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31raspou
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 Posté - 18 juil. 2012 : 11:43:32
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Bonjour, je viens vers vous pour une arnaque et je vous remercie par avance pour vos conseils éclairés. Voici le cas :
ma fille locataire a quitté son appartement ce 3 mars, elle est depuis en conflit avec l'agence (LAMY) pour retenue abusive du dépôt de garanties et demande de paiement supplémentaire bien que l'appartement ait été rendu très propre
elle s'est rapprochée d'une association de défense de locataire et a demandé des justificatifs argumentés et quantifiés à l'agence LAMY (courriers en RAR)
nous sommes le 18/7 elle n'a toujours pas récupéré son DG et en tant que caution solidaire je me vois demander de payer ce supplément avec la menace de poursuites contentieuses.
A votre avis que dois je faire, demander moi aussi des justificatifs ou bien suis je ligotée par le fait que je sois caution solidaire et indivise ?
mon hypothèse 1 est que LAMY est bloqué par le recours de ma fille conserve tout de même le DG et en plus tente sa chance auprès de la caution pour le supplément...
mon hypothèse 2 et ma crainte est qu'ils lui pourrissent la vie et nous facturent encore des frais.
Merci d'avance pour vos conseils
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Numero6
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France
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Posté - 18 juil. 2012 : 11:56:38
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citation: Initialement posté par 31raspou
Bonjour, je viens vers vous pour une arnaque et je vous remercie par avance pour vos conseils éclairés. Voici le cas :
ma fille locataire a quitté son appartement ce 3 mars, elle est depuis en conflit avec l'agence (LAMY) pour retenue abusive du dépôt de garanties et demande de paiement supplémentaire bien que l'appartement ait été rendu très propre
elle s'est rapprochée d'une association de défense de locataire et a demandé des justificatifs argumentés et quantifiés à l'agence LAMY (courriers en RAR)
nous sommes le 18/7 elle n'a toujours pas récupéré son DG et en tant que caution solidaire je me vois demander de payer ce supplément avec la menace de poursuites contentieuses.
A votre avis que dois je faire, demander moi aussi des justificatifs ou bien suis je ligotée par le fait que je sois caution solidaire et indivise ?
mon hypothèse 1 est que LAMY est bloqué par le recours de ma fille conserve tout de même le DG et en plus tente sa chance auprès de la caution pour le supplément...
mon hypothèse 2 et ma crainte est qu'ils lui pourrissent la vie et nous facturent encore des frais.
Merci d'avance pour vos conseils
Que dit l'Ă©tat des lieux de sortie ? |
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nefer
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 2
 Posté - 18 juil. 2012 : 13:44:33
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comme écrit par Numéro 6, avez vous fait une comparaison entre l'EDL d'entrée et celui de sortie...pour vérifier si on peut en déduire des dégradations
ensuite avez vous vu le décompte locatif de sortie ?
Y aurait il des régularisations de charges, TEOM....? |
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31raspou
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Posté - 18 juil. 2012 : 20:18:28
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Bonsoir Nefer et N6, merci de vous pencher sur notre cas, voici les détails:
ma fille est sortie début mars 2011 de cet appartement, aucune nouvelle du DG pendant 2 mois. Elle a demandé des précisions, s'est fait balader et a obtenu après
visite et conseils de l'l'ADIL un papier de LAMY qui précise qu'elle doit 653 euros (DG + 83 euros).
le seul élément porté sur l'EDL de sortie était le changement d'un joint de baignoire (94 euros !) la TOM de 22 euros et le reste "du" se décompose entre :
- 457 euros de solde de charges sans éléments d'information (l'appartement a été loué de 9/2009 à 3/2012 et le solde porte curieusement sur la période 1/2011-9/2011)
- et 80 euros de "provision de charge"
pour info le loyer Ă©tait de 570 euros + 80 euros de provision.
traduction : LAMY veut donc conserver le DG et demande en plus 83 euros au garant (nous) puisque ma fille se débat et refuse de payer.
