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djalouk
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81
 Posté - 28 avr. 2013 : 22:52:40
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Ok, dans ce cas l'exemple "ImmoStad" est également erroné.
Le total est de 100% sans inclure les 15% de terrain. |
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bailleurx
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 82
Posté - 29 avr. 2013 : 09:46:53
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heu oui la présentation peu préter à confusion
mais fluo avait retiré dabord la valeur du terrain pour obtenir le cout d'achat de la maison
citation: pour décomposer son immeuble en composant, - Il ajoute d'abord au prix d'achat les frais liés (notaires,dossier crédit, garantie, dossier assurance décès). - Il retire la valeur du mobilier inclus dans le prix d'achat (noté dans l'acte d'achat). - Il obtient donc son coût d'achat de 121972€ - Ensuite, il retire aussi la valeur du terrain (ici 15% conformément p 86 de http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf ) - (hors terrain)La maison en elle même lui a donc coûté 103677€ Puis, toujours en se basant sur la source mentionnée plus haut, il décompose son immeuble en plusieurs composants (on peut en utiliser de 3 à 6).
donc c'est effectivement 100% de ce qui reste.....
si vous regardez bien ce document
 Document: ImmoStad.pdf ( 32443 octets )
vous voyez qu'au debut il retire les meubles
puis apres avoir obtenu le cout d'achat terrain+ maison
il enleve la valeur du terrain avant de commencer ces autres immo
donc soit on enlève dabord la valeur du terrain soit le total des immo = 100% de la valeur d'achat maison + terrain
pareil pour les meubles achetés en même temps que le logement on peu soit les enlever (et les rajouter a pres) avant soit les laisser et inclure dans les % la part de meubles achetés
en tous cas le montant total des immo ne peut pas dépasser le montant total de l'achat et il doit inclure une part de terrain (non amortissable)
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Édité par - bailleurx le 29 avr. 2013 09:54:19 |
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djalouk
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83
Posté - 29 avr. 2013 : 10:37:39
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Ok, j'ai suivi la même démarche : j'ai bien retiré la valeur du terrain et du mobilier avant d'effectuer le découpage.
Est-ce qu'il vaut mieux créer un composant spécifique si on est sûr qu'il va être remplacé (une ou plusieurs fois) au cours de la vie du bien ?
Autre question, toujours en suivant l'exemple, je me constitue un journal de caisse trié (ce qui aide franchement au remplissage du 2033 B...), j'avais déjà constitué un tableau de suivi des dépenses / recettes, donc c'est facile. Dommage, je n'ai pas conservé les justificatifs nécessaires : factures, tickets de caisse, billets de train... A moins d'arriver à retrouver ou faire refaire ces justificatifs, c'est trop tard ?
Logiquement, il ne faut pas ajouter dans les cases du 2033B des montants qui ont déjà été mis en amortissements ?
Pour une dépense de 150€ d'agencement (remplacement d'un robinet), comment arbitrer entre amortissement et charge déductible ?
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bailleurx
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Posté - 30 avr. 2013 : 09:09:06
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si vous n'avez pas concervé les factures il sera difficile d'en justifier sur demande d'un controleur
je ne les mettrais donc pas
vous pouvez créer autant de composant que vous voulez c'est juste une question pratique
vous devez soit passez une depense en charges soit en amortissment (elle deviendra donc une charges progressivement etallée selon la durée de vie probable du composant auquel elle appartient
mais vous ne pouvez bien entendu pas la passer à la fois en charges et en amortissment
pour le robinet si vous n'avez pas changé toute la plomberies du logement, ou toute la cuisine, ou qu'il ne fait pas parti d'un ensemble , mais que c'est juste une réparration isolée, vous pouvez le passer en charges (ou en amortissement si vous voulez mais il faudrait créeer un composant spécifique pour lui et étaler l'amortissement en gros ce serait compliqué pour pas grand chose)
je ne vais plus répondre pendant qq jours j'ai moi même un soucis important à résoudre....
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djalouk
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85
Posté - 30 avr. 2013 : 10:46:02
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Merci pour cette réponse, c'est très clair.
Finalement, la limite légale "- de 500€" / "+ de 500€" pour charges / amortissement est assez logique.
Plus que quelques cases du 2033 B... (318 etc, évoquées dans un autre sujet) et ça devrait le faire.
