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sade1
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 Posté - 09 mai 2012 : 11:26:48
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Bonjour à tous !
Je viens vous solliciter car je suis exposée à différents problèmes avec un de mes nouveaux locataires.
J'ai acheté un petit immeuble avec trois lots dernièrement. Dans les locataires en place, il s'avère qu'un jeune est en situation d'impayés depuis plusieurs mois. Après avoir bataillé pour récupérer son dossier locataire auprès de l'ancien propriétaire qui n'était pas présent lors de la signature d'ailleurs, j'ai pu constater le grand laxisme de ce dernier lors de l'entrée dans les lieux du locataire.
Plusieurs points négatifs :
-Pas de contrat de travail. Donc pas de fiches de paye à l'entrée dans les lieux. Le locataire avait dit au propriétaire qu'il allait travailler à tel endroit mais sans donner de promesse d'embauche.
- Une fausse déclaration de caution. Le locataire ayant lui même remplie le document et donc signé lui même à la place de sa supposé mère. L'agence de gestion ayant eu le dossier sur les 3 derniers mois avant la vente de l'immeuble avait contacté la mère qui leur a expliqué qu'elle n'avait plus aucune nouvelle de son fils depuis des années et qu'ils avaient pensé le mettre sous tutelle un temps mais n'en avait rien fait.
- Défaut d'assurance habitation
- Chèque en bois pour le dépôt de garantie (1 mois : location en nu)
- Changement de serrure sans le signaler au propriétaire (personne n'a de double)
- Un bail inexact : Le propriétaire a fait un bail de 12 mois sur une location non meublée.
- Un état des lieux d'entrée fait par le locataire lui même et très succincte alors même que tout venait d'être rénové à son entrée.
Après renseignements auprès de l'agence de gestion sur le profil de ce locataire il apparait que celui ci n'est pas menaçant, c'est un petit jeune en difficulté financière puisqu'il ne travaillerait pas. Il serait donc en rupture familiale, en couple avec une jeune fille ayant au moins un enfant en bas âge et avec qui il vit dans l'appartement (un studio de 25m2).
Je n'ai toujours pas vu ce jeune homme, je souhaite le voir la semaine prochaine puisque je serais sur place durant 1 semaine afin de meublé un des appartements libre.
J'ai un petit cas de conscience tout de même puisque j'ai affaire non pas à une personne mais à un couple avec au moins un enfant en bas âge et visiblement en difficulté financière. Leur jeune âge pourrait être une raison de leur irresponsabilité.
L'agence de gestion à eu beaucoup de difficulté à faire déplacer le locataire pour qu'il fasse les démarches auprès de la CAF afin de faire verser à l'ancien proprio l'AL. Cela vient tout juste d'être mit en place, ce qui me réjouit puisque le montant du résiduel à me payer tombe à moins de la moitié pour ce locataire.
J'ai envoyé une lettre à ce locataire lui signifiant qu'il y avait un défaut d'assurance et qu'il avait 1 mois pour m'envoyer une attestation d'assurance.
Ce qui m'inquiète tout d'abord est ce bail inexact.
J'ai pensé (oui c'est pas convenable je sais mais en même le locataire ne l'est pas vraiment non plus….) joué sur ce fameux bail d'un an ayant dû normalement avoir 3 mois de préavis. (fin de ce contrat pour toutes les raisons citées plus haut: 30 septembre) Il ne doit pas savoir qu'automatiquement ce bail doit être re-qualifié en loi 89. Et puisqu'il a déjà du mal à se rendre à la CAF pour son propre avantage, j'ai tendance à penser qu'il aurait du mal à se déplacer pour faire les démarches lui assurant de garder le logement. Ou seconde solution, jouer l'étonner (ah boooon rien n'a été meublé par l'ancien proprio? Oh mais c'est illégale de sa part : nous allons donc y remédier je vous propose de meubler (gloupsss pourvu qu'ils ne partant avec mes meubles…) et d'annuler d'un commun accord ce bail pour en faire un nouveau de 12 mois et meublé cette fois). Ce qui me permettrait d'être un peu plus dans la légalité.
Ma question est évidemment : Que feriez vous à ma place ?
Désolée pour ce pavé, il y a tellement à dire. Et MERCI pour vos réponses ;-)
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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1
Posté - 09 mai 2012 : 17:46:06
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bjr
je ne vais pas vous accabler mais on peut dire que vous avez ete bien negligent(e) sur le coup par rapport aux exigences vis a vis du vendeur. vous auriez demandé ces infos avant de signer que vous auriez pu vous premunir de ces ennuis et faire payer le vendeur ... bref c'est fait, maintenant c'est à vous de gerer le probléme.
