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bailleurx
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101
 Posté - 25 nov. 2013 : 17:56:13
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ben oui si vous avez une seule facture... je ne vois pas en quoi ce serait un pb |
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moinierc
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 102
Posté - 02 janv. 2014 : 11:23:11
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Bonjour et bravo pour explications !
Il semble que le lien vers le document 2033B_2010.pdf ne soit pas/plus accessible.
Vous est-il possible de le remettre/actualiser.
D'avance un grand merci. |
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fluo
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103
Posté - 10 janv. 2014 : 13:45:16
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Bonjour,
après plusieurs échanges avec Universimmo, j'ai pu renvoyer le fichier et il va bientôt réapparaître. |
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104
 Posté - 29 avr. 2014 : 17:33:36
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Je reviens ici sur la question de la limitation des déductions des amortissements.
Il est clair pour moi que le législateur n'a jamais écrit que le but est d'interdire le déficit.
Si c'était le cas, la règle aurait été simple:
REGLE = Déductibilité des dotations aux amortissements limitée aux revenus nets (loyer moins charges)
Or le législateur a pondu une notion de
LOYER ACQUIS qui n'a rien de commun avec les recettes nettes et de
CHARGES afférentes aux biens qui n' arien de commun avec les charges déductibles.
Un exemple simple:
Je constitue mon entreprise en janvier 2010. Je dépenses un certain montant en frais de premier établissement, mettons 5000 euros.
Je mets en location le 2 janvier 2010 et constate 4000 euros de recettes et 1200 euros de charges diverses liées a l'immeuble (assurance, taxe foncière).
Je constate 800 euros liés au locataire (eau refacturable, assurance GRL loyers impayés, frais de première connexion telecom dans un local rénové,..)
Je dispose de 3000 euros d'amortissments liés à l’immeuble et au meuble, et de 5000/5 = 1000 euros par an donc 1000 pour 2010 d’amortissement incorporel lié aux frais de premier établissement.
Bilan comptable:
4000 recette - 1200 chargesIMM - 800 chargesLOC - 3000 amortCORP - 1000AmoINC = - 2000
le loyer acquis est de 4000-1200 = 3200
Mes amortissements admis en déduction sont donc de 3000 inférieurs à la limite.
Mon bilan fiscal est de 4000 - 1200 - 800 - 3000 - 1000 = - 2000
Mon déficit fiscal est constitué pour la moitié d’amortissements incroporels non limités et pour moitié d'amortissment corporels pourtant limités
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Édité par - ribouldingue le 29 avr. 2014 17:35:34 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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105
Posté - 29 avr. 2014 : 18:39:15
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certe...
et même dans certain cas (comme celui que vous citez) on est bien obligé d'inscrire la perte en déficit
et non pas en amortissement écarté (ou ARD si vous préferez)
mais en tant que non pro
l'interet de faire du déficit et quand même un peu inexistant
vu que nous ne pouvons pas deduire ce deficit de nos autres revenus... (sauf autre activite LNMP)
et que le report n'est possible que sur 10 ans
à l'encontre des amortissements écartés qui eux sont réutilisables sans limites de durée |
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106
Posté - 29 avr. 2014 : 18:42:14
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En effet.
Pour ma part en tant que LMP c'est un gros avantage, car le déficit est déductible des autres revenus. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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107
Posté - 29 avr. 2014 : 18:52:58
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effectivement du point de vu d'un pro ca ce tient
mais comme le sujet de ce topic est "Remarques régime LMNP - compta"
il faut bien préciser que pour le LMNP faire du deficit n'est ni utile ni meilleur (je crois même me souvenir que ca ne serait même pas utilisable si on passait ulterieurement en pro) |
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108
Posté - 29 avr. 2014 : 19:16:14
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Certes, mais les règles sont les mêmes. il n'y a absolument aucune différence entre les deux status de ce point de vue.
