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ina
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 Posté - 26 sept. 2012 : 23:02:51
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Bonjour,
Quand un copropriétaire vote contre une décision d'AG sur des travaux, il peut en faisant une demande écrite au syndic, payer sa quote-part en 10 annuités (augmentée des intérêts au taux légal)
Moins les copropriétaires sont nombreux, plus cela pose un problème de financement.
Si le montant des travaux est important, une autre AG devrait être convoquée à nouveau pour augmenter les appels pour travaux.
Je ne suis pas dans cette situation mais j'anticipe et vous demande votre avis.
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Gédehem
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Posté - 27 sept. 2012 : 00:33:48
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Voyez ce sujet, en particulier la page 2 :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13521
C'est folie de nos jours de continuer à voter "bêtement" de gros travaux, souvent sans même les anticiper pour définier ce qu'il y a à faire et comment (18 mois à 2 ans mini), mais surtout pour en préparer le financement.
Certains annoncent ne pas pouvoir payer autrement que par fraction. Mais combien, par pudeur, amour propre, ou ne pas passer pour moins que l'image que l'on donne, ne disent rien ...??
Et c'est retards de paiement, impayés, etc ....
Sans parler de ceux qui ne peuvent demander un crédit, étant déja le couteau sous la gorge entre le logement, la voiture, la machine à laver, le permis de la fifille, les études du plus grand !
Il est irresponsable de programmer des travaux à financer en 6 ou 8 mois alors que l'on sait les difficultés des uns et des autres (à commencer par les siennes !)
Le problème du paiement par annuité : oblogation pour le syndic de prendre une hypothèque sur le bien (si c'est possible) les frais étant à charge du demandeur .....
L'autre problème, c'est celui que vous soulevez : le syndicat sera contraint de demander un "crédit groupé" s'il n'est pas en mesure de faire supporter la surcharge de dépense sur les autres copropriétaire !
Vivement la création d'un fonds travaux permanent qu'on en finisse (en partie) avec ces financements aux forceps impossibles .... |
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JPM
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Posté - 27 sept. 2012 : 09:31:22
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Ina écrit citation: Quand un copropriétaire vote contre une décision d'AG sur des travaux, il peut en faisant une demande écrite au syndic, payer sa quote-part en 10 annuités (augmentée des intérêts au taux légal)
C'est totalement inexact.
Cette solution n'est admise que dans le cas de travaux d'amélioration décidés par le syndicat des copropriétaires comme l'installatio d'un ascenseur dans un immeuble qui n'en est pas pourvu.
Pour les autres catégories de travaux, il n'existe aucune solution d'échelonnement décennal.
Pour les travaux qui tournent autour du Grenelle II on parle beaucoup de solutions diverses de financement. On a même sorti une loi mettant au clair le régime des emprunts syndicaux mais essentiellement dans le cadre particulier du Grenelle II. C'est particulièrement regrettable. Il fallait bien entendu établir un régime de portée générale. Il était possible dans Grenelle II de passer des dispositions dérogatoires.
Quoiqu'il en soit, dans les conditions actuelles, on ne voit pas très bien où trouver les fonds pour les aides aux copropriétaires.
Comme vous pouvez le constater, on en est à lister tous les dépassements constatés dans les grands chantiers (souvent de 40 à même parfois 100 % ) et, mieux encore, les multiples gabegies administratives et subventions abusives. J'ai cru comprendre que le treillage metallique du Ministère de la culture est en tête du palmares.
Dans ce domaine, il n'y a ni droite, ni milieu, ni gauche. Tout le monde est dans le bain.
On rit bien ensuite à voir critiquer véhémentement un syndic qui a payé 2700 € de plus sur un chantier de 86 000 €, souvent pour un travail supplémentaire que le bon sens commandait de faire pendant que l'échafaudage était monté.
On rit plus encore quand le copropriétaire hargneux est dirigeant d'une institution publique connue pour sa gestion dispendieuse.
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etc
Contributeur senior
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3
Posté - 27 sept. 2012 : 17:16:43
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Bonjour ina,
Ici, seuls sont concernés les travaux d'amélioration, transformation, addition, relevant de l'article 26.
Et effectivement, le copropriétaire qui n'a pas donné son accord sur ces travaux (opposant, défaillant, abstentionniste...) peut ne payer que en 10 annuités s'il le souhaite (à condition d'en informer le syndic par lettre A.R. au plus tard 2 mois après la réception du PV d'AG).
+ taux d'intérêt légal bien sûr.
Article 33, Loi 1965
citation:
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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ina
Contributeur senior
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Posté - 27 sept. 2012 : 20:27:28
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Merci des réponses des uns et des autres, elles m'apportent des précisions sur la nature des travaux concernés par l'étalement, les conditions de la demande du copropriétaire et sur l'anticipation à prévoir.
Nous avons voté un fonds travaux l'an dernier et reconduit cette année. Même si le montant annuel avoisine 1/6 du budget courant (donc bien au-delà des 5% préconisés) ce sera long pour avoir un montant conséquent pour notre petite copropriété.
Le dernier ravalement a été fait par le propriétaire de l'époque, en 1975, et encore ravalement de la façade. Heureusement que la construction de l'époque était de bonne qualité, au moins pour cet immeuble.
Finalement ce sont les copropriétaires actuels et futurs qui devront débourser pour le ravalement, l'entretien, l'usure de certaines installations...
Le fonds travaux devrait être à la hauteur de ce que le bâtiment se détériore chaque année. À l'époque actuelle, je suppose que l'on sait calculer cela.