1) la CAF paye une partie : c'est bien, mais puisqu'il est en impayé, vous etes obligé de les prevenir et ils devraient stopper les paiements ... ne rien dire vous retournera un jour sur le dos ...
2) ils peuvent avoir droit au FSL ... à voir avec eux et les aider a faire la demande. car en fait ils semblent bien en rupture de sté et ne savent surement pas quoi faire... enfin on peut rêver ou etre naifs :)
3) je ne partirai pas sur l'idée que .... ils ne connaissent pas la loi de 89 !  car croyez moi, ces locataires connaissent parfaitement leurs droits ! et sauront vous le rappeler le jour Ou vous voudrez resilier le bail ...
donc meme si le bail dit le contraire, c'est bien un bail de loi 89 pour 3 ans puisque logement loué vide.
quand vient l'echeance trienale ? car suivez cela de pres afin de leur donner congé dans les temps impartis
pour le simpayes: tout par LRAR
idem pour l'assurance (si pas d'assurance, vous pouvez demander la resiliation du bail apres commandement via huissier : ils auront 1 mois pour vous le fournir).
je me demande s'il ne vaudrait pas mieux :
1) vous constituer un dossier beton pour montrer les obligations non respectées (ca veut dire, commandements, LRAR, injonction etc ...), ca pourra servir pour une procédure d'expulsion car ne vous cachez pas la face, vous devrez en passer par lá un jour ou l'autre.
3) mais en meme temps, signaler le pbl aux services sociaux de la ville. car c'est un cas social.
est ce que la jeune femme travaille ??? je parierai que non, mais ..... on ne sait jamais. si oui, alors mettre en place un apurement de la dette ?
à votre place je commence par les rencontrer et faire le point avec eux.
les mettre devant les faits purs et dures, où en sont ils avec les AS et demandes de HLM , le boulot , le chomage (?) ou le RSA ? , etc etc ...
tout en leur disant bien que vous ne pouvez pas continuer de les heberger gratuitement.
Je pense que jouer au bon samaritain, c'est bien et tres louable, mais ce n'est pas la solution, car cela ne les aide pas et en attendant, ils vont continuer de ne pas payer le loyer. de plus il a fait des faux ... sciemment et en toute connaissance de cause ==> donc pas si naif ni "perdu" qu'il le laisse penser ...
PS= ils peuvent changer la serrure, aucune obligation de vous donner un double, c'est leur logement (enfin quand on est un lcoataire qui paye) et à ce titre, n'ont aucunement besoin de vous en donner un double.
ce qui me fait penser sur le coup qu'il n'est pas aussi naif qu'il semble en avoir l'air ... il a dû prevoir le coup que le bailleur debarque et vire ses affaires ...
voilà en vrac mes idées et pensées sur votre cas.
bonne chance en tout cas. |
Édité par - joulia le 09 mai 2012 17:47:17 |
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nefer
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 2
 Posté - 09 mai 2012 : 17:54:48
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je suis du même avis que Joulia
je ne comprends pas comment on peut acheter un bien sans demander tous les documents avant la signature de l'avant contrat....ou alors vous aviez fait le calcul entre le prix d'achat...et le prix des problèmes
pourquoi voulez vous que ce locataire "se décarcasse" puisqu'il peut tranquillement rester au minimum 2 ans dans les lieux....gratuitement ? |
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sade1
Nouveau Membre
17 message(s)
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3
Posté - 09 mai 2012 : 19:54:27
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Merci pour ces réponses.
Tout simplement parce que les baux venaient d'être faits quand j'ai fait mon offre d'achat (cela faisait que 1 mois et demi) et qu'il n'y avait pas encore d'impayés !! Nous étions en pleine période où les vendeurs et acheteurs s'affolaient avant la loi de début d'année.
Le vendeur n'avait pas encore demandé à l'agence de gestion de s'occuper de ses biens, il n'avait pas vérifié au niveau de la caution et avait fait confiance à son locataire quand celui ci lui avait dit avoir un travail très rapidement. Il y avait un soucis pour la pose de compteurs individuels dans chaque lot à gérer avant la signature définitive, j'ai dû batailler pour avoir ce que je voulais. Entre l'offre d'achat, le délai SRU passé et la signature définitive il c'est passé près de 5 mois ! Ce n'est qu'a partir du second mois, (1 semaine après le délai SRU passé) que le fameux locataire à commencé à ne plus payer. Le vendeur à mit son Bien en gestion. Ce n'est qu'une fois à l'agence que ça c'est révélé être un problème. Pour le défaut d'assurance j'ai eu la faiblesse de croire l'AI me disant que le locataire allait l'envoyer et à vrai dire ne sachant pas le reste encore je me suis dit qu'un petit entretien avec le locataire et c'était réglé.
Bref, ça c'est mal dégoupiller pour moi. A 2 semaines près on aurait pu voir déjà un impayé. C'est ainsi.
