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ainohi
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 Posté - 27 août 2012 : 19:58:41
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Ce ne sont pas des travaux privatifs mais des travaux communs affectant des parties privatives. C'est l'exact pendant de ce qui est prévu à l'article 25b.
A la fin d'une intervention sur les colonnes montantes communes, les copropriétaires ne doivent pas trouver leurs tuyaux pendants mais bien raccordés à la canalisation commune. Il n'y a pas de jurisprudence sur le sujet parce que personne n'est assez tordu pour aller jusqu'en cassation affirmer le contraire. |
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Posté - 27 août 2012 : 20:00:08
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ainohi : "[blue]Lorsque l'assemblée générale décide l'abandon d'un service collectif, la conséquence en est qu'il appartient désormais aux copropriétaires de mettre en place et d'entretenir les équipements individuels privatifs rendus nécessaires par l'abandon du service collectif.[/blue]"
abandon d'un service collectif, c'est l'Unanimité !!!
Et dans une copropriété, les copropriétaires changent, modifient, entretiennent leurs équipements privatifs, car ils sont privatifs. Cela ne regarde pas le SDC et les moficiations ou abandon de service commun.! c'est la base de la copropriété, ainohi !
ainohi : vous allez même nous dire qu'il existe des copros sans syndic !! et des copropriété sans canalisations d'eau communes !! Alors, comme vous venez de l'affirmez, les copros devront creuser un puit dans le jardin et acheter chacun des seaux d'eau, éjémements privatifs et non communs!!! 
ainohi : qu'est ce quil faut inventer pour avoir toujours raison !!! |
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ainohi
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Posté - 27 août 2012 : 20:54:02
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : "[blue]Lorsque l'assemblée générale décide l'abandon d'un service collectif, la conséquence en est qu'il appartient désormais aux copropriétaires de mettre en place et d'entretenir les équipements individuels privatifs rendus nécessaires par l'abandon du service collectif.[/blue]"
abandon d'un service collectif, c'est l'Unanimité !!! Avant d'intervenir tête baissée pour apporter la contradiction dans un réflexe pavlovien, prenez la peine de lire les messages qui précèdent.
Plus précisément lisez le message 29 et ce que dit la cour de cassation sur le sujet. Cet arrêt est tout récent mais ce n'est pas le premier.
citation: Initialement posté par philippe388
Et dans une copropriété, les copropriétaires changent, modifient, entretiennent leurs équipements privatifs, car ils sont privatifs. Cela ne regarde pas le SDC et les moficiations ou abandon de service commun.! c'est la base de la copropriété, ainohi ! Polémique complètement stérile. Essayez d'être constructif. ABCT, qui n'est d'ailleurs pas revenu et que vos querelles byzantines n'intéressent vraisemblablement pas, a posé un problème. Etes-vous à même de proposer une solution ? Si oui, faites-le, vous serez plus crédible. Pour vous aider à raisonner avec méthode, répondez aux questions suivantes.
Il est présenté un projet de rénovation des canalisations communes impliquant des modifications importantes sur les canalisations privatives puisque les raccordements multiples devront être remplacés par un raccordement unique pour chaque logement.
Première question : un copropriétaire peut-il refuser une modification de ses canalisations privatives pour qu'il n'y ait plus qu'un seul raccordement et qu'on puisse poser un seul compteur, ou, au contraire, à une majorité qui reste à déterminer, l'assemblée peut-elle imposer cette modification ? Si oui, il faudra conserver les deux ou trois raccordements existants à leurs emplacements actuels et, si l'on veut poser des compteurs, il en faudra deux ou trois par logement.
Que répondez-vous :
- Oui, il peut refuser ou,
- Non, il doit accepter une modification de ses canalisations privatives pour permettre la réalisation du projet si l'assemblée a adopté ce projet à la majorité qualifiée ?
Deuxième question : Si la réponse à la première question est non, selon quelles modalités les travaux sur les parties privatives seront-ils exécutés et financés ?
Plus concrètement, que fait-on ?
