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 Sujet  |
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sarti
Nouveau Membre
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 Posté - 11 sept. 2012 : 00:30:32
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Bonjour,
Sur le règlement de copropriété il est stipulé que pour l'appartement du RDC (lot n°1) "le sol et la cour du jardin restera commun à tous les copropriétaires de l'immeuble mais le propriétaire du lot n°1 en aura la jouissance exclusive, à charge par lui de maintenir propre la cour et d'entretenir en bon état le jardin sans pouvoir élever aucune construction."
Seulement aujourd'hui, il n'y a plus de cour mais une véranda entièrement fermée.
J'ai donc 3 questions :
- l'AG peut-elle autorisée sa construction bien que le RdC l'interdit ?
- si cette construction est illicite, y a-t-il une durée de prescription ? exemple après 10ans on ne pourra plus demander sa destruction
- si la véranda est considérée comme licite, doit-elle rentrer dans le calcul des charges de copropriété des tantièmes du lot 1 ?
Je vous remercie.
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Édité par - sarti le 11 sept. 2012 00:37:11 |
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nefer
Modérateur
14615 message(s)
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1
Posté - 11 sept. 2012 : 07:53:18
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citation: Initialement posté par sarti
Bonjour,
Sur le règlement de copropriété il est stipulé que pour l'appartement du RDC (lot n°1) "le sol et la cour du jardin restera commun à tous les copropriétaires de l'immeuble mais le propriétaire du lot n°1 en aura la jouissance exclusive, à charge par lui de maintenir propre la cour et d'entretenir en bon état le jardin sans pouvoir élever aucune construction."
Seulement aujourd'hui, il n'y a plus de cour mais une véranda entièrement fermée.
J'ai donc 3 questions :
- l'AG peut-elle autorisée sa construction bien que le RdC l'interdit ?
- si cette construction est illicite, y a-t-il une durée de prescription ? exemple après 10ans on ne pourra plus demander sa destruction
- si la véranda est considérée comme licite, doit-elle rentrer dans le calcul des charges de copropriété des tantièmes du lot 1 ?
Je vous remercie.
si vous êtes le syndic, nous supposons que vous avez tous les PV d'AG
Avez vous trouvé une résolution autorisant cette construction? |
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 2
Posté - 11 sept. 2012 : 08:26:18
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sauf cas particulier technique, les vérandas ne sont pas considérées comme des constructions cr démontables.
malgré cela la pose de cette véranda doit être autorisée par une AG, d'autant plus qu'elle se situe sur une partie commune, même à jouissance exclusive.
Le délai de prescription n'existe pas dans les textes de la copro, mais il existe la trentenaire des autres textes.
Si cette véranda est posée de façon licite, il n'y a pas lieu de modifier les tantièmes, puisque ce proprio a déjà la jouissance eclusive de ces parties communes et cet état est intégré (normalement) dans les tantièmes d'origine. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 11 sept. 2012 : 10:34:58
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".....sans pouvoir élever aucune construction."
Le droit à construire appartien au syndicat (L.art.3 : droit accessoire aux parties communes).
Pour qu'un copropriétaire puisse construire pour lui-même, il faut donc que le syndicat transfert tout ou partie de son droit à construire (aliénétion du droit) sur la tête du copropriétaire dont il s'agit.
Sauf que comme indiqué, l'édification d'une véranda n'est pas à priori "construction" dans la mesure où elle n'est pas fixe au sol, indémontable. Pas d'aliénation du droit à construire ni aliénation de parties communes (sol commun).
S'il y a eu des fouilles (ancrages dans le sol, fondations), que des murs ont été édifiés, cela devient "construction": aliénation du sol, aliénation du droit à construire
Il faut voir ce qu'il en est, car il y a "véranda" ..et véranda" ...
Reste que l'édification d'une véranda démontable qui ne serait pas "construction" doit être dans tous les cas soumise à l'AG dans la mesure où il y a "modification de l'aspect extérieur de l'immeuble".
Si l'aliénation du droit à construire nécessite un accord à la maj.art.26, l'autorisation de modifier l'aspect extérieur par la pose d'une véranda démontable n'impose que la maj.art.25.
Ajout : le bénéfice d'un droit de jouissance exclusif sur une partie du sol commun ne permet pas par lui-même d'édifier une véranda. C'est un droit "d'usage de surface", pas pour édifier quoi que ce soit. |
Édité par - Gédehem le 11 sept. 2012 10:39:55 |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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4
Posté - 11 sept. 2012 : 16:19:42
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Quelle définition donner au terme de construction ?
Si l'on retient la définition donnée par le code de l'urbanisme, une véranda, même démontable est une construction.