L'ancien propriétaire avait commencé à faire les démarches pour être payé. Dans la mesure où il répond quand ça lui prend à mes appels et à mes mails, ça va m'être difficile de suivre le dossier. Hors si ça devait mal tourner pour moi, j'aurais aimé pouvoir m'allier à lui pour avoir plus de poids devant un tribunal.
Oh oui je n'y avais même pas pensé pour la CAF… Pour le moment il n'est pas encore en impayé avec moi puisque je viens tout juste de récupérer le Bien et qu'il est en terme échu. Je compte donc le voir rapidement pour mettre en place des actions avec le locataire. Si il faut l'accompagner dans les organismes je le ferais.
Pour le FSL c'est encore trop tôt pour faire la démarche puisque pour le moment je ne peux pas dire avoir des impayés. Ce dont j'ai peur c'est qu'un apurement de la dette soit mit en place avec l'ancien proprio et que le locataire doive choisir entre son loyer et son apurement. Sa compagne ne travaillerait pas mais c'est encore à vérifier.
L'échéance arriverait le 30 septembre 2014 ! Je pense jouer sur le fait qu'un meublé serait mieux dans leur cas. J'ai pu visiter le logement avant qu'il ne change la serrure : pas de clic clac, pas de matelas, ils dorment à même le sol…Je vais donc tenter de négocier avec eux pour un bail meublé de 12 mois.
Oui je suis d'accord avec vous, il ne semble pas si naïf que ça pour faire des faux sciemment ! Difficile d'avoir un avis quand on ne les à pas encore vu mais au vu des informations que j'ai eu jusqu'ici j'ai l'impression qu'ils sont effectivement en grande difficulté financière, pas forcément méchants pour autant mais leur difficulté peut les amener à devoir jongler avec des stratèges pensant pouvoir se libérer de leur responsabilité alors qu'en fait ils ne font qu'accumuler les ennuis. J'espère ne pas me tromper, car si c'est le cas, vous l'avez souligné il faut faire un signalement aux services sociaux. J'ai la naïveté de penser qu'en les accompagnant dans leurs démarches puisque j'ai du temps devant moi, les choses pourraient s'améliorer dans l'attente de trouver un logement type HLM.
Pour le changement de serrure je n'en savais rien, je pensais qu'il fallait d'abord l'autorisation du proprio. A priori le locataire avait changé la serrure car il refusait toute visite pour la vente. L'AI avait beau l'appeler, lui envoyer des courriers et lui rappeler la loi, rien n'y faisait.Je pense que le fait d'avoir déclarer être seul alors que plusieurs personnes sont dans le logement ne devait pas le rassurer. L'AI m'avait fait visiter dans l'illégalité car elle n'avait pas l'accord du locataire. La pauvre était dans tous ses états car le locataire avait déjà était menaçant à son égard.
Nefer,
Je vais bien voir si le locataire connait un peu la loi, disons que je vais tout faire pour refaire un bail convenable qui m'arrange.
Par contre qu'en est il du dépôt de garantie non payé? Peut on exiger qu'il le paye à présent?
Je ne manquerais pas de vous tenir informer après mon entretien qui devrait arriver la semaine prochaine. je vais suivre votre conseil Joulia de tout envoyer en LRAR, faire un dossier béton si jamais les impayés continuent avec moi.
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nefer
Modérateur
14608 message(s)
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4
Posté - 09 mai 2012 : 21:42:52
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Je ne parlais pas des impayés...mais de ne pas avoir exigé de voir TOUS les documents avant la signature de l'avant contrat: je suppose que le bail était signé avant que vous vous engagiez dans l'avant contrat. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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5
Posté - 09 mai 2012 : 21:49:38
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j"ai eu un cas similaire et je peux vous dire que je suis entièrement d'accord avec joulia
citation: il faut faire un signalement aux services sociaux.
vous pouvez essayer mais ca ne vous servira à rien, et vous risquez de vous faire envoyer sur le roses
on apprend tous de nos erreurs
en suivant les conseils de joulia vous serez sur la bonne voie pour resoudre ce problème |
Édité par - bailleurx le 09 mai 2012 21:55:29 |
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sade1
Nouveau Membre
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Posté - 10 mai 2012 : 12:23:53
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Nefer,
Bien évidemment que j'ai exigé tous les documents relatifs à la gestion, à l'immeuble etc… J'en étais à envoyer à l'AI plusieurs mails par jour, sans compter les appels ! Visiblement ils n'avaient pas l'habitude de devoir réagir rapidement. C'est arrivé au compte goutte, l'ancien propriétaire étant étranger, il était difficile de pouvoir le joindre. Bref la prochaine fois je serais encore moins sympa.Puis il faut dire que j'aime quand tout est bien fait mais que je suis (naïvement) de nature positive en pensant que tout problème à une solution.