Merci infiniment bailleurx pour le temps passé et l'aide apportée. |
Édité par - djalouk le 30 avr. 2013 10:58:57 |
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djalouk
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86
Posté - 30 avr. 2013 : 11:04:25
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Dans cet article, on peut lire :
citation: "En pratique les meubles et matériels d’une valeur inférieure à 598 € TTC peuvent être enregistrés directement en charges, et ne constituent pas dans ce cas des immobilisations (c’est à dire des dépenses amortissables). A contrario, les dépenses d’une valeur supérieure à 598 € TTC constitueront une charge amortissable." Source : http://www.jedeclaremonmeuble.com/2...-des-impots/
La limite précise serait donc 598€ ? Mais la limite tolérée par le fisc est de 500€ ?
J'ai acquis 561€ de literie en 2012 que j'ai passé en amortissements.
Mon résultat comptable est déficitaire, donc sauf si la limite officielle est bien 598€, je n'ai aucune raison de modifier ma déclaration (pour utiliser plus tard les ARD), j'ai bon ?
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bailleurx
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87
Posté - 30 avr. 2013 : 12:18:15
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c'est une limite maxi
en clair si votre dépense fait moins de 500€ (ou 598) vous avez le choix si ca fait plus vous devez passer en immo ce qui peut être amorti |
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Posté - 14 mai 2013 : 22:20:52
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Bonjour,
en 1er mes excuses, c'est la 1ere fois que je vais/un forum.
Je suis propriétaire d'un appartement que je loue en meublé.
Pour amortir les frais de notaire, faut-il obligatoirement les amortir en même temps que l'amortissement du bien, donc sur 30 ou 50 ans ou peut-on les amortir "simplement" en 5 ans comme les meubles ?
Je vous remercie par avance de votre aide précieuse et du temps que vous voudrez bien me consacrer. |
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bailleurx
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89
Posté - 14 mai 2013 : 22:36:08
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ils doivent êtres inclus au prix global et ensuite de fait être reparti au prorata des composants
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Lesailes
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90
 Posté - 30 mai 2013 : 16:24:38
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Bonjour,
Quel bonheurs de trouver des informations concernant la déclaration en réel de LMNP!!!
J'ai un appartement que j'ai acheté en 2005, il a longtemps été ma résidence principale. Depuis tout début 2012, j'ai du déménager de cet appartement et le louer en meublé à cause d'un changement professionnel.
question1: puis-je quand même amortir les frais lié à l'achat de l'appartement?
question2: j'ai payé pendant toute l'année 2012 les charges de copropriété et toutes les charges au quotidien (électricité, gaz, eaux, internet), est-ce correcte que je les remplis dans la ligne 262 de 2033B?
question3: est-ce obligatoire d'avoir un numéro de siret? (vu que 2031 en demande)
...
Désolée pour toutes ces questions, je suis un peu perdue.
Merci d'avance pour votre réponse. |
Édité par - Lesailes le 30 mai 2013 16:25:53 |
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bailleurx
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91
Posté - 30 mai 2013 : 21:14:27
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citation: question1: puis-je quand même amortir les frais lié à l'achat de l'appartement? vous pouvez (devez) même inscrire au bilan ce bien (en immobilisation) pour sa valeur venale (celle a laquelle vous pourriez le vendre aujourd'hui)=> amortissements
citation: question2: j'ai payé pendant toute l'année 2012 les charges de copropriété et toutes les charges au quotidien (électricité, gaz, eaux, internet), est-ce correcte que je les remplis dans la ligne 262 de 2033B? oui si vous avez loué en meublé durant tout 2012 la plus part entre en case 242 sauf les taxes en 244 (si non il faudra calculer au prorata du temps pour certaines charges)
citation: question3: est-ce obligatoire d'avoir un numéro de siret? (vu que 2031 en demande) vous devez declarer votre activité en remplissant le formulaire P0i ca vous donnera forcement un n° de siret
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Édité par - bailleurx le 30 mai 2013 21:16:43 |
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Lesailes
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92
Posté - 30 mai 2013 : 23:07:09
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Merci pour votre réponse!
suite à votre réponse, je me permets d'avoir autres questions.
1. Je n'ai aucune idée de la valeur vénale de cet appartement. puis-je utiliser sa valeur initiale pour faire mon tableau d'amortissement? ou il faut que je demande une estimation à une agence immo?
