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 Posté - 02 mars 2012 : 13:34:09
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citation: Initialement posté par philippe388
Ce n'est pas aux copropriétaires de choisir de payer ou non des charges de copropriété.
Nous sommes d'accord, mais peut-elle bloquer les travaux, en arguant que sa famille ne paie pas de charges d'ascenseur depuis 1955 ? Elle voterait certainement 'non' à une nouvelle grille de répartition l'incluant dans ces charges, alors est-ce bien la majorité Art. 25 qui s'appliquerait ? |
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Posté - 02 mars 2012 : 14:08:38
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anchorpoints : La grille de 1955 est toujours celle qui doit être appliquée.
Dans votre résidence, des copropriétaires ne paient pas de charges par décsions personnelles, font des trvaux affectant les aprties communes sans accord de l'AG, d'autres qui annexent des aprties communes sans accord de l'AG, .... des syndics qui n'ont pas respecté les griles de répartition de charges, ou les ont modifié sans unanimité ou décsioj de l'AG, .........
Rien n'a touné rond jusqu'ici !!!! Votre syndic DOIT reprendre les décisions des AG et appliquer la bonne grille de répartition de charges. TOUS les copropriétaires paient les charges communes de fonctionnement, et certains les charges spéciales du RDC comme l'ascenseur.
A la prochaine AG, des résolutions devront être proposés pour régulariser à postériori TOUS les travaux sur les parties communes, les annexions de parties communes avec TOUS les frais à la charge de ces copropriétaires bien évidement et non par tous les petits " vieux", .......une nouvelle grille de charges votée à l'Unanimité ou l'application de la seule grille légale,........ et le vote des trvaux des ascenseurs en final !!!
Beaucoup de choses à mettre au point; mais cela ne pourra pas se faire sans les copros " hors la loi" ou de " mauvaise foi" !!!!
Votre syndic " mou du genou" parait trop léger pour entreprendre cela correctement. 
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Posté - 05 mars 2012 : 06:30:23
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citation: Initialement posté par philippe388
anchorpoints : La grille de 1955 est toujours celle qui doit être appliquée.
....
TOUS les copropriétaires paient les charges communes de fonctionnement, et certains les charges spéciales du RDC comme l'ascenseur.
.......une nouvelle grille de charges votée à l'Unanimité ou l'application de la seule grille légale,........ et le vote des travaux des ascenseurs en final !!!
Je dois préciser que l'ascenseur a été installé en 1955 et donc n'existait pas lorsque le RDC a été publié en 1950. Est-ce que cela change la donne ? Pensez-vous que la fille de la propriétaire qui avait refusé l'ascenseur en 1955 peut plaider la prescription après 57 ans ? Incontestablement, son refus fausse la répartition des charges de l'ascenseur aujourd'hui, alors qu'auparavant il y avait un cabinet médical qui acceptait de prendre en charge 37% des charges courantes d'ascenseur, après sa construction.
Dans la mesure où il n'y a pas d'accès de l'ascenseur au 1er étage aujourd'hui, est-ce que cela pose un problème pour faire participer la propriétaire aux travaux de mise aux normes, en prévoyant bien sûr que l'accès au 1er étage sera garanti ?
Alors je repose la question : même si nous arrivons à obtenir la majorité Art. 25 pour le vote des travaux d'ascenseur (est-ce bien la bonne majorité?), pensez-vous qu'elle peut bloquer les travaux en faisant annuler la résolution de l'AG ?
Je souligne enfin que notre syndic estime qu'il vaut mieux faire 2 AG : une pour régler tous les problèmes des millièmes, et une seconde pour voter les travaux d'ascenseur. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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24
Posté - 05 mars 2012 : 10:21:39
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C'est la même AG qui statue sur les travaux et sur la nouvelle grille de répartition.
Le refus de l'installation de l'ascenseur ne pouvait en aucun cas justifier une dispense de la part qui revenait à "la propriétaire" de l'époque. Pas plus que l'absence d'accès à l'étage.
S'agissant des services ou équipements collectifs, ils sont pris en charge selon le critère "utilité" pour le lot, qui s'entend ici de l'utilité potentielle, matérielle, ....et non d'une utilité effective (Lart.10 al.1)
Ainsi l'absence d'une porte d'accès au 1er étage ne pouvait à elle seule justifier la dispense de charge, dans la mesure où à tout moment il était possible de réaliser les travaux d'accessibilité.
Il n'y aurait que dans le cas d'une impossibilité matérielle (le logement est dans une autre cage d'escalier sans aucun lien avec celle où est installé l'ascenseur) qu'il n'y a pas de prise en charge.
Autrement dit, sur ce que vous exposez, la propriétaire de ce lot devait payer sa part "ascenseur" collectif (*) dès 1955, peu importe son refus de l'époque qui a entrainé l'absence de porte au 1er étage.