Bailleurx,
Je me doute que les services sociaux risquent de m'envoyer sur les roses, je les connais plutôt bien puisque j'avais affaire à eux dans mon travail. Mais ne pas faire de signalement serait pire. S'il y a lieu de faire un signalement il faut le faire, que les services sociaux ne se bougent pas par la suite ça deviendra leur problème, plus le mien.
Je vais évidemment suivre les conseils de Joulia qui sont sensés.
Vous dites que vous rencontrez le même cas, où en êtes vous à présent ? Avez vous eu des améliorations ? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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7
Posté - 10 mai 2012 : 13:59:07
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citation: Vous dites que vous rencontrez le même cas, où en êtes vous à présent ? Avez vous eu des améliorations ?
j'ai tout fait pour les faire partir, avalanche de courriers recommandé, multiples visites, aide à là mise à jours des dossiers CAF, interpellation des services sociaux, car les volets étaient fermés 24h/24 et voisins prétendaient avoir entendu des appels au secours de la jeune femme...
de leur cotè ils ont été porter plainte pour diffamation, j'ai maintenu que je préférais être accusée de diffamation que de non assistance à personne en danger... c'est resté sans suite...
bref au bout de 3 mois ils en ont eu marre ils sont parti sans prévenir et sans donner d'adresse, en emportant le frigo et le congélateur, normal 'ils n'en avaient pas" m'ont ils dit (ils ont quand même fini par les ramener ensuite quand j'ai menacé par telephone de porter plainte pour vol) ils on signé l'état des lieux de sortie et j'étais ravie de les voir partir
mais j'avais la "chance" d'avoir souscrit une assurance GRL qui m'a payé les loyers dûs
alors même si il y avait quelques petits dégâts à réparer, pour moi c'est une page définitivement et heureusement tournée
bon courage à vous
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Édité par - bailleurx le 10 mai 2012 14:00:21 |
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sade1
Nouveau Membre
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8
Posté - 11 mai 2012 : 14:45:53
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Je suis du même avis, il vaut mieux encore prévenir que guérir et faire les signalements qu'on pense nécessaires car c'est des coups à se retrouver au journal TV et passer pour le méchant proprio qui savait mais n'a rien fait…
C'est exactement la crainte que j'ai, qu'ils partent avec le frigo, le micro onde, la machine à laver "parce qu'ils n'en avaient pas" ! Les gens sont incroyables.
Eh bien j'ai envie de dire que vous avez eu de la chance dans votre malheur, 3 mois, ça aurait pû durer beaucoup plus longtemps si j'en crois certains témoignages !
Pour l'assurance GRL, j'attends de voir mon locataire et faire un point avec lui afin de déterminer ses sources de revenus. J'ai peur qu'ils n'atteignent pas 2 fois le loyer comme il est demandé apparemment pour la souscription de cette assurance.
Merci pour votre encouragement ! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 11 mai 2012 : 18:40:31
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citation: Initialement posté par sade1
Pour l'assurance GRL, j'attends de voir mon locataire et faire un point avec lui afin de déterminer ses sources de revenus. J'ai peur qu'ils n'atteignent pas 2 fois le loyer comme il est demandé apparemment pour la souscription de cette assurance.
c'est un peu comme si vous alliez souscrire une assurance voiture parce que vous venez d'avoir un accident
c'est trop tard il aurrait fallut vous assurer avant, ou il faut que le locataire ai au au moins les 6 dereniers mois sans incident de payement
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sade1
Nouveau Membre
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10
Posté - 20 mai 2012 : 20:47:38
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Oui c'est exactement ça Bailleurx ! Trop tard…
Je viens néanmoins donner des nouvelles, puisque j'ai pu voir le fameux locataire. J'ai appris en parlant avec lui que l'ancien propriétaire n'avait pas été très réglo avec lui à son entrée dans les lieux car le bail que je pensais mal rédigé (bail de 12 mois alors que nu) était en fait un vrai/faux bail.
Je m'explique, l'ancien propriétaire lui a fait visiter l'appartement avec des meubles à l'intérieur, lui faisant croire qu'ils resteraient en place. C'était en fait les meubles de l'ancien locataire qui est venu par la suite récupérer ceux ci alors même que notre fameux locataire était déjà en place. Il s'est donc retrouvé sans meubles avec un bail pourtant meublé.
Le locataire étant conciliant, je lui ai proposé de lui faire un préavis de 3 mois. Ce n'est pas un locataire qui devrait poser problème pour partir. Je suis finalement plutôt rassurée. Au pire, j'ai encore quelques mois d'impayés et ça devrait être plus qu'un mauvais souvenir...
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