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bzh49
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 Posté - 15 mars 2012 : 13:30:41
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Bonjour,
J'aurais voulu votre avis sur le cas suivant:
Des travaux ont été votés en AG en Novembre dernier. Aucun planning n'a été fixé car ces travaux dépendent d'expertises à faire par les assurances. Les appels de fonds ont été fait par le syndic 2 semaines après l'AG. Les travaux ne sont toujours pas réalisés mais en regardant les comptes copropriétaires je me suis aperçu que certains d'entre eux ont reçu des pénalités pour retard de payement. En dehors du fait que c'est illégal car aucune mise en demeure n'a été faite, existe il une règle pour appeler ces fonds ou sont ils exigibles le lendemain de l'AG qui les a votés ?
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nefer
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Posté - 15 mars 2012 : 14:03:24
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citation: Initialement posté par bzh49
Bonjour,
J'aurais voulu votre avis sur le cas suivant:
Des travaux ont été votés en AG en Novembre dernier. Aucun planning n'a été fixé car ces travaux dépendent d'expertises à faire par les assurances. Les appels de fonds ont été fait par le syndic 2 semaines après l'AG. Les travaux ne sont toujours pas réalisés mais en regardant les comptes copropriétaires je me suis aperçu que certains d'entre eux ont reçu des pénalités pour retard de payement. En dehors du fait que c'est illégal car aucune mise en demeure n'a été faite, existe il une règle pour appeler ces fonds ou sont ils exigibles le lendemain de l'AG qui les a votés ?
le syndic aurait du faire voter en AG la date pour les appels de fonds
en l'absence de vote, ces fonds sont exigibles immédiatement |
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Posté - 15 mars 2012 : 14:04:01
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L'AG qui vote des travaux, doit voter en même temps les dates d'exigibilité des fonds, dans le cas contraire, c'est exigible le lendemein de l'AG, ce qui est débile, surtout si on veut échelonner les paiements.
Elel doit voter en mĂŞme temps d'autres choses, comme le devis de l'entreprise, Ă©ventuellement la MO et la DO, ainsi que les honoraires du syndic.
mais ce qui est encore plus surprenant c'est de votr des fonds de travaux pour des sinistres dont l'expert n'est pas encore passé... et ces mêmes travaux seront peut-être financés en totalité par les indemnités de l'assurance. De l'incohérence dans la décision de l'AG et un mauvais conseil du syndic....
etes vous en compte unique ou séparé ?
Les pénalités n'existent pas en copropriété, si un juge ne l'a pas décidé !!!!! |
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Posté - 15 mars 2012 : 14:04:23
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bzh49 : lorsque l'AG vote des travaux elle choisit un devis et une entreprise.
Elle doit aussi décider de la date ou d'un planning d'appel de fonds suivant le montant, les modalités fixées par l'AG et la nature des travaux.
Une résolution différente fixe les taux des honoraires du syndic, qui ne doivent plus figurer au contrat.
Si l'AG n'a rien décider sur le ou les dates d'appels de fonds, les sommes sont immédiatement exigibles !!
Le syndic ne peut pas fixer de pénalités de retard !! il o obligation de mettre en oeuvre, et sasna ccord de l'AG, tous les moyens disponibles - relance, mise en demeure, pris d'hypothèque légale sur le lot, assignation au tribunal ( qui seul pourra fixer délais et pénalités !!)
Une question : queles est la nature des travaux ? pourquoi une expertise est en cours ?? le SDC est il responsable des dégats ??
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2012 : 14:46:40
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"Les appels de fonds ont été fait par le syndic 2 semaines après l'AG."
Dans la mesure où l'assemblée n'a pas décidé des modalités de provisionnement des travaux qui ont été décidés, il appartient au syndic d'y procéder !
Les sommes sont donc exigibles selon ce qu'il a appelé sans que personne ne puisse contester ou refuser !
"Aucun planning n'a été fixé car ces travaux dépendent d'expertises à faire par les assurances"
CQFD : Cela a t-il été spécifié lors de l'approbation des travaux et du budget ?
A défaut d'avoir décidé des conditions suspensives à la mise en œuvre, la décision prise doit êtremise en œuvre par le syndic, en particulier pour les appels de fonds. Qu'il ne passe pas le marché tout de suite est un autre point.
A priori, ce dossier a été mal monté, puisqu'il est conditionné par une expertise.
