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ina
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 Posté - 23 août 2012 : 20:20:22
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Bonjour,
Comment se fait-il qu'un notaire (ou ses préposés) n'envoie pas la notification d'une vente faite le 2 août 2012, j'ai seulement reçu l'avis de mutation. Or ces 2 documents sont distincts et l'acquèreur ne devient copropriétaire qu'à réception de la notification de la vente.
Le notaire fait la sourde oreille, les réponses téléphoniques sont évasives.
Faut-il lui envoyer une LRAR ?
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Posté - 23 août 2012 : 21:53:36
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citation: j'ai seulement reçu l'avis de mutation
normalement c'est cet avis de mutation qui vous a été notifié soit par fax, soit par LRAR qui vous suffit pour enregistrer ce nouveau copro.
citation: Article 6
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée
citation: Article 20
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
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ainohi
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Posté - 23 août 2012 : 22:10:42
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Ne vous mettez pas martel en tête. Même s'il est vrai que : Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, celle-ci est nécessaire avant tout dans les cas où l'acte ne donne pas lieu à l'avis de mutation de l'article 20. Comme vous avez reçu ce dernier, vous êtes averti de la mutation et c'est le principal.
Ce n'est pas exact que l'acquéreur ne devient propriétaire qu'à compter de la notification. Plus exactement, le transfert de propriété n'est opposable au syndic qu'à compter de cette notification. Tant que vous ne l'avez pas reçue, vous n'êtes pas censée savoir qu'il y a eu mutation. Mais l'inverse n'est pas vrai. Ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent prétendre que cette mutation n'a pas eu lieu.
Si vous êtes vicieuse, vous pouvez adresser le prochain appel de charge à l'ancien propriétaire, mais je n'en vois pas l'intérêt.
En l'absence d'une notification complète, vous pouvez ignorer des détails utiles à connaître sur l'état-civil et le régime matrimonial du nouveau copropriétaire. Cependant, ceux-ci pourront être ultérieurement fournis par le bureau des hypothèques si nécessaire.
Rambouillet,
il semble qu'il vous ait échappé qu'il y a deux notifications distinctes, l'avis de mutation de l'article 20 et la notification de l'article 6 du décret. Les deux sont différentes et n'ont pas le même but. Normalement, le syndic doit recevoir les deux, même si, comme je viens de le dire, le syndic peut se contenter de l'avis de l'article 20. |
Édité par - ainohi le 23 août 2012 22:17:03 |
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ina
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Posté - 23 août 2012 : 22:13:44
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J'ai bien reçu l'avis de mutation en LRAR avec indication des lots, identité de l'acquéreur, alors pourquoi le texte le l'article 6 indique que la notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation. ll me semble que tout transfert de copropriété doit être notifié.
L'avis de mutation n'est envoyé de façon obligatoire par le notaire que si le copropriétaire ou le syndic n'a pas fourni le certificat de l'article 20.
Pour une autre vente j'a reçu les 2 documents distncts dans le même envoi recommandé
C'est la notification de la vente qui fit de l'acquéreur le copropriétaire et non l'avis de mutation.
Faut-il se simplifier la vie et ne pas appliquer les textes ? |
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Posté - 24 août 2012 : 07:59:14
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l'avis de mutation est nécessaire car c'est lui qui permet officiellement au syndic de changer l'identité d'un propriétaire de lot, sans ce document il ne peut le faire.
l'autre document permet d'avoir des infos détaillés sur la vente et les conditions particulières des nouveaux copros. |
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ina
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5
 Posté - 24 août 2012 : 08:39:33
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Bonjour,
Dès que je trouverai la source de ce que j'avance, je vous l'indiquerai, vous jugerez si elle est exacte.
Pour le moment je reste persuadée que la notification de transfert de propriété reste fondamentale.
Curieusement, bien que ce ne soit pas une preuve de quoi que ce soit pour 2 ventes récentes dans les archives, faites pas 2 notaires différents, la notification ne contient aucune information sur les conditions de la vente qui figurent pas contre dans l'avis de mutation.
