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 Posté - 22 janv. 2012 : 20:19:26
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole, et j'ai le problème suivant à vous soumettre (je m'aperçois après coup que j'ai rédigé ça comme un sujet d'examen  , mais c'est un problème bien réel, tout frais, qui se pose dans "ma" copropriété).
Un copropriétaire X, propriétaire de 2 appartements (lots A et B) tous deux desservis (et eux seuls) par un couloir commun, a souhaité acquérir ce couloir.
Les décisions requises ont été prises en AG :
- création du lot "C" consistant en un couloir desservant les lots A et B, attribution des tantièmes au nouveau lot créé...
- vente du lot C Ã Monsieur X aux conditions xxxx
J'ai demandé à un notaire de s'occuper de la publication du modificatif à état descriptif de division (EDD) et, en accord avec X, de la vente proprement dite.
A 3 jours de la date prévue pour la signature, ce notaire me dit que "ça" ne va pas et refuse d'établir le modificatif à EDD tel qu'il a été voté.
Il affirme que la création du lot C n'est pas possible, puisque les lot A et B ne disposeraient alors plus d'accès par les parties communes.
Selon lui, pour que la vente du couloir puisse avoir lieu, il est nécessaire de réunir en un seul lot les 2 appartements de M. X et le couloir.
Son argument est : si la configuration des lots A, B et C subsiste telle qu'initialement prévue et si M. X vend seulement le lot A (par exemple), le nouveau propriétaire de A ne pourrait pas rentrer chez lui (sans passer par C, propriété de M. X).
Le refus de publier du notaire est-il légitime ?
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 11:21:37
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Oui ... et non !
Sur le fond ile n'appartient pas au notaire de "juger" la pertinence ou non d'une décision d'AG...
Sauf ici , le notaire étant garant de la conformité des actes qu'il enregistre ...car il manque effectivement une décision : la création d'un nouveau lot par fusion des 3 lots initiaux A, B et C, suite logique de la créationd'un nouveau lot "couloir", lot alors 'commun' aux 2 autres lots ...(*)
Dans le cas contraire on tombe sur le travers soulevé par votre notaire.
Il ne faut pas raisonner "au propriétaire", acruellement unique (et demain ?), mais "au lot", qui sont 2.
Il aurait été judicieux que vous le consultiez sur l'intégralité des décisions à prendre avant de convoquer l'AG.
Ajout : si ce propriétaire ne veut pas créer un nouveau lot unique par fusion au moins de ses 2 appartes, vous ne pouvez créer un lot "couloir" pour la desserte de ces 2 lots distincts.
Ou alors il faut créer une servitude de passage sur ce lot "couloir" au profit des Lots A et B....
Au final tout ceci ne tient pas la route. 
(*) s'il vend distinctement les 2 appartes, que devient ce couloir commun aux 2 lots ??? Une "copropriété" à l'intérieur d'une copropriété ???? Qui la gère pour ces 2 lots ???  |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2012 11:28:26 |
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Posté - 23 janv. 2012 : 11:38:58
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ce couloir pourrait devenir un lot privatif en indivision, les propriétaires étant les proprios des 2 lots redevenus séparés.... |
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Posté - 23 janv. 2012 : 14:32:07
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Gédehem et rambouillet, merci pour vos réponses.
Gédehem, "oui et non" n'est pas une réponse qui arrange mes affaires...
Je comprends que le notaire est garant de la conformité des actes, mais :
En quoi est-ce que l'acte modificatif (création de C) n'est pas conforme ?
En quoi est-ce que la vente de C aujourd'hui n'est pas conforme ?
Les éventuels futurs problèmes liés à cette vente de couloir ne concernent-ils par uniquement Monsieur X, acquéreur ?
Si X vend, un jour, ses 3 lots simultanément, il n'y aura pas de problèmes.
Si X vend ses appartements séparément, ce sera à son futur notaire de vérifier la conformité de ces futurs actes de vente... Il faudra alors soit :
1. : que M. X "re-cède" au syndicat le couloir qui intègrera les parties communes.
2. : soit que C soit vendu en indivision aux acquéreurs de A et B, comme le suggère rambouillet.
Certes la solution 2. est une horreur pour les propriétaires de A et B, mais ce sera leur problème, pas celui du syndicat et encore moins celui du notaire.
Ne suffirait-il pas que notre notaire (je reviens à ce qui est actuel) pointe "l'éventuel futur problème" dans l'acte de vente et qu'il soit stipulé que M. X en fait son affaire personnelle ?
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 17:20:58
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Le v"oui et non" n'arange peut être pas vos affaires mais c'est la seule possible.
Garant de la conformité des actes passés pardevant lui, le notaire n'entegistre pas "benoitement" ce que les parties lui présentent.
Si le notaire n'a pas compétence pour juger de la pertinence d'une décision d'AG, il lui appartient d'en vérifier la conformité au regard des règles de droit qui le concernent.
Dans votre affaire elles ne sont pas respectées : lorsque 2 lots partagent pour leur accés un 3ème lot, il faut préalablmement définir les modalités d'accés des 2 lots enclavés, de servitudes qui grèveront ce lots.
De plus, il faut prévoir aussi les modalités d'entretien et de réfection de ce 3ème lot incontournalble pour accéder aux 2 lots, ici entretien et réfection de ce lot "couloir d'accés".
Le syndicat (son syndic) n'a pas d'état d'âme à avoir, qui plus est avec des "Si ceci ..." ou "Si cela ..." !
L'aliénation d'une partie commune et son rattachement à 2 lots distinct ne peut tenir compte du fait qu'ils sont la propriété d'une même personne. S'agissant de créer un nouveau lot, il peut être rattaché à un autre. Mais pas en même temps à 2 lots, qui plus est qui resteraient séparés.