- On change les canalisations communes en aménageant un point de raccordement par logement et en laissant les tuyauteries privatives déconnectées pendouiller dans le vide à charge pour chaque copropriétaire de se raccorder aux nouvelles canalisations communes ?
- On s'occupe de tout ? Et alors comment répartir le coût des travaux effectués sur les canalisations privatives ?
Troisième question : A quelle majorité tout cela est-il décidé ?
citation: Initialement posté par philippe388Alors, comme vous venez de l'affirmez, les copros devront creuser un puit dans le jardin et acheter chacun des seaux d'eau, éjémements privatifs et non communs!!! Merci de m'indiquer où j'ai dit cela. |
Édité par - ainohi le 28 août 2012 07:17:15 |
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ABCT
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 Posté - 29 août 2012 : 08:17:51
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Je reouvelle mes remerciements aux participants à mon post.
Il est précisé que si je n'interviens pas (ainohi),c'est parceque je suis demandeur. et je suis ou j'étais dans l'impassse.
J'ai déjà allégé ma requête dans la mesure où je pensais solliciter une demande plus complète en regard de l'arrêt CASS. CIV 3eCH.9 MAI 2012 n°11-16.226, évoqué également par ESTAPAK.
Cette demande entrainaît l'obligation de chaque copropriétaire d'envisger sa propre production d'eau chaude, soit par électricité, soit avec gaz. (l'opération semblait trop complexe: électricité, paraît-il qu'il devait être envisagé de renforcer la puissance d'entrée dans l'immeuble???? quant au gaz, certains ont gardé l'arrivée du gaz, mais les travaux de ventilation et d'investissement -chaudière-) semblait plomber l'opération....).
Après la répartition du coût de l'opération envisagée, (partie commune et partie privative) demeurera le problème du financement.
Le financement des frais communs est déjà bien rodé dans notre copro (par des prêts collectifs pour les copropriétaires qui ne peuvent faire face au moment de la réalisation).
Mais le financement de la quote-part privative peut gêner quelques propriétaires. |
Édité par - ABCT le 29 août 2012 08:50:50 |
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ETASPAK
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Posté - 29 août 2012 : 09:51:57
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citation: Initialement posté par ABCT
Après la répartition du coût de l'opération envisagée, (partie commune et partie privative) demeurera le problème du financement.
Le financement des frais communs est déjà bien rodé dans notre copro (par des prêts collectifs pour les copropriétaires qui ne peuvent faire face au moment de la réalisation).
Mais le financement de la quote-part privative peut gêner quelques propriétaires.
ABCT,
Voyez ce que précise ce lien :
Actualité: la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 (JO 23 mars 2012, p. 5226) encadre les emprunts effectués par les syndicats de copropriétaires en vue de financer leurs travaux.
En créant cinq articles, la loi comble donc un vide juridique et permet à tout syndicat de copropriété de conclure un emprunt juridiquement sécurisé pour le financement des travaux sur les parties communes ou d'acquisitions régulièrement votés.
Le paiement différé des améliorations (nouvelle rédaction de l'art. 33)
L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire n'ayant pas donné son accord (opposant, abstentionniste, absent) lors du vote d'une amélioration (art. 30 de la loi) d'étaler dans le temps le paiement de sa quote-part.
Ainsi, sa part peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part.
Se pose alors la question de savoir quand et comment le copropriétaire doit faire part de son souhait de bénéficier du paiement différé. La jurisprudence est divergente sur ce point (respect ou non du délai de contestation de deux mois, délai raisonnable, etc).
La nouvelle rédaction de l'article 33 répond à cette question.
Le copropriétaire souhaitant bénéficier de cette possibilité doit, à peine de forclusion, notifier sa décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm...ABLE=ACTUCOP
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
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Édité par - ETASPAK le 29 août 2012 09:56:02 |
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ABCT
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Posté - 29 août 2012 : 12:22:35
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ESTAPAK: Merci pour le développement de l'article103 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 JO du 23 dite loi "Warsmann" que j'avais relevé dans une revue mensuelle, mais j'avais noté "que la disposition entrera en vigueur 2 mois après la parution d'un décret d'application à venir "
alors je suis dans l'attente.... consécutive au "changement"
Je dois préciser que dans ma lecture, plus concise que votre apport, il n'était pas mentionné cette possibilité de financement de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives. j'espère que l'objet de mon post entre dans cette catégorie??.