Pour appuyer ma fille je me propose de faire un courrier RAR à LAMY demandant le détail documenté des charges demandées. ( J'ai recu une lettre "simple" )
Pour moi c'est une question de principe, la gestion de cette agence est totalement non-professionnelle (pour rester polie)
Merci pour vos conseils
Cordialement Ă tous |
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nefer
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4
Posté - 18 juil. 2012 : 20:58:20
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citation: Initialement posté par 31raspou
Bonsoir Nefer et N6, merci de vous pencher sur notre cas, voici les détails:
ma fille est sortie début mars 2011 de cet appartement, aucune nouvelle du DG pendant 2 mois. Elle a demandé des précisions, s'est fait balader et a obtenu après
visite et conseils de l'l'ADIL un papier de LAMY qui précise qu'elle doit 653 euros (DG + 83 euros).
le seul élément porté sur l'EDL de sortie était le changement d'un joint de baignoire (94 euros !) la TOM de 22 euros et le reste "du" se décompose entre :
- 457 euros de solde de charges sans éléments d'information (l'appartement a été loué de 9/2009 à 3/2012 et le solde porte curieusement sur la période 1/2011-9/2011)
- et 80 euros de "provision de charge"
pour info le loyer Ă©tait de 570 euros + 80 euros de provision.
traduction : LAMY veut donc conserver le DG et demande en plus 83 euros au garant (nous) puisque ma fille se débat et refuse de payer.
Pour appuyer ma fille je me propose de faire un courrier RAR à LAMY demandant le détail documenté des charges demandées. ( J'ai recu une lettre "simple" )
Pour moi c'est une question de principe, la gestion de cette agence est totalement non-professionnelle (pour rester polie)
Merci pour vos conseils
Cordialement Ă tous
1) vous n'ĂŞtes pas le locataire
2) tant que le bailleur ne vous Ă©crit pas en RAR...attendez
3)vous ne répondez pas aux questions...
qu'est il indiqué sur l'EDL de sortie?
vous parlez du joint de la baignoire: qu'est il exactement mentionné?
4)"LAMY veut donc conserver le DG et demande en plus 83 euros au garant (nous) puisque ma fille se débat et refuse de payer.": ce n'est pas ainsi qu'il faut le comprendre
le bailleur impute sur le DG toutes les sommes dues...mais il doit les justifier
qu'est il exactement indiqué comme libellé pour les 457 euros?
je suppose qu'il n'est pas écrit "solde de charges"...mais régularisation des charges
et la période concernée ?
le bailleur a t il effectué les régularisations des charges chaque année en produisant les décomptes par nature de charges ou le relevé des dépenses? |
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31raspou
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Posté - 19 juil. 2012 : 11:59:03
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Bonjour Nefer,
merci pour votre lecture, je répond à vos 3 points :
1/C’est vrai je ne suis pas la locataire je suis le garant. je pense que si les parents se montrent et agissent en cas d'abus, les agences se sentent moins intouchables avec des étudiants perçus comme vulnérables et faciles à tondre
2/ Ok je ne bouge pas j’attends le RAR
3/ sur EDL de sortie et sur courrier de LAMY il y a écrit : "la comparaison entre l'EDL d'entrée et de sortie fait apparaitre que le joint d'étanchéité de la baignoire est en mauvais état (moisi) alors qu'il était en usage lors de votre arrivée dans les lieux"
+ la copie de la facture (94 euros) - C'est tout pour l'EDL.
pour les 457 euros il est Ă©crit
nous vous adressons le décompte de fin de location arrêté au 6/3/2012
solde de votre compte avant décompte fin location :
- solde de charges exercice 1/1/2011 au 30/9/2011 : - 457 euros
- DĂ©pĂ´t de garantie : +570 euros
- RĂ©paration plomberie : -94 euros
- Provision sur charge exercice en cours : 80 euros
- TOM 1/1/2012 – 6/3/2012 : 22 euros
Solde : 653 euros
Les 457 euros figurent sur le "compte individuel de charges" daté du 3/5/2012 et portent uniquement sur la période 1/1/2011 au 30/9/2011 – il s’agit du chauffage + eau + charges communes générales = 457 euros
Mais : elle verse tous les mois 80 euros de provision de charge qui ne figurent pas au tableau ! ils n’apparaissent pas ! de fait ils n'apparaissent jamais parce que :
Pire : il n'y a jamais eu de régularisation de charges qui ai été effectuée sur les 3 ans
et le bailleur n'a jamais produit aucun décompte détaillé par nature de charges hormis ce qu'il a transmis dans le dernier courrier et qui ne correspond qu'à une période de 9 mois en 2011 (les 457 euros)
je peux vous communiquer les pdf des documents sur votre mail si vous le souhaitez.