Pour répondre à Ainohi, il n'est pas question que je fasse un appel de fonds au vendeur. Si la solution consiste à aller au bureau des hypothèques, je connais le chemin pour y être allée afin d'avoir des documents sur les propriétaires des lots qu' aucun document d'archives ne pouvait attester, ceci lors de ma prise de fonction.
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ainohi
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Posté - 24 août 2012 : 08:40:14
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citation: Initialement posté par rambouillet
l'avis de mutation est nécessaire car c'est lui qui permet officiellement au syndic de changer l'identité d'un propriétaire de lot, sans ce document il ne peut le faire.
l'autre document permet d'avoir des infos détaillés sur la vente et les conditions particulières des nouveaux copros. L'avis de mutation de l'article 20 de la loi sert avant tout à permettre au syndic de faire opposition sur le prix de vente. Il n'est notifié qu'à l'occasion de mutations à titre onéreux.
L'avis de l'article 6 du décret sert à faire connaître tout transfert de droit. C'est la publicité foncière à l'échelle de la copropriété. |
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ainohi
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Posté - 24 août 2012 : 08:47:21
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citation: Initialement posté par ina
Si la solution consiste à aller au bureau des hypothèques, je connais le chemin pour y être allée afin d'avoir des documents sur les propriétaires des lots qu' aucun document d'archives ne pouvait attester, ceci lors de ma prise de fonction. Vous pouvez l'interroger à distance : http://www.impots.gouv.fr/portal/dg...tandard_1326 |
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ina
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Posté - 24 août 2012 : 09:03:22
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Merci à tous pour vos contributions |
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ETASPAK
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Posté - 24 août 2012 : 14:06:44
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Bonjour ina,
Dans l’attente d’une éventuelle réponse du notaire, contentez-vous dès maintenant de cette jurisprudence.
D’autant plus qu’il me semble que vous connaissez déjà l’acquéreur, ce qui vous permettra d’obtenir plus facilement les renseignements qui vous sont dû.
Cour d'appel de Versailles du lundi 22 mars 2004 N° de RG : 2003-00869
Titrages et résumés : COPROPRIETE
Le seul critère de l'opposabilité de la vente d'un lot de copropriété au syndicat de copropriété est la date de notification de la vente au syndic et non la date de cette vente ; la circonstance que le syndic ait eu effectivement connaissance de ladite vente important peu dès lors que jusqu'à la notification, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat des copropriétaires.
C'est donc valablement qu'un syndic ayant eu connaissance verbale de la vente d'un lot mais n'en ayant pas reçu notification, convoque l'ancien propriétaire de ce lot à l'assemblée générale de copropriété, sans qu'il puisse lui être fait grief d'avoir adressé une convocation irrégulière au nouveau propriétaire, une telle convocation se trouvant, dans ce contexte, dépourvue de toute valeur juridique.
En revanche, à compter de la notification et dès lors que celle-ci à eu lieu avant le délai légal de 15 jours avant la date de l'assemblée générale, il appartient au syndic de procéder à la convocation du nouveau propriétaire, et ce, sans se faire juge de la date éventuelle de réception du pli recommandé par son destinataire ; à défaut, le nouveau propriétaire est fondé à invoquer, en tout état de cause, son absence de convocation et l'inopposabilité subséquente du délai de prescription de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...rechJuriJudi
PS : Pour mémoire, le délai légal est actuellement de 21 jours.
Petite anecdote qui date de 3 ans, un notaire me fait parvenir l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi, je m’exécute de bon gré comme la loi m’y oblige, j’attends encore aujourd’hui la notification de la mutation prévue par l'article 6 du décret et pour cause, il s’agissait tout simplement d’un divorce.
Et le comble dans l’histoire, après plusieurs appels téléphoniques infructueux auprès du notaire (et pour cause), c’est finalement le copropriétaire qui m’a informé des faits après lui avoir demandé des explications.
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Édité par - ETASPAK le 24 août 2012 14:13:26 |
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ina
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Posté - 24 août 2012 : 14:55:39
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Bonjour ESTAPAK,
Merci de votre message qui confirme ce que j'ai écrit auparavant |
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ainohi
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Posté - 24 août 2012 : 15:43:54
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ETASPAK,
Très bien. Le contraire m'eût étonné. Mais quelle conclusions en tirez-vous et quelle réponse apportez-vous à ina ? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 24 août 2012 : 16:35:12
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citation: Initialement posté par ainohi
ETASPAK,
Très bien. Le contraire m'eût étonné. Mais quelle conclusions en tirez-vous et quelle réponse apportez-vous à ina ?