En ce qui concerne l'application de cette loi, nous allons solliciter " des droits d'auteurs"car nous pratiquons ainsi depuis longtemps, "sans garantie" ou "caution" MAIS nous traitons avec notre Banque habituelle, et revendiquons des frais de dossier minime.
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Édité par - ABCT le 29 août 2012 12:24:11 |
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ainohi
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Posté - 29 août 2012 : 12:47:17
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citation: Initialement posté par ABCT
J'ai déjà allégé ma requête dans la mesure où je pensais solliciter une demande plus complète en regard de l'arrêt CASS. CIV 3eCH.9 MAI 2012 n°11-16.226, évoqué également par ESTAPAK.
Cette demande entrainaît l'obligation de chaque copropriétaire d'envisger sa propre production d'eau chaude, soit par électricité, soit avec gaz. (l'opération semblait trop complexe: électricité, paraît-il qu'il devait être envisagé de renforcer la puissance d'entrée dans l'immeuble???? quant au gaz, certains ont gardé l'arrivée du gaz, mais les travaux de ventilation et d'investissement -chaudière-) semblait plomber l'opération....). La jurisprudence ne donne pas réponse à tout et il arrive qu'on n'en trouve pas qui réponde au problème auquel on est confronté. En l'espèce il ne faudrait pas assimiler des travaux d'amélioration ou d'entretien au cas très particulier et exceptionnel de l'abandon d'un service commun.
citation: Initialement posté par ABCT
Après la répartition du coût de l'opération envisagée, (partie commune et partie privative) demeurera le problème du financement.
Le financement des frais communs est déjà bien rodé dans notre copro (par des prêts collectifs pour les copropriétaires qui ne peuvent faire face au moment de la réalisation).
Mais le financement de la quote-part privative peut gêner quelques propriétaires. Certaines banques proposent des formules intéressantes de prêt collectif par lesquels elles prennent en charge le recouvrement des termes de remboursement et supportent le risque d'impayé. Juridiquement le prêt est consenti au syndicat mais concrètement tout se passe comme si le copropriétaire emprunteur avait souscrit un prêt personnel. Cela permet notamment de n'avoir pas à inscrire l'hypothèque légale du syndicat, opération coûteuse pour l'emprunteur.
Le terme de quote part privative est pour le moins paradoxal.
Soit il s'agit de travaux sur les parties communes et il n'y a que des quotes parts de charges communes, soit il y a obligation d'entretien de parties privatives lorsque cela affecte les parties communes soit encore, il y a obligation de participer à une opération d'intérêt commun comme prévu au g de l'article 25.
Nous ne sommes pas dans le cas prévu au g de l'article 25.
Nous ne sommes pas non plus dans un cas d'obligation d'entretien de parties privatives. Si le copropriétaire ne modifie pas le raccordement de ses canalisations privatives, cela n'affecte en rien les parties communes : il n'aura plus d'eau chez lui, mais cela ne gênera en rien les autres. C'est l'inverse : les travaux prévus affecteront le raccordement des canalisations privatives sur les canalisations communes. C'est donc à la collectivité de faire en sorte que les travaux sur l'équipement commun soient sans inconvénient sur la jouissance des parties privatives. C'est donc à elle de prendre en charge les adaptations des canalisations privatives sur les canalisations communes nouvellement installées. En fin de compte, il n'y a que des charges communes. |
Édité par - ainohi le 29 août 2012 12:49:50 |
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ETASPAK
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48
Posté - 29 août 2012 : 14:10:11
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citation: Initialement posté par ABCT
Je dois préciser que dans ma lecture, plus concise que votre apport, il n'était pas mentionné cette possibilité de financement de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives. j'espère que l'objet de mon post entre dans cette catégorie??.