Pour ma part, je pense qu'une couverture permanente de la cour, démontable ou non, ancrée au sol ou non, doit être considérée comme une construction. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 11 sept. 2012 : 18:37:41
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Le syndicat des copropriétaires ne connait que ses propres règles, pas celles "administratives" qui ne sont pas ici, sur la question posée, son affaire.
Il est communément admis par les juges, appelés à statuer au regard de nos textes spécifiques "copropriété", qu'une "véranda" ossature légère fermée par du vitrage n'est pas "construction" dans la mesure où elle est légère, démontable, posée au sol serait-il commun ...
Qu'il n'y a pas alors "construction" dans le sens où il n'est pas fait entorse au droit à construire en dur "propriété" du syndicat, qu'il n'y a pas aliénation du sol commun.
Par ailleurs, dans la mesure où la véranda ne dépasse pas les 20 m² administratifs ......
Il n'y a généralement que l'autorisation formelle sur l'aspect extérieur de l'immeuble qui pose question.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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6
Posté - 11 sept. 2012 : 21:24:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndicat des copropriétaires ne connait que ses propres règles, pas celles "administratives" qui ne sont pas ici, sur la question posée, son affaire. Certes, sauf que les textes relatifs à la copropriété ne définissent pas ce qu'est une construction et qu'il n'est pas interdit de procéder par analogie.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il est communément admis par les juges, appelés à statuer au regard de nos textes spécifiques "copropriété", qu'une "véranda" ossature légère fermée par du vitrage n'est pas "construction" dans la mesure où elle est légère, démontable, posée au sol serait-il commun ... J'ai fait une petite recherche de jurisprudence sur la question. Il est tout à fait vrai que les juges ont été amenés à maintes reprises à faire la distinction entre constructions légères et constructions ancrées dans le sol. Mais ce n'est pas au regard des seuls textes spécifiques à la copropriété, qui sont muets sur la question, mais au regard du code civil afin de déterminer si la chose en question, véranda en l'occurence, est meuble ou immeuble afin de déterminer la nature des droits sur la chose ce qui peut notamment déterminer le délai de prescription applicable, dix ou trente ans.
Il faut s'interroger sur deux aspects distincts : la nature du droit d'une part, la consistance de la chose d'autre part.
Le copropriétaire du lot n°1 a la jouissance du jardin seulement, ce qui lui interdit de le transformer de terrain nu en terrain bâti, ce qui constituerait une appropriation de ce terrain, mais l'autorise à y poser une construction légère qui ne modifie pas la nature du droit.
Il n'y a cependant pas que la nature juridique du droit sur le terrain à considérer, mais aussi les stipulations portant sur la conservation et l'entretien du terrain. Il y clairement stipulé que le copropriétaire du lot n°1 doit entretenir en bon état le jardin, ce qui sous-entend que ce jardin doit être conservé comme tel. Or, l'espace occupé par le jardin ayant été entièrement recouvert, il n'y a plus de jardin. Les stipulations du règlement de copropriété ne sont donc pas respectées.
citation: Initialement posté par Gédehem
Par ailleurs, dans la mesure où la véranda ne dépasse pas les 20 m² administratifs ...... 20 m² pour le permis de construire. Mais dès 2 m² il faut déposer une déclaration préalable. Même un abri de jardin est soumis à autorisation administrative.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'y a généralement que l'autorisation formelle sur l'aspect extérieur de l'immeuble qui pose question. Justement, pour les voisins du dessus, un jardin bien entretenu ou une couverture ne présentent pas le même aspect.
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Édité par - ainohi le 11 sept. 2012 21:28:02 |
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ina
Contributeur senior
524 message(s)
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Posté - 11 sept. 2012 : 22:23:14
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Question à rambouillet au sujet de sa phrase [Le délai de prescription n'existe pas dans les textes de la copro, mais il existe la trentenaire des autres textes.]
Dans une copropriété, un copropriétaire qui a fait des travaux affectant les parties communes (aspect extérieur sur façade construction d'un balcon) sans autorisation de l'AG il y a plus de 10 ans mais moins de 30 ans peut donc être amené à remettre en l'état initial ? sur le simple respect du règlement de copropriété sans passer par un vote en AG ? |
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Posté - 12 sept. 2012 : 08:24:10
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à mon avis, oui... mais compte tenu du temps passé plus de 10 ans, je recommanderai qu'une AG dise si oui ou non, il faut demander à ce copro de remettre en l'état. Si un syndic venait 10 ans après mettre la pression sur un copro cela risquerait de déclencher une guerre entre copros, car il n'est pas rare dans une même "ancienne" copro de trouver X exemples de non respect du RdC. 
ensuite en général, les AG entérinent l'"existant". |
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Construction d'une véranda sur une partie commune 
