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 Posté - 12 mars 2012 : 18:41:30
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Bonjour,
J'ai signé en octobre 2011 un compromis pour vendre ma maison à un marchand de biens.
Comme il n'a pas recours à un prêt bancaire il a été convenu de signer l'acte de vente définitif 6 mois plus tard le temps pour lui de trouver le moyen de financer.
La date butoir de la signature arrivant, le vendeur me fait comprendre qu'il n'a pû obtenir la totalité du financement espéré. Je m'attends à :
- soit qu'il me propose de proroger le compromis de 2 mois supplémentaires
- soit de me donner à la date prévue lors de la signature de la vente chez le notaire les 3/4 de la somme et le 1/4 restant 2 mois plus tard.
Comme j'ai un projet d'achat d'une nouvelle maison, la 1ere solution ne me convient pas. Je ne serais pas opposée à la 2ème solution s'il y a un moyen de me garantir le paiement du 1/4 restant ultérieurement.
Cela serait-il possible de le mentionner sur l'acte authentique à la date de la vente chez le notaire ? Peut-on par la même occasion prévoir des pénalités de retard pour inciter mon acquéreur à respecter le délai supplémentaire ? Ces clauses seraient-elles légales ?
Je vous remercie d'avance pour vos conseils.
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 Posté - 13 mars 2012 : 17:14:49
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çà y est : aujourd'hui nous avons reçu un courrier de notre acquéreur confirmant nos impressions de ces derniers temps.
Il nous propose lors de la signature de l'acte de vente définitif de nous en régler qu'une partie.
Les 150.000 € restants dûs seraient garantis par un "privilège de vendeur" et "une action résolutoire" sur les 2 lots restants de la copropriété créée, si le solde de la vente n'était pas réglé dans les 2 mois suivants l'acte authentique.
Pouvez-vous m'expliquer ces deux termes ?
Est-ce une réelle garantie pour le vendeur ?
Concrètement que puis-je faire pour récupérer les 150.000 € en l'absence de paiement au bout des 2 mois ?
Merci d'avance pour votre aide. |
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| Signature de nitro_glycerine2003 |
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Posté - 17 mars 2012 : 11:10:01
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Contact avec le notaire qui me dit qu'une action résolutoire me permettrait en cas de non-paiement du solde de la vente au bout des 2 mois de délai supplémentaire de vendre moi-même les 2 lots restant de la copropriété non vendus ou de les mettre aux enchères. Il me dit que c'est une garantie de "super-hypothèque" en quelque sorte, garantie plus importante qu'une reconnaissance de dettes.
Il me précise également que des pénalités de retard (au taux de 4 % par exemple) peuvent être mentionnées dans l'acte.
Je n'ai pas l'habitude de ces pratiques. Qu'en pensez-vous ? |
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nefer
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 Posté - 17 mars 2012 : 11:45:00
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est ce votre notaire ou celui du marchand de biens?
quelle sera la valeur de ces 2 lots à la date de la signature ? |
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Posté - 17 mars 2012 : 23:01:06
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c'est notre notaire commun.
Vendus séparément l'ensemble des 2 lots dépasse les 300.000 €. |
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nefer
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Posté - 17 mars 2012 : 23:33:55
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citation: Initialement posté par nitro_glycerine2003
c'est notre notaire commun.
donc c'est le notaire choisi par l'acheteur.....qui est marchand de biens
c'est vous qui servez de "banquier" Ã cet acheteur...
quelle est la date butoir indiqué sur le compromis ? |
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Posté - 18 mars 2012 : 10:18:46
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C'est exact.
Date butoir 7 avril 2012. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 mars 2012 : 11:43:37
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Avez vous prévenu le notaire que vous exigez le paiement complet à la signature de l'acte ? |
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Posté - 19 mars 2012 : 09:37:13
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La question n'est plus le paiement complet à la signature de l'acte. Le choix c'est :
- l'acquéreur n'a pas la totalité du financement et on ne vend plus, sachant qu'on a eu du mal à trouver un acquéreur dans ce budget. C'est même le seul en 3 ans qui ait fait une offre acceptable. En dénonçant son compromis on risque de ne pas retrouver un autre acquéreur.
- on accepte qu'il différe le paiement des 150.000 € restants pour faire aboutir la vente en avril et avec les 3/4 du prix payés dès l'acte cela nous permet d'acheter la nouvelle villa qui nous intéresse.
Le problème c'est de savoir si cette action résolutoire est réellement une garantie pour le vendeur. Est-ce que 4 % de pénalités de retard est un taux moyen pour un crédit à court terme ? |
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doctor
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Posté - 19 mars 2012 : 09:50:34
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Nitro glycerine,
1) Je vous confirme que le notaire n'est pas celui de votre acquéreur mais bien votre notaire commun
2) Si la clause résolutoire est correctement rédigée, elle débouchera sur une annulation de la vente en cas d’inexécution par l'acquéreur de son obligation de verser le solde. Pour moi, cela ne constitue absolument pas un obstacle à la condition que cela soit vérifié (et probablement corrigé) par un avocat
3) La pénalité de retard de 4% est dérisoire et pas du tout contraignante. Mettez 12% au moins. |
Édité par - doctor le 19 mars 2012 10:03:59 |
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Posté - 19 mars 2012 : 11:05:26
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Merci Doctor.
Je pensais que la clause résolutoire pouvait être rédigée par le notaire, soit dans l'acte de vente définitif, soit dans un acte séparé.
Si j'ai compris votre réponse elle doit être rédigée par un avocat ?
Quant aux pénalités de retard, je viens de regarder sur internet comment se calculent les taux bancaires. L'Euribor à 3 mois et les OAT à 10 ans font référence quand il s'agit de refinancement des banques (bien que je ne sois pas banquier). Si on part sur ces bases, j'ai trouvé sur le site de la Banque de France que la moyenne de l'Euribor à 3 mois était de 1,22 % et les bons du Trésor et OAT à 10 ans 3,0158 % . Toujours sur le site de la Banque de France pour une tranche de crédit aux entreprises compris entre 76 225 € ET 304 898 €, le taux moyen d'un découvert est de 3,85 % et pour un crédit à court terme de 3,27 %. Cela étant 4 % ne me paraissait pas dérisoire. |
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doctor
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Posté - 19 mars 2012 : 11:21:00
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Oui, par expérience, je vous conseille de faire contrôler ou rédiger la clause par un avocat ; celui-ci s'assurera de son efficacité au regard des textes mais aussi de la jurisprudence. La rédaction de la clause doit être précise et sans équivoque. Au surplus, en cas de conflit, sa mise en oeuvre doit être rapide et efficace. D'où l'importance de son élaboration.
Pour ce qui concerne les pénalités de retard, si elles s'élèvent à 4% l'an, je ne vois pas l'intérêt pour le professionnel acquéreur de vous payer immédiatement puisque vous lui offrez un crédit que sa banque lui a probablement refusé. Il a donc tout intérêt a ne pas vous régler immédiatement et replacer les capitaux que vous mettez à sa disposition.
Cela étant dit, si la clause résolutoire est correctement rédigée, il ne pourra profiter durablement des fonds puisque la vente sera rapidement annulée en cas d'inexécution. Quid en revanche, des sommes déjà versées ? Devrez-vous les restituer ? Une indemnité sera-t-elle conservée ? S'il s'agit de l'indemnité de retard que vous venez d'évoquer, cela le fera doucement sourire ... |
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Posté - 21 mars 2012 : 07:57:55
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Merci Doctor pour vos explications. On va bien réfléchir. |
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prix de vente remis partiellement à l'acte notarié 