ABCT,
Avez-vous un ordre de prix concernant ces travaux, aussi bien en parties communes qu’en parties privatives 
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ABCT
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Posté - 29 août 2012 : 14:31:10
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ETASPAK : Non pas encore d'ordre de grandeur.....
Et pour cause, nous venons d'engager des travaux conséquents lors de notre A.G de Juin, et nous avons "pioché" dans le fonds d'avance travaux partiellement.... Je pense que nous n'aurons pas encore "comblé"notre prélèvement l'an prochain..... Mais c'est une idée qui "germe" depuis la découverte récente de fuites....et nous ne voulons pas être surpris ou obligé de rafistoler nous préférerions refaire l'ensemble " à neuf" |
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ABCT
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Posté - 29 août 2012 : 14:57:36
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ainohi : merci de vos participations, bien sûr chaque cas, ou chaque copropriété relève d'éléments très particuliers. Il convient d'y faire face pour le bien de la collectivité et des intéressés mais en restant dans les "clous" et là ce n'est pas toujours évident....
Dans notre cas, le problème du prêt collectif ne pose pas de difficultés car nous procédons ainsi depuis plusieurs opérations. (pour l'instant toujours dans le cadre de charges "communes")
Au cas présent notre difficulté actuelle reste à définir la charge commune qui, concernerait : l'alimentation verticale, puis la "ceinture horizontale" au niveau de chaque étage.
Ensuite les percements du mur pour l'accès aux logements et les compteurs individuels qui relèveraient de la "règle de l'utilité"
Enfin, la réflexion sur la prise en charge "privative" (car à l'intérieur des logements), au moins jusqu'aux robinets d'arrêts (plusieurs par logements), reste un point à élucider.
Certes selon notre R.d.C. cela semble privatif. Mais dans les faits, afin que l'opération réussisse il faut globaliser les travaux.
La "loi Warsmann" semble une issue. (parties "privatives" comprises dans le prêt collectif. |
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ETASPAK
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Posté - 29 août 2012 : 16:24:18
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citation: Initialement posté par ABCT
La "loi Warsmann" semble une issue. (parties "privatives" comprises dans le prêt collectif.
Il me semble plus judicieux de dire :
« Travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives »
Sachez également que :
« Seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt sont tenus de contribuer à son remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent à l'emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
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ainohi
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Posté - 29 août 2012 : 16:26:57
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Les travaux d'intérêt collectif mentionnés dans la "loi Warsmann" (article 26-4) désignent les travaux prévus au g de l'article 24 issu de la loi "Grenelle 2". De tels travaux sur des parties privatives se font aux frais du copropriétaire concerné. Il s'agit essentiellement de changements de fenêtres dans le but de minimiser les dispersions thermiques.
Mais je continue à penser qu'il est plus cohérent de considérer que rénover l'alimentation en eau, c'est rénover un équipement commun et que le coût de l'ensemble doit être globalisé.
La pose des compteurs toutefois doit être répartie à l'unité.
De plus, s'il faut changer les canalisations privatives parce qu'elles sont vétustes, il s'agit alors de travaux privatifs et on ne peut faire ces travaux qu'avec l'accord des copropriétaires concernés et ceux-ci doivent en supporter les frais. Cela peut conduire à devoir accepter de poser deux compteurs d'eau froide et deux compteurs d'eau chaude.
Finalement, je vois les choses ainsi :
- réunion des deux départs privatifs de sorte qu'il n'y ait qu'un raccordement sur la canalisation commune : répartition selon les tantièmes de charges communes
- pose d'un compteur sur les canalisations existantes ou sur le nouveau départ privatif : répartition à l'unité,
- rénovation complète de canalisations intérieures : opération privative aux frais du copropriétaire et avec son accord. |
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ETASPAK
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Posté - 29 août 2012 : 17:04:39
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citation: Initialement posté par ABCT
ETASPAK : Non pas encore d'ordre de grandeur.....