La conclusion que j’en retire, c’est que les notaires comme les syndics font la pluie et le beau temps, malgré la législation en vigueur.
Cour de cassation du mercredi 22 mars 2000 N° de pourvoi : 98-14409
Titrages et résumés : (Sur le deuxième moyen) COPROPRIETE - Lot - Vente - Opposabilité au syndicat des copropriétaires - Condition - Notification au syndic.
Textes appliqués : Décret 67-223 1967-03-17 art. 6
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...58&fastPos=1
Je réitère ma réponse donnée à ina :
« Il me semble que vous connaissez déjà l’acquéreur, ce qui vous permettra d’obtenir plus facilement les renseignements qui vous sont dû. »
Norme simplifiée n° 21 : Délibération n° 03-067 du 18 décembre 2003 relative à la gestion et aux négociations des biens immobiliers :
http://www.cnil.fr/en-savoir-plus/d...n/delib/154/
Pour le reste, vous lui avez déjà répondue :
" Vous pouvez l'interroger à distance " :
http://www.impots.gouv.fr/portal/dg...tandard_1326
Mais il me semble bien que ina connaît parfaitement ce qu’elle doit faire en pareille circonstance.
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Édité par - ETASPAK le 24 août 2012 16:36:36 |
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ina
Contributeur senior
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13
Posté - 29 août 2012 : 17:17:02
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Bonjour,
Un peu de patience et ... j'ai reçu la notification de transfert de propriété aujourd'hui 29 août. Sans doute le mail envoyé à l'étude notariale avec l'article de loi a eu plus d'effet que celui, identique, adressé au clerc chargé des copropriétés. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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14
Posté - 29 août 2012 : 18:22:49
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Bravo ina, votre ténacité à fini par payer  .
Une petite anecdote pour terminer :
Il m’est arrivé, après avoir reçu la notification d’une vente, de constater une erreur de tantièmes concernant le lot.
Je me suis déplacé chez le notaire avec le règlement de copropriété (rédigé par ce même cabinet notarial) ainsi que l’état descriptif de division,
Bien évidemment, je n’ai vu que le clerc de notaire qui s’est occupé de la vente, il m’a dit qu’il allait faire le nécessaire, au final rien n’a été modifié sur l’acte de vente.
Peut-être que ce clerc était coutumier des faits, je ne sais pas, et a préféré faire le canard auprès du notaire…
Heureusement que le copropriétaire est compréhensif, et j’applique les tantièmes du règlement de copropriété correspondant à son lot.
Il faut dire que l’erreur était à son désavantage, peut-être que cela explique ceci  .
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Édité par - ETASPAK le 29 août 2012 18:30:32 |
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JPM
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Posté - 30 août 2012 : 17:40:10
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Deux approximations inattendues chez AINOHI :
citation: Ce n'est pas exact que l'acquéreur ne devient propriétaire qu'à compter de la notification. Plus exactement, le transfert de propriété n'est opposable au syndic qu'à compter de cette notification. Tant que vous ne l'avez pas reçue, vous n'êtes pas censée savoir qu'il y a eu mutation. Mais l'inverse n'est pas vrai. Ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent prétendre que cette mutation n'a pas eu lieu.
Il n'a jamais été dit qu'à défaut de notification l'acquéreur n'est pas propriétaire  ; La vérité est qu'à défaut de notification l'acquéreur est bien propriétaire mais n'est pas copropriétaire.
Et ensuite :
citation: Normalement, le syndic doit recevoir les deux, même si, comme je viens de le dire, le syndic peut se contenter de l'avis de l'article 20
C'est faux : L'avis prévu par l'article 20 ne peut pas se substituer à la notification du transfert de propriété du lot, qui,seule, peut générer l'acquisition de la qualité de copropriétaire. Dans certains cas il peut y avoir une raison précise au défaut de notification. Ce n'est pas toujours un oubli du notaire.
