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GENIA001
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 Posté - 01 mars 2012 : 17:50:00
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Je suis syndic bénévole n'ayant commise aucune faute dans ma mission, pourtant je rencontre un grave problème :
Nous venons d'avoir un sinistre de dégât des eaux et notre assurance évoque le manque d'entretien, après qu'un plancher ait cédé.
En tant que syndic, je ne peut surveiller ce que font les propriétaires dans leur partie privative et donc évaluer si cela peut porter préjudice au bien immobilier commun.
De plus, rien n'était visible dans les parties communes et rien ne m'avait été signalé à ce sujet.
Pendant des mois, voire des années, il y a eu des infiltrations (sans symptômes extérieur) et les bois imbibés ont rompu.
Si c'est le manque d'entretien du locataire ou de la propriétaire : pourquoi les autres copropriétaires doivent-ils payer les réparations de la structure ?
L'assurance de la copropriété a-t-elle le droit de refuser de prendre en charge ce type de sinistre ?
Alors a quoi sert une assurance, si lors d'événements imprévisibles, elle se défile de sa responsabilité ?
Merci de me donner votre avis et de me dire si vous pensez que cela est légal ?
Nota : Notre contrat ne dit rien sur toutes ses nuances de responsabilité. la seule exception serait de ne pas réagir face à l'information de la détection de symptômes : mais on est pas dans ce cas là .
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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1
 Posté - 01 mars 2012 : 18:48:49
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Votre copropriété est-elle récente???? si non quelle ancienneté??? Depuis combien de temps êtes vous copropriétaire????Avez vous eu connaissance de problèmes antérieurs?????
Depuis combien de temps êtes vous syndic non professionnel????
S'il s'agit d'un dégât des eaux l'assurance doit couvrir au minimum les recherche de l'origine.....du sinistre....
Pour qu'un plancher cède!!!!! une fuite d'eau ne suffit pas.... en principe. Il faut connaître la "pièce
maîtresse" qui a cédé et la raison????? fuite continue????? mais très ancienne????? surprenant!!!!! l'eau laisse des traces en principe. |
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 2
Posté - 01 mars 2012 : 18:59:14
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genia001 : l'assurance évoque le manque d'entretien, mais a t'elle mandaté un expert pour arriver à ce constat !!!
Le copropriétaire du lot d'origine de la fuite a t'il fait un dégat des eaux à son asurance ?
Votre assurance peut tout à fait se retourner contre ce copropriétaire.
Un expert doit être mandaté rapidement, les 2 assurances peuvent mandater chacune leur expert !!
Votre assureur DOIT vous défendre dans ce dossier, et non pas fuir !!!
Si ce copropriétaire se situe en étage, le vosin du dessous n'a rien remarqué ?? L'eau cherche toujours son chemin, et stagne rarement dans un plancher. cela laisse forcément des traces !!
Votre immeuble est t'il très ancien ? de quoi est fait ce sol ??
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 01 mars 2012 : 21:53:18
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S'agissant d'un DDE, quelle procédure avez vous mise en œuvre : simple déclaration DDE ???
Sous quelle forme, et à la suite de quel acte l'assureur du syndicat (l(agence, la Ste ??) vous a t-il informé son refus de prise en charge.
Sur quel(s) élément(s) se base t-il pour décider qu'il s'agirait d'un "défaut d'entretien" ...et surtout de qui (syndicat, propriétaire/locataire à l'origine du dégat ?
A priori, il semblerait que votre assureur (le responsable d'agence, le courtier ??) traine des pieds compte tenu du montant des réparations.
Il faut donc (LRAR) le mettre en demeure de respecter sa part du contrat.
Si aucun accord n'est possible (il faut taper fortement du poing, exiger !!!), vous devrez saisir soit le médiateur de votre Cie d'assurance, soit celui de la Fédération des sociétés d'assurance. |
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GENIA001
Contributeur actif
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4
Posté - 01 mars 2012 : 22:05:09
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Bonsoir,
Quelques précisions :
je suis syndic de copropriété bénévole depuis, plus de 15 ans et j'assume bien ma mission de maintien en bon état des lieux.