On peut simplement faire des choix de gestion, certes assez restreints, tels que par exemple assimiler les frais d’acquisition a l'actif plutot que le passer en charge. Et encore, ce choix n'existe qu'une seul fois puisqu'il faut ensuite s'y ternir.
En effet, un déficit LMnP n'est pas utilisable pour réduire un futur bénéfice LMP/ |
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dlyz
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109
Posté - 29 avr. 2014 : 20:27:57
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citation: Initialement posté par ribouldingue
En effet.
Pour ma part en tant que LMP c'est un gros avantage, car le déficit est déductible des autres revenus.
C'est peut-être juste là la raison de votre choix, en tant que LMP, passer les 5000 frais d'établissement en charges, qui ne sont pas soumis à la limitation par 39C, et à plus forte raison déductibles du revenu global, au lieu de les inscrire en immobilisation habituelle avec amortissements classiques, eux soumis à la limitation de 39C.
En tant que LMnP, on a intérêt à faire l'inverse de votre choix, grâce à la liberté d'entreprendre, ou de gestion comme vous dites/
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| Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme. |
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dlyz
Contributeur senior
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110
Posté - 29 avr. 2014 : 20:50:59
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bailleurx
Contributeur vétéran
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111
Posté - 30 avr. 2014 : 08:26:52
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bien endendu la facture d'eau est impubable au locataire
et c'est lui qui la paye soit dans le cout de la location saisonniere soit dans le cout de ces charges
ca au moins c'est un point sur lequel nous sommes tous ok
nos points de vus divergent sur le simple fait de considérer ou non que ces charges imputables au locatire sont ou non "à prendre en compte pour déterminer le montant de la limite de déduction de l’amortissement"
ce qui fait l'objet de débat aux quels vous avez participé et dont nous n'avons toujours pas élucidé le fond (je n'ai jamais eu de réponse à ma demande de rescrit)
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117479
ca fait des années que riboulding affrime que ce sont des " charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location" (situation qui peut créer plus de déficits en cas de résultat negatif)
alors que je prétends que ce sont des dépenses de gestion .... incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire (situation qui peut créer plus d'amortissement reportables en cas de résultat négatif)
ces 2 visions donnent donc une différence d'interprétation au 2 du II de l’article 39 C comme je l'ai expliqué dans le sujet sus cité
pour ma part je reste sur mon point de vue (qui comme précédemment dit est plutot favorable au NON pro) , tenant compte qu'en location à l'année il est évident que ces charges de consommation, incombent au locataire (même si elle sont payée par le propriétaire) et je reste sur l'indée qu'un non pro à + d'avantage à créer des amortissment reportables indéfiniment que des amortissements qu'ils pourrait perdre au bout de 10 ans (ce qui à d'ailleurs été le cas de ceux qui ont bien suivi les conseils de ribouldingue sans réflechir à la difference de situation entre LMP et LMNP)
mais je comprends très bien qu'un loueur professionnel puisse être tenté d'interpréter ce texte différemment (dans l'objectif d'augmenter son déficit puisque pour lui le déficit est directement imputable sur ses autres revenus et génère donc pour lui une baisse automatique de ses impôts)
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112
Posté - 30 avr. 2014 : 11:51:19
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Je ne savais pas que c'était la qu'il y avait une divergence d'interprétation.
Je recopie le morceau de la BOI en supprimant quelques mots:
citation: Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l’amortissement déductible sont celles
qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif,
Il s’agit notamment :
- dans le cas des immeubles : des dépenses de gestion,d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ; Lorsque je lis cette définition et cette description, il s'agit visiblement de traitrer 'correctement' le bien a l'actif de manière a ce qu'il assure sa durée de vie.