2. La taxe foncière 2012 pourra ENTIEREMENT être considérer comme charge?
3. Dans les charges de copropriété de 2012, il y a des remboursements d'un prêt pour un changement de chaudière dans immeuble. J'ai déjà mis ce travaux dans le tableau d'amortissement, est-ce que je doit enlever ces remboursements des charges de copropriété?
4. Est-ce encore possible de obtenir un N° de siret pour déclarer cette activité de 2012?
Merci encore pour votre patience.
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bailleurx
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Posté - 31 mai 2013 : 08:31:32
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pour la valeur
il faut juste que vous la 'prouviez'
donc soit vous vous basez sur le prix du loyer et vous utililisez les coefficient de rentabilité locatives habituels dans votre secteur
mais ce n'est valable que si voulouer à l'année car un logement occupé a un peu moins de valeur qu'un logement vide
ce qui n'est pas vraiment penelisant en location meublée vus que c'est beaucoup plus facile de reprendre le logement pour vente que s'il était vide
soit vous demander à un expert immobilier de donner une valur si vous pensez que le prix qu'il dira vous permettrait d'inscrire une valeur plus intéressante (ce qui me semble être plus pres de votre cas
soit vous cherchez le prix de vente moyen des logement comme le votre sur votre secteur (voir les notaires)
soit vous additionnez le prix d'achat de 2009 + frais de notaires
avec une revalorisation du bien selon l'inflation
et vous ajoutez aussi à la valeur du bien les travaux qui ont été fait et ou la valeur ajoutée qu'il ont apporté au bien
calculette inflation ici
http://france-inflation.com/calcula...nflation.php
en tous cas ce montant est déclaratif mais bien sur il peu être contesté par un controleur du fisc
si par exemple vous ecrivez au bilan le prix auquel vous l'avez acheté mais que depuis un pan de mur c'est ecroulé, vous voyez bien que ca n'a pas vraiment de sens, donc c'est a vous de bien prouver ce que vous dites
seule l'appréciation d'un expert à ce jour est vraiment la moins contestable
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bailleurx
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Posté - 31 mai 2013 : 08:42:16
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citation: 2. La taxe foncière 2012 pourra ENTIEREMENT être considérer comme charge? oui si le logement etait disponible et prêt pour être loué en meublé au 1er janvier, non si vous avez commencé plus tard dans ce ca il faudra calculer le NB de jour on l'activité n'était pas commencée réellement et faire un prorata de diminution de cette charge
citation: 3. Dans les charges de copropriété de 2012, il y a des remboursements d'un prêt pour un changement de chaudière dans immeuble. J'ai déjà mis ce travaux dans le tableau d'amortissement, est-ce que je doit enlever ces remboursements des charges de copropriété? hum je ne sais pas normalement vous n'avez le droit de deduire en + en charges que les interrets je crois que pour faire simple je ne le ferais pas figurer dans les immobilisations d(autant que ca ne vous appartient pas personnellement
j'en reviens à l'idée de l'expert ou du PV moyen au m2 ce serait beaucoup mieux (vous pourrez trouver le PV moyen au M2 sur votre secteur sur le web si vous habitez une pas trop petite ville)
citation: 4. Est-ce encore possible de obtenir un N° de siret pour déclarer cette activité de 2012? oui il vous suffira de déclarer la vrai date de début d'activité
mais il va falloir vous presser maintenant
les declarations BIC devraient être dejà déposées depuis le 3 mai
vous pouvez peut être déclarer au forfait pour cette année (micro BIC)
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Lesailes
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Posté - 31 mai 2013 : 12:45:05
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citation: Initialement posté par bailleurx
j'en reviens à l'idée de l'expert ou du PV moyen au m2 ce serait beaucoup mieux (vous pourrez trouver le PV moyen au M2 sur votre secteur sur le web si vous habitez une pas trop petite ville)
Merci!!!
J'ai trouvé une estimation sur:
http://france-inflation.com/evoluti...r-ancien.php
Je pense que si je voudrais déclarer en réel pour 2012, je n'ai pas vraiment le temps de faire la demande chez expert immo ou notaire... Je vais plutot prendre cette option.
dans mon cas:
(Prix d'achat 2005 + frais notaire ) faire estimer par france-inflation. je dois ajouter mise en conforme d'ascenseur + changement chauffe eau OU PAS?