Mais cela n'empechait pas le provisionnement de travaux, qui devront être réalisés d'une façon ou d'une autre, l'expertise ne portant sans doute que sur l'aspect "prise en charge" par l'assurance et non sur la nature et l'étendue des travaux.
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bzh49
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Posté - 15 mars 2012 : 20:11:54
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Merci à tous pour ces réponses:
rambouillet: Nous sommes en compte séparé pourquoi cette question ?
philippe388: Les travaux sont la réfection de l'éclairage extérieur en plusieurs partie pour lequel le câble électrique se désagrège. L'isolant ne tient plus sur le cuivre ce qui provoque des cours circuits réguliers et fait sauter les ballasts des lampadaires les uns derrière les autres c'est une malfaçon évidente reconnu par les électriciens venu faire les devis, mais néanmoins il a fallu se battre pendant une heure en AG pour que le syndic daigne faire un dossier pour l'assurance.
Gédehem: dossier mal monté c'est sur, comme expliqué plus haut à philippe388, les causes ont été purement ignorées car c'est plus facile de faire faire des travaux neufs que de travailler sur un dossier d'assurance qui va être compliqué.
Donc si j'ai bien compris vos propos aucune responsabilité pour le syndic si ce n'est morale pour manque de conseil
philippe388: Un petit complément de commentaire, sans vouloir chipoter je pense quand même que le syndic à un moment peut facturer des frais car la loi dit:
"Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. "
Maintenant ce que je ne sais pas c'est si c'est une décision de justice qui doit le constater ou si c'est la procédure elle même qui est le phénomène générateur.
Ouvrons le débat........ |
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Posté - 15 mars 2012 : 20:39:46
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citation: Merci à tous pour ces réponses:
rambouillet: Nous sommes en compte séparé pourquoi cette question ?
parce qu'en compte unique les syndics ont INTERET Ă faire rentrer l'argent plus rapidement.
l'article 10-1 que vous avez cité à juste titre, ne parle pas de pénalités ! seulement de recouvrement de frais A PARTIR d'une mise en demeure. Et encore le quidam peut contester ce recouvrement et dans ce cas, le syndic doit aller devant le tribunal pour "tenter" de faire ce recouvrement. |
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bzh49
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Posté - 15 mars 2012 : 21:04:48
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Rambouillet: Merci de cette précision, je n'avais pas vu les choses sous cet angle pour le compte unique, mais vous avez raison rien n'est anodin. |
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Posté - 16 mars 2012 : 08:42:52
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bzh49 : philippe388: Un petit complément de commentaire, sans vouloir chipoter je pense quand même que le syndic à un moment peut facturer des frais car la loi dit
VOus avez parlez de pénalités de retard !!! et non de frais qui sont imputables aux pauvais payeurs. Frais de relance et pénalités de retard ne sont pas la même chose !
Attention les mots ont leur importance. Pas de pénalités possible fixées par le syndic OU le SDC!!!
DOssier mal ficelé par le Syndic ET le CS.
Tout copropriétaire peut demander des dates d'appels de fonds !!! Si l'AG ne fixe rien, ces sommes sont immédiatement exigibles !!!
C'est lors de l'AG qu'il fuat s'exprimer et bien fixer les modalités pour des trvaux. Le syndic DOIT exécuter les décisions de l'AG, aucune faute de sa part !!!
Le compte séparé ou unique ne chage rien à l'affaire !!! l'AG n'a pas décidé de date précise, faute à l'AG !!!et non au syndic.
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bzh49
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Posté - 16 mars 2012 : 09:17:16
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philippe388:Le libellé exact dans les comptes propriétaires est:
"Frais de relance et de copropriété" le terme pénalité de retard de ma question initiale était impropre car trop générique.... |
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Posté - 16 mars 2012 : 10:19:31
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donc les frais de relance APRES MISE EN DEMEURE peuvent être imputable au proprio concerné, qui peut refuser de payer, le syndic devant dans ce cas faire appel au TGI pour refus de paiement article 10-1, ou laisser pourrir jusqu'à la prochaine vente ou cette somme sera retenu avec peut-être aggravation des frais... |
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bzh49
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Posté - 16 mars 2012 : 11:49:42
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rambouillet: Merci de cette réponse dont la deuxième partie me pose question
citation: Initialement posté par rambouillet
[ou laisser pourrir jusqu'Ă la prochaine vente ou cette somme sera retenu avec peut-ĂŞtre aggravation des frais...