En second lieu il y a dans la notification des indications qui ne figurent pas dans l'avis de l'article 20. Par exemple la désignation d'un mandataire commun pour des indivis, un usufruitier et un nu propriétaire, un usager et le propriétaire astreint.
La solution pratique est claire et nette : pas de modification de la liste des copropriétaires sans la notification de transfert de propriété, même si le syndic a reçu l'avis de l'article 20.
Il n'est pas interdit de passer un coup de fil au notaire pour aller aux nouvelles.
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Posté - 30 août 2012 : 18:37:18
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JPM : " Dans certains cas il peut y avoir une raison précise au défaut de notification. Ce n'est pas toujours un oubli du notaire."
Et OUI !!!
Une des raisons au défaut de notification de la vente d'un lot de copropriété est la vente par adjudication. L'avocat chargé de cette vente n'a pas obligation à notifier la vente au syndic dela copropriété !!!
Nous avons eu ce cas ou un voisin a obtenu l'information de la vente de lot d'un mauvais payeur depuis 4 ans; J'ai pu vérifier cela sur le site du tribunal, plus de 6 mois après. L'achat du lot par un professionnel d el'immobilier, qui a revendu ce lot quelque mois après cette adjudication !!!
Pas d'oubli du notaire !!!!! |
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ina
Contributeur senior
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Posté - 30 août 2012 : 19:59:43
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Merci JPM d'avoir appuyé ce que j'ai indiqué au sujet du nouveau co-propriétaire.
Les appels téléphoniques chez le notaire n'ont pas eu d'effet, seulement un répondeur au bout du fil, évidemment c'était au mois d'août.
J'ignorais comment se passe une vente par adjudication.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 août 2012 : 20:12:00
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citation: Initialement posté par JPM
La solution pratique est claire et nette : pas de modification de la liste des copropriétaires sans la notification de transfert de propriété, même si le syndic a reçu l'avis de l'article 20.
Il n'est pas interdit de passer un coup de fil au notaire pour aller aux nouvelles. Il n'est pas interdit de passer un coup de fil. Nous sommes bien d'accord. Cependant, si la situation dure, si comme nous disait ina : Le notaire fait la sourde oreille, les réponses téléphoniques sont évasives., que fait le syndic ? Lorsqu'arrive le début du trimestre, à qui exiger le paiement de la provision trimestrielle si le paiement ne se fait pas spontanément ? Si l'on ignore l'acquéreur, puisqu'il n'est pas encore copropriétaire, faut-il s'adresser au vendeur qui ne manquera pas de répondre que, lui, ne l'est plus ?
Si la notification ne vient pas, on peut y pallier dès que l'enregistrement au fichier immobilier est fait. C'est devenu beaucoup rapide que par le passé.
Tant que la notification de l'article 6 du décret n'est pas faite, l'acquéreur ne peut se prévaloir de sa qualité de copropriétaire. Notamment, il n'y a pas faute à son égard s'il n'a pas été convoqué à l'assemblée générale.
Mais cela n'autorise pas le syndic à rester passif. Il doit faire son possible, malgré des données incertaines ou insuffisantes, pour gérer au mieux la copropriété et, avant tout, pour recouvrer les sommes dues afférentes au lot vendu. Dans l'immédiat, à défaut d'autre document, il ne lui est pas interdit d'utiliser l'avis de l'article 20 de la loi. Ultérieurement, si la notification n'a toujours pas été faite, il devra s'adresser au bureau des hypothèques.
Lors d'une adjudication judiciaire, l'avocat de l'adjudicataire a la même obligation que le notaire lors d'une vente de gré à gré : Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Mais il n'est pas certains que tous les avocats s'acquittent de cette obligation. |
Édité par - ainohi le 30 août 2012 21:06:36 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 août 2012 : 23:00:51
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En cas d'omission de la notification, aggravée lorsque le syndic a sonné l'alerte, les risques et les sanctions sont suffisamment graves pour qu'une situation fautive subsiste longtemps.
Les appels de fonds sont adressés au vendeur jusqu'à régularisation. Il ne faut pas attendre pour secouer le cocotier
Les avocats poursuivant les ventes veillent soigneusement, depuis quelques années, à la régularité des ventes à la barre.
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Notification de vente de lots 