En ce sens je vais essayer de faire un peu pression sur BailleurX en lui demandant dans laquelle des catégories elle voit l'eau:
GESTION
ENTRETIEN
REPARATION
ASSURANCE
GESTION payée par le locataire et mise a la charge du propriétaire
ENTRETIEN payée par le locataire et mise a la charge du propriétaire
REPARATION payée par le locataire et mise a la charge du propriétaire
ASSURANCE payée par le locataire et mise a la charge du propriétaire
POur ma part, ce qui me guide, c'est la position de la dépense vis a vis de l'actif amortissable. On tente de déduire des amortissements qui sont des parts de l'actif,
est-ce que l'eau qui coule est relative a l'actif (un morceau d'immeuble); à sa gestion, a son entretien, ou bien est-ce simplement une consommation qui, en grande quantité ou en petite, n'influe pas sur sa durée de vie (acquisition ou maintient du revenue de locatif donc de l'actif)? |
Édité par - ribouldingue le 30 avr. 2014 11:54:27 |
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bailleurx
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113
Posté - 30 avr. 2014 : 12:38:15
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comme vous le citez le texte dit
il s'agit NOTAMENT http://www.cnrtl.fr/lexicographie/notamment
citation: notament : Servant à distinguer un ou plusieurs éléments parmi un ensemble précédemment cité ou sous-entendu
on peut alors penser que parmi l'ensemble certains elements n'ont pas été designés
comme l'eau ou l’électricité par exemple
qui sont bien des charges supportées par le propriétaire même si elle incombe normalement au propriétaire
mais je pourrais vous retourner la question
ou classez vous l'eau
parmi les charges qui ne viennent pas en minoration du loyer acquis ou de la quote-part de résultat de la copropriétépour l'application de l'article 39 C ?
il s’agit notamment :
des frais de comptabilité,
des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes,
de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location des frais de domiciliation
de la rémunération versée au gérant de la société
pour les codes couleur que j'emploie se referer au sujet pécédament cité ou je fais un decortiquage de l'article 39c dans le cade de citation
citation: est-ce que l'eau qui coule est relative a l'actif (un morceau d'immeuble); à sa gestion, a son entretien, ou bien est-ce simplement une consommation qui, en grande quantité ou en petite, n'influe pas sur sa durée de vie (acquisition ou maintient du revenue de locatif donc de l'actif)?
oui mais le problème c'est qu'il n'est nule part fait mention du fait de l'infuence sur la durée de vie
et quand justement vous citez les frais de gestion que j'en payent beaucoup ou pas dutout ca ne changera effectivement pas la durée de vie de mon immeuble
ce que differencie le fisc n'a à mon avis rien avoir avec ça
il différencie
- les dépense de fonctionnement et d'entretien due au fait de la mise en location
- des dépenses qui sont générée par la mise en place et le fonctionnement même de l'entreprise (pas l'immeuble)
et selon moi il considère que seules les dépenses qui sont générée par la mise en place et par le fonctionnement même de l'entreprise, peuvent générer du déficit, mais pas celle liée à l'activité de location |
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Mike54
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114
Posté - 30 avr. 2014 : 13:04:13
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Vous me mettez le doute avec ces histoires d'eau.
Dans mes charges de copro il y a l'eau froide.
Cependant je n'ai aucun compteur (pour le moment puisque c'est une des dépenses votées à la dernière AG) dans mes logements et finalement pour le moment on prend la conso globale d'eau de la résidence et on la repartit entre les copropriétaires au prorata des "parts" détenues.
Comment je fais pour déduire ça ?
Je dois le compter dans les charges afférentes aux biens ou non-afférentes ? |
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bailleurx
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115
Posté - 30 avr. 2014 : 13:12:35
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vous la passez en charge (sur ce point nous sommes tous ok)
et vous passer en encaissements ce que vous payent les locataires
notre discussion porte sur la limite des amortissements (voir le sujet guide) |
Édité par - bailleurx le 30 avr. 2014 13:22:32 |
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Mike54
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116
Posté - 30 avr. 2014 : 13:29:48
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Mes locataires payent des loyers charges comprises (sans que le montant des charges ne soit indiqué) et je ne fais pas de régularisation.
Par contre sur la limite des amortissements, l'eau ne compte pas comme dépense afférente aux biens c'est bien ça ?