C'est vrai que ce sont des travaux de copropriété, ça ne m'appartient pas personnellement. mais j'ai participé la réalisation en dépensant de l'argent. Je les mets où? dans les charges?
citation: Initialement posté par bailleurx
mais il va falloir vous presser maintenant
les declarations BIC devraient être dejà déposées depuis le 3 mai
vous pouvez peut être déclarer au forfait pour cette année (micro BIC)
Je vais essayer de me dépecher!!!!!!!!!!!!!!!!! Je ne savais pas que c'était si compliqué, je croyais mettre un chiffre sur 2042 et c'est fini.
Avez-vous un modèle de P0i à me transmettre?
Sinon:
Nous sommes EIRL ou pas?
Nous sommes BIC réel simplifié, et TVA dans quel cas?
Je déclare dans la ville de mon appartement en location ou la ville où j'habite actuellement?
J'abuse un peu de votre gentillesse, je vous en remercie beaucoup!!!
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Édité par - Lesailes le 31 mai 2013 12:49:46 |
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bailleurx
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96
Posté - 31 mai 2013 : 14:22:45
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Lesailes
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Posté - 31 mai 2013 : 14:38:19
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citation: Initialement posté par bailleurxvoici le P0i http://www.laloi.com/pdf/p0i.pdf ne vous souciez ps de ce que nous sommes (en gros comme auto entrepreneur) Bic réel (super) simplifié voir les condition sur le guide http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625pas de TVA en principe vous declarez votre adresse à domicile adresse pro pour l'adresse du bien et vous remplissez cadre 11 en bas adresse de correspondance
En fait, j'ai trouvé le P0i vierge, mais je ne sais pas trop comment remplir, c'est pour ça que je demandais un modèle remplis.
Mais je crois que je pourrai désormais me débrouiller.
Je vous remercie encore pour votre aide.
Bon week-end!
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Posté - 19 août 2013 : 11:33:15
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"vos frais de comptabilité peuvent être remboursés
citation:
NB : La réduction d’impôt pour frais de comptabilité Plafonnée à 915 € par an est directement déductible de vos revenus à la double condition que :
-1- votre Chiffre d'affaire soit inférieur à 32600 pour 2011 (81500 pour un saisonnier*)
-2- les comptes aient été validés par un CGA (centre de gestion agréé)
La validation de vos déclarations par un CGA évite par ailleurs la majoration automatique de 25% de votre bénéfice.
Pour ce faire vous devez IMPERATIVEMENT avoir cotisé à un CGA avant le 31 décembre de l'année précédant la déclaration ou dans les 5 mois suivant la création de votre activité
. Depuis 2010, on peut aussi avoir recours à un comptable agréé pour bénéficier de ces dispositions."
BONJOUR
Petite info à ce propos, dans le cadre d'un achat en indivision,si l'adhésion au CGA est possible, la réduction d'impôts pour frais de comptabilité n'est pas déductible des IR..............
, en revanche les frais de comptabilité entrent dans les frais de gestion de la ou des locations.
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bailleurx
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99
Posté - 19 août 2013 : 16:05:12
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vu ma petite mésaventure avec le CGA je n'ai pas pu aller jusqu'au bout de la demarche pour confirmer ou infirmer si en indivision les frais de comptabilité sont ou non déductibles
certains disent qu'il le sont au prorata de la part de chaque indivisaire sur ses propres revenus
d'autres disent qu'ils ne le sont pas
j'avais l'intention de déclarer à hauteur de ma part et mon CGA me disait que c'était possible, mais vu les autres bêtises qu'ils m'ont dites je reste dans le doute
il serait peut être bien qu'une personne concernée prenne son tel et appelle le service entreprises du centre des impôt pour vérifier |
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GTF
Nouveau Membre
France
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100
Posté - 25 nov. 2013 : 15:37:58
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Bonjour,
J'ai 3 biens immobiliers dans trois immeubles différents, gérés chacun par un syndic, soit 3 syndics. Tous les ans ces syndics m'adressent un décompte de charges qui comportent ma quote-part et celle des locataires.
En compta super simplifiée, dans un but de super simplification, est-il possible de ne ventiler que les totaux dans la liasse 2033. Il y a dans ces totaux toutes sortes de charges, assurances et travaux communs, dont seul le total est ventilé par copropriétaire. |
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Remarques régime LMNP - compta 