Je ne vois pas par quel mécanisme le syndic peut faire cela sans condamnation préalable du TGI  . |
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Posté - 16 mars 2012 : 11:53:03
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lorsqu'il fera l'état daté de la vente pour le notaire, il demandera la retenue et le paiement de toutes les sommes dues et le vendeur ne voulant pas retarder la vente, paiera dans 95% des cas, sinon le syndic appliquera l'article 20 et freinera la vente  |
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bzh49
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Posté - 16 mars 2012 : 12:40:29
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rambouillet: Je ne connaissait pas cette particularité, donc dans les 5% autres le copro se retourne contre le syndic. Comme il est incapable puisqu'il n'a pas de décision de justice, de faire la preuve de ce qu'il réclame le plaignant lui réclame le montant de la vente qu'il aurait raté en guise de dommage et intérêts  |
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Posté - 16 mars 2012 : 13:55:04
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bzh49 :" Je ne vois pas par quel mécanisme le syndic peut faire cela sans condamnation préalable du TGI "
bzh49 : Pour info; nous parlons ici du privilège immobilier ou le SDC est sur de toucher les impayés; MAIS attention le SDC ne pourra pas récupérer la totalité des impayés après 3 ans , ou les 2 années suivantes il devra partager le paiment des sommes dues avec le prêteur !!!!
Le syndic ne bloque pas la vente, mais traine les pieds avec tous les risques pour le SDC !!! il transmet l'état daté -la position du vendeur copro. vis à vis du SDC - ou la dette figurera. Cette somme sera donc retiré du produit de la vente et versée au SDC PAR le notaire !!
Le syndic DOIT poursuivre les mauvais payeurs et ne pas attendre une future vente du lot !!
Le CS DOIT suivre tous ces dossiers, et ne pas lacher un syndic mou.
3 années passent très vite; le syndic doit agir dès un deuxième trimestre d'impayés. Mise en demeure et action au TGI immédiate.
Le syndic doit, pour garantir au SDC, le paiement total des impayés, prendre une hypothèque légale sur le lot !!
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bzh49
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Posté - 16 mars 2012 : 14:28:04
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philippe388: Merci de cette Ă©clairage, vous m'excuserez d'ĂŞtre septique sur ce point
citation: Initialement posté par philippe388 il transmet l'état daté -la position du vendeur copro. vis à vis du SDC - ou la dette figurera. Cette somme sera donc retiré du produit de la vente et versée au SDC PAR le notaire !!
Le notaire, à ma connaissance, doit vérifier la pertinence de la dette dans tous les cas, que je connais, donc retour à la case départ. Par contre ce qu'il peut faire c'est bloquer la somme et ne pas la verser au vendeur en attente de clarification, mais de là , à la verser au syndicat cela me parait peu probable, mais je peux me tromper, je ne sais pas ce que renferme le "privilège immobilier".
citation: Initialement posté par philippe388
le syndic doit agir dès un deuxième trimestre d'impayés. Mise en demeure et action au TGI immédiate.
Si je suis d'accord avec la première partie de votre affirmation la seconde me parait un peu rapide. Pour aller au TGI il faut l'aval de l'AG annuelle donc mise en demeure bien sur mais TGI plus tard, disons 2 trimestres.
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Posté - 16 mars 2012 : 18:00:54
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bzh49 : une petite révision s'impose de la loi, le role du syndic, et le privilège immobilier.
Le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour prendre toutes les mesures afin de récupérer les fonds des mauvais payeurs : relance, mise en demeure, prise d'hypothèque légale, action au TGI saisies, ....
Il n'a besoin de l'accord de l'AG que pour la mise en vote du lot !!!! Cette résolution adoptée par l'AG fait souvent bouger les mauvais payerus.
bzh49 :" Le notaire, à ma connaissance, doit vérifier la pertinence de la dette "
pas du tout. Il reçoit sur sa demande l'état daté qui montrera aune dette de XXXX ?euros envers le SDC. Il n'a aucun moyen et le pouvoir de vérifier cette dette.
Le notaire bloque le montant des dettes et verse celui-ci au SDC !! la dette est envers le SDC !!! A qui voulez vous versez cette créance envers un syndicat de copros !!! |
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Travaux et Appels de fond 