"Malheureusement" pour le moment dans la résidence il n'y a pas de compteur individuel et je paye des charges pour l'eau même quand je n'ai pas de locataire. Du coup j'avais compté ça comme afférent aux biens. |
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117
Posté - 30 avr. 2014 : 13:41:05
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La question que je me pose est: Estce que ces dépenses d'eau sont (et la, il n'y a pas marqué notemment) engagées dans le but de
1/ l’acquisition
ou de
2/ la conservation du revenu locatif,
POur la question que vous me retournez, je les mets dans ... le notamment (le second donc).
citation: vous citez les frais de gestion que j'en payent beaucoup ou pas du tout ca ne changera effectivement pas la durée de vie de mon immeuble On parle des frais de gestion, pas de gérance. Ce sont donc en particulier les frais engendrés par l'activité du syndicat, donc le but est la gestion de l'immeuble, et sa conservation.
Dans le sens de la question, je trouve que si, justement, ca garantie la permanence de l'immeuble puisqu'on paye des gens pour le surveiller, le diagnostiquer, l'entretenir, travailler dessus le cas échéant. C'est même la tache essentielle.
En revanche, je vous accorde que l'expression n'existe pas dans le bulletin des impôts. |
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dlyz
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118
Posté - 30 avr. 2014 : 13:43:46
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bailleurx
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Posté - 30 avr. 2014 : 13:49:31
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citation: on parle des frais de gestion, pas de gérance. Ce sont donc en particulier les frais engendrés par l'activité du syndicat, donc le but est la gestion de l'immeuble, et sa conservation.
Dans le sens de la question, je trouve que si, justement, ca garantie la permanence de l'immeuble puisqu'on paye des gens pour le surveiller, le diagnostiquer, l'entretenir, travailler dessus le cas échéant. C'est même la tache essentielle.
En revanche, je vous accorde que l'expression n'existe pas dans le bulletin des impôts.
je vous laisse à vos convictions
je suis certaine que vous arriveriez même à convaincre un controleur du fisc
et c'est parfait puisque le but sera de prouver votre bonne foi
et tenant compte que même eux ne comprennnent souvent rien au buletin officiel des impôts...
pour ma part j'ai obtenu confirmation d'un CGA que mon analyse était bonne
et ça me suffit d'autant que c'est supposer m'arranger tant que je suis non pro
apres le jour ou je serais pro... je me poserais peut être d'autres questions pour mieux alleger ma contribution à la société
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Édité par - bailleurx le 30 avr. 2014 13:53:01 |
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Mike54
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Posté - 01 mai 2014 : 12:19:19
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Je me permets de revenir sur mes dépenses d'eau  :
- actuellement je paye des charges pour consommation d'eau que j'ai des locataires ou pas car pas de compteurs individuels.
Les copropriétaires payent au prorata les dépenses totales d'eau de la résidence, donc je mets ça dans les dépenses afférentes aux biens puisque même si je ne loue pas je paye.
- on a voté pour installer des compteurs dans chaque logement comme ça chacun aura le détail des conso d'eau de son(ses) logement(s), donc on ne payera plus que ce que le(s) locataire(s) ont réellement consommé.
Ces dépenses ne seront donc plus afférentes aux biens mais afférentes à l'activité de location.
Par contre il y aura les charges d'eau communes qui seront payées au prorata par tous les copropriétaires.
Chacun payera qu'il ait des locataires ou non, donc je compterai ces dépenses comme afférentes aux biens.
Pas très "avantageux" pour moi parce que ça va augmenter mon L39c donc ce va me conduire à imputer plus d'amortissements.
Par contre pour le coût d'installation et de "fonctionnement" du compteur, je les passe en charges afférentes aux biens ou à l'activité de location ?
Je dirais afférent à l'activité de location puisque c'est un compteur dont je n'aurai pas besoin si je ne louais pas, non ?
Qu'en pensez-vous ? |
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Remarques régime LMNP - compta 