J'espère être arrivée à être lisible et claire - Je vous remercie |
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nefer
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6
Posté - 19 juil. 2012 : 13:41:28
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le locataire ne s'est pas manifesté depuis l'entrée dans les lieux pour demander la régularisation des charges, qui ne peut avoir lieu qu'après l'approbation des comptes en AG
votre fille a t elle gardée des contacts dans l'immeuble avec des copropriétaires?
si oui, peut elle se procurer une copie du relevé des dépenses des exercices 2009-2010-2011?
ensuite faites vous même le calcul des charges récupérables en appliquant le décret de 87 pour évaluer si la provision sur charges était sous évaluée à la signature du bail (ou faites vous aider par l'ADIL ou une association de locataires)
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31raspou
Nouveau Membre
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Posté - 19 juil. 2012 : 14:14:26
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re-bonjour Nefer,
Non, malheureusement elle a déménagé depuis et n'a plus de contact avec les autres copropriétaires.
puisque LAMY me demande de l'argent en tant que garant et que je n'ai pas les justificatifs, puis je demander "officiellement" à LAMY la copie du relevé des dépenses des exercices 2009-2010-2011 ? et de quoi puis je les menacer à la fin de la lettre ci-dessous ?
- activation des juridictions compétentes
- copie DCCRF, UFC....
je veux juste qu'ils comprennent que les parents ne laisseront pas passer...
Encore merci
_______________________________
voici ci dessous la maquette de la lettre que je me propose de leur envoyer quand je recevrai le RAR :
Bonjour,
1- Je suis parfaitement consciente que je suis cautionnaire de la location de ma fille Mlle xxx pour la location de l'appartement situé à YYY.
Ma fille vous a demandé de bien vouloir lui envoyer le décompte détaillé des charges demandées avec la répartition entre propriétaire et locataire et ce pour une période au moins annuelle et non partielle. A ce jour aucun document transmis par vos services ne permet de comprendre le rappel de charges demandées.
Aucun décompte de charges n'a jamais été transmis et aucune régularisation de charges n'a jamais été réalisée !!
2- Nous vous rappelons que la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 251 juillet 1994 et par la loi du 29 Juillet 1998, vous devez nous restituer le dépôt de garantie dans un délais maximum de 2 mois à compter de la restitution des clés.
3- Nous avons réglé un dépôt s'élevant à 570 euros le 15/09/2009 lors de la signature du contrat de location. La provision pour charges était de 80 euros par mois. Vous avez retenu le changement du joint de la baignoire dans les travaux dans votre document (différence entre les EDL entrée/sortie) mais les autres rubriques ne sont pas documentées correctement.
La provisions de charges versée mensuellement comprenait l'eau et l'entretien des parties communes.
Vous êtes dans l'obligation de me fournir le détail exact des charges de cet appartement pour l'ensemble de la période de location, soit du 14/09/2009 au 07/03/2012, ainsi que le relevé de la consommation d'eau.
4- Afin d'éviter tout conflits supplémentaires, nous vous demandons de bien vouloir nous envoyer par voie postale le décompte des charges et leur signification avec la balance annuelle incluant les provisions pour charge versées mensuellement.
La régularisation des provisions de charges versé mensuellement doit être exécuté au moins 1 fois par an en fonction de la répartition de l'exercice de la copropriété. Les pièces justificatives (tableau des répartitions de l'exercice 2011 de la copropriété) doivent être obligatoirement fournies au locataire lors de la restitution du dépôt de garantie et de la régularisation des charges annuelle.
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nefer
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8
Posté - 19 juil. 2012 : 15:53:01
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je suggère de ne pas envoyer un tel courrier, car vous y reconnaissez votre dette: il faudrait commencer par faire vérifier si l'acte de caution que vous avez signé est conforme à la réglementation (voir si toutes les mentions du code civil y sont écrites de votre main....)
le courrier RAR devrait être envoyé par le locataire sous forme de mise en demeure en citant l'article 23 de la loi de 89
"Article 23
Modifié par LOI n°2010-1488 du 7 décembre 2010 - art. 27
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."