Il n'y a pas de "prescription" en matière de paiement des charges. Il ne peut y avoir qu'une limite à la rétroactivité : 5 ans.
Votre syndic semble "molassons" dans cette affaire, qui plus est maintenant à vouloir proposer 2 AG. ( )
Sur les travaux "mise aux normes" : il s'agit d'une obligation légale à laquelle les syndicats sont contraints !
La décision d'AG ne porte donc pas sur "on fait ou pas", puisqu'ils sont imposés, mais sur "avec qui on fait, à quel prix, comment", s'agissant de décider uniquement des modalités de réalisation de ces travaux rendus obligatoires (L.art.25 e).
Autrement dit votre AG ne peut en aucun cas refuser de réaliser ces travaux. La question soumise aux voix ne peut porter que sur les modalités pratiques de réalisation.
(*) Si l'ascenseur a été installé à la demande d'un ou certains copropriétaires seulement, il s'agit alors d'un équipement spécial à un ou plusieurs seulementIl n'est pas "collectif". Pour l'utiliser il faut régler un "droit d'entrée", à définir par ceux qui font installer cet équipement spécial à certains (ou un seul) |
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Posté - 06 mars 2012 : 15:46:10
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Merci encore à tous pour vos commentaires très instructifs.
Une dernière question : avez-vous entendu parler de subventions disponibles pour rendre les ascenseurs accessibles aux handicapés, dans le cadre des travaux de mise aux normes ?
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Posté - 07 mars 2012 : 15:32:22
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est la même AG qui statue sur les travaux et sur la nouvelle grille de répartition.
Le refus de l'installation de l'ascenseur ne pouvait en aucun cas justifier une dispense de la part qui revenait à "la propriétaire" de l'époque. Pas plus que l'absence d'accès à l'étage.
Si vous le permettez, j'aimerais soumettre à vos avis un résumé de notre discussion. Je tiens surtout à vérifier quel est le type de majorité qui s'applique. Merci encore pour votre concours très précieux :
Cession du Lot 12 et des parties communes annexés à y
Il a été convenu lors d’une réunion dans les locaux du syndic le 22/02/2012 que le lot 12 fera l’objet d’une cession symbolique de x à y : cela ne concerne pas la copropriété, mais devra faire l’objet d’un acte notarié. Par ailleurs, l’A.G. devra décider d’une cession symbolique des parties communes annexées à y, à la double majorité des 2/3 (Art. 26).
Il incombe aux intéressés de s’entendre pour payer les frais de notaire pour que l’Etat Descriptif de Division soit modifié et publié au Bureau des Hypothèques.
Il faudra délibérer en AG si les parties communes feront l’objet d’un nouveau lot ; ou bien si c’est l’appartement de y dans son ensemble qui fera l’objet d’un nouveau lot. Mais les tantièmes d’origine ne devraient pas changer.
Les mezzanines et le règlement de copropriété
La construction des mezzanines, à priori, auraient dû faire l’objet de l’autorisation de l’AG, comme toutes les autres annexions et travaux sur les parties communes. Toutefois, elles n'ont pas à être déclarées donc n'entraînent pas à priori de modifications de tantièmes.
De façon fondamentale, les tantièmes d’origine de l’immeuble sont immuables, sauf à obtenir un vote à l’unanimité pour les changer. Les charges d’escalier et d’ascenseur devront être calculées en fonction de ces tantièmes d’origine, tels qu’ils sont publiés dans le règlement de copropriété de 1950.
La grille de répartition des charges d’ascenseur et le vote des travaux de mise aux normes
Il est indispensable de modifier la grille de répartition des charges d’ascenseur en y intégrant un degré d’utilité par étage. Cette grille devra être adoptée à la majorité 25 des copropriétaires concernés par l’ascenseur, qui se répartissent les frais en fonction de leurs tantièmes de charges communes. Cette nouvelle grille devra faire l’objet d’une modification de l’état descriptif de division par un notaire, suivi d’une publication au bureau des hypothèques.
La même AG devra statuer sur les travaux et sur la nouvelle grille de répartition. Ce n'est pas aux copropriétaires de choisir de payer ou non des charges de copropriété. Cela signifie que le 1er étage devra payer sa part des charges de l’équipement collectif qu’est l’ascenseur. Le propriétaire du 1er étage aurait dû payer sa part dès l’installation de l’ascenseur en 1955, et la notion de prescription n’entre pas en ligne de compte.
Rappelons qu’il y a une obligation légale à réaliser les travaux de mise aux normes de l’ascenseur, qui incluront l’accessibilité au 1er étage. L’adoption d’une nouvelle grille des charges d’ascenseur et le vote des travaux seront soumis à un vote à la majorité absolue (Art. 25).