L'appartement juste en dessous n'était pas occupé : donc pas de détection de ce côté là !
Ni le locataire, ni la propriétaire n'ont d'assurance.
L'appartement sinistré était effectivement en mauvais état (les tomettes du sol décollées).
J'ai déjà eu un autre sinistre du même genre, il y a 7 ans. L'assureur (différent, n'avait déjà pas été à la hauteur, mais avait été condamné à nous rembourser les frais de remise en état).
Mais là je n'ai pas vu de fuite d'eau de la tuyauterie. Je vais néanmoins utiliser la prestation recherche de fuite, remboursable dans mon contrat.
L'expert était infecte et l'assureur contacté par téléphone semble suivre son avis.
Il s'agit d'un immeuble modeste de l'époque Haussmanienne, donc construit avant les poutres en fer et le béton : c'est à dire avec une structure poutres bois.
Ce bois, si imprégné d'eau pendant environ un an, cède !
La fois précédente c'était un dégât des eaux d'un locataire du dessus du mien. Mon locataire avait volontairement caché le sinistre, plusieurs mois (j'en ai eu connaissance par les voisins), ensuite le propriétaire m'avait refusé l'accès à la fuite pour réparation. Et cela a mal fini.
Quelques mystères subsistent, des failles, dans lesquelles s'est enfilé l'expert : pourquoi pas d'humidité dans mon appartement, alors que la salle d'eau est juste au-dessus de mon séjour, pourquoi lorsque les pompiers sont venus et ont éventré mon plafond de lambris, des trombes d'eau sont tombées chez moi.
J'en arrive à suggérer que si les poutres qui ont cédé étaient effectivement complétement imprégnées d'eau (peut-être depuis des années), les 4 sceaux d'eau que j'ai dû éponger chez moi étaient peut-être des bassines balancées du dessus.
Pour l'instant je n'ai pas trouvé d'autres explications....mais bon, je n'ai pas de diplôme de détective privé !
Mon inquiétude est uniquement que l'assurance refuse de nous indemniser, parce que cela va coûter cher, surtout le fait de devoir harceler des mauvais payeurs, Cela va être très dur.
J'en suis malade.
J'étais assez naïve de croire qu'un événement non prévisible était une condition suffisante pour être prise en compte par l'assurance, alors que là , on voit qu'ils cherchent systématiquement des raisons pour se défiler.
Vous avez entendu : "Elle assure, elle assure", et bien c'est de la publicité mensongère !!!!!! |
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GENIA001
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Posté - 01 mars 2012 : 22:24:39
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Il y a eu d'abord l'expert de la commune le 28.02 qui a déterminé un arrêté de péril imminent : le locataire a été relogé provisoirement, le temps des travaux.
Il nous est ordonné d'exécuter la réfection.
Il y a eu ensuite l'expert de l'assurance le 29.02 dont les propos m'ont scandalisés, c'est pourquoi j'ai directement téléphoné à la personne chargée de mon dossier et qui avait déjà reçu un pré-rapport et qui a repris les mêmes arguments. j'attends la version écrite.
Mardi, j'ai rendez-vous avec un avocat spécialisé (qui m'a déjà dit qu'un courrier de sa part pourrait leur remettre les idées en place).
Le plus comique c'est que la copropriété a bien une assurance juridique, mais comme c'est une option supplémentaire à notre contrat de base, ils nous est impossible de l'utiliser pour attaquer notre assureur ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 01 mars 2012 : 22:30:15
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"l'assureur contacté par téléphone semble suivre son avis"
Par principe, tout est fait par écrit, le syndic devant garder une trace de ce qu'il fait.
Si coup de fil il y a (c'est plus rapide) une confirmation par écrit des propos tenus et des réponses apportées doit impérativement suivre.