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Posté - 27 sept. 2012 : 20:42:56
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citation: Nous avons voté un fonds travaux l'an dernier et reconduit cette année. Même si le montant annuel avoisine 1/6 du budget courant
il n'y a pas de laison entre les avances travaux et le maxi 1/6 du budget courant.
L'avance de trésorerie ne peut pas dépasser en cumulé le 1/6 du budget courant. mais cette avance ne sert qu'à la;gestion courante.
les avances travaux sont fixées par l'AG sans limitation : ce peut être durant 3 ans, 1/3 chaque année du montant prévisible estimé.... |
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ina
Contributeur senior
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Posté - 27 sept. 2012 : 21:40:27
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Je me suis peut-être mal exprimée, je ne confonds pas l'avance de trésorerie avec le fonds avance travaux. Effectivement le montant de celui-ci est fixé par l'AG, le montant est libre comme l'indique rambouillet. Je faisais une confusion au sujet du montant avec ce que propose une association de copropriétaires comme montant obligatoire et minimum.
J'ai bien besoin qu'on me mette les points sur les i pour m'éclaicir les idées. |
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ABCT
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 Posté - 29 sept. 2012 : 14:40:25
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Il convient de faire attention aux" conditions financières" lors de la demande du bénéfice des dispositions de l'article 33... (Taux légal 0,73% cela parait tentant)
Mais rien n'impose aux autres copropriétaires de participer "au financement" des dépenses privatives d'un copropriétaireà travers une "avance"
Dans ces cas, le syndicat peut souscrire un emprunt à hauteur des sommes en jeu pour le (les) lot (s) concernés.... Et à l'intérêt légal il sera ajouté les annuités dudit prêt (intérêts compris) |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2012 : 15:19:24
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Il n'y a pas cumul de l'intérêt légal avec les intérêts d'un prêt bancaire.
C'est ou l'un ou l'autre au gré des copropriétaires. Il faut ajouter éventuellement les frais d'une inscription hypothécaire.
Un conseil dans tous les cas ! il faut toujours tenter de préparer ce montage avant l'assemblée appelée à décider les travaux. Sur ce point il ne faut pas hésiter à faire du porte à porte. Le conseil syndical le mieux placé pour faire cela.
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 29 sept. 2012 : 15:52:05
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Un Problème?... Vous déclarez que les intérêts seuls ( au taux légal) sont dûs?
Qui souscrit le prêt? Le syndicat???? près d'une banque????? Le syndicat peut-il "apporter" une garantie sur un bien dont il n'est pas propriétaire? qui paie les intérêts du pret???? les autres copro?? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 sept. 2012 : 16:56:43
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Je me borne à lire l'article 33 de la loi : " Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux ,, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile ".
Il est constant que lorsque le syndicat a contracté un emprunt au taux de 4,25 %, le bénéficiaire de l'échelonnement supporte chaque année une quote-part incluant ce taux.
MAIS Il existe désormais un régime légal des emprunts.
1 Un emprunt du syndicat au sens propre du terme ne peut être décidé qu'à l'unanimité.
2 En vertu de l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat peut désormais " voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer ".
Il n'est pas certain que les auteurs du projet ont bien pris en considération le problème particulier de l'échelonnement 
Pour le surplus ? L'échelonnement est moins fréquent que dans les années 70 80. A cette époque on a installé des ascenseurs dans de nombreux immeubles qui n'en étaient pas dotés. Les " anciens " ont donc une bonne pratique de l'échelonnement.
A noter que les auteurs des textes comptables ne connaissaient pas non plus l'article 33. Il faut donc innover malgré l'interdiction de créer de nouveaux comptes
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ABCT
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Posté - 29 sept. 2012 : 18:13:24
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IL faut reconnaître que l'on peut obtenir actuellement des taux "compétitifs" pour des emprunts collectifs sur la base de la loi Warsmann.
Car, en cas d'un étalement si prise d'hypothèqyue il ya cela engendre des frais et également lors d'une vente volontaire ou non avant le terme de "l'étalement" . Il faut honorer les frais de levée d'hypothèque. |
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ABCT
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Posté - 30 sept. 2012 : 12:14:16
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Rectificatif : j'étais trop "généreux" le taux d'interêt légal est bien remonté en 2012 mais à hauteur de 0,71% et non 0,73% (pour mémoire il était à 0.38% en 2011). |
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goudejac
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Posté - 19 avr. 2013 : 16:45:10
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Bonjour.
Quelles sont les conditions à présenter pour prétendre au règlement par annuités ? Age ? Revenus ? A quel niveau peuvent se monter les frais d'hypothèques (probablement pourcentage du prêt) ? Qui avance les fonds ?
Merci. |
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JPM
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Posté - 19 avr. 2013 : 17:24:57
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Aucune autre condition que de ne pas avoir donné son accord pour les travaux.
Mais l'étalement n'est possible que pour des travaux d'amélioration financés par le syndicat. Néant pour des travaux d'entretien léger ou lourd.
Pour le surplus lisez l'article 33 de la loi. Il est rare que le syndic fasse inscrire l'hypothèque. Mais si, plus tard, il y a un couac, la note est pour lui  3 800 € en principal + 900 € de DI et Art 700 dans le dernier cas que j'ai vu et en sus les honoraires de son avocat. Il avait une franchise sur sa RCP et a dû payer dans cette proportion.
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Étalement du paiement des travaux 
