ou demain, j'espère, un fonds permanent travaux, j'avance qu'il doit profiter au lot, le syndicat n'ayant que faire de ce que conviennent vendeur et acheteur.
Ce n'est pas ici la première incohérence des textes !
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ainohi
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Posté - 15 janv. 2012 : 16:52:46
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citation: Initialement posté par rambouillet
A la place de cybele, je me méfierai et je le rappelle : les arrangements entre vendeur et acqureur même devant notaire ne sont pas opposable à un syndic. Il faut simplement s'assurer que l'exécution de l'arrangement, conclu, je le répète, à la demande ou avec l'accord du syndic, soit bien mentionné dans l'acte de vente. Contrairement à ce que vous dites, l'acte de vente est opposable au syndicat. C'est justement pour être opposables aux tiers que les actes de mutations immobilières sont passés dans la forme authentique et enregistrés au fichier immobilier.
Les arrangement conclus entre cédants ne peuvent créer d'obligation envers un tiers comme en dispose l'article 1165 du code civil, et c'est en ce sens seulement qu'on dit qu'ils sont inopposables. Mais un tiers peut parfaitement se prévaloir, à l'égard d'une partie à un contrat, des stipulations de ce contrat qui peuvent le concerner.
Si le vendeur demande à être remboursé une deuxième fois au syndic, il suffira au syndic de répondre au vendeur que ce dernier a cédé sa créance par un acte authentique qu'il ne peut contester. |
Édité par - ainohi le 15 janv. 2012 17:47:53 |
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cybele
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Posté - 15 janv. 2012 : 17:17:42
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rebonjour,
Sur vos conseils, j'ai fait un mail à mon notaire en lui demandant de faire figurer cet arrangement dans l'acte. J'espère qu'il acceptera sans difficulté.
Je vous remercie beaucoup pour vos informations.
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cybele
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Posté - 30 janv. 2012 : 07:03:38
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Epilogue....
finalement la vente a eu lieu le 20 janvier.
Le notaire avait reçu un décompte du syndic qui spécifiait clairement que le paiement de cette somme devait se faire via le notaire.
Pour nous sécuriser, le notaire nous a demandé de faire le chèque à son nom... de manière à ce que ce soit tracé dans sa comptabilité.
Nous espérons que nous n'aurons pas de pb ultérieurement |
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Posté - 30 janv. 2012 : 07:10:32
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citation: Le notaire avait reçu un décompte du syndic qui spécifiait clairement que le paiement de cette somme devait se faire via le notaire.
c'est exactement cela : afin de s'assurer que le syndicat aura bien cette somme, il demande au notaire de récupérer cette somme au moment de la signature. Ce que vous avez fait.
Ensuite, le notaire fera un chèque au syndicat, via le syndic, qui apurera cette "dette".
Rien d'anormal ; ce qui aurait été anormal, c'est que vous, vous fassiez un chèque au vendeur...
Donc dormez tranquille  |
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snp
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Posté - 30 janv. 2012 : 17:39:57
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rambouillet :
Il n’y a guerre de danger que le syndic rembourse directement le vendeur de ces avances (de fonds…). C’est lui, le syndic, qui a rempli les cases du questionnaire. Donc il sait très bien qu’il a demandé à ce que le remboursement se fasse entre vendeur et acquéreur chez le notaire.
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JPM
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Posté - 30 janv. 2012 : 18:20:52
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Encore une fois des débats bien inutiles.
Le compte prévoyance travaux est une solution excellente qui devrait être imposée depuis longtemps.
Le rattachement de la provision au lot est une conception juridiquement économiquement et fiscalement vicieuse.
Le principal est que le syndicat n'ait pas à décaisser les fonds représentant la quote-part du lot vendu pour attendre ensuite la reconstitution de la provision par l'acquéreur.
Le texte est excellent : l'avance est remboursable au vendeur par le syndicat ; l'acquéreur doit reconstituer l'avance au profit du syndicat.
Les notaires doivent veiller à ce toutes ces opérations soient effectuées le jour même de la signature et en leur présence, et conformément au mécanisme choisi par le syndic en fonction de l'existence ou non de charges impayées par le vendeur.
Pas de difficulté pour l'enregistrement des opérations par le comptable du syndic, quel que soit le mécanisme adopté, avec ou sans compensation. S'il y a eu compensation, le comptable doit en passer tous les termes et facteurs.
Un os fréquent ! L'information tardive de l'acquéreur au sujet de l'existence d' une provision pour travaux.
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snp
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Posté - 30 janv. 2012 : 19:50:24
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Quant à l'information de l'acquéreur, normalement la quote-part (des avances pour tvx futurs) du vendeur doit être indiquée sur les appels de charges. Normalement!
Encore faut-il que l'acquéreur demande à voir les appels de charges...avant la promesse de vente!!! |
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JPM
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Posté - 30 janv. 2012 : 22:47:43
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L'information de l'acquéreur doit être assurée par la lecture de l'état daté, souvent communiqué tardivement.
Dans la pratique, cette information devrait être fournie lors de l'établissement de la promesse de vente.
Je demande d'ailleurs comment un représentant de l'UNPI a pu faire état d'une affectation immédiate à l'aquéreur de cette provision 
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provisions spéciales pour travaux à rembourser ? 