S'il y a litige, après mise en demeure de respecter le contrat, il faut saisir le médiateur.
Si vous estimez que le litige risque de s'éterniser, vous pouvez solliciter l'intervention d'un "Expert d'assuré" (vous), qui apportera la contradiction à cet "expert d'assurance", pour obliger votre assureur à répondre à ses obligations contractuelles.
(voyez dans votre secteur : il existe de tels cabinet s un peu partout)
J'ai connu un cas (incendie avec destruction total d'un pavillon) où cela a bien été utile pour que l'assuré puisse faire reconstruire sa maison, en obligeant son assureur qui refusait arguant d'une faute de l'assuré.. |
Édité par - Gédehem le 01 mars 2012 22:31:49 |
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GENIA001
Contributeur actif
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7
Posté - 02 mars 2012 : 00:57:36
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Merci de votre avis.
Je retiens de solliciter un expert d'assuré (mais je ne connais pas ce type de profession, je connaissais les experts travaillant pour les asureur ou ceux nommé par les tribunaux),
Je retiens aussi de saisir le médiateur (mais vérifier si cela ne rallonge pas trop l'ensemble des formalités).
Après réception des conclusions de l'assurance et de l'avis de l'avocat, les choses vont peut-être s'éclaircir.
Ce qui va un peu compliquer, c'est que je dois aussi remettre en cause le jugement du TA instituant l'arrêté de péril, parce que le juge n'a fait aucune distinction entre les responsabilités de la copropriété et le propriétaire de l'appartement.
Nous devons refaire la chape avec le contrôle d'un architecte OK, et c'est tout, mais ce n'est pas à nous à reloger l'occupant, ni à remettre du carrelage ou des installations sanitaire, refaire les plâtres, les faïences du mur, les joints d'étancheïté etc .... |
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Posté - 02 mars 2012 : 08:59:54
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genia001 : "Ni le locataire, ni la propriétaire n'ont d'assurance."
Le locataire est OBLIGE de s'assurer !! Il y a une faute évidente de ce coté.
Vous n'avez aucun rapport d'expert en main, pas d'acrits du syndic, .....
En tant que syndic bénévole avez vous une assurance juridique ? Faites mandater par votre assurance perso un expert. Exigez en RAR de l'assurance de la copropriété soit saisie et mandate aussi un expert.
Si rien ne bouge, votre assurnace perso. devra sasir le tribunal pour définir les responsables. Ce locataire sans assurance relogé est en faute. Le copropriétaire bailleur DOIT demander à son locatire copie de son assurance !!!
L'assurance du locataire
La responsabilité vis-à -vis du propriétaire
Le locataire est responsable des dommages causés à l'immeuble occupé pendant la durée de la location (responsabilité locative née du contrat de bail). Le Code civil définit les principes de responsabilité qui s'appliquent en fonction de l'origine du sinistre (incendie, explosion, dégâts des eaux) et qui mettent à la charge du locataire l'obligation de réparer les dommages causés.
Une assurance obligatoire
La législation impose une obligation d'assurance destinée à couvrir cette responsabilité locative, qui doit concerner les dommages d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux. Par cette garantie, systématiquement incluse dans les contrats multirisques habitation, l'assureur règle au propriétaire, à la place du locataire, le montant des dommages dont celui-ci est responsable.
. Si le locataire n'est pas assuré, il sera tenu d'indemniser personnellement le propriétaire.
Le propriétaire peut exiger que le locataire lui remette une attestation d'assurance lors de la remise des clés, et renouveler cette demande chaque année afin de vérifier que le locataire est toujours bien assuré. Il a aussi le droit d'insérer dans son contrat de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance. En revanche, il ne peut contraindre le locataire à s'adresser à un assureur ou à une société d'assurances en particulier.
en ce qui concerne le copropriétaire, il doit s'assurer également si la copropriété est bien assurée et couvre TOUS les risques.