Et pour cause, nous venons d'engager des travaux conséquents lors de notre A.G de Juin, et nous avons "pioché" dans le fonds d'avance travaux partiellement.... Je pense que nous n'aurons pas encore "comblé"notre prélèvement l'an prochain..... Mais c'est une idée qui "germe" depuis la découverte récente de fuites....et nous ne voulons pas être surpris ou obligé de rafistoler nous préférerions refaire l'ensemble " à neuf"
Merci pour votre réponse,
Prenons cet exemple concret :
20.000 € pour les travaux communs.
2.000 € pour les travaux privatifs à l’unité.
50 lots x 2.000 € = 100.000 €
Total travaux communs et privatifs.
20.000 € + 100.000 € = 120.000 €
1er exemple :
Soit la copropriété prend en charge la totalité de ces travaux à répartir en parts égales par nombre de lot (critère d’utilité) c'est-à -dire :
120.000 € : 50 lots = soit 2.400 € par lot.
2ème exemple :
Soit la copropriété prend en charge uniquement les travaux communs à répartir en parts égales par nombre de lot (critère d’utilité) c'est-à -dire :
20.000 € : 50 lots = soit 400 € par lot.
La participation concernant les travaux communs et privatifs pour chaque lot sera donc de :
2.000 € + 400 € = soit 2.400 € par lot.
Comme vous pouvez le constater, en fonction du critère d’utilité, la somme est à l’identique dans les deux cas.
Sauf que pour ma part, le 1er exemple est illicite, il ne repose sur aucun critère légal.
Par contre, concernant le 2ème exemple, je vous ai démontré son caractère légal.
Certes, mon exemple n’est pas tout à fait exact dans la mesure où un F1 et un F4 n’ont certainement pas les mêmes travaux privatifs à réalisés.
Mais dans son ensemble et en fonction du critère d’utilité, une homogénéité parfaite sera respectée à l'égard de chaque lot, ce qui ne peut être le cas autrement.
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ainohi
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Posté - 29 août 2012 : 18:07:23
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Il faudrait savoir ce qui motive une intervention décidée en assemblée sur des parties privatives.
1. Avoir un réseau dans les parties communes facile d'accès, facile à entretenir et sans inconvénient esthétique,
2. Permettre la pose de compteurs,
3. Avoir des canalisations privatives en bon état.
Dans l'hypothèse 1. Les travaux sur les parties privatives des canalisations ne visent ni à une économie d'énergie ni à une réduction d'émission de gaz à effet de serre. Ils ne peuvent être imposés aux copropriétaires pour ce motif. Ils ne résulteraient pas non plus d'une obligation d'entretien de leurs parties privatives par les copropriétaires. Ils ne seraient motivés que par l'objectif d'une amélioration d'un équipement commun et ce serait une dépense commune répartie comme le prévoit le règlement de copropriété en ce qui concerne les canalisations communes. Cela ne peut se concevoir que si la dépense est en rapport avec le but visé. C'est difficile à justifier si le coût des travaux sur les parties privatives excède le coût des travaux sur les parties communes.
Dans l'hypothèse 2. L'adaptation des canalisations privatives à la pose des compteurs doit présenter un coût économiquement justifié. Si la répartition retenue est la répartition par compteur, il faut répartir le prix des travaux au prorata des compteurs posés. Mais il faut que les travaux entrepris se justifient économiquement. Dépenser 2 000 € pour poser deux compteurs au lieu de quatre n'est pas justifiable économiquement. De plus, comme la pose des compteurs est répartie à l'unité et qu'ultérieurement le coût de l'entretien et des relevés se feront aussi à l'unité, il ne nuit pas au syndicat de poser quatre compteurs plutôt que deux.
Dans l'hypothèse 3. il s'agit de travaux purement privatifs qu'on ne peut imposer. Le syndicat peut organiser une opération groupée de rénovation, mais chacun est libre d'y adhérer ou non et ceux qui y adhèrent doivent payer le coût exact des travaux réalisés sur leurs parties privatives.
La notion de critère d'utilité est une notion très générale laissant une très grande liberté d'interprétation. La recherche du critère de l'utilité ne se pose qu'à la création d'un équipement commun ou d'un service commun nouveau. Dans le cas des compteurs d'eau individuels, il est généralement admis que la répartition répondant au critère d'utilité est la répartition à l'unité. Sur des équipements existants dès la construction de l'immeuble, la question n'a pas à se poser puisque la répartition des charges est définie par le règlement de copropriété.