Il faut donc demander l'état individuel de répartition du propriétaire pour chaque exercice comptable, le relevé des dépenses, les taxes foncières en indiquant un délai maximum de huit jours.
le locataire indique aussi qu'à défaut de réception des documents vous saisirez la juridiction compétente.
Il serait utile que vous parcouriez les très nombreux fils sur le même sujet sur UI |
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31raspou
Nouveau Membre
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Posté - 19 juil. 2012 : 16:13:12
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merci infiniment Nefer pour votre disponibilité et vos conseils.
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31raspou
Nouveau Membre
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Posté - 26 oct. 2012 : 18:57:15
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Bonsoir, je reviens vers vous pour cette histoire de charges :
contexte : ma fille a quitté son appartement en fevrier 2012 après l'avoir occupé 3 ans. L'EDL etait OK et l'agence demandait un gros rappel de charges sans retourner le DG.
Nous Ă©tions en attente de documents explicatifs pour les charges depuis juillet.
l'assureur protection juridique du propriétaire de notre fille nous envoie ce jour un courrier RAR (nous sommes les garants) ainsi qu'à notre fille, ce courrier réclame le paiement d'un gros rappel de charges sous 10 jours
Au vu du relevé de compte locataire fourni, il apparait que :
1 /les charges ont été sous estimées de 40% pendant 3 ans
2/ il n'y a pas eu de régularisation de charge en fin d'année fin2009/2010/2011
3/ 1200 euros de rappel de charge sont demandés le jour du départ
est ce que la sous estimation manifeste des charges à l'entrée dans les lieux est opposable ?
est ce qu l’absence de régularisation annuelle est un manquement aux obligations du gestionnaire ?
Merci pour vos conseils |
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nefer
Modérateur
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11
Posté - 26 oct. 2012 : 22:41:27
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citation: Initialement posté par 31raspou
Bonsoir, je reviens vers vous pour cette histoire de charges :
contexte : ma fille a quitté son appartement en fevrier 2012 après l'avoir occupé 3 ans. L'EDL etait OK et l'agence demandait un gros rappel de charges sans retourner le DG.
Nous Ă©tions en attente de documents explicatifs pour les charges depuis juillet.
l'assureur protection juridique du propriétaire de notre fille nous envoie ce jour un courrier RAR (nous sommes les garants) ainsi qu'à notre fille, ce courrier réclame le paiement d'un gros rappel de charges sous 10 jours
Au vu du relevé de compte locataire fourni, il apparait que :
1 /les charges ont été sous estimées de 40% pendant 3 ans
2/ il n'y a pas eu de régularisation de charge en fin d'année fin2009/2010/2011
3/ 1200 euros de rappel de charge sont demandés le jour du départ
est ce que la sous estimation manifeste des charges à l'entrée dans les lieux est opposable ?
est ce qu l’absence de régularisation annuelle est un manquement aux obligations du gestionnaire ?
Merci pour vos conseils
oui la sous estimation peut vous permettre d'argumenter devant un tribunal en indiquant que le choix de votre fille s'est porté sur ce bien en prenant en compte le montant indiqué (loyer + provisions) comme critère impératif: si le montant total était supérieur le locataire n'aurait pas poser sa candidature pour ce bien
( les jurisprudences existent)
l'absence de régularisation annuelle a aussi été sanctionnée récemment |
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31raspou
Nouveau Membre
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12
Posté - 27 oct. 2012 : 14:18:52
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merci beaucoup Nefer pour vos avis |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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13
Posté - 28 oct. 2012 : 17:43:34
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de plus si vous (ou votre fille plutot) a reclamé ces regularisations de compte, alors une jurisprudence toute recente donne raison au bailleur de reclamer mais puisqu'il n'avait jamais repondu ni fourni de regul a des provisions largement sous-estimées, le locataire n'a pas à payer la regul  |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 27 nov. 2012 : 19:25:00
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Il est très probable que Lamy est également le syndic dans cette copropriété, et que bailleur et locataire sont victimes de la mauvaise gestion de ce syndic.
J'ai eu le même problème en tant que bailleur avec Lamy.
Vous avez le droit de demander au bailleur le détail des imputations de charges et toutes les factures (consultables).
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retenue DG + sommes dues abusivement 