L'assurance du propriétaire non occupant
Le propriétaire non occupant a ainsi intérêt à s'assurer pour couvrir sa responsabilité en cas de vice de construction, de défaut d'entretien ou de trouble de jouissance, par des garanties " recours des locataires " et " trouble de jouissance ". Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite " recours des voisins et des tiers ".
S'il s'agit d'un bien immobilier en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit vérifier les garanties souscrites au titre de l'assurance collective de l'immeuble.
Celle-ci garantit généralement la totalité des bâtiments (c'est-à -dire les parties communes et privatives) et les responsabilités encourues par le copropriétaire (envers les locataires, les voisins et les tiers et la copropriété). Dans le cas contraire (les parties privatives ne sont pas garanties) ou si le contrat de la copropriété est insuffisant (il ne couvre pas certains risques, l'immeuble n'est pas assuré en valeur à neuf...), il est possible de souscrire une assurance complémentaire.
@ droit-finances.net
Vous avez donc des recours contre ce locataire qui de plus n'a pas prévenu son bailleur de ce dégat des eaux.
Dès que ce problème est réglé, changez d'assureur !!!! il en existe des sérieux.
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GENIA001
Contributeur actif
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9
Posté - 25 mars 2012 : 03:14:55
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Le piège s'est refermé :
A la fois la copropriété avait une assurance juridique en plus, en option, et mon assurance personnelle elle aussi avec protection juridique (propriétaire non occupant). Donc double protection des 2 côtés.
Mais il se trouve que c'est la même assurance et que je ne peux les utiliser ( ni pour l'un ni pour l'autre) contre eux !!!!!
Donc pas de possibilité, par exemple d'utiliser une contre-expertise, alors que le contrat offrait cette possibilité, entre autres.
Là je me suis faite bien piégée, n'est-ce pas !
Le courrier est arrivé avec refus de prendre en charge le sinistre (qui serait produit, d'après leur expert, par des infiltrations n'ayant pas le caractère accidentel ni aléatoire).
Quand au locataire incriminé, il n'en était pas un en réalité : son bail était rompu et il n'était plus qu'occupant sans titre : donc plus obligé de souscrire.
Et même si on s'attaquait à lui en évoquant sa responsabilité, c'est un RMIste à vie, expert en organisation d'insolvabilité !
Ce dernier bien qu'ayant été relogé reste dans la journée dans son ancien logement, m'empêchant l'accès pour faire les premières mesures d'urgence. Du coup, j'ai dû payer l'intervention d'une entreprise pour consolider mon plafond par peur de la descente du bac à douche sur mon sol carrelé.
La propriétaire de l'appartement sinistré est retournée chez l'huissier demander une nouvelle fois l'expulsion définitive de l'occupant pour pouvoir enfin disposer des lieux débarrassés de présence et d'effets encombrants.
Cette malhonneté des assurances m'a choqué. Je ne pourrai jamais plus faire confiance à ce type d'organisme. Les autres copropriétaires partagent mon ressenti.
Payer pour se retrouver dans la mimiam le jour d'un incident non prévisible, c'est fini......
Du coup non seulement pas d'aide, mais obligation de payer les frais colossaux de remise en état + frais juridiques pour tenter de se faire rembourser.
Vous faites votre boulot comme il faut (en tant que syndic bénévole), vous entretenez votre bien (mon appartement était remis à neuf en vue cession), vous vous protégez pour les imprévus : et vlan vous recevez une tuile en pleine tronche.
PS Sur le contrat est assuré un syndicat pour un immeuble de telle surface : pas de spécificité indiquant si uniquement parties communes ou si parties privatives inclues ! |
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10
Posté - 25 mars 2012 : 09:10:11
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nefer
Modérateur
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11
Posté - 25 mars 2012 : 09:34:01
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***modération: sujet en doublon, il sera donc fermé*** |
Édité par - nefer le 25 mars 2012 09:34:25 |
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