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ABCT
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Posté - 12 sept. 2012 : 17:43:27
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Sur vos derniers apports, je suis enclin à souscrire à l'analyse d'ainohi dans son post n°52 :
Parcontre, sur son post n° 54 nous retenons les deux premiers points, en précisant que le but serait d'installer 1 seul compteur divisionnaire par appartement et localisé sur les paliers (sans relevé par une société, mais par les membres du C.S.).
Lors de fuites, la localisation de ces compteurs individuels permettrait une intervention rapide et un arrêt à l'arrivée d'eau de l'appartement concerné. En effet, nous sommes déjà intervenu "en force" ( avec des professionnels) pour entrer dans des appartements, en l'absence des occupants. (1 fois la nuit et l'autre un W.E.) |
Édité par - ABCT le 12 sept. 2012 17:44:29 |
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ABCT
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Posté - 12 sept. 2012 : 17:46:19
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Mille excuses à ainohi et Estapak (pour la suite..) j'ai essayé de faire des copier/coller d'une partie de leur message. Sans succès.....Je suis nul |
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ainohi
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Posté - 12 sept. 2012 : 17:52:16
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citation: Initialement posté par ABCT
Lors de fuites, la localisation de ces compteurs individuels permettrait une intervention rapide et un arrêt à l'arrivée d'eau de l'appartement concerné. En effet, nous sommes déjà intervenu "en force" ( avec des professionnels) pour entrer dans des appartements, en l'absence des occupants. (1 fois la nuit et l'autre un W.E.) On ne peut pas nier l'intérêt commun à ce que des installations privatives soient en bon état. Mais on ne peut pour autant imposer n'importe quoi. |
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ABCT
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Posté - 12 sept. 2012 : 18:11:19
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Suite, avec mes incompétences ....
Estapak: sur votre exemple chiffré dans votre post n°53, je retiendrais??
une approche différente dans la mesure ou actuellement, les travaux sur les conduites communes (ex: les robinets de bas de colonnes) sont répartis selon les tantièmes généraux selon le R.d.C. ( Pour l'eau Chaude, il existe une grille de répartition spécifique) savoir :
- Les travaux "communs" comprendraient les nouvelles canalisations collectives dans une gaine technique (existante) du sous-sol au dernier étage et l'alimentation horizontale ( en apparent) au niveau de chaque palier jusqu'à l'entrée par percement dans chaque appartement.
-Les percements et les compteurs individuels (situés dans la gaine technique sur chaque palier) seraient répartis selon le critère de l'utilité.
- Demeure le problème épineux de la suite dans les appertements (évoqués par ailleurs par newmen).
Pour réflexion...j'émettrais une suggestion à savoir : une prise en charge "commune" du branchement interne jusqu'au robinets d'arrêt en place actuellement.
Je conçois que c'est contradictoire avec vos post antérieurs, MAIS ce n'est qu'une appréciation. |
Édité par - ABCT le 12 sept. 2012 18:15:52 |
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ainohi
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Posté - 12 sept. 2012 : 19:18:10
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J'aime bien la formule de Gedehem dans l'autre fil de discussion :
On se moque ici de la nature privative d'éventuels travaux nécessaires à la poursuite d'un service collectif !
Peu importe la nature de la canalisation nécessaire au rétablissement de ces branchements, les travaux étant "communs pour la fournirure du service collectif eau froide"
En aucun cas "privatifs".
Manifestement, ni lui ni moi n'avons réussi à vous convaincre.
J'insiste tout de même : tout doit être réparti en charges communes, sauf le prix des compteurs à répartir à l'unité.
Le critère d'utilité n'est pas un mode de répartition, c'est le principe de base qui s'impose lors de la détermination du mode de répartition. Tous les travaux sur équipements communs sont répartis selon le critère d'utilité et ce n'est pas forcément à l'unité. Pour les équipements existants, on applique le règlement de copropriété qui est censé respecter ce principe.
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