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Édité par - anchorpoints le 07 mars 2012 15:38:56 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 07 mars 2012 : 16:55:20
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Qques rectifications.
I : "Il faudra délibérer en AG si les parties communes feront l’objet d’un nouveau lot ; ou bien si c’est l’appartement de y dans son ensemble qui fera l’objet d’un nouveau lot. Mais les tantièmes d’origine ne devraient pas changer."
Pas compréhensible : il n'y a pas de lot sur une partie commune.
De quoi s'agit-il ?
Le reste OK.
II : ne pas confondre "quote-part des parties communes y compris le sol" , immuables, avec une répartition des charges et leurs quotes-parts, modifiables lorsqu'il y a des travaux.
Dans la mesure où les travaux mezzanines affectent les parties communes (cas classique des encrages) ils doivent être autorisés par l'AG. Ou si cela n'a pas été le cas ratifiés par elle à la prochaine AG, avec alors imputation de tantièmes "charges" en sus, à calculer. (charges autres que celles basées sur quote-part parties communes, immuables on l'a vu).
Pour l'escalier voir ce qu'en dit le RDC. N'étant pas dissocié du gros œuvre de l'immeuble, ses charges d'entretien et de réfection sont calculés selon les tantièmes généraux (Q-P PC) et non selon un coeff d'étage avec exonération du RdeCH.
III - l'ascenseur n'est pas une partie communes mais un équipement commun. Répartition selon le critère de l'utilité pour le lot. Tous paye une part, variable en fonction de l'étage, y compris le 1er étage sans porte (rétroactivité 5 ans possible).
Pas de lien "mise aux normes/accés au 1er".
Pas de nécessité de réaliser la porte au 1er pour imputer la part devenant au 1er étage. Mais à payer mieux vaut en avoir l'accés ...et faire les travaux en même temps que mise aux normes. |
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Posté - 25 mars 2012 : 21:28:53
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citation: Initialement posté par GédehemAinsi l'absence d'une porte d'accès au 1er étage ne pouvait à elle seule justifier la dispense de charge, dans la mesure où à tout moment il était possible de réaliser les travaux d'accessibilité. .... Votre syndic semble " molassons" dans cette affaire, qui plus est maintenant à vouloir proposer 2 AG. ( )
Je reviens vers vous car lors d'une réunion chez le géomètre qui nous a réalisé des travaux, lorsque j'ai dit que la mère de la propriétaire du 1er étage n'avait pas le droit de refuser de participer aux charges de notre ascenseur lors de son installation en 1955, notre syndic a attiré mon attention sur cet extrait de la Loi du 10 juillet 1965, article 10 (page 98 du Code Civil) :
16) Impossibilité d'utiliser les services collectifs ou éléments d'équipements communs. Lorsqu'un copropriétaire n'a pas la possibilité d'utiliser un service collectif ou un élément d'équipement commun pour des raisons de droit ou de fait, il n'a pas non plus à participer aux charges correspondantes.
Le syndic se basait sur le fait que, suite à ce refus en 1955, la copro avait décidé de ne pas mettre de porte d'accès à l'ascenseur au 1er étage. J'avais objecté qu'il serait tout à fait possible de mettre un accès lors des travaux de mise aux normes et que par conséquent sa fille ne pouvait pas refuser de participer. Le syndic a rétorqué que c'était les décisions de l'AG qui faisaient foi. Le problème, c'est que nous n'avons pas les procès-verbaux des AG de cette époque...et la grille de répartition des charges d'ascenseur n'a pas non plus été publiée au bureau des hypothèques.
La propriétaire du 1er étage actuelle (la fille, donc) va certainement tenter de refuser de participer aux travaux de mise aux normes en s'opposant à une nouvelle grille de répartition des charges d'ascenseur qui l'inclurait. Peut-elle le faire, ou bien est-ce que cette nouvelle grille ne requiert pas un vote à l'unanimité ? Peut-elle nous assigner en référé pour nous obliger à l'exclure de la nouvelle grille de répartition ?
Je précise que, pour reformuler la grille de répartition des charges d'ascenseur, nous disposons : 1° des tantièmes d'origine (avec certaines modifs de l'EDD) ; 2° des calculs réalisés par le géomètre (surfaces pondérées, coefficients). Est-ce que la nouvelle grille doit se baser sur 1° ou sur 2°, en tenant compte du fait que nous n'obtiendrons pas de vote à l'unanimité ?
Merci encore pour vos conseils.
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Édité par - anchorpoints le 25 mars 2012 21:32:29 |
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yona82
Nouveau Membre
3 message(s)
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Posté - 28 sept. 2012 : 23:35:12
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Merci pour tous ces conseils à propos de la mise aux normes d'accessibilité. Espérons tout simplement que ça sera effectif bientôt. |
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modification des tantièmes suite à des travaux 