Compte tenu du fait que chaque propriétaire de lot peut en disposer librement, rien n'interdirait demain la vente séparér des 2 lots "apparte" à 2 personnes, et à y être le lot "couloir" à une 3ème !!! 
Dans le présent cas, on ne peut procéder à une création de ce lot "couloir" seul accés aux 2 lots A et B sans en même temps créer sur ce lot C 2 servitudes de passage pour accéder aux 2 lots desservis A et B, sans parler des modalités d'entretien et de réfection.
Comprenez que la création de ce nouveau lot enclave les 2 autres.
Faute de prévoir une servitude ou de déunir ces 3 lots, l'opération n'est pas possible.
(notez que l'affaire est identique sur du foncier : on ne peut enclaver des parcelles sans créer au moins une servitude sur le fond servant ("droit de passage"))
Ajout :
La création de ce nouveau lot "couloir" semble un peu 'farfelue' s'il n'est pas fermé et reste "couloir".
Dans ce cas, l'institution d'une "partie commune spéciale" au 2 lots A et B était suffisante.
Car s'il s'agit ensuite de fermer ce couloir de desserte (pour l'intéger aux 2 lots) il aurait fallut, en plus des servitudes, autoriser leur réalisation (autorisation travaux privatifs affectant les parties communes) sur la base d'un dossier "béton" de A à Z.
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Édité par - Gédehem le 23 janv. 2012 17:53:38 |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2012 : 17:53:09
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Gedehem a raison et le notaire aussi bien sur.
Ce n'est pas la peine de critiquer le légèreté de certains notaires pour ensuite critiquer encore un notaire qui fait bien son travail.
Il est ici possible de créer un lot C avec le couloir sous condition de fusionner immédiateent après les lots A, B et C en un lot unique.
Au demeurant, c'est au démarrage de ce genre d'opération qu'il faut consulter le notaire. Il faut en effet veiller aussi à la bonne rédaction de la ou des résolutions soumises à l'assemblée générale.
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Posté - 23 janv. 2012 : 19:25:02
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Merci Gédehem et JPM.
La réponse est donc résolument "OUI" (et pas "oui et non"  ).
Question subsidiaire pour m'assurer que j'ai tout bien compris :
En 2003 (je n'étais pas encore copropriétaire et donc encore moins syndic !) un modificatif à EDD a été publié : un lot consistant en un grand appartement a été divisé en 4 lots : 3 studios et un hall desservant les 3 studios.
Le hall est resté privatif.
Bien qu'ici il n'y ait pas eu aliénation de parties communes, on se retrouve au final dans la même situation : le lot "hall" est le seul accès à chacun des 3 lots "studios".
Il n'y a eu aucune servitude de passage créée sur le lot "hall".
Donc, le notaire (c'est un autre...) qui a publié "benoîtement" le modificatif à EDD a bien eu tort selon vous ?
Si oui, quelles sont les conséquences de cette (éventuelle) erreur (faute ?) sur le syndicat ?
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Posté - 23 janv. 2012 : 19:53:05
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Certaibs rédacteurs optent également pour créer un lot (le hall) indivis aux 3 autres |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 23 janv. 2012 : 20:10:18
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Certaibs rédacteurs optent également pour créer un lot (le hall) indivis aux 3 autres
Ça n'a pas été le cas ici.
De plus, d'après Gédehem, "un lot indivis aux trois autres" ça n'est pas possible :
citation: S'agissant de créer un nouveau lot, il peut être rattaché à un autre. Mais pas en même temps à 2 lots, qui plus est qui resteraient séparés. |
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 22:29:27
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"Le hall est resté privatif."
Comment est-il classé au RDC modifié ??
Ce n'est certainement pas un "lot". Il est sans doute "réservé" aux 3 lots desservis sans pour autant être lui même "lot de copropriété" affecté de tantièmes propriété d'une personne.
Il ne faut pas confondre ici un passage "exclusif" (*) à certains résultat pratique d'une division de lot avec une partie privative propriété de telle personne.
Par nature, faute d'un classement particulier par le RDC, ce hall est 'commun' ... au moins aux 3 lots desservis..
(*) = partie commune spéciale. Il ne peut y avoir un "droit de jouissance exclusif". |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2012 22:36:59 |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2012 : 22:36:23
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Pour l'histoire du hall, la situation n'est pas la même.
Un propriétaire peut diviser son lot en 4 lots sans avoir bésoin d'une autorisation du syndicat.
Il peut tomber sur un os ultérieurement s'il veut vendre l'un des trois studios. Mais la difficulté ne concernera en rien le syndicat.
Il reste vrai que ce genre d'opération est assez tordu. D'ailleurs la droit de diviser un lot devrait être beaucoup plus contrôlé.
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Posté - 23 janv. 2012 : 22:52:39
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce n'est certainement pas un "lot".
Si ! Je suis formel !
C'est un lot privatif avec un numéro et des tantièmes exactement au même titre que les trois autres lots (studios).
La désignation est "un hall de desserte des lots n°..."
Il n'y a rien d'autre dans le modificatif concernant ce lot.
citation: Initialement posté par JPM
Pour l'histoire du hall, la situation n'est pas la même.
Mais le résultat est exactement le même...
citation: Un propriétaire peut diviser son lot en 4 lots sans avoir bésoin d'une autorisation du syndicat.
Donc si j'en reviens à ma question initiale (avec A, B et C) une fois qu'on aura "obligé" le copropriétaire à fusionner A, B et C pour pouvoir acquérir C , il pourra, sans autorisation du syndicat, rediviser son lot en 3 lots, si cela lui plaît... ? |
Édité par - silvouplai le 23 janv. 2012 23:21:16 |
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Création d'un lot issu des parties communes 
