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olivi25
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 Posté - 13 févr. 2012 : 09:40:56
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Bonjour,
Voici mon problème.
Dans la copro il y a 2 immeubles. Dans chaque immeuble il y a 6 appartements et 1 canalisation d'évacuation des eaux usées pour 2 appartements.
Visiblement une des canalisations enterrée est cassée avant le regard donc d'après VEOLIA ce n'est pas à eux d'intervenir.
Si je ne me trompe pas, les frais engendrés par la réparation seront supporté par un des 2 bâtiments. Étant donnée le prix (creusement d’un trou + changement de canalisation) cela doit faire + de 700€. Je serais donc tenu de faire une AG extraordinaire mais vu que c’est un cas urgent je peux m’en passer (article 18 de la loi de 1965).
Merci par avance pour votre confirmation.
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Posté - 13 févr. 2012 : 09:44:58
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deux solutions s'offrent à vous :
* soit votre trésorerie et votre budget le permettent et dans ce cas, vous faites rentrer cette dépense dans l'entretien courant.
* soit la possibilité ci-dessus n'est pas possible et vous devez prendre des mesures conservatoires et convoquer une AG en urgence (8 jours) pour lancer le financement.
vous n'avez pas d'autres choix.
PS : normalement dans les budgets il faut prévoir des frais d'entretien inconnus à la date du budget...  |
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olivi25
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 2
 Posté - 13 févr. 2012 : 09:57:46
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J'avais prévu mais cela dépends du montants...
Une AG est déjà prévu le 24 février est ce que les travaux peuvent se faire avant pendant l’AG du 24 voter le budget ? De plus 8 jours alors que des personnes ne peuvent plus utiliser d’eau c’est long..
Et donc c’est bien cela c’est à un seul des bâtiments de payer car canalisation qui sort de leur bâtiment ?
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Posté - 13 févr. 2012 : 10:25:54
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si je comprends votre problématique : vous n'avez pas de difficultés de trésorerie car vous avez appelé et reçus les fonds du 1er janvier, d'un exercice qui débute mais qui n'a pas encore de budget voté (on suppose qu'a été votée une résolution disant que les 2 premiers appels de fonds de l'exercicie 2012 seront égaux à ceux de 2011  ).
Dans ce cas, faites les travaux et lors de l'AG, modifiez le budget présenté et envoyé avec la convocation en intégrant la dépense des 700 € et faites votez ce nouveau budget.
ensuite, votre question :
citation: Et donc c’est bien cela c’est à un seul des bâtiments de payer car canalisation qui sort de leur bâtiment ?
votre RdC vous donne la solution :
* soit il est prévu des charges communes par batiment dites charges communes spéciales avec inscription de cettte canalisation, et dans ce cas, ce sont ces charges spéciales qui apient
* soit il n'est rien prévu et ce sont des charges communes gnérales à tous.
Que dit votre RdC ? |
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olivi25
Contributeur débutant
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Posté - 13 févr. 2012 : 10:51:35
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citation: Initialement posté par rambouilletensuite, votre question : citation: Et donc c’est bien cela c’est à un seul des bâtiments de payer car canalisation qui sort de leur bâtiment ?
votre RdC vous donne la solution : * soit il est prévu des charges communes par batiment dites charges communes spéciales avec inscription de cettte canalisation, et dans ce cas, ce sont ces charges spéciales qui apient * soit il n'est rien prévu et ce sont des charges communes gnérales à tous. Que dit votre RdC ?
Je regarde à midi mon RDC. Je sais qu'il y a déjà charges communes par bâtiment (petit entretient et entretien divers) mais je regarde si plus de précision.
Voila ce que dis le RDC:
Les copropriétaires devrons souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendrait nécessaire au parties communes quelles qu'en soit la durée.
On m'a posé la question, vu que cela ne concerne que 2 appartements sur les 12, ce n'est pas seulement au 2 à payer? |
Édité par - olivi25 le 13 févr. 2012 14:17:30 |
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filomat
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Posté - 13 févr. 2012 : 16:46:40
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citation: Article 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
etc...
citation: Article 10 Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
La canalisation d'évacuation est une partie commune dont deux appartements partagent l'utilité (à mon avis il ne sont que deux à payer).
citation: Les copropriétaires devrons souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendrait nécessaire au parties communes quelles qu'en soit la durée.
Cela veut dire que, contrairement à la loi (le rdc l'emporte sur la loi), si des copropriétaires sont gênés par l’exécution des travaux en parties communes ils ne pourront demander une indemnité au syndicat.
citation: Article 9 (loi) ... Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité
Si rien n'est (n'était) prévu au règlement des copropriété
citation: Article 5 : Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Alors les frais seraient partagés en charges communes générales, mais il y a (il devrait y avoir) forcément un plan annexé au règlement de copropriété qui indique que la canalisation n'est d'utilité que pour les deux appartements.
ps : J'avoue être toujours intrigué par cette expression "dans le silence ou la contradiction des titres" ... Sans doute un vocabulaire de juristes, l'essentiel étant qu'ils se comprennent entre eux !
Il faudrait aussi savoir ce qui a cassé la canalisation : si par exemple c'est au-dessous d'une pelouse parce-qu'un camion est passé dessus, à ce moment là , la pelouse étant d'utilité à tous les appartements, c'est à tous les appartements de payer !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 13 févr. 2012 17:01:13 |
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Posté - 13 févr. 2012 : 16:57:06
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citation: On m'a posé la question, vu que cela ne concerne que 2 appartements sur les 12, ce n'est pas seulement au 2 à payer?
si le RDC ne dit rien sur des parties communes spéciales (ce que vous nous avait transmis ne correspond pas à la question posée), non, la tyauterie est à payer par tout le monde.
