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Leon
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 Posté - 11 août 2012 : 13:52:28
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Bonjour,
Nous nous sommes trouvés dans une situation délicate.
Nous avions confié la vente d'un logement à une agence A mandat non exclusif. Cette agence avait un client potentiel mais qui ne s'était pas engagé.
Entre temps, par relation, une autre agence (B) a visité notre appartement et l'a proposé à la vente. Pour des raisons diverses, aucun mandat n'a été signé avec cette agence B.
L'agence B a "vendu" l'appartement au même prix de vente, avec les mêmes frais d'agence que l'agence A et à ..... la même cliente.
Peut importe pour nous quelle agence vendait le logement. L'agence A avait certes un mandat en bonne et due forme, en revanche l'agence B n'en avait pas, mais avait agi comme si elle en avait un, il n'était donc pas question de la délester de ses efforts.
Toutefois, comme il s'agissait de la même cliente, notre crainte était que faute de mandat de l'agence B, nous soyions dans la situation de vente directe à l'acheteur en court circuitant de fait l'agence A et que l'agence A nous poursuive pour cela. Le résultat aurait été d'avoir à payer la commission à A et à B.
Il a été impossible de démêler le vrai du faux dans les affirmations des deux agences, elles se renvoient chacune la balle.
Quid de ce genre de situations légalement pour nous vendeurs ?
Merci d'avance.
Cordialement
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Édité par - Leon le 11 août 2012 13:54:06 |
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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 Posté - 12 août 2012 : 12:11:04
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Bonjour,
Cette question a deja été débattue et la réponse n'est pas si évidente que ca.
Pour commencer, la commission agence est due. Vous n'avez pas le droit de traiter en direct avec l'acheteur. Légalement la commission est due si vous avez signé un mandat de vente. Sans mandat de vente, le vendeur n'a pas de commission à payer. Par contre l'agence B a pu faire signer un mandat de recherche au visiteur.
Il faut reprendre la mandat de l'agence A, et voir si il est écrit que vous vous interdisez de vendre par une agence B à un acheteur que l'agence A vous a présenté. |
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Leon
Nouveau Membre
2 message(s)
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 2
Posté - 12 août 2012 : 18:15:52
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Je vous remercie de votre réponse.
Dans notre cas, il n'était pas question de ne pas payer ou de tenter de ne pas payer les frais d'agence, simplement de ne pas avoir à les payer à A et à B mais juste à l'agence vendeuse.
Je suppose que les deux agences peuvent, doivent ? me remettre les documents signés par leur "cliente" afin que je puisse vérifier. Je vais également vérifier le mandat.
Par contre un point m'intrigue concernant le mandat de recherche. Dans notre cas, nous aurions bien évidemment signé un mandat afin que B touche sa commission si elle avait vendu l'appartement et que nous n'ayions aucun risque de souci avec A.
La signature par un acheteur potentiel, d'un mandat de recherche avec une agence aurait pour effet de nous lier d'office avec cette agence qui n'aurait aucun mandat officiel ? Par exemple une agence qui pourrait faire visiter un appartement avec des locataires en place ? Cela me semble abusif. |
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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3
Posté - 12 août 2012 : 23:43:40
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La seule chose à faire est de reprendre le mandat de vente et de vous assurer que rien ne vous interdit de signer avec un acheteur qui a pourtant visité avec l'agence A.
Et un mandat n'engage que celui qui l'a signé. Un mandat de recherche ne vous engage en rien. |
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amepi
Contributeur senior
635 message(s)
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4
Posté - 15 août 2012 : 08:18:41
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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5
Posté - 15 août 2012 : 10:04:36
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citation:
Ca n'est pas si fréquent que ca non plus. C'est peut être la règle chez cimm immobilier, mais c'est pas du tout la règle ailleurs.
Pour cela, il faut que le mandat le prévoie, que le mandat soit bien rempli, que l'agence attaque au tribunal, et que le juge aille dans le sens de l'agence.
Bonjour la notoriété de l'agence dans le quartier si elle attaque ses clients pour exiger des DI au tribunal. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 17 août 2012 : 07:28:42
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Les agents immobiliers n'hésitent pas à attaquer les mandants qui les court-circuitent. Ce n'est peut-être pas excellent pour l'image de marque, mais se laisser faire sans réagir serait encore pire, comme le dit l'adage : Il vaut mieux passer pour une vache que pour un con.
La concurrence entre agences est admise si le mandat n'est pas exclusif de sorte que l'agence B peut très bien vendre à un acheteur ayant déjà visité le bien par les soins de l'agence A. Dans le passé, les agences évitaient de s'adonner à ces sortes de détournement de clientèle. Mais la situation de concurrence exacerbée dans laquelle se trouvent les agents immobiliers a fait abandonner tout scrupule et ce comportement a été légitimé par la jurisprudence. Mais la parade a été trouvée : il suffisait à la première agence d'inclure dans le mandat une clause interdisant au mandant d'accepter de traiter par l'intermédiaire d'une deuxième agence au profit d'un acheteur à qui la première agence aurait déjà présenté le bien. Une telle clause a été validée par la jurisprudence.
Il y a donc de grandes chances que votre bien ayant été proposé en premier lieu à votre acheteur par l'agence A, que celle-ci ait droit à sa rémunération du fait de cette clause de première présentation.
Au cas où cette clause ne serait pas stipulée dans son mandat, si elle a des soupçons, elle pourrait tout de même exiger qu'on lui apporte la preuve de l'existence d'un mandat au profit de l'agence B au moment où celle-ci a présenté le bien à l'acheteur. Comme une rémunération n'est due que s'il y a mandat, l'intervention de l'agence B sans mandat présentera le caractère d'un détournement illicite de clientèle au détriment de l'agence A.
Mieux vaut donc ne pas se poser trop de questions et rémunérer l'agence A. L'agence B n'ayant pas de mandat ne peut prétendre à aucune rémunération. |
Édité par - ainohi le 17 août 2012 07:54:11 |
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amepi
Contributeur senior
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Posté - 18 août 2012 : 10:22:58
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Scorpion, seuls les mandats Tissot ne comportent pas cette clause, Ã ma connaissance.
Les mandats de la Fnaim, des principaux réseaux, d'Editions Préférence, ont cette clause.
ainohi, non, ça marche même si le mandat n'est pas exclusif. La Cour de cass le précise, en disant qu'une telle clause ne porte pas atteinte à la non exclusivité du mandat, dans la mesure où le vendeur reste libre de vendre seul ou par d'autres agences, mais à d'autres clients.
Quant à la mauvaise pub... Nous avons eu comme client un membre de la famille de quelqu'un contre qui nous avions gagné un procès, il nous a simplement dit que si nous avions gagné c'est que nous devions avoir raison...
Les agences qui hésitent à faire des procès lorsqu'elles ont raison ET que le client est de mauvaise foi font beaucoup de tort à la profession. |
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Édité par - amepi le 18 août 2012 10:25:42 |
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Scorpion
Contributeur actif
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Posté - 02 sept. 2012 : 16:24:39
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Question à amepi : Et que se passe t'il si la vente se fait avec un mandat de recherche au nom de l'acheteur ? Les DI sont ils toujours dus ? |
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amepi
Contributeur senior
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Posté - 03 sept. 2012 : 11:54:51
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Le mandat de recherche va gérer les rapports entre l'agence B et l'acquéreur.
Cela n'epêchera pas des DI dûs à l'agence A. |
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Problème agence immoblière 