Suivant le raisonnement que l'on vous a dit : est ce que l'entretien de la toiture ne doit être payé que par ceux qui sont au dernier étage, et pas par ceux qui sont au rez de chaussée ? non, bien sur ; c'est pareil pour les canalisations.
mais lisez mieux votre RDC : il doit y avoir une description des parties communes et des parties privatives, sinon application de l'article 3 cité par filomat. Nous ne sommes pas dans un critère d'utilité dans ce cas. |
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Posté - 13 févr. 2012 : 17:06:59
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filomat :" La canalisation d'évacuation est une partie commune dont deux appartements partagent l'utilité (à mon avis il ne sont que deux à payer)."
filomat : de nouveau vous interprétez à votre façon la loi.
Comme le précise gedehem, et si l'on suit voptre raisonnement, seuls les copros du dernier étage paieraient les réparations de la toiture !!!! car ils sont les seuls à l'utiliser !!!!
La question de l'utilité concerne des éléments communs comme l'ascenseur, aves de s charges différentes par étage.
Les canalisations enterrées dans la chappe parties commune sont à la charge de TOUS les copropriétaires.
A vérifier pour olivi25, si il existe dans le RDC des charges spéciales par batiment.
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filomat
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Posté - 13 févr. 2012 : 17:09:23
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D'accord et merci Rambouillet (décidément je resterai condamné "à vie" à faire confiance à mon syndic ! ), je suppose que vous voulez parler de l'article 5 et non 3.
Donc sauf stipulation du règlement de copropriété au sujet de parties communes "spéciales" c'est à tous les copropriétaires de payer en charges communes générales.
Il y aurait aussi la question des assurances à voir dans un tel cas puisque c'est un "dégât des eaux" ? ... même si ce sont des eaux "usées". |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 13 févr. 2012 17:11:31 |
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filomat
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Posté - 13 févr. 2012 : 17:20:54
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Posté - 13 févr. 2012 : 18:15:29
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filomat : "La morale à retenir est que la répartition des charges relève du domaine "sacro-saint" du règlement de copropriété, c'est à lui qu'il appartient éventuellement de se conformer aux critères "d'utilité objective"."
Pas de morale dans cette hisoire !!
Le RDC est un contrat; la jurisprudence l'assimilé à un contrat d'adhésion; les stipulations du RDC ont donc force de loi entre tous les copropriétaires.
Les parties communes et privatives y sont listées, la répartion des charges communes et spéciales est un élément important de ce RDC.
Un signant l'acte d'achat de son lot de copropriété, le copropriétaire adhère immédiatement à ce contrat.
filomat : votre RDC devrait être votre livre de chevet !!! |
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Posté - 13 févr. 2012 : 19:06:23
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citation: D'accord et merci Rambouillet (décidément je resterai condamné "à vie" à faire confiance à mon syndic ! ), je suppose que vous voulez parler de l'article 5 et non 3.
je parle bien du 3 :
citation: Article 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; |
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Posté - 13 févr. 2012 : 20:16:22
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filomat : relisez bien vos propres posts; vous avez cité les 2 articles 3 et 5 !!! copies à revoir |
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olivi25
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Posté - 13 févr. 2012 : 20:33:47
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message rapide je regarde le RDC et je mets en copie.
voila :
PARTIES COMMUNES
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif
d'un copropriétaire déterminé. Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des
copropriétaires.
Elles se subdivisent :
-en parties communes générales appartenant à l'ensemble des copropriétaires des lots composant la copropriété,
-et le cas échéant, en parties communes particulières qui n'appartiennent qu'à certains copropriétaires.
Sont accessoires aux parties communes générales :
- le droit de surélever le bâtiment,
- le droit d'affouiller le sol,
- et le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives auxquelles elles sont afférentes, ni d'une cession, ni d'une action en partage, ni d'une licitation forcée.
Actuellement il y a déja des charges communes par bâtiment (petit entretient et entretien divers) mais plus de précision. |
Édité par - olivi25 le 13 févr. 2012 21:20:45 |
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Posté - 13 févr. 2012 : 22:46:30
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citation: et le cas échéant, en parties communes particulières qui n'appartiennent qu'à certains copropriétaires.
n'y a t il pas plus loin, une explication ou une clé de répartition concernant ces parties communes particulières, puisque le syndic doiten utiliser une pour " le petit entretien et entretien divers" |
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olivi25
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Posté - 14 févr. 2012 : 09:24:36
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: et le cas échéant, en parties communes particulières qui n'appartiennent qu'à certains copropriétaires.
n'y a t il pas plus loin, une explication ou une clé de répartition concernant ces parties communes particulières, puisque le syndic doiten utiliser une pour " le petit entretien et entretien divers"
Voila ce que j'ai :
Chaque lot a X millièmes pour sont bâtiment et X millièmes pour l'ensemble de la copropriété. Cela me sert pour la répartition des charges : pour les charges par bâtiment (réparation VMC ou électricité commune par exemple) pour la copropriété en général (assurance ou espace vert) |
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Posté - 14 févr. 2012 : 09:44:07
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je pense qu'avec cela effectivement, vous etes parés :
la réparation de la canalisation est payée par TOUS les proprios du BATIMENT CONCERNE.
Si vous avez assez d'argent en banque, faites le passer dans le budget de gestion courante que vous allez faire voter, voire en augmentant ce budget en cours de séance, en expliquant que cela évitera les frais d'une autre AG (ce que vous seriez contraint de faire si vous le passez en travaux car ceux ci ne sont pas à l'ordre du jour apparemment de votre AG du 24/2)
Bon courage.
ps : si vous avez des contestations, pensez à la toiture comme autre exemple... |
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olivi25
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Posté - 14 févr. 2012 : 10:26:19
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Sujet |
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évacuation d'eau cassée